Arestuoto turto įkainojimas Lietuvoje: svarbiausi aspektai

Lietuvoje antstolių vykdomas priverstinis skolininkų turto pardavimas yra griežtai reglamentuotas procesas. Turto realizavimas dažniausiai pasitaikančia forma - tai areštuoto turto pardavimas iš varžytynių per antstolius.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip antstolis turi elgtis prieš parduodant skolininko turtą, kokia yra turto apžiūros tvarka ir kokie kiti svarbūs aspektai, susiję su varžytynėmis.

Turto įkainojimas: esminiai aspektai

Areštuoto turto įkainojimas yra ypač svarbi (esminė) parduodamo iš varžytynių turto proceso stadija. Areštuoto turto įkainojimo tvarką reglamentuoja CPK 681 straipsnis, kuriame nurodoma, kad areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones.

Kasacinio teismo praktikoje tvirtinama, kad teisingas, įstatymo reikalavimus atitinkantis skolininko turto įkainojimas - visų pirma, antstolio pareiga, kurią vykdyti jis privalo nepaisant to, kaip vykdymo proceso šalys naudojasi savo procesinėmis teisėmis. Įstatymas antstoliui nustato pareigą ir suteikia galimybių taip įkainoti areštuotą turtą, kad įkainojimas atitiktų galimas realias rinkos kainas ir optimaliai tenkintų tiek išieškotojo, tiek skolininko interesus (LAT 2007-05-28 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-211/2007; 2008-12-16 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-604/2008; 2010-11-02 nutartis civilinėje bylojeNr. 3K-3-430/2010).

Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Jeigu turto vertei nustatyti skiriama ekspertizė, tokiu atveju areštuoto turto verte laikoma eksperto nustatyta vertė.

Antstolis turi teisę parduoti turtą už mažesnę kainą, tačiau pirmosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro ne mažiau kaip aštuoniasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos (CPK 718 str.), o antrosiose varžytinėse šešiasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos.

Antrąsias varžytines antstolis skelbia ne vėliau kaip po vieno mėnesio nuo pirmųjų varžytinių paskelbimo neįvykusiomis. Antrosios varžytinės skelbiamos tada, kai išieškotojas atsisako paimti jam perduodamą turtą arba per antstolio nustatytą terminą nepraneša apie savo sutikimą paimti perduodamą turtą ar per nustatytą terminą neįmoka pradinės parduodamo turto kainos ir jo daliai tenkančių lėšų skirtumo.

Tais atvejais, kai ir antrosios varžytinės paskelbiamos neįvykusiomis, antstolis panaikina turto areštą ir grąžina turtą skolininkui. Pakartotinai į tą patį turtą pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus išieškojimas gali būti nukreipiamas praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo skolininkui. Neparduotą iš varžytynių turtą grąžinus skolininkui, išieškojimas gali būti nukreipiamas bendra tvarka į kitą skolininkui priklausantį turtą.

Pavyzdys

Jei manysime, kad Jūsų nurodyta buto vertė 35 000 Lt ir yra tikroji buto rinkos vertė, tai pirmosiose varžytinėse antstolis turi teisę parduoti 35 000 Lt vertės butą už kainą, ne mažesnę nei 28 000 Lt (aštuoniasdešimt procentų nuo vertės), o pirmosioms varžytinėms neįvykus ir paskelbus antrąsias varžytines, - ne mažesnę nei 21 000 Lt (šešiasdešimt procentų nuo vertės) sumą.

Pardavus įkeistą turtą iš varžytinių antstolis, atskaitęs skolos dydį, vykdymo išlaidas bei atlyginimą antstoliui, likusią pinigų sumą grąžina turto savininkui.

Skolininko teisės ir galimybės

Ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas turi teisę betarpiškai dalyvauti nustatant turto vertę. Tačiau pagal įstatymus antstolis praneša skolininkui tik apie atliktą turto arešto veiksmą, kad turtas iki arešto nebūtų perleidžiamas tretiesiems asmenimis. Tai nereiškia, skolininkas arba išieškotojas negali pareikšti savo nuomonės dėl areštuojamo turto kainos arba jos ginčyti.

Įstatymas suteikia galimybę keisti skolininkui arba išieškotojui nepriimtinas turto kainas, tik terminai prieštaravimams reikšti yra gana trumpi, kad šios procedūros netaptų išieškojimo vilkinimu. Pagal Civilinio proceso kodekso 681 straipsnį skolininkas arba išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per tris darbo dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos.

Jeigu turtas buvo areštuotas jiems nedalyvaujant, prieštaravimus galima reikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kai skolininkas arba išieškotojas gauna turto arešto aktą. Turto arešto aktas išieškotojui ir skolininkui įteikiamas pasirašytinai, o jeigu to padaryti nėra galimybės - siunčiamas registruotu laišku.

