Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių veiksnių, siekiant parduoti turtą, norint jį padovanoti ar įkeisti. Tai gali būti buto, namo, komercinių patalpų, administracinių patalpų, žemės sklypų ir net miškų vertinimas. Vis dažniau tampa reikalingas nekilnojamo turto vertinimas, kuris naudingas tiek tiems, kurie nusprendė pirkti žemės sklypą ar būstą imant būsto paskolą, tiek ir visiems kitiems, kurie nori sužinoti, kokia yra turto vertė. Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus procesas, kuris dažnai yra privalomas įvairiose situacijose, susijusiose su būsto įsigijimu. Jis leidžia objektyviai įvertinti turto vertę ir užtikrinti, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas būtų apsaugoti nuo galimų finansinių nuostolių.
Pagrindiniai Būsto Vertinimo Kriterijai
NT kainos nustatymui įtakos turi daugybė veiksnių, tad sudėtinga tiksliai įvardinti, kas lemia vertę - tai priklauso nuo individualaus objekto. Bene daugiausiai įtakos vertei turi namo vieta. Taip pat atsižvelgiama į plotą, pastato būklę, šildymo sistemos įrengimų galimybes ir į sklypą.
Pagrindiniai būsto vertinimo kriterijai:
- Vieta;
- Statybos metai;
- Bendras plotas;
- Šildymo būdas;
- Kambarių skaičius;
- Pastato tipas.
Kada Reikalingas Turto Vertinimas?
Turtą vertinti būtina ne tik perkant būstą be paskolos, bet ir tuomet, kai naudojama banko paskola, siekiama finansuoti būsto remontą arba norima pradėti naujos statybos projektą.
Dažniausi atvejai, kuomet reikalingas turto vertinimas yra tuomet, kai imama paskola žemės sklypo arba būsto pirkimui. Visos kredito bendrovės reikalauja turto vertinimo, nes tai leidžia vertinti ar būstas atitinka tą sumą už kurią jis bus perkamas, juk bankui nepalanku įsigyti žemesnės vertės turtą suteikiant didelę paskolą. Taip yra dėl paprastos priežasties, nes jeigu klientas t.y. paskolos gavėjas taps nemokus, tai bankui reikės nekilnojamąjį turtą parduoti, kad padengti savo išlaidas, o jeigu vertė bus mažesnė, nei paskola, tai bankui tai visiškai nenaudinga.
Yra ir kiti atvejai, kuomet pasirenkamas turto vertinimas:
- Keičiasi jo savininkas. Turtas parduodamas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;
- Norima turtą pirkti, parduoti, mainyti, įkeisti ar kitais būdais perleisti;
- Įmonėms yra taikoma bankroto procedūra;
- Turtas yra įkeičiamas, norint gauti paskolą ar ES paramą;
- Turtas yra apmokestinamas, apdraudžiamas, deklaruojamas;
- Turtas yra įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;
- Yra pripažįstamas besavininkiu;
- Vykdomos teismų ar teismo antstolių nutartys;
- To pageidauja turto savininkas, arba turto vertinimo užsakovas.
1. Turtas perkant su banko paskola
Vienas iš dažniausių atvejų, kai reikalingas Nekilnojamojo turto vertinimas - tai būsto įsigijimas pasitelkiant banko paskolą. Bankas norėdamas suteikti paskolą perkačiui turi įvertinti Nekilnojamojo turto vertę, kad užtikrintų savo finansinį interesą. Tai padeda bankui apskaičiuoti, kokią paskolos sumą gali suteikti ir kokią riziką jis prisiima, teikdamas paskolą.
Vertinimas padeda:
- Apskaičiuoti paskolos dydį: Bankai dažnai teikia paskolą tik iki tam tikro nekilnojamojo turto vertės procento (paprastai iki 80%). Jei turto vertė yra mažesnė, gali reikėti didesnio pradinio įnašo arba paskola gali būti neteikiama.
- Sumažinti riziką: Turtas, kuris naudojamas kaip paskolos užtikrinimas, turi būti vertinamas, kad bankas galėtų užtikrinti savo investiciją. Jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti paskolos, bankas gali parduoti turtą, kad atgautų skolą.
2. Skolinantis būsto remontui
Jei norite atlikti būsto remontą ir nusprendėte imti paskolą remonto darbams atlikti, turto vertinimas taip pat gali būti privalomas. Net jei turtas jau yra jūsų nuosavybėje, jo vertė gali pasikeisti dėl atliktų remonto darbų, todėl svarbu žinoti tikrąją būsto vertę prieš kreipiantis dėl paskolos.
Paskola remonto darbams gali būti suteikta tik tuo atveju, jei Nekilnojamojo turto vertinimas parodo, kad būsto vertė yra pakankama ir remonto metu nebus pažeista esama jo struktūra arba vertė padidės po atliktų darbų.
Turto vertinimas yra būtinas, nes:
- Įvertinama turto būklė: Remonto paskolų atveju labai svarbu įvertinti ne tik turto rinkos vertę, bet ir jo būklę. Tai leidžia suprasti, ar remontas padidins turto vertę ir ar investicija bus verta.
