Žiniasklaidoje nuolat aptariami būsto įsigijimo ir nuomos privalumai bei trūkumai, dažnai remiantis momentinės ekonominės naudos kriterijumi, vertinant, ar pigiau mokėti nuomos mokestį ar būsto kredito įmokas.
Šiame straipsnyje trumpai apžvelgsime iššūkius, su kuriais susiduria argentiniečiai, ir aptarsime, kokios pasekmės lauktų Lietuvos, jei susidarytų panaši situacija.
Buenos Airės
Situacija Argentinoje
Laikraščio „Le Monde” straipsnyje teigiama, kad Buenos Airėse išsinuomoti būstą tapo itin sudėtinga. Argentinos sostinėje būsto nuomos pasiūla beveik išseko.
Argentinos nekilnojamojo turto rūmų duomenimis, šiuo metu nuomai siūlomo nekilnojamojo turto kiekis sudaro vos 5 procentus 2020 m. pradžioje buvusio kiekio. Daugelis nekilnojamojo turto savininkų mieliau parduoda savo turtą, nei jį nuomoja, siekdami gauti sandorio sumą JAV doleriais, o ne kelerius metus įšaldytą nuomos mokestį pesais, kai infliacija sparčiai auga.
43-ejų menininkė ir mokytoja Maria del Mar iš Buenos Airių susiduria su sunkumais, pratęsiant nuomos sutartį. Pasiūlymai reti, o kainos didelės. Likus 10 dienų iki nuomos sutarties pabaigos, agentūra pasiūlė pratęsti nuomos sutartį, tačiau su sąlyga, kad nauja nuomos kaina bus 3,5 karto didesnė už dabartinę.
Teisės Lietuvoje
Atrodo, kad panaši situacija negali susiklostyti Lietuvoje, nes situacija stabili ir lengvai prognozuojama. Tačiau, jeigu atsitiktų taip, kad išsinuomoti būstą taptų sunku, nuomos pasiūlymų sumažėtų, kainos didėtų ir nuomotojai pradėtų kelti kainas, ar Lietuvoje nuomininkai turėtų teisę reikalauti pratęsti nuomos sutartį nekeliant kainos?
Už gyvenamosios patalpos nuomą nuomininkas turi mokėti nuomos mokestį. Jeigu nėra susitarta kitaip, mokestis mokamas kiekvieną mėnesį iki kito, po išgyventojo, mėnesio 20-os kalendorinės dienos. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatyta, kad šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip 1 kartą per metus.
Tuo būdu, jeigu nuomos sutartyje nėra numatyta, kad (i) nuomotojas turi teisę perskaičiuoti (padidinti) nuomos mokestį bei (ii) nėra numatytos mokesčio didinimo sąlygos (pvz., kas metus mokestis didėja 10 procentų), nuomotojas neturi teisės vienašališkai padidinti mokesčio.
CK suteikia pirmenybės teisę nuomininkui pratęsti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu nuomininkas tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Pratęsiant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį įstatymas suteikia nuomotojui teisę padidinti nuomos mokestį, bet ne vėliau kaip prieš 1 mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos, jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei 12 mėnesių.
Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per 1 mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą. Nuomininkui atmetus nuomotojo pasiūlymą, pastarasis turi teisę per 1 mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo teismo tvarka.
Sutartis laikoma pratęsta ankstesnėmis sąlygomis. Įstatymas nesuteikia nuomotojui teisės vienašališkai nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį įspėjus nuomininką prieš tam tikrą terminą.
Kaip matosi iš aukščiau mano pateiktos CK analizės, įstatymas suteikia nuomininkui plačias teises. Kaip taisyklė, paprastai sudaromos terminuotos nuomos sutartys.
Įstatymas neįpareigoja NT savininkų išnuomoti jiems priklausančių butų ar namų. Jeigu rinkoje susiklosto sąlygos, kai išnuomoti būsto neapsimoka, savininkai paprasčiausiai nustoja tai daryti ir būstą išsinuomoti norintys asmenys atsiduria nepavydėtinoje situacijoje.
Kilus krizei, valstybė gali pradėti reguliuoti nuomos kainas, įpareigoti būsto savininkus priverstinai nuomoti būstą ar imtis kitų panašių priemonių, tačiau vargu ar jos padės išspręsti situaciją.
Nereikia pamiršti ir to, kad teisės, kurias CK suteikia nuomininkams, negali apsaugoti nuo neteisėto nuomotojų elgesio. CK neleidžia nuomotojui vienašališkai nutraukti terminuotos nuomos sutarties, tačiau įstatymas negali apsaugoti nuo to, kad nuomotojas savavališkai apribos nuomininko teisę naudotis būstu (pvz., surinks nuomininko daiktus ir padės juos už buto durų, pakeis buto durų spyną, nutrauks elektros ir vandens tiekimą ir pan.).
