Elektroninės varžytynės yra reali galimybė pigiau įsigyti nekilnojamąjį turtą. Tačiau, prieš dalyvaujant jose, svarbu žinoti apie galimas rizikas ir kaip apsisaugoti.
Kas parduodama varžytynėse?
Antstolė Vida Daugirdienė sako, kad varžytynėse dažniau pardavinėjamas oficialiai registruojamas turtas. „Pardavinėjamas nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas. Tai žemės sklypai, gyvenamieji statiniai, viešbučiai, transporto priemonės, žemės ūkio technika, laivai, ir kitas turtas, kurį privaloma registruoti arba kurio vertė viršija trisdešimt tūkstančių eurų. Tačiau pardavinėjami ir baldai, ir muzikos instrumentai, ir įvairūs antikvariniai daiktai. Dėl jų neprivalu skelbti varžytynių, nes tai nėra registruojamas ar ypač brangus turtas, bet mes skelbiame. Varžytynės - didžiausia tikimybė parduoti skolininko turtą už palankią kainą“, - vardija V. Daugirdienė.
Kada turtas gali būti parduodamas varžytynėse?
Antstolė aiškina, kad pagal įstatymą varžytynės yra vienintelis būdas realizuoti skolininkui priklausantį nekilnojamąjį turtą ar kitą įstatymų nustatyta tvarka registruojamą turtą. Kilnojamasis turtas privalomai realizuojamas iš varžytynių tais atvejais, kai jo vieneto vertė viršija 30 tūkstančių eurų. Jei vienintelis skolingo žmogaus turtas yra gyvenamasis būstas, jis iš varžytynių gali būti parduodamas tik tada, kai skola yra 2030 eurų ir daugiau. Tačiau kitas turtas - žemės sklypai, įvairios patalpos, kilnojamasis turtas - pardavinėjamas iš varžytynių be apribojimų. Varžytynės gali būti skelbiamos ir dėl 200 eurų skolos, jeigu ji nepadengiama iš skolininko pajamų.
Kaip dalyvauti varžytynėse?
Pirmiausia reikia apsilankyti portale evarzytynes.lt. Jungdamasis prie šio portalo elektroninės bankininkystės būdu arba su elektroniniu parašu, varžytynių dalyvis patvirtina savo tapatybę. Susipažinęs su varžytynių vykdymo tvarka ir nurodęs savo kontaktinius duomenis, asmuo gauna automatiškai sugeneruotą mokėjimo nurodymą varžytynių dalyvio mokesčiui sumokėti. Po mokesčio sumokėjimo asmuo registruojamas varžytynių dalyviu.
Už dalyvavimą elektroninėse varžytynėse mokamas dalyvio mokestis, kuris sudaro 10 proc. pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas. Lietuvos antstolių rūmų atstovai informuoja, kad varžytynės trunka ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų, atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau jos tęsiasi tol, kol keliama kaina.
Pagal Civilinio proceso kodekso 713 straipsnį visais atvejais, kai iki nustatytos varžytynių pabaigos laiko gaunamas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes ir per šį pratęstą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą. Varžytynių pradžia laikomas jų paskelbimo specialiame interneto portale evarzytynes.lt momentas.
Elektroninėse varžytynėse gali dalyvauti visi Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, išskyrus tas varžytynes organizuojančius antstolius, jų giminaičius, sutuoktinius ir bendradarbius, dirbančius toje pačioje antstolių kontoroje. Tereikia būti Lietuvoje veikiančių elektroninės bankininkystės sistemų vartotoju arba turėti Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Jei pageidauja, asmuo gali dalyvauti varžytynėse netiesiogiai - naudodamasis įgalioto atstovo pagalba.
Siūlomą turto kainą varžytynių dalyviai gali didinti automatiniu arba neautomatiniu būdu. Kainą didindamas pats varžytynių dalyvis už parduodamą turtą pasiūlo sumą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą. Kiti varžytynių dalyviai už parduodamą turtą gali siūlyti tik didesnę kainą, tačiau kiekvienas kainos padidėjimas turi sudaryti ne mažiau kaip 0,5 procento pradinės turto pardavimo kainos, jeigu ji yra mažesnė negu penkiolika tūkstančių eurų, ne mažiau kaip 0,3 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina yra nuo penkiolikos tūkstančių eurų iki trisdešimt tūkstančių eurų, ir ne mažiau kaip 0,1 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina viršija trisdešimt tūkstančių eurų.