Kai nuo turto arešto dienos iki skelbiamų varžytynių praeina nemažai laiko, turto vertė gali būti pasikeitusi dėl rinkos pokyčių. Tokiu atveju antstolis perkainoja turtą savo patvarkymu. Jeigu antstolis to nepadaro savo iniciatyva, skolininkas arba išieškotojas gali raštu kreiptis į antstolį ir prašyti perkainoti turtą, o antstoliui nepatenkinus tokio prašymo - skųsti jo sprendimą teismui.

Nesutikdami su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertinojo išvada, skolininkas arba išieškotojas gali antstolio prašyti atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą, dėl kurio būtų kreipiamasi į kitą ekspertą. Pateikdamas tokį prašymą antstoliui, išieškotojas turėtų raštu išdėstyti motyvuotus prieštaravimus dėl jau nustatytos turto vertės.

Vienas iš argumentų galėtų būti išieškotojo pateikti panašių nekilnojamojo turto objektų pardavimo skelbimai, iš kurių būtų matyti, kad rinkoje tokio turto vertė yra kitokia (mažesnė arba didesnė). Skolininkas arba išieškotojas prieš skiriant papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę turi į antstolio depozitinę sąskaitą įmokėti sumas, kurių reikia ekspertų darbui apmokėti.

Tačiau ieškotojas gali motyvuotu prašymu kreiptis į antstolį, kad jis atidėtų tokių išlaidų apmokėjimą iki teismo sprendimo įvykdymo. Išnagrinėjęs prašymą skirti papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę, antstolis priima patvarkymą. Jeigu antstolis atsisako skirti ekspertizę, toks jo patvarkymas negali būti skundžiamas teismui.

Tačiau paprastai antstoliai visada sutinka skirti prašomas ekspertizes, jeigu tik neįžvelgia skolininko pastangų dirbtiniu būdu vilkinti išieškojimo procesą. Ekspertams įkainojus turtą, nebelieka abejonių, ar antstolio nustatyta turto kaina atitinka rinkos kainą. Tai padeda išvengti rizikos, kad varžytynės teisme bus pripažintos neteisėtomis ir antstoliui vėliau teks atlyginti pripažintą žalą.

Be to, antstoliai suinteresuoti skirti reikiamas ekspertizes ir dėl to, kad jų tikslas yra ne tik kuo greičiau išieškoti skolą, bet ir sugrąžinti išieškotojui kuo didesnę dalį pinigų. Bet koks neobjektyvus turto kainos nustatymas šiam tikslui trukdo - nustačius per didelę kainą, varžytynės gali neįvykti, o pardavus turtą pernelyg pigiai, skola gali likti nepadengta.

Pagal Civilinio proceso kodekso 634 straipsnio 2 dalį „antstolis privalo savo iniciatyva imtis visų teisėtų priemonių, kad sprendimas būtų kuo greičiau ir realiai įvykdytas ir padėti šalims ginti jų teises bei įstatymų saugomus interesus“.

Viena iš skolininko teisių yra iki varžytynių paskelbimo pasiūlyti savo surastą pirkėją - natūralu, kad turtas tokiu būdu gali būti parduotas už didesnę kainą, nei jį parduodant iš varžytinių.

Skolininkas, gindamas savo interesus dėl parduoto turto, teisme gali ginčyti turto pardavimo iš varžytynių aktą. Galioja 1 metų senaties terminas. Pagrindas pripažinti varžytynių aktą negaliojančiu yra tada, kai turto pardavimo iš varžytynių kaina yra esmingai mažesnė už kainą, kuri turėjo būti nustatyta pagal įstatymą, gauta už turtą suma neproporcinga to turto rinkos vertei ir tokiu būdu yra neproporcingai apribotos skolininko nuosavybės teisės.

Varžytynių organizavimas ir dalyvavimas

Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik internete, specialiame portale www.evarzytynes.lt. Jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Varžytynėse dalyvauti gali visi, išskyrus antstolius, organizuojančius varžytynes, jų kolegas ir artimus giminaičius.

Varžytynėse gali dalyvauti Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Jei reikia, asmuo gali dalyvauti varžytynėse netiesiogiai - naudodamasis įgalioto atstovo pagalba.

Pagrindiniai žingsniai norint dalyvauti varžytynėse:

• Dalyvio atpažinimas.
• Dalyvio mokestis: Asmuo tampa varžytynių dalyviu, kai sumoka 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos dydžio mokestį į specialią sąskaitą.
• Registracija į varžytynes: Dalyvių registracijos ir varžytynių vykdymo tvarką padeda išsiaiškinti skelbime pateikiama elektroninė nuoroda.

Labai svarbu tai, kad procesas internete suteikia galimybę registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.

