Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Konsultuodami savo klientus, mes nuolat susiduriame su jų nerimu, baime, o kartais ir pykčiu, kuomet tenka sumokėti neplanuotus mokesčius, kurie gerokai pakartina ateities planus.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas NT investuotojas. Iš esmės nesvarbu, kaip Jūs įsigijote nekilnojamą turtą - pirkote, paveldėjote ar gavote dovanų. Esmė - įsigijimo kaina.
Bet kokio ilgalaikio turto perleidimas, kai turtą perleidžia PVM mokėtojas, apmokestinamas PVM. Bet kada: nori pirkti, parduoti, pasikonsultuoti ar tiesiog pasikalbėti NT klausimais.
PVM apmokestinimas priklauso nuo turto amžiaus ir veiklos pobūdžio:
- Naujos statybos ar senos statybos NT, kuriam per pastaruosius 24 mėn. buvo atliktas esminis pagerinimas parduodamas su 21% PVM.
- Jei NT parduodamas kaip asmeninis turtas (pvz., buvo naudojamas asmeniniam gyvenimui), PVM netaikomas.
- Išlaikant NT ilgiau nei 2 metus vėliau jį galima parduoti be PVM.
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. PVMĮ nustato išimtį PVM mokėtojui parduoti IT be PVM tik keliais atvejais: 1) IT ne mažiau kaip 99 proc.
Jeigu PVM sumą pagal PVM įstatymo 96 str. Parduodant pasigamintą IMT, įmonė turėtų skaičiuoti pardavimo PVM. Pasigamintas IMT būtų parduotas su PVM, t. Parduodant turtą, kuriam įsigyti buvo naudojama dotacija, dotacijos likutis nurašomas.
Parduodant įrangą, kuri buvo įsigyta iš ES ir kuriai buvo taikomas atvirkštinis PVM, lengvatos netaikomos. Motociklo pardavimas nėra atleistas nuo PVM, net jeigu įmonė jį pirko iš gyventojo ir be PVM.
PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais. Yra ne vienas būdas užregistruoti pardavimą. Dažniausiai tai daroma dviem įrašais.
NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.
Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM. Parduodant NT praėjus 24 mėn. PVMĮ 32 str.
Parduodant ne PVM mokėtojui nekilnojamąjį turtą, kuris nėra laikomas nauju, PVM neskaičiuojamas. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas. Senų pastatų, taip pat jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas.
Parduodant automobilį reikės skaičiuoti PVM, net jeigu jis nudėvėtas iki 1 Eur vertės. Parduodant lengvąjį automobilį, kuris laikomas krovininiu skaičiuojamas pardavimo PVM. Lengvojo automobilio, kurio PVM atskaita draudžiama, pardavimas neapmokestinamas.
Jeigu automobilio pirkimo PVM neatskaitomas pagal PVMĮ 62 str. 2 d. Kai įmonė pirko N1 kategorijos automobilį, ji atskaitė pirkimo PVM. Teisės į išperkamosios nuomos būdu perkamą automobilį perleidimas yra laikomas prekių - automobilio tiekimu.
Kai parduodamos išardyto automobilio dalys, toks tiekimas nėra laikomas ilgalaikio turto tiekimu. Jeigu automobilis nebenaudojamas veikloje, nėra draudžiama iki pardavimo jį perkelti į atsargas. Jei nevažiuojantį automobilį įmonė gali parduoti tik už 1000 Lt, tai ši kaina ir yra rinkos kaina.
Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai. Jeigu automobilis būtų parduotas pelningai, pelnas būtų priskiriamas pelno mokesčiu apmokestinamosioms pajamoms. Dėl senų baldų pardavimo po vieną eurą darbuotojams gali atsirasti pajamų natūra.
Parduodant nekilnojamąjį turtą be PVM, kurio pirkimo PVM buvo atskaitytas, pirkimo PVM atskaita yra tikslinama.
Veiklos kaip komplekso perleidimo sandorio PVM neskaičiuojamas. Lengvųjų automobilių PVM atskaita ribojama. Turto perkainojimas pelno mokesčio apskaičiavimo tikslais nepripažįstamas.
Jeigu įmonė vykdo nuotolinę prekybą, turi e. 2022 m. Draudimo bendrovės lizingo įmonei pervesta draudimo išmoka - įmonės neapmokestinamosios pajamos.
Turtas, kuris priklauso akcininkui, neturėtų patekti į įmonės balansą. VšĮ automobilis, kuris buvo skirtas dalyvauti sporto varžybose, turėtų būti laikomas VšĮ ilgalaikiu turtu.
Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka. Kai sąskaitoje yra nurodyta konkreti prekė - vilkikas ar jo dalis, įrodinėti, kas buvo paduota, nebus sudėtinga.
