Žmogus gyvendamas visuomenėje privalo paklusti daugeliui susiklosčiusių bei valstybės nustatytų taisyklių, kurios reguliuoja jo elgesį. Tema yra aktuali, kadangi su nuomos sutarčių sudarymu yra susiduriama kasdien.
Tyrimo problema - išsiaiškinti kokie yra nuomos sutarties ypatumai: kokie yra šalių teisiniai santykiai, kuo jie skiriasi?
Turto nuoma priklauso civiliniams - teisiniams santykiams. Šiuos santykius dažniausiai reguliuoja civilinis kodeksas, kuris savo svarba ir reikšmingumu nusileidžia tik valstybės pagrindiniam įstatymui - konstitucijai. Nuomos sutarties sudarymą bei šalių santykius reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas.
Kas yra nuoma?
Nuoma yra kasdien pasikartojantis, nuo visuomenės neatsiejamas reiškinys. Kai negali visiškai įsigyti tam tikro turto visada yra galimybė turėti jį dalinai. Vadinasi nuomojimą galima įvardinti, kaip turto valdymą.
Šiuo atveju šį veiksmą būtina teisiškai suformuluoti popieriaus lape. Norint teisingai sudaryti nuomos sutartį, kad nebūtų netikslumų ar nesusipratimų reikia remtis reglamentuojančiais teisės aktais.
Nuoma - tai sukurto objekto, gretutinių teisių objekto originalo arba dublikato leidimas naudotis tam tikrą laiką, siekiant tiesioginio ar netiesioginio tikslo. Nuomos sutartimi viena šalis - nuomotojas - įsipareigoja laikinai perduoti nuomininkui turtą laikinai valdyti ir naudoti už mokestį, o kita šalis - nuomininkas -- įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (Vasarienė, 2002). Vadinasi, nuomos sutartis sudaroma vienos šalies (nuomotojo), kai įsipareigojama duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Taigi nuomos sutartis yra atlygintino pobūdžio. Nuomos sutartis turi būti rašytinė tuo atveju, kai ji yra sudaroma ilgiau nei vieneriems metams. Kai yra sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis, ilgesniam nei vieneri metai terminui, rekomenduojama įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje.
Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota, bet nuomos sutartis negali būti ilgesnė nei vienas šimtas metų. Jei sutarties terminas sutartyje nenustatytas, vadinasi nuomos sutartis yra neterminuota. Ar sutartis terminuota ar ne, ir kokiam terminui sutartis sudaroma, nustatoma šalių susitarimu. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartys laikomos kaip nekilnojamos turto nuoma.
Nuomotis vieni iš kitų nekilnojamąjį ar kilnojamąjį turtą gali tiek įmonės, tiek organizacijos ar privatūs asmenys. Nuomojamas objektas gali būti bet kuris nesunaudojamas dalykas, jei įstatyme nenumatyta kitaip. Taip pat įstatyme gali būti nustatyta daiktų rūšis, kurių nuoma negalima, ar ribojama.
Kalbant apie nuomos sutartie dalyką, būtina pažymėti, kad nuomos sutartyje turi būti nurodyta koks yra daiktas ar jo požymiai, kurį nuomotojas perleidžia nuomininkui.
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.479 - 6.482 straipsniai apibūdina pagrindinius nuomos sudarymo ypatumus ir aplinkybes.
Subnuoma
Žinoma, sudarius nuomos sutartį, kyla aktualus klausymas - ar nuomininkas gali išnuomotą daiktą perduoti valdyti ir naudotis kitam asmeniui.
Subnuoma - tai, kai daiktas yra dar kartą išnuomojamas. Nuomininkas turi teisę subnuomoti išnuomotą daiktą tiktai gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato sutartis. Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą.
Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą nuomininkui subnuomoti turtą turi būti protingai pagrįstas. Jeigu atsakymas nemotyvuotas, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš terminą. Kai nuomotojo sutikimas nereikalingas, vis vien reikia pranešti nuomotojui apie subnuomos sutarties turinį bei subnuomininką. Jei negalioja nuomos sutartis, subnuomos sutartis taip pat negalioja.