- Teisės aktų laikymasis: Tam tikros paskolos, skirtos būsto remontui, gali reikalauti, kad turto vertinimas būtų atliktas pagal teisės aktų reikalavimus, kad būtų užtikrinta paskolos suteikimo teisėtumas.
3. Pradėjus būsto statybas
Turtą vertinti taip pat būtina, kai ketinate pradėti statybos projektą. Jei ketinate statyti naują būstą arba kitą Nekilnojamąjį turtą, vertinimas padės įvertinti sklypo vertę ir jo galimybes.
Tuo atveju, kai vykdote statybos projektą, vertinimas padeda:
- Įvertinti sklypo vertę: Statybos pradžioje būtina įvertinti sklypo rinkos vertę, kad būtų galima apskaičiuoti reikiamą finansavimą ir galimą investicijų grąžą.
- Planuoti statybos išlaidas: Tinkamas vertinimas gali padėti geriau suprasti, kiek gali kainuoti statybos darbai, ar statybos projekto įgyvendinimas bus finansiškai naudingas, ir ar turtas pasieks norimą vertę, kai bus baigtas.
- Galimybė gauti finansavimą: Statybos paskolos atveju būtina pateikti vertinimą, kad būtų galima gauti reikiamą paskolos sumą. Vertinimas padeda bankams ir kreditoriams įvertinti, ar jūsų projektas yra pelningas ir kokios rizikos yra susijusios su statybų užbaigimu.
4. Kada turtas gali būti vertinamas pagal specialias sąlygas?
Kai kuriais atvejais turtas gali būti vertinamas pagal specialias sąlygas, pavyzdžiui:
- Kai turtas yra itin unikalus: Jei perkate ar statote ypatingą Nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, seną istoriją turintį pastatą ar unikalų architektūrinį projektą, turto vertinimas gali reikalauti specifinių žinių ir metodų.
- Kai turtas turi teisinės rizikos: Jei turtas turi neaiškią teisinę istoriją (pavyzdžiui, neišspręsti nuosavybės klausimai ar ginčai dėl sklypo ribų), vertinimas gali būti atliekamas atidžiau, atsižvelgiant į galimas teisines pasekmes.
Turto Vertės Analizės Procesas
Turto vertės analizė atliekama palaipsniui, laikantis tikslaus plano. Pirmiausia yra atliekama duomenų analizė, paruošiami vertinimui reikalingi dokumentai ir atliekama jų analizė. Vertinimui yra reikalinga turto apžiūra, todėl nekilnojamojo turto vertintojas atvyksta į vietą, iš anksto sutartu laiku ir apžiūri turtą, kurį reikia vertinti. Vėliau yra rengiama ataskaita, kurioje išanalizuojami užsakovo pateikti dokumentai bei apžiūros metu surinkta informacija. Rengiama išvada. Galiausiai užsakovui pateikiama nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita.
NT vertinamas keliais etapais:
- Sudaroma sutartis su klientu, apibrėžiami vertinimo tikslai, objektas ir apimtis.
- Turto apžiūra, kurioje dalyvauja atestuotas vertintojas ar jo asistentas bei klientas.
- Nekilnojamojo turto vertė yra skaičiuojama taikant lyginamąjį, pajamų ir išlaidų metodus ar jų derinį.
Nekilnojamojo turto vertę apskaičiuojame, remdamiesi lyginamuoju metodu. Savo veikloje nekilnojamojo turto vertintojai vadovaujasi objektyvumo, palyginamumo, tikslumo, nešališkumo, skaidrumo principais.
Dokumentai, Reikalingi Buto ar Namo Vertinimui
Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą.
Jeigu atliekamas buto vertinimas:
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- (jei butui priklauso žemės sklypas ar jo dalis);
- Buto kadastrinė (inventorinė) byla.
Jeigu atliekamas namo vertinimas:
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Žemė sklypo planas;
- Priklausinių kadastriniai dokumentai.
Kiek Trunka Nekilnojamojo Turto Vertinimas?
Turto vertinimo ataskaitos paruošimas vidutiniškai trunka nuo 2 iki 4 dienų. Toks terminas yra tikėtinas jeigu visi dokumentai yra sutvarkyti ir pateikti, tačiau jeigu jų nėra ar ne visi paruošti ar net gi pamesti, jų ieškojimas gali trukti iki 20 dienų. Todėl planuojant atlikti turto vertinimą, rekomenduojama iš anksto pasirūpinti reikiamais dokumentais.
Kada Vertinimas Nėra Būtinas?
Nekilnojamojo turto vertinimas nėra būtinas visais atvejais. Pavyzdžiui, jei turtą perkate be banko paskolos, jūs galite tiesiog susitarti dėl kainos su pardavėju, tačiau vis tiek rekomenduojama pasitelkti nepriklausomą vertintoją, kad užtikrintumėte, jog kaina atitinka tikrąją turto vertę.