Naujo pastato pardavimas turi būti apmokestinamas 21 proc. PVM.
PVM prievolės atsirastų pardavus: žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis; žemę statyboms; naujus pastatus ar statinius bei jų dalis. PVM prievolių neatsirastų pardavus: žemę, kuri nėra skirta statyboms ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis; senus pastatus ar statinius bei jų dalis.
Jei Jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.
Kaip Optimizuoti NT Mokesčius?
Yra keli pagrindiniai būdai optimizuoti NT mokesčius:
- Verslo liudijimas. Tai dažniausiai pigiausias būdas, jei nuomojamos gyvenamosios paskirties patalpos. Verslo liudijimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame registruotas nuomotojas, todėl verta rinktis optimalų variantą.
- Nuomos apmokestinimas GPM. Jei pajamos iš NT nuomos sąlyginai nedidelės ir ekonomiškai nenaudinga išimti verslo liudijimo arba tokių patalpų nuomai verslo liudijimas nėra išduodamas, tokiu atveju nuomos pajamos apmokestinamos GPM.
- Juridinis asmuo. Jei planuojama turėti daugiau NT objektų ar vykdyti plėtros projektus, verta svarstyti įmonės steigimą. Vystant NT verslą per įmonę, yra galimybė nurašyti sąnaudas (pvz., remonto, administravimo kaštus) ir sumažinti apmokestinamąjį pelną.
Visame pardavimo procese jis dalyvaudavo nuo pradžios iki pabaigos, priimdavo gerai apgalvotus ir greitus sprendimus, todėl žinojau, kad galiu dėl nieko nesijaudinti. Beieškant buto pirkimui, susipažinau su Andriumi Jonaičiu, kuris man ne tik greitai jį surado, bet ir paaiškino nuo ko turėčiau viską pradėti bei puikiai vedė visas derybas su pardavėjais. Profesionalus Andriaus darbo išmanymas padėjo man greitai, aiškiai ir kokybiškai įsigyti butą. Nuoširdžiausias ačiū jam.
Reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Vienas iš būdų išvengti GPM - įsigyti verslo liudijimą. Verslo liudijimas - tai pažyma, patvirtinanti, kad asmuo yra sumokėjęs tam tikro dydžio mokestį ir gali verstis tam tikrą veiklą - mūsų atveju NT nuomos veikla.
Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu.
PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. PVMĮ 32 str. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM.
Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT. Komentare pateikiama ES Teisingumo teismo bylos analizė. ES Teisingumo teismo bylos C-265/18 analizė.
Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina. Įmonė parduoda seną NT, kuris buvo naudotas jos veikloje. Parduodamas NT be PVM.
Parduoti namą su PVM galima ir neįsiregistravus kaip PVM mokėtojui. Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Pirkti pastatą ar kitokią prekę gali du ar daugiau pirkėjų. Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
Kapitalinio remonto darbai neišvengiamai pagerina pastato naudingąsias savybes.
Jei paskutinius du metus (arba daugiau) Jūs nenutraukiamai deklaravote savo gyvenamąją vietą bute/name, kurį nusprendėte dabar parduoti, GPM mokėti taip pat nereikės. Gyvenamoji vieta deklaruota mažiau, nei du metai. Tai turbūt įdomiausia išimtis.
Kadangi tai paveldėtas butas, tikriausiai tai nėra Jūsų svajonių butas ir Jūs norėtumėte jį parduoti, o už gautus pinigus nusipirkti tai, kas labiau atitiks Jūsų poreikius. Tikslo užsidirbti neturite ir parduodate butą už realią rinkos kainą, tai yra 80.000 Eur. Ką galima padaryti, kad įsigijimo kaina atitiktų realią rinkos vertę?
Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė. Ką daryti, jei neužsakėte nepriklausomo vertinimo ir dabar įsigijimo ir pardavimo kainos ženkliai skiriasi? Dažnai šią problemą galima išspręsti užsakant retrospektyvinį vertinimą.
Įprastu atveju, gavus nekilnojamą turtą, kurio vertė viršija 2.500 Eur, nuo nustatytos kainos skirtumo, reikia sumokėti GPM. Įprastu atveju paveldėjus turtą, kurio apmokestinamoji vertė neviršija 150.000 Eur, reikės sumokėti 5 % nuo apmokestinamosios vertės.
9 GERIAUSIOS MOKESČIŲ ATSKAITYMOS UŽ JŪSŲ NUOMĄ
Verslo liudijimo kainos skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, kurioje vykdoma veikla ir yra perskaičiuojamos kiekvienais metais. Butas nuomojamas Vilniuje už 500 Eur per mėnesį arba 6.000 Eur per metus, atitinkamai GPM per metus sudarytų 15 % nuo 6.000 Eur arba 900 Eur.