Turto apžiūra prieš varžytynes

Prieš parduodant turtą, antstolis privalo užtikrinti, kad visi potencialūs pirkėjai turėtų galimybę apžiūrėti parduodamą turtą. Pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį, visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka. Tai leidžia įvertinti turto būklę ir priimti pagrįstą sprendimą dėl dalyvavimo varžytynėse.

Svarbu! Ruošiantis įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu jį apžiūrėti buvimo vietoje ir pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu.

Informacija apie numatomas varžytynes

Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynes.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.

Taip pat, galite naudotis Varžytinių žemėlapiu, kuris tikrina varžytinių skelbimus kas valandą bei atvaizduoja juos žemėlapyje. Žemėlapyje matomas varžytinių turtas, kuris turi adresą. Visus skelbimus, nepriklausomai nuo adreso, galite matyti rezultatų dalyje.

Kainos didinimo tvarka

Siūloma nauja kaina gali būti tik didesnė už pradinę kainą. Kainą didinti galima automatiniu arba neautomatiniu būdais. Automatiniu būdu nustatyta kaina padidėja iš karto po kito dalyvio pasiūlymo. Tai, kiek padidėja kaina (intervalą), dalyvis nustato iš anksto. Kaina didinama iki dalyvio iš anksto nustatytos didžiausios siūlomos kainos.

Kiekvienas kainos padidėjimas (intervalas) turi būti ne mažesnis negu 0.5, 0.3 arba 0.1 proc. - priklausomai nuo pradinės turto kainos. Kuo kaina didesnė, tuo intervalas mažesnis.

E.varžytynių dalyvių patogumui nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. veikia automatinio kainos kėlimo funkcija. Kainą didinant neautomatiniu būdu, varžytynių dalyvis už parduodamą turtą pasiūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą.

Varžytynių trukmė

Ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina. Pagal Civilinio proceso kodekso 713 straipsnį visais atvejais, kai iki nustatyto varžytynių pabaigos laiko gaunamas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes ir per šį pratęstą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą.

Varžytynių pradžia laikomas jų paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje www.evarzytynes.lt momentas.

Varžytynių laimėjimas ir nuosavybės teisės įgijimas

Varžytynių laimėtoju paskelbiamas didžiausią kainą pasiūlęs dalyvis. Varžytynes laimėjusio dalyvio pasiūlyta kaina kartu yra ir turto pardavimo kaina. Varžytynes laimėjęs dalyvis privalo į organizavusio antstolio depozitinę sąskaitą sumokėti įsigyto turto kainą, iš jos atėmęs varžytynių dalyvio registracijos mokestį.

Varžytynes organizavusiam antstoliui per vieną darbo dieną nuo varžytynių pabaigos elektroninio ryšio priemonėmis išsiunčiamas pranešimas apie varžytynių laimėtoją, o varžytynių laimėtojui - Sprendimų vykdymo instrukcijos 26 priede nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes.

Per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pagal Civilinio proceso kodekso 715 straipsnį pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą. Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Skolininko galimybės

Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu.

Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti. Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.

Rizikos vertinimas ir patarimai

Pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei.

Pats geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmių - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Šiuo būdu turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės nepaskelbtos elektroninėje erdvėje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, gali būti visiškai pašaliniai žmonės, kurie domisi parduodamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų, bet ir todėl, kad didesne dalimi padengiama skola.

Nors pagal Civilinio proceso kodekso 704 str. skolininkas gali surasti areštuoto turto pirkėją iki varžytynių paskelbimo interneto portale www.evarzytynes.lt , niekas jam nedraudžia to padaryti ir vėliau. Tol, kol nėra pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas, antstolis savo patvarkymu gali varžytynes atšaukti.

Būtent procedūros oficialiame e. varžytynių portale ir užtikrina absoliutų varžytynių skaidrumą ir patikimumą. Varžytynės yra viešos, tačiau dalyvavimas jose - visiškai konfidencialus.

Tiesa, planuojant įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu jį apžiūrėti buvimo vietoje ir pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu.

Antstolio vaidmuo ir funkcijos

Antstolis - tai teisingumo ministro skirtas, nepriklausomas, valstybės įgaliotas asmuo, vykdantis įstatymų nustatytas funkcijas.

Pagal Europos žmogaus teisių teismo jurisprudenciją, sprendimų vykdymas yra sudėtinė asmens teisės į teisingą teismą dalis. Asmuo, kreipdamasis į teismą, turi būti tikras, kad teismui priėmus sprendimą, jis bus įgyvendintas.

Ką daryti, jei abejojate turto verte?

Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę.

Antstolis turi teisę parduoti turtą už mažesnę kainą, tačiau pirmosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro ne mažiau kaip aštuoniasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos (CPK 718 str.), o antrosiose varžytinėse šešiasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos.

