Atlyginimas už visuomenės poreikiams paimamą nekilnojamąjį turtą: Teisinė bazė ir kompensavimo aspektai

Nuosavybės paėmimas visuomenės poreikiams yra nuosavybės ribojimo pagrindas. Šis procesas reglamentuojamas ne tik nacionaliniais, bet ir tarptautiniais teisės aktais. Lietuva ratifikavo Europos žmogaus teisių ir laisvių apsaugos konvenciją bei jos pirmąjį protokolą, kuriame nustatytos nuosavybės apsaugos garantijos ir sąlygos, kuriomis remiantis pateisinamas nuosavybės paėmimas visuomenės poreikiams.

Nepaisant to, kad nuosavybės paėmimo visuomenės poreikiams pagrindai nustatyti LR įstatymuose, visuomenėje tai laikoma ekstremalia situacija. Visuomenės poreikio sąvoka yra neapibrėžta, todėl praktikoje kyla problemų nustatant, kas iš tikrųjų atitinka visuomenės poreikius.

Šiame straipsnyje aptariami nuosavybės paėmimo visuomenės poreikiams pagrindai, teisinis reguliavimas Lietuvoje ir Europos valstybėse, taip pat atlyginimo už paimamą turtą klausimai. Straipsnyje analizuojami Lietuvos teismų ir Europos Žmogaus Teisių Teismo praktika, siekiant atskleisti teisėto nuosavybės paėmimo visuomenės poreikiams aspektus bei problematiką.

Nuosavybės samprata ir jos reglamentavimo ypatumai

Pirmame skyriuje aptariami Lietuvos ir Europos valstybių nuosavybės sampratos reglamentavimo ypatumai. Taip pat analizuojama Lietuvos teismų ir Europos Žmogaus Teisių Teismo praktika dėl nuosavybės objekto ir turinio įtakos konstatuojant nuosavybės teisės pažeidimą.

Užsienio valstybių civilinės teisės įstatymais nuosavybės teisės objektas apibrėžiamas įvairiai. Pavyzdžiui, Prancūzijos CK nuosavybės teisės objekto turinys apima kelias reikšmes: daiktus, kurie naudojami žmogaus poreikiams tenkinti (kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai), ir teises, kurios sukuria tuos daiktus (teisės, kurios turi vertę ir kurios nėra daiktai).

Belgijos CK 529 str. nuosavybės teisės objektams priskiria kilnojamuosius daiktus pagal įstatymus - veiksmus ir prievoles, kurie pagal prievolės įvykdymo objektą yra pinigų sumokėjimas bei veiksmai ar interesai finansinėse, komercinėse ar gamybos bendrovėse ir nekilnojamuosius daiktus, kurie yra bendrovės nuosavybė.

Lietuvos 1964 m. CK nuosavybės teisės objektu pripažino daiktus, kitas materialias gėrybes. Pagrindinis kriterijus priskiriant daiktą nuosavybės teisės objektu yra jo materialumas. Daiktas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas, galintis tenkinti materialinius ar kultūrinius žmogaus poreikius.

Naujajame CK įtvirtinta pliuralistinė doktrina civilinių teisių objektų atžvilgiu. CK 1.97 straipsnyje įtvirtinta norma: „Civilinių teisių objektai yra daiktai, pinigai ir vertybiniai popieriai, kitas turtas bei turtinės teisės, intelektinės veiklos rezultatai, informacija, veiksmai ir veiksmsių rezultatai, taip pat kitos turtinės ir neturtinės vertybės“.

Remiantis CK sistemine analize, darytina išvada, kad nuosavybės teisės objektu yra ne tik daiktas, bet ir kitas turtas. Kyla klausimas, ar turtas laikytinas nuosavybės teisės objektu, ar jis įgauna atskirą kategoriją.

Europos Žmogaus Teisių Teismo praktika

Europos Žmogaus Teisių Teismas konstatavo: „pagal Konvencijos pirmojo protokolo 1 straipsnio nuostatas ginamos teisės objektu gali būti bet koks turtas, atitinkantis ekonominės vertės ir realaus egzistavimo kriterijus, į kurias ieškovas turi teisėtą lūkestį“.