Nuomos sutarties terminai
Valstybės nuosavybei įstatymai gali nustatyti kitokius nuomos terminus. Kai nuomos sutartis yra neterminuota, abi šalys gali bet kada nutraukti sutartį, tačiau apie tai vieną kitą reikia perspėti prieš mėnesį, o kai nuomojamas nekilnojamas turtas reikia pranešti prieš tris mėnesius iki sutarties nutraukimo. Taip pat nuomos sutartyje gali būti ilgesni sutarties nutraukimo terminai.
Jeigu nuomos sutarties terminas pasibaigia, tačiau nuomininkas toliau naudojasi turtu ilgiau nei dešimt dienų, sutartis laikoma nebeterminuota t.y.
Nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį
Jeigu nuomininkas nuosekliai vykdė nuomos sutartyje nurodytas pareigas, jis turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį ir toliau valdyti turtą. Siekdamas pratęsti sutartį nuomininkas privalo per sutartyje nurodytą terminą raštu pranešti turto savininkui apie savo teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui. Kai sutartyje šis terminas nenurodytas reikia nedelsti ir apie tai pranešti iki nuomos sutarties pabaigos.
Sudaruant naują nuomos sutartį sutarties sąlygos gali būti pakeistos šalių susitarimu.
Nuomotojo ir nuomininko pareigos
Nuomininkas - yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro atitinkamo turto nuomos sutartį( Mackevičius, 2002). Nuomotojas - yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu, nuomotojas gali būti ir kitokio turto turėtojas.
Dėl sutarties termino ( t.y. teisių ir pareigų nustatymo) šalys susitaria pačios, tačiau derėtų atsiminti, kad tiek nuomos, tiek kitų sutarčių atveju taikomos vadinamosios įprastinės sutarčių sąlygos.
Nuomininko pareigos:
- Nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą bei padengti išlaikymo išlaidas. jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis.
- Nuomininkas privalo laiku mokėti nuompinigius už naudojimąsi išnuomotu turtu.
Nuomininko teisės:
- Savo ruožtu nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuompinigius, jei dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi turtu sąlygos ar turto būklė iš esmės pablogėjo.
- Išnuomoto turto gaunamos pajamos priklauso nuomininkui, jei sutartyje nėra numatyta kitaip.
- Nuomininkas turi teisę subnuomoti turtą tik kai yra gavęs nuomotojo sutikimą.
- Išnuomoto turto nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, nuomos sutartis galioja ir naujam savininkui, žinoma, jei nuomos sutartis įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruota.
- Nuomininkas turi teisę reikalauti atlyginis išlaidas, kai jis, nuomotojui leidus, pagerina išnuomotą turtą.
- Nuomininkas gali pasiimti be nuomotojo leidimo pagerintą turtą, kai nuomotojas atsisako atlyginti patobulinimo vertę.
Nuomotojo pareigos:
- Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą.
- Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomotas, visą nuomos terminą.
Aišku gali kilti klausimas, o kaip tuomet, jeigu išnuomojamas daiktas, kuris jau buvo naudotas ir turi tam tikrų trūkumų? CK numatyta, kad nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį. Jeigu nuomotojas nevykdo anksčiau aptartos pareigos ir neperduoda išnuomoto daikto, jo dokumentų ir priedų nuomininkui naudotis, tai šis turi teisę išsireikalauti iš nuomotojo tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsiradusius nuostolius.
Derėtų atkreipti dėmesį į tai, kad nuostoliais pagal CK laikoma ne tik asmens turto netekimas ar sužalojimas, turėtos išlaidos, bet ir negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu įsipareigojimai būtų įvykdyti tinkamai.
Sutarties nutraukimas
Nuomos sutartis yra terminuota, kai nuomos pasibaigimo data nurodyta sutartyje. Terminuota sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jei šalys termino neatnaujina bei neatnaujina susitarimo.