Patarimas: Jei planuojate dalyvauti varžytynėse, atidžiai apžiūrėkite turtą, pasikonsultuokite su specialistais ir įvertinkite visas galimas rizikas. Taip pat nepamirškite pasidomėti skolininko ketinimais ir galimybėmis susitarti dėl turto įsigijimo tiesiogiai.

Technologijų dėka varžytynės ištobulėjo ir jose parduodama daugiau skolininkų turto. Įvairių subjektų Lietuvoje organizuojamose varžytynėse per metus parduodamo turto vertė siekia dešimtis, net šimtus milijonų eurų. Varžytynėse įsigyjamas ne tik nekilnojamasis turtas, bet ir lėktuvai, gamyklos, baldai, muzikos instrumentai bei meno kūriniai.

Areštuoto turto pardavimas - gan nemalonus procesas ir nekilnojamojo turto pardavėjui, ir pirkėjui. Tačiau, kiekvienas areštuotas turtas gali būti parduodamas, svarbu, kad skolos suma neviršytų pardavimo sumos.

Su šia pažyma jūs turite kreiptis į notarą, o pirkėjas pardavimo dieną turės pervesti jūsų įsiskolinimą į antstolio nurodytą depozitinę sąskaitą. Po apmokėjimo antstolis areštą išregistruos.

Žingsniai parduodant areštuotą turtą:

1. Situacijos analizė: Atidžiai įvertinkite turto teisinę būklę. Tikrinkite antstolio dokumentus ir apribojimus. Pateikite išsamų veiksmų planą.
2. Dokumentų tvarkymas: Ruoškite reikalingus dokumentus, įskaitant antstolio leidimus. Užtikrinkite, kad visi teisiniai procesai būtų atlikti tinkamai ir laiku.
3. Turto vertinimas: Padedame nustatyti realią turto rinkos vertę. Bendradarbiaujame su licencijuotais turto vertintojais.
4. Pirkėjų paieška: Skelbiame informaciją apie turtą populiariausiuose NT portaluose. Naudojame efektyvias rinkodaros strategijas, kad pasiektume potencialius pirkėjus.

Privalumai parduodant areštuotą turtą:

• Skolų mažinimas: Pardavus turtą galima greitai padengti skolas ir sumažinti finansinę naštą.
• Teisinės rizikos sumažinimas: Laiku parduotas turtas padeda išvengti teismų ar priverstinio išvaržymo.
• Finansinio stabilumo atkūrimas: Pardavimo pajamos leidžia išspręsti susikaupusias problemas ir pradėti iš naujo.

Turto vertinimo metodai

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas yra svarbiausias vertinimo veiklą reglamentuojantis dokumentas. Įstatymas nustato turto ir verslo, nepaisant jų nuosavybės formos, vertinimo principus, vertės nustatymo metodus bei jų taikymą konkrečioms turtinių santykių sritims, turto ir verslo vertinimo būdus, turto ir verslo vertintojų veiklos pagrindus, teises, pareigas bei atsakomybę.

Turto vertinimo metodika reglamentuoja Lietuvos Respublikos įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytų, harmonizuotų pagal tarptautinę turto vertinimo sistemą turto ir verslo vertės nustatymo metodų parinkimą, taikymo tvarką ir procedūras, turto vertinimo dokumentų turinį .

Turto vertinimo metodai:

• Lyginamosios vertės metodas
• Naudojimo pajamų vertės metodas

Šis metodas yra procesas, kurio metu vertinamo turto vertė nustatoma analizuojant analogiško turto rinką ir lyginant turtą su vertinamu turtu . Lyginamosios vertės metodas laikomas pačiu svarbiausiu ir yra dažniausiai naudojamas metodas turto vertei nustatyti.

Taikant paprastą (tiesioginį) naudojimo pajamų kapitalizavimo būdą, vertinamo turto naudojimo vertė apskaičiuojama surandant dabartinę tikėtinų turto naudojimo pajamų vertę. Turto naudojimo pajamos apskaičiuojamos atėmus iš visų pajamų, susijusių su turto naudojimu, visas su turto naudojimu susijusias išlaidas.

Antstolio atsakomybė ir drausmė

Kaip ir bet kurioje kitoje veikloje, antstoliai savo veikloje taip pat gali padaryti pažeidimų. Už antstolio pareigų nevykdymą arba netinkamą vykdymą antstoliui gali būti taikoma drausminė atsakomybė.

Antstolio profesinė civilinė atsakomybė už fiziniams ar juridiniams asmenims padarytą žalą atliekant antstolio funkcijas, viršijančią 290 eurų, draudžiama privalomuoju draudimu. Padarytą žalą atlygina draudikas, išmokėdamas draudimo išmoką.

tags: #arestuoto #turto #ikainojimas #vykdant #nutartis #del