Ar galima išnuomoti būstą su paskola?

Beveik visi anksčiau ar vėliau turime priimti sprendimą - pirkti nuosavą būstą ar jį nuomotis. Toks sprendimas yra subjektyvus ir priklauso nuo asmeninių preferencijų bei aplinkybių, tačiau visgi yra argumentų, kurie gali padėti apsispręsti.

Studijuojantis ir nuolatinio darbo bei pastovių pajamų neturintis jaunuolis įsigijimo alternatyvos nesvarstys ne tik dėl finansinių priežasčių, bet ir dėl to, kad nežinos, kuriame mieste gaus darbą ir sukurs šeimą. Jauniems žmonėms, kurie dažniau keičia darbą, nuoma yra patrauklesnė alternatyva, leidžianti lanksčiau pakeisti ir gyvenamąją vietą.

Visgi natūralus lietuvių pasirinkimas yra nuosavas būstas - jį turi daugiau nei 90 proc. šalies gyventojų. Kai kuriose vakarų valstybėse, pavyzdžiui, Vokietijoje ar Šveicarijoje, daug mažesnė dalis gyventojų renkasi įsigyti nuosavą būstą, ir ten prioritetas teikiamas nuomai. Tai iš dalies priklauso nuo darbo rinkos galimybių - priešingai nei Lietuvoje, šiose valstybėse yra daug miestų, kuriuose darbo, laisvalaikio ir savirealizacijos galimybės yra itin gausios.

Daugelyje šalių klesti nekilnojamojo turto (NT) nuomos verslas. Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi. Pas mus šiuo klausimu vyrauja skeptiška nuomonė - atseit neapsimoka. Ar Lietuvoje nusipirkus butą už banko paskolą ir jį išnuomojus, galima uždirbti, ar tai galima laikyti verslu?

Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad skeptikai teisūs: koks gali būti pelnas, jei įmoka bankui praktiškai lygi nuomos kainai. Bet kai kurie žmonės elgiasi kitaip - perka butus už paskolas, taip pat nuomai, nors tai, atrodytų, prieštarauja logikai ir daugelio nuomonei - tiek ekonomistų, tiek etatinių interneto komentatorių. Mano nuomone, reikia nepatingėti pasigilinti į nuomos verslo skaičius, išmanyti NT rinkos specifiką ir ilgalaikio investavimo į NT istoriją.

Mūsų visų, gyvenusių socialistinėje sistemoje, supratimas apie finansinių operacijų galimybes (kartu ir pavojus) kapitalizme dar tik formuojasi. Todėl žmogui, suprantančiam investavimą tik kaip indėlį banke, kai gaunami fiksuoti procentai nuo įneštos sumos, arba žinančiam tik banką kojinėje, sunku suvokti, kad gali būti kitoks investavimas - į NT (pas mus skepticizmo padaugėjo po NT kainų burbulo). Nedirbančiam NT srityje tiesiogiai, sunku suskaičiuoti ilgalaikę tokios investicijos naudą ir pamatyti ekonominę prasmę.

Pavyzdys: buto pirkimas su paskola Vilniuje

Gal pateiktumėte pavyzdžių? Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45-60 tūkst.

Tai kur tas NT savininko pelnas, nes skaičiai rodo, kad, geriausiu atveju, kiek gauni iš nuomininko, tiek atiduodi bankui, ar gal net daugiau? Čia ir yra klaida, kurią daro visi ne iki galo į finansinę logiką įsigilinę žmonės ir dėl to vyrauja skeptiškas požiūris į nuomojamo būsto pelningumą.

Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Pasvarstykime. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.

Gerai, bet palyginkime su indėlių palūkanomis banke. Jei aš padėčiau 250 tūkst. Lt į banką, pavyzdžiui, su 3 proc. palūkanomis, tai per metus gaučiau 7500 Lt pajamų, o iš buto nuomos mano pelnas būtų 6000 Lt be mokesčių už vykdomą NT verslą. Tai už nuomą pajamos būtų mažesnės, o kur dar rūpesčiai dėl neprognozuojamų nuomininkų ir dažno jų keitimosi?

Jūs nevertinate to, kad norėdami padėti į banką 250 tūkst. Lt, pirmiausia turite juos turėti. Visiškai sutikčiau, kad labai puiku būtų turėti tiek sukauptų lėšų, kad būtų galima nusipirkti butą už 250 tūkst. Lt be paskolų (beje, tai ne toks ir retas atvejis), tada visos pajamos, kurias gautumėte iš nuomininko, liktų jums. Bet mes kalbame apie buto pirkimą su paskola, t. y. kad pirkdami butą bankui sumokate tik pradinį įnašą, lygų 20 proc. perkamo buto kainos, t. y. 50 tūkst. Lt, ir tai padarę gaunate 6000 Lt per metus pajamų. Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai). Taigi jei tuos pačius 50 tūkst. Lt padėtume už 3 proc.

Taip, jeigu per tuos 35 metus NT kainos išliktų nepadidėjusios. Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus. Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą.

Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos). Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį.

Puikiai pamenu, kad prieš 10 metų minimalus atlyginimas buvo apie 450 Lt, o vidutinis apie 850 Lt/mėn. Nediskutuočiau, kad už prieš 10 metų gaunamą 850 Lt/mėn. vidutinį atlyginimą buvo galima mažiau nusipirkti, negu už dabar gaunamus 1700 Lt.

Kaip kinta nuomos kainos?

Skaičiavimas labai paprastas: jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn. Suprantama, kad ilgalaikėje perspektyvoje dėl infliacijos butų nuomos kaina bus didesnė negu dabar.

Bet, jei, pavyzdžiui, per ateinančius 1-5 metus butų nuomos kaina nukristų iki 600 Lt/mėn. Ką daryti, žlunga visas verslas? Jei taip atsitiktų, tai buto savininkas (jei būtų nupirkęs minimą butą Pilaitėje), savo nuomos versle per visa NT nuomos veiklos istoriją patirtų nuostolį, bet tik tuo atveju, jei buto nuomos kaina nukristų žemiau 540 Lt/mėn. Analizė rodo, kad tokia žema nuomos kaina net kriziniu laikotarpiu Pilaitėje iš esmės nebuvo pasiekta, t. y. nebuvo nukritusi žemiau sumos, kuri yra tiesioginės išlaidos banko palūkanoms apmokėti.

Nors vienas iš nuomininko gautas litas virš 540 Lt/mėn. jau yra tiesioginis savininko pelnas. Tokiu atveju, jei buto nuomos kaina būtų tik 540 Lt/mėn., savaime suprantama, pinigų sumą už buto išpirkimą turėtų mokėti buto savininkas iš kitų savo lėšų. Aišku, nepatariame žmonėms užsiimti jokia investicine veikla, jeigu jie neturi sukaupę atsarginių pinigų juodai dienai.

Tokie trumpalaikiai drastiški svyravimai gali sutrikdyti šeimos pajamų ir išlaidų srautus ir atvesti į bankrotą. Tai, be jokių abejonių, tikrai atsitiks, kaip ir visoms kitoms investicijoms - į auksą, įmonių akcijas, žaliavų rinkas ir pan. Bet, palyginus vidutines metines vertes per ilgą laikotarpį, NT po 10 metų visada bus brangesnis. NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu.

Nepasakysiu nieko nauja. Tai pirmiausia visi trys didieji Lietuvos miestai: Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Būtų kvaila investuoti į butą nuomai tame provincijos miestelyje, kur demografinės sąlygos metai iš metų blogėja, nors ten už 150 tūkst. Jei kalbėtume apie tokią pat 3 proc. metinę infliaciją, dabar 250 tūkst. Lt kainuojantis butas po 25 metų turėtų kainuoti apie 500 tūkst. Lt.

Prognozę galima patikrinti specializuotuose istoriniuose NT rinkų portaluose, ją patvirtina pasaulinio lygio rinkos analitikai ir ekonomistai. Dar kartą akcentuočiau, kad ne butai pabrangsta, bet infliacija sumažina pinigų vertę. Kai kainos žemiausios.

Drįstu teigti, kad drąsiausieji, nepabūgę minties, kad dėl krizės nuotaikų jau ateina pasaulio pabaiga, apsipirko prieš 2-3 metus ir pagrįstai gali džiaugtis didele investicine grąža.

Pandemijos laikotarpiu Lietuvos bankas pastebėjo, kad padaugėjo situacijų, kai namų ūkiai, jau turintys negrąžintų būsto paskolų, ima antras ar paskesnes paskolas. Tokie atvejai visoje Lietuvoje prieš pandemiją 2019 m. sudarė 11 proc. visų naujų būsto paskolų, o 2021 m. - jau 13 proc.

Tačiau pašnekovė atkreipė dėmesį: galimai didėsiančios palūkanų normos ir kartu paskolų įmokos gali sumažinti būsto įsigijimo su paskola nuomai atsiperkamumą ir investuotojų paklausą.

Būtina įspėti banką apie ketinimus nuomoti

Vis dėlto retas kuris žino, kad imdamas paskolą būstui, kurį ketina nuomoti, turi apie tai pasakyti bankui. „Tikėtina, kad gyventojai prieš imdami būsto kreditą ne visada nurodo savo ketinimus jį nuomoti, nes Lietuvos banko turimais duomenimis tik labai nedidelė dalis su kreditu įsigyjamų būstų skirti nuomai“, - portalui lrytas.lt sakė A.Tavorė iš Lietuvos banko.

Pasak pašnekovės, remiantis Lietuvos banko Paskolų rizikos duomenų bazėje pateikiama informacija, itin maža dalis paskolų suteikiama gyvenamajam būstui įsigyti su tikslu jį išnuomoti.