Varžytynių metu rodoma didžiausia tuo metu už parduodamą turtą pasiūlyta kaina. Varžytynėms pasibaigus, sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią sumą.
Ar pirkimas internetu - saugus?
Lietuvos antstolių rūmų atstovai teigia, kad pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei. Pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.
Planuojant įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu jį apžiūrėti buvimo vietoje ir pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu.
Kaip elgtis, jei buvęs savininkas neišsikrausto iš patalpų?
Kuo išvaržomas turtas brangesnis, tuo daugiau problemų gali tekti įveikti jo pirkėjui. Kai iš varžytynių parduodamas būstas, ne kiekvienas savininkas pats geranoriškai atiduoda buto raktus. Neretai butą ar namą tokiu būdu įsigijęs žmogus kartu gauna ir įnamius. Tada tenka kreiptis į teismą su ieškiniu dėl iškeldinimo ir laukti naujo teisinio proceso pabaigos. Kartais buvę gyventojai patalpose palieka savo daiktus, kuriuos naujajam savininkui tenka išgabenti ir saugoti.
Pasitaiko, kad ankstesni gyventojai tiesiog neatiduoda raktų, nors patys išvaržytu būstu nebesinaudoja. Tokiais atvejais naujieji savininkai kviečiasi durų atrakinimo meistrą ir antstolį, prašydami paslaugos konstatuoti faktines aplinkybes apie tai, kokios būklės turtas ir kokie daiktai rasti patalpose. Po durų atrakinimo antstolis teisinėmis priemonėmis užfiksuoja patalpų būklę ir jose esančius daiktus. Antstolio sudarytas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas naujajam savininkui padeda apsidrausti nuo galimų pretenzijų, kad jis pasisavino ar sugadino bute paliktus vertingus daiktus.
O jeigu įsigytos patalpos būna nuniokotos?
Už areštuoto turto būklę iki šio turto perdavimo naujajam savininkui atsakingas turto saugotojas. Saugotoju gali būti paskiriamas pats skolininkas arba turto administratorius. Jeigu turtas sugadinamas - pavyzdžiui, išardoma santechnika, grindys, išimamos durys ar net elektros lizdai - už tai gali būti taikoma baudžiamoji atsakomybė. Dėl to kreipiamasi į ikiteisminio tyrimo institucijas.
Kas privalo apmokėti buvusių savininkų skolas už komunalines paslaugas?
Dažnai nauji savininkai teiraujasi dėl buvusių savininkų skolų už komunalines paslaugas t.y. už sunaudotą elektros energiją, dujas, vandenį ir kt. iki įvykusių varžytynių momento. Antstolė V. Daugirdienė patikina, kad visos neįvykdytos prievolės už aukščiau paminėtas paslaugas ant naujo buto (namo) savininko pečių negula. Naujam savininkui pareiga už komunalines paslaugas pereina nuo sutartčių su paslaugų tiekėjais sudarymo momento arba nuo faktinio naudojimosi patalpomis momento t.y. patekus į varžytynėse nupirktą turtą tik po priverstinio iškeldinimo pagal teismo sprendimą, ar patekus į patalpas (kuomet buvę savininkai jau ten nebegyvena, bet raktų nebuvo perdavę) su raktininko pagalba ir antstoliui, konstatuojant faktines aplinkybes, užfiksavus skaitiklių (vandens, elektros, dujų) rodmenis protokole.
Kaip nustatoma išvaržomo nekilnojamo turto kaina?
Areštuotas skolininko nekilnojamas turtas visada yra įkainojamas. Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones. Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.
Pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina pagal įstatymą sudaro 80 proc. rinkos kainos. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę. O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi. Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.
Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.
Kas įsigyja turtą?
Varžytynių laimėtoją - dalyvį, pasiūliusį didžiausią kainą - išrenka elektroninė sistema. Antstolis šiame procese dalyvauja tik vėliau, kai reikia padėti pirkėjui galutinai įforminti turto įsigijimo dokumentus.
Varžytynės yra skaidrios, kadangi vyksta viešoje informacinėje sistemoje. Beje, Lietuvos antstoliai perkėlė varžytynės į internetą pirmieji Baltijos šalyse.
Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos. Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą.
Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
Skolingam turto savininkui apsimoka būti aktyviu
Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios.
Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola.
Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti.
Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.
Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.
Svarbu: Prieš perkant areštuotą turtą, būtina atidžiai išnagrinėti visus dokumentus, apžiūrėti turtą ir pasikonsultuoti su specialistais.