Nuomininkas galės apginti savo teises kreipdamasis į teismą, bet tai kainuos, pareikalaus laiko bei sukels apčiuopiamų nemalonių išgyvenimų.
Verslo patirtis Argentinoje
Verslininkas S. Trofimovas pasidalino savo patirtimi, vykdant verslą Argentinoje, prisimindamas finansinę kultūrą, griežtėjančius įstatymus ir kūrybingus darbuotojus.
Pasak S. Trofimovo, verslą apsunkino ir priverstinai Argentinoje laikomas peso kursas. Jei neoficialiai už JAV dol. buvo galima gauti apie 6-7 pesus, oficialiai už vieną JAV dol. buvo galima įsigyti 4 pesus.
Įsimintina jam pasirodė ir argentiniečių aistra gryniesiems pinigams. „Tai galima paaiškinti pakankamai paprastai: kas antras gyventojas 2001 m. krizės metu prarado žymias sumas pinigų, nes visi drąsiai laikė savo santaupas bankuose. Dabar pagrindinė valiuta yra „efectivo“, t.y. grynieji.
Anot verslininko, žmogus Argentinoje visada turi turėti „efectivo“, kitaip susidurs su sunkumais.
S. Trofimovas pasakoja, jog jį nustebino ir darbuotojai argentiniečiai, kurių beveik kiekvienas turi meninių gebėjimų: ar piešti, ar groti muzikiniais instrumentais.
Verslininkas prisimena ir mažiau smagų nutikimą, kai įmonė buvo apkaltinta rasizmu platformos, kuriai kūrė žaidimus, valdytojų.
Anot S. Trofimovo, Argentinoje stebina ir darbuotojo, ir darbdavio požiūris į darbą. „Saulė ir šiltas oras sulėtina žmones, padaro juos ramesnius ir posakis "mañana" (liet. - rytoj) tampa savotiška taisykle, kai viskas tampa ne taip jau ir svarbu - nėra reikalų, kuriuos reikia atlikti šiandien ir negalima atidėti rytdienai. Laikas ten eina lėtai ir ramiai, sąvoka "laikas" tampa efemeriniu dalyku, atrodo, laiko yra mažai, bet kai jis baigiasi, nenutinka nieko baisaus, dangus nekrenta ir visi supranta, kad laiko iš tiesų yra daug“, - dėsto jis.
Tačiau verslininkas atvirauja, kad kol kas verslo Argentinoje vėl pradėti nenorėtų, nors mielai ten vyktų kaip turistas.
Kaip pasiekti finansinę nepriklausomybę su FIRE strategija – patarimai iš Mariaus Dubnikovo
Investavimo galimybės
Jei turite minčių įsigyti nekilnojamojo turto užsienyje, tikriausiai svarstote, kokios šalys tam tinkamiausios, kuriose lengviausia gauti paskolą ir kur pigiausia įsigyti namą, kai kuriose šalyse investuoti ir gauti paskolą nekilnojamam turtui iš tiesų lengviau.
Štai 10 šalių, kuriose nesudėtinga ir verta investuoti į nekilnojamąjį turtą:
- Belizas.
- Nikaragva.
- Italija.
- Argentina.
- Graikija.
- Tailandas.
- Indonezija.
- Malta.
- Meksika.
- Panama.
Valiutų krizės: pamokos
Valiutų krizės - tai ekonominiai sukrėtimai, kai šalies valiuta staiga praranda vertę, o ekonomika patiria didelius nuostolius. Tokie įvykiai ne tik sukelia finansinį nestabilumą, bet ir atneša svarbias pamokas vyriausybėms, investuotojams ir paprastiems žmonėms.
Reikšmingiausios pasaulio valiutų krizės:
- 1997 m. Azijos finansų krizė.
- 2001 m. Argentinos valiutos krizė.
- 2008 m. Islandijos finansų krizė.
- 2015 m. Šveicarijos franko krizė.
- Turkijos valiutos krizė 2018 m.
1997 m. Azijos finansų krizė prasidėjo Tailande, kai jo valiuta - batas - prarado stabilumą. Daugelis regiono šalių buvo priverstos devalvuoti savo valiutas, o investuotojai pradėjo masiškai atsiimti kapitalą.
Pamoka: Finansų sistemos turi būti reguliuojamos ir apsaugotos nuo pernelyg didelio užsienio kapitalo įtakos.
2001 m. Argentinos valiutos krizė. Argentinoje buvo įgyvendinta fiksuoto kurso sistema, kai pesas buvo susietas su JAV doleriu santykiu 1:1. Tai veikė tol, kol šalis susidūrė su dideliu ekonomikos nuosmukiu ir skolos našta.
Pamoka: Per didelis pasitikėjimas fiksuotais valiutos kursais gali būti pavojingas. Lanksti monetarinė politika padeda lengviau prisitaikyti prie ekonominių iššūkių.