Sutarties nutraukimas prieš terminą nuomotojo reikalavimu
Bet kuriuo atveju nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš laiką tik tada kai nusiunčia nuomininkui raštinį pranešimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per reikalingą terminą. Tačiau nuomininkas per atitinkamą terminą reikalavimų neįvykdė.
Sutarties nutraukimas prieš terminą nuomininko reikalavimu
Pareikalauti nutraukti nuomos sutartį teisme prieš laiką turi galimybę ir nuomininkas.
Daikto grąžinimas nuomotojui
Pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas privalo turtą gražinti tokio būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą arba tokios būklės, kaip susitarta sutartyje. Tuo atveju, kai nuomininkas turtą grąžina pavėluotai, nuomotojas turi teisę reikalauti, kad būtų sumokėta už visą tą laiką, kurį nuomotojas pavėlavo gražinti bei atlyginti nuostolius. Jeigu nuomininkas daikto negrąžina, jis turi atlyginti nuomotojui to daikto vertę, sumokėti nuomos mokestį bei atlyginti kitus turto savininko patirtus nuostolius.
Nuomininko atsakomybė už daikto pabloginimą ar pagerinimą
Tu atveju, kai nuomojimas daiktas yra pabloginamas, nuomininkas privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.
Nuomojamo daikto pagerinimas
Jeigu nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į išlaidų, skirtų šiam turtui pagerinti, atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai nurodo kitaip. Kai nuomotojas atlieka turto pagerinimus be nuomotojo leidimo, jei juos gali atskirti nuo turto be žalos bei jei savininkas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti.
Nuomininko atsakomybė už išnuomoto daikto praradimą
Išnuomoto daikto išpirkimas
Nuomos sutartis ar įstatymai gali numatyti, kad pasibaigus nuomos sutarčiai ar iki sutarties pabaigos nuomotojo turtas nuosavybės teise bus perleidžiamas nuomininkui, jei nuomininkas sumoka visą sutartyje nurodytą kainą (išperkamoji nuoma). Kai sutartyje daikto išpirkimo sąlyga nenumatyta, ji gali būti nustatyta papildomu šalių susitarimu, kuriame šalys gali nurodyti, kad anksčiau sumokėtas nuomos mokestis įskaitomas į daikto kainą.
Taip pat nuomos sutartis nuomos sutartyje gali nustatyti, kas negalima ir draudžiama nustatyti išperkamąją nuomą.
Vartojimo nuoma
Pagal ketvirtą skirsnį 6.504 straipsnį vartojimo nuomos sutartyje nuomotojas yra asmuo, kurio nuolatinis verslas yra daiktų nuoma, įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis už užmokestį nuomininko ar ko jo šeimos asmeniniams, namų ūkių poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai. pasibaigus sutarties terminui.
Vadinasi, vartojimo nuomos sutartis yra terminuota ir pasibaigus sutarties terminui, kai nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu it nuomotojas tam neprieštarauja, nelaikoma, kad sutartis neterminuota. Taip pat netaikomas ,,Nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį“ įstatymas. Nuomininkas bet kada gali atsisakyti sutarties įspėjęs apie tai nuomotoją ne vėliau kaip prieš dešimt dienų iki sutarties nutraukimo.
Vartojimo nuomos sutartis turi būti rašytinė ar kitokios specialiai nustatytos formos (kvitas, žetonas ir pan.). Nuomotojas privalo daryti išnuomoto daikto kapitalinį ir einamąjį remontą. Kai išsinuomojus daiktą, pasirodo, kad jis turi trūkumų, dėl kurių daiktu visiškai ar iš dalies negalima naudotis, nuomotojas privalo per dešimt dienų nuo tos dienos, kai gavo nuomininko pranešimą apie trūkumus, jei sutartyje nenustatytas trumpesnis laikas, neatlygintinai pašalinti daikto trūkumus daikto esamoje vietoje ar pakeisti jį analogišku, tinkamu naudoti daiktu.