Europos Žmogaus Teisių Teismas byloje Chasagnou and others v. France dėl nuosavybės teisės pažeidimo ieškovo reikalavimo teisei uždrausti medžioti jo teritorijoje nesuteikė nuosavybės statuso, o ją nagrinėjo priklausomai nuo ieškovo nuosavybės teisės į žemę.

Teisę į pensiją (paskirtą ir mokamą) nuosavybės teisės objektu pripažino Konstitucinis Teismas: „paskirta ir mokama senatvės pensija yra saugoma ir ginama pagal Konstitucijos 23 straipsnį“.

Nacionaliniai teismai, priešingai nei Europos Žmogaus Teisių Teismas, nagrinėdami bylas dėl nuosavybės teisės gynimo, nepateikia kriterijų, kuriais remiantis turtinės teisės yra ginamos pagal nuosavybės teisės apsaugos normas.

Nuosavybės teisės turinys

CK 4.37 straipsnyje nuosavybės teisės turinys reglamentuojamas per savininko teises: valdyti, naudoti ir disponuoti. Savininkas turi teisę savo nuožiūra, nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių bei interesų, valdyti, naudoti ir disponuoti jam priklausančiu daiktu.

Šis nuosavybės teisės turinio reglamentavimas paremtas nuosavybės teisės savybėmis: teisė į daiktą - nuosavybės teisės objektą ir absoliutinė teisė - pagrindinė savybė gauti iš daikto bet kokią naudą, kurią jis gali suteikti. Nuosavybės teisė suteikia jos savininkui visumą galimybių veikti daiktą: teisę jį naudoti (usus), teisę gauti iš jo pajamas (fructus) ir teisę juo disponuoti (abusus).

Atlyginimas už visuomenės poreikiams paimamą žemę

Asmuo, kurio nuosavybė paimama visuomenės poreikiams, turi teisę reikalauti, kad nustatytas atlyginimas (kompensacija) būtų lygiavertis paimamai nuosavybei. Teismo nuomone, be pagrindo išmokamas didesnis atlyginimas, nei reikia analogiškam sklypui įsigyti, nėra teisingas, nes sudaro galimybes paimamo visuomenės reikmėms žemės sklypo savininkui nepagrįstai praturtėti visuomenės sąskaita.

Žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ar būdą, nustatytą iki padarant žymą Nekilnojamojo turto registre apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą. Apskaičiuojant žemės sklypo, jame esančių statinių ir įrenginių rinkos vertę, turi būti atsižvelgiama į tą pačią žemės verčių zoną patenkančių žemės sklypų, statinių ir įrenginių sandoriuose nurodytų tokių nekilnojamųjų daiktų kainų pokytį.

Teismo nuomone, jei žemės naudojimo paskirtis ar būdas buvo teisėtai pakeistas iki sprendimo jį paimti priėmimo dienos ir žemės sklypo savininkas įgijo realiai įgyvendinamą teisę sklypą naudoti pagal naujai nustatytą paskirtį savo interesams, reiškia, kad savininkai įgijo teisėtą lūkestį šias teises įgyvendinti ir jų netekimas turi būti kompensuojamas, atlyginant ne buvusios pirminės paskirties žemės sklypo vertę, bet esančios paėmimo metu.

Jei žemės paskirties pakeitimas vyko jau rengiantis naudoti žemės sklypą pagal pakeistą paskirtį visuomenės reikmėms, kai jis bus paimtas, toks žemės paskirties pakeitimas ir su tuo susijusios rinkos vertės padidėjimas negali būti pagrindas skaičiuoti kompensaciją savininkams. Kiekvienu konkrečiu atveju turėtų būti individualiai įvertintos visos svarbios aplinkybės.