2008 m. Islandijos finansų krizė. Islandija patyrė sunkią krizę, kai jos bankai skolinosi didžiulius pinigų kiekius užsienio rinkose ir spekuliavo valiutomis.
Pamoka: Pernelyg didelis finansų sektoriaus išsipūtimas ir priklausomybė nuo užsienio kapitalo gali sukelti didžiulį ekonominį smūgį.
2015 m. Šveicarijos franko krizė. Šveicarijos centrinis bankas netikėtai nutraukė savo politiką, susiejančią franką su euru, o tai sukėlė staigų franko vertės šuolį.
Pamoka: Staigūs valiutų politikos pokyčiai gali turėti rimtų pasekmių rinkoms. Stabilumas ir aiškumas yra būtini, siekiant išvengti finansinio šoko.
Turkijos valiutos krizė 2018 m. Turkijos liros vertė smuko dėl augančio šalies skolos lygio, aukštos infliacijos ir prastų ekonominių sprendimų.
Pamoka: Stabili ekonominė politika ir nepriklausoma centrinio banko veikla yra būtinos siekiant išlaikyti investuotojų pasitikėjimą ir išvengti valiutų krizės.
Valiutų krizės dažnai kyla dėl blogų ekonominių sprendimų, perteklinio skolinimosi ir investuotojų panikos. Iš jų galime pasimokyti, kad stabilus pinigų valdymas, atsargus skolinimasis ir gerai subalansuota ekonominė politika yra būtinos norint išvengti tokių krizių ateityje.
Argentina jau daugiau kaip 10 metų atkakliai kovoja su 2001 metų ekonomikos katastrofos pasekmėmis, kuri buvo sukurta liberalų, vadovaujamų TVF, pastangomis. Toje kovoje valstybė liko be užsienio paskolų, bet sugebėjo išlipti iš duobės.
Pasaulio ekonomikų smukimo makroekonominių veiksnių analizė ir jų dažnumas - Meksikos 1995 metais, Pietryčių Azijos 1997-1998 m., Rusijos ir Brazilijos 1998 m., Argentinos 2001 m.
Sistema veikia taip. FED palūkanų norma mažinama ir dolerių apynasris užmetamas ant vietos rinkų, konvertuojamas į vietos valiutą, spekuliuojama biržoje ir keliama nekilnojamo turto ir akcijų rinka. Sparčiai pradeda augti tik eksportui orientuoto sektoriaus ekonomika (žaliavų ir mažos pridėtinės vertės produktų).
Po to, kai valstybės aukos prikimštos pigiais pinigais, FED pradeda kelti palūkanų normas. Valstybės - „narkomanės“, kurios yra jau labai priklausomos nuo užsienio „investicijų“ (spekuliacinio kapitalo), priverstos sparčiais tempais didinti operacijų nacionalinėmis valiutomis pelningumą, didindamos savo refinansavimo palūkanas.
Pinigų pabrangimas sumažina žaliavinių prekių, kurios yra besivystančių šalių eksporto pagrindiniu pajamų straipsniu, kainą. Tai savo ruožtu pablogina šių šalių mokėjimo balansą ir sukelia vis didesnį užsienio kreditų poreikį jo palaikymui.
Jie supranta, ką daro. Taip buvo sužlugdytos „Azijos tigrų“ ekonomikos, po to Rusijos ir Brazilijos. 2001 metais eilė atėjo Argentinai.
Martinas Redranas(Martín Redrano), buvęs Argentinos Centrinio banko direktorius, mano, kad valstybės likimas priklausys nuo sojos derliaus. Esant nepalankioms oro sąlygoms, kai infliacijos lygis 25%, tai gali stipriai pakenkti.
Naujasis 30 proc. mokestis užsienio valiutos įsigijimo operacijoms bus taikomas ir tais atvejais, kai tokios operacijos atliekamos naudojant kredito korteles. M.Guzmanas taip pat paskelbė apie privataus nekilnojamojo turto mokesčių didinimą.
„Šiomis priemonėmis norima išlaikyti tam tikrą pusiausvyrą ir pakeisti prioritetus siekiant apsaugoti sektorius, kurie yra itin pažeidžiami“, - pareiškė ministras. Jis taip pat nurodė, jog pensininkams bus skirtos papildomos 160 JAV dolerių išmokos, kurios bus išmokėtos dviem dalimis - gruodį ir sausį.
„Tokiu būdu norima sustabdyti Argentinos ekonomikos smukimą ir apsaugoti tuos, iš kurių nieko daugiau negalime prašyti“, - pareiškė ministras.
Prognozuojama, jog Argentinos bendrasis vidaus produktas (BVP) šiemet smuks maždaug 3,1 procento. Infliacija šalyje sudaro apie 55 proc., skurdo lygis artėja prie 40 proc., o nedarbo lygis - prie 10,5 procento.
tags: #artejanti #nekilnojamojo #turto #krize