Kai daikto trūkumai atsiranda dėl netinkamo ir ne pagal taisykles naudojimosi daiktu, nuomininkas turi atlyginti nuomotojui daikto remonto ir gabenimo išlaidas. Nuomos mokestis nustatomas sutartyje pinigų suma, kuri sumokoma iš karto arba periodiškai per kelius mėnesius. Kai nuomininkas grąžina daiktą prieš terminą, tai nuomotojas turi grąžinti nuomininkui atitinkamą gauto nuomos mokesčio dalį, apskaičiuotą nuo dienos, einančios po faktiško daikto grąžinimo dienos.
Kitos nuomos rūšys
Transporto priemonių nuoma
Transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas - tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui laikinai naudotis už užmokestį transporto priemonę ir suteikti tos transporto priemonės vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Jeigu nuomos sutartis nenumato ko kita, nuomininkas neturi teisės subnuomoti transporto priemonę tretiesiems asmenims be nuomotojo sutikimo.
Pastatų, statinių ar įrenginių nuoma
Pastatų, statinių ar įrenginių nuoma - tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti arba laikinai naudoti pastatą, statinį ar įrenginį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Kai yra nuomojamas pastatas, statinys ar įrenginys, sutartis privalo būti rašytinė. Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu. Į sutartyje nustatytą nuomos mokestį įskaitomas ir mokestis už naudojimąsi žemės sklypu, kuriame yra išnuomoti pastatai, statiniai ar įrenginiai, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenumato ko kita.
Įmonės nuoma
Įmonės nuoma - tai sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti įmonę kaip turtinį kompleksą, naudojamą verslui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Įmonės nuomos sutartis neįmanoma be verslo plano, kuris nulemia esmines ir visas kitas sutarties sąlygas bei ypatybes. Sutartis skirta verslui ir jo plėtrai, todėl sutartie subjektu gali būti asmuo, turintis verslininko statusą arba sutartimi šį statusą įgyjantis (Stanislovaitis, 2005).
Kartu su įmone kaip turtiniu kompleksu nuomininkui perduodamas žemės sklypas, pastatai, statiniai, įrengimai, mechanizmai bei kitos sutartyje numatytos gamybos priemonės, žaliavos, atsargos, apyvartinės lėšos, teisės naudotis žeme, vandeniu ir kitais gamtos ištekliais, pastatais, statiniais ar įrenginiais, kitos su įmone susijusios nuomotojo turtinės teisės, teisė į prekių ar paslaugų ženklą bei firmos vardą ir kitos išimtinės teisės, taip pat perleidžiamos reikalavimo teisės ir perkeliamos skolos, numatytos nuomos sutartyje.
Teisė valdyti turtą, kuris yra kito asmens nuosavybė, ir juo naudotis, taip pat teisė valdyti žemės sklypą ir gamtos išteklius ir jais naudotis, perduodamos įstatymų nustatyta tvarka. Įmonės nuomotojas privalo iki įmonės perdavimo nuomininkui rašt.
Svarbu! Nuomotojas atsako už daikto kokybę tuo momentu, kai jis perduodamas naudoti nuomininkui. Nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą (nuomotojas turi teisę tikrinti, kaip jis naudojamas), atlyginti daikto išlaikymo išlaidas (pavyzdžiui, komunalinius mokesčius už gyvenamąsias patalpas), prireikus - ir nuostolius, susijusius su daikto praradimu ar jo būklės pablogėjimu dėl nuomininko kaltės.
Apibendrinant, nuomos sutartis gali būti terminuota ar neterminuota, bet jos terminas visais atvejais negali viršyti 100 metų. Jeigu pasibaigus terminuotai nuomos sutarčiai nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis tapo neterminuota. Neterminuotą nuomos sutartį kiekviena šalis gali bet kada nutraukti savo noru iš anksto įspėjusi kitą šalį prieš 1 mėnesį, o nuomojant nekilnojamąjį daiktą - prieš 3 mėnesius.
Pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo problematika
tags: #ar #nuomotojas #atsako #uz #nuomininko #imone