Civilinio kodekso 47 straipsnis reglamentuoja atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą žemę tvarką:

1. Kai privačios žemės sklypas paimamas visuomenės poreikiams, žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui turi būti teisingai atlyginama už žemę ir atlyginamos turto iškėlimo iš visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo išlaidos pinigais pagal rinkos vertę arba žemės savininko rašytiniu sutikimu suteikiamas valstybinės žemės sklypas, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu, taip pat pinigais atlyginama paimamoje visuomenės poreikiams žemėje esančių želdinių, sodinių, medynų tūrio, negauto derliaus ir įdėtų lėšų žemės ūkio produkcijai ir miškui auginti vertė bei kiti žemės sklypo savininko ir (ar) kito naudotojo nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo ir jame statomų ar jau pastatytų statinių, įrenginių, žemės sklype esančių želdinių, sodinių paėmimo visuomenės poreikiams.
2. Paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki juridinio fakto apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo Nekilnojamojo turto registre, taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į turto ir verslo vertinimą reglamentuojančius teisės aktus.

Visuomenės poreikiams paimamo turto vertinimą užsako ir už turto vertinimo darbus sumoka žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija.

Jeigu žemės savininkas sutinka su vertinimo ataskaitoje nustatytu atlyginimu ir pasirenka atlyginimo būdą - kito žemės sklypo, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu, suteikimą, žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekte pagal vertinimo ataskaitoje nustatytą visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo rinkos vertę formuojamas numatomas suteikti nuosavybėn žemės sklypas, kuris turi būti lygiavertis paimamam visuomenės poreikiams žemės sklypui arba mažesnės vertės, negu paimamas visuomenės poreikiams žemės sklypas.

Kai suformuojamas žemės sklypas, sudaroma sutartis dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją. Jeigu suformuoto žemės sklypo vertė yra mažesnė už vertinimo ataskaitoje nustatytą paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo rinkos vertę, žemės sklypų vertės skirtumas atlyginamas pinigais.

Žemės sklypas, kuriuo numatoma atlyginti už paimamą visuomenės poreikiams žemės sklypą, formuojamas valstybinėje žemėje, kurios nenumatoma grąžinti natūra pagal įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą.

Jeigu sutartis dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją nesudaroma, laikoma, kad tarp žemės paėmimu suinteresuotos institucijos ir žemės savininko ir (ar) kito naudotojo yra ginčas, ir institucija, pateikusi prašymą paimti žemę visuomenės poreikiams, per 60 kalendorinių dienų nuo sprendimo paimti žemę visuomenės poreikiams gavimo dienos privalo kreiptis į teismą dėl leidimo paimti žemės sklypą pagal priimtą sprendimą paimti žemę visuomenės poreikiams.

Žemės vertinimas yra svarbus atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą žemę etapas.

Teismas, gavęs žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotos institucijos pareiškimą, nustato ne trumpesnį kaip 14 kalendorinių dienų ir ne ilgesnį kaip 30 kalendorinių dienų terminą, per kurį žemės savininkas ir (ar) kiti naudotojai, atsisakę sudaryti sutartį dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją, turi pateikti rašytinį atsiliepimą į institucijos pareiškimą.

Kai įsiteisėja teismo nutartis leisti įregistruoti paimtą visuomenės poreikiams žemės sklypą valstybės vardu ir pradėti šį žemės sklypą naudoti sprendime paimti žemę visuomenės poreikiams nurodytiems tikslams, žemės savininkas tampa pinigų sumos, kurią žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija pervedė į notaro, banko ar kitos kredito įstaigos depozitinę sąskaitą, savininku ir įgyja teisę šia pinigų suma neribotai disponuoti.

Kai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija atsiskaito su paimamos žemės savininku ir (ar) kitu naudotoju pagal sutartį dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją, Nacionalinės žemės tarnybos administracijos padalinys paimamą visuomenės poreikiams žemės sklypą įregistruoja Nekilnojamojo turto registre kaip valstybinę žemę.

Nuosavybės teisė į paimamą visuomenės poreikiams žemę, statinius ir įrenginius pereina valstybei nuo žemės sklypo, statinių ir įrenginių įregistravimo Nekilnojamojo turto registre kaip valstybės nuosavybės momento.

tags: #atlyginimas #uz #visuomenes #poreikiams #paimama #nekilnojamaji