Be to, jei turtas jau buvo vertinamas neseniai (pavyzdžiui, per paskutinį sandorį), gali būti, kad naujas vertinimas nebus reikalingas, tačiau visada reikia pasitikslinti su kreditoriais ar teisininkais dėl reikalavimų.
Savarankiškas Turto Vertinimas
Neretai parduodami būstus jų savininkai stengiasi sutaupyti ir įvertinti būsto vertę patys. Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo. Iškyla klausimas: ar turto vertinimą galiu atlikti pats? Taip. Tačiau turto vertinimas reikalauja ne tik tikslumo ir plano parengimo, bet ir patirties. Todėl profesionalo vertinimas bus kur kas tikslesnis ir objektyvesnis.
Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus. Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.
Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.
Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.
Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti. Tokiu būdu galima išsigryninti patrauklią kainą.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus. Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2,reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur.
Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta.
Vis dėlto, savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
Profesionalus Turto Vertinimas
Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.
Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Turto Vertės Įvertinimo Skirtumai
Turto vertės įvertinimas gali skirtis. Ji priklauso ir nuo to, kokius pasiekiamus duomenis lyginimui turi turto vertintojas. „Įstatymiškai visi visų vertintojų vertinimai turi būti priimami visuose bankuose. Bet bankai turi oficialius savo partnerių sąrašus, todėl labai rekomenduočiau klientams nueiti į banko, kuriame žadi prašyti būsto paskolos, puslapį, pasižiūrėti partnerių sąrašą, nes taip paslaugą gausite greičiau ir kreditavimo procesas vyks greičiau“, - akcentuoja pašnekovė.
Nekilnojamojo Turto Vertinimo Kaina
Daugelis svarsto, ar NT vertinimas yra „brangus malonumas“, tad skubame atsakyti. Iš tikrųjų nekilnojamojo turto vertinimas kaina gali pasirodyti nepigi paslauga, tačiau jo nauda - gerokai didesnė. Mūsų įmonėje taikoma skaidri kainodara, tad nekilnojamojo turto vertinimo kaina visada bus adekvati ir priklausys išskirtinai nuo atliktų darbų sudėtingumo, apimties ir termino.
Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“
Duomenų Bazės Svarba
Statistinių duomenų nėra, bet praktika sako, kad tarp skirtingų įmonių skirtumas gali būti iki 10 000 €. Skirtumas atsiranda nuo to, kiek įmonė turi duomenų.
Turto Baigtumas
Pats pagrindinis dalykas, kuris lemia turto vertę, yra aplink esantys statiniai (pagal verčių zonas www.regia.lt žemėlapyje ieškoma panašaus turto su panašia kvadratūra). Jei neužtenka duomenų toje pačioje zonoje, žiūrimos gretimos.
- 80-85% būsto baigtumas. Kitaip tokį baigtumą esame įpratę vadiname „daline apdaila“;
- 80% vertins turto vertintojas, 85% - matininkas.
Jei turto baigtumas 80% - tinkuotos sienos, išvedžiotas grindinis šildymas, šildymo katilo dažniausiai nebūna. Jei numatytas ne grindinis šildymas, o radiatoriai, tai turi būti išvedžioti jie.Jei 85% - turi būti ir šildymo katilas, ir atlikta lubų apdaila. Fasadas gali būti dar be apdailos, tik tinkuotas.
- 100% būsto baigtumas.
Privalo būti padaryta visa vidaus apdaila - grindų danga, sienos, lubos, grindjuostės, vidaus durys, vonioje - klozetas ir maišytuvai. Esminė vieta - būsto vidus. Jei yra svarbu kuo greičiau „priduoti“ baigtumą, nereikėtų pradėti nuo kiemo tvarkymo - trinkelių, pievos.
Įsigijus ne 100% baigtumo būstą su paskola, jūs privalėsite jį per tam tikrą laikotarpį (dažniausiai 12 mėn., kartais 6 mėn.) pabaigti. Vienareikšmiškai - vizualūs dalykai: sienų dažymas, grindų danga, lubų apdaila. Užtenka susidėti plyteles vonioje ir jau pakyla turto vertė, kai, tuo tarpu, šildymo katilas kainuoja žymiai brangiau.
Jeigu kalbame apie didesnį būsto įvertinimą, kad turtas galėtų būti įsigytas be pradinio įnašo - rinkoje yra vertintojų, kurie tą padarys. Aš manau, kad rizika yra per didelė - bankas turi sąrašus, kurie vertintojai jiems netinka (net pavardėmis). Taip pat pridėčiau tai, kad bankas, valdydamas rizikas, taip pat imasi tam tikrų prevencinių veiksmų - stebi NT skelbimus (už kiek koks objektas buvo parduodamas), juos archyvuojasi.
Turto Vertinimas ir Baldai
Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas. „Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Turto Vertė ir Kaina
Pasak jos, neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina: „Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo. Nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.“
A. Lisauskienė pažymi, kad žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą. Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas. „Kartais tenka pasakyti klientui, kad „man labai gaila, bet jūs permokate už turtą“, - neslepia pašnekovė.
Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina. Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.