Tikėtina, kad taip yra todėl, jog gyventojai imdami būsto kreditą ne visada kredito davėjams nurodo savo ketinimus jį nuomoti, arba būstas įsigyjamas neturint konkretaus tikslo jį nuomoti, nors neatmestina galimybė jį nuomoti vėliau. Taigi, kaip sakė A.Tavorė, tikėtina turimi duomenys neatspindi tikrosios suteiktų paskolų būstui įsigyti su tikslu jį nuomoti situacijos.

Kaip nurodė „Swedbank“ atstovas spaudai Saulius Abraškevičius, pagal įprastą tvarką, bankas teiraujasi, kokia yra paskolos paskirtis ir kokiems tikslams planuojama įsigyti būstą.

Atsižvelgiant į tai, gali būti pritaikomi įvairūs finansavimo sprendimai. Pavyzdžiui, jei klientas su paskola perka antrąjį būstą, šiuo metu galiojančiuose atsakingo skolinimosi nuostatuose įtvirtini reikalavimai griežtesniam pradiniam įnašui - prašoma nuosavų lėšų dalis bus didesnė, nei perkant pirmą būstą.

Siekiant suvienodinti pirmų ir paskesnių būsto paskolų rizikingumą bei papildomai riboti investicinius sandorius, finansuojamus paskolomis, Lietuvos bankas jau nuo šių metų vasario 1 d. sugriežtino pradinio įnašo reikalavimą antroms ir paskesnėms būsto paskoloms iki 30 proc.

S.Abraškevičius nurodė kitą dažną atvejį: būstas keičiamas ketinant turimą būstą parduoti. Tokiais atvejais, įvertinus visas aplinkybes, bankas gali pasiūlyti ir iki 100 proc. turto vertės ar kainos finansavimą su sąlyga, kad pradinis įnašas bus grąžintas iš parduotų lėšų per 12 mėnesių laikotarpį.

„Visi prašymai suteikti būsto paskolą visų pirma yra vertinami individualiai ir perkamo būsto panaudos tikslas nuomai tikrai nėra viską lemiantis. Palūkanos gali skirtis atsižvelgiant į anksčiau prisiimtų kliento įsipareigojimų vykdymo istoriją, pajamų tvarumą ilguoju laikotarpiu ir panašius veiksnius.

Finansavimo sąlygoms reikšmingos įtakos turi finansuojamo bei bankui įkeičiamo nekilnojamo turto savybės, būklė, energetinis naudingumas ir likvidumas. Bankas taip pat atsižvelgia į tai, kokiai paskirčiai bus naudojamas būstas bei įvertina, ar tai gali turėti įtakos turto likvidumui ilguoju laikotarpiu. Priimant sprendimą dėl finansavimo sąlygų vertinama visų šių faktorių visuma“, - komentavo „Swedbank“ atstovas.

Pavojus pažeisti kredito sutartį

Kad bankas nepaprašytų sumokėti baudos, būtina atidžiai perskaityti kredito sutartį ir išsiaiškinti, ar yra sutarties nuostatų, susijusių su įkeičiamo būsto nuoma kredito sutarties galiojimo laikotarpiu. Pavyzdžiui, galbūt kredito sutartyje nustatyta teisė išnuomoti bankui įkeistą turtą tik gavus raštišką banko leidimą.

„Jeigu kredito sutartyje numatyta sąlyga, kad norint išnuomoti įkeistą būstą reikia gauti banko leidimą, tai išnuomojus būstą, bet negavus tokio leidimo, būtų pažeista atitinkama kredito sutarties nuostata, - aiškino A.Tavorė.

Tais atvejais, kai būstas perkamas neturint minčių jį nuomoti, o tokių ketinimų atsiranda jau gavus paskolą, vėlgi būtina atsižvelgti į tai, kas įrašyta kredito sutartyje. Kaip konkrečiu atveju turėtų elgtis asmuo arba kokių veiksmų gali imtis bankas, anot Lietuvos banko atstovės, priklauso nuo sudarytos kredito sutarties sąlygų. Teisės aktai nedraudžia kredito sutartyje numatyti konkrečių sąlygų, susijusių su bankui įkeisto būsto nuomos, pardavimo ar kitomis aplinkybėmis.

Lietuvos bankas neturi informacijos apie taikytas baudas, taip pat nėra gavęs skundų ar ginčų dėl bankų pritaikytų baudų ir pan., kai jos skiriamos pažeidus sutarties punktą, draudžiantį be banko sutikimo nuomoti būstą.

„Taip pat neturime informacijos, ar kredito davėjai stengiasi aktyviai išsiaiškinti, ar jiems įkeistas būstas nėra išnuomotas.

Legalus būsto nuoma

Savo kasdieniniame darbe susiduriu su keista dviprasmybe. Būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims. Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia, kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų. Pabandysiu atsakyti į klausimus jei kažkas svarsto tai daryti legaliai.

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Kam gi to reikia? Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais.

Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti. Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Yra du būdai, kaip galima susimokėti mokesčius už nuomą:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis.
• 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Verslo liudijimo kainos skirtinguose miestuose:

Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.

Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Kas labiau apsimoka? Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.

Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius. Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

tags: #as #galima #isnuomoti #kambari #bute #pasiemus