Kai daugiabučiame name trūksta vamzdis, esantis sienoje ar perdangoje, dažnai kyla ginčų dėl to, kas privalo atlyginti padarytą žalą užpiltam butui. Svarbiausia taisyklė - nustatyti, ar trūkęs vamzdis yra bendroji dalinė nuosavybė, ar asmeninė buto savininko nuosavybė. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip Lietuvoje reglamentuojama atsakomybė už bendrojo naudojimo vamzdžių priežiūrą daugiabučiuose namuose.
Pagal Lietuvos teisinį reglamentavimą, ne visi vamzdžiai, esantys jūsų bute, priklauso jums asmeniškai. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Specialusis įstatymas patikslina, kad bendrosios pastato inžinerinės sistemos apima pastato bendrojo naudojimo sanitarinės technikos ir kitą įrangą, įskaitant vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus.
Civilinis kodeksas nustato griežtąją atsakomybę statinių savininkams ar valdytojams. Žalą, padarytą dėl pastatų, statinių, įrenginių ar kitokių konstrukcijų sugriuvimo ar dėl kitokių jų trūkumų, privalo atlyginti šių objektų savininkas (valdytojas).
Daugiabučių namų valdymas ir priežiūra
Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kitais Lietuvos Respublikos įstatymais bei teisės aktais. Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka.
Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Yra kelios pagrindinės daugiabučio namo valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija
- Jungtinės veiklos sutartis
- Administratorius, paskirtas savivaldybės
Daugiabučių namų savininkų bendrija
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus. Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Jungtinės veiklos sutartis
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis. Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Administratorius
Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
Administratorius, įgyvendindamas pagrindinį uždavinį, nustatęs arba gavęs informaciją, kad namas, jo konstrukcijos ar inžinerinė įranga neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, privalo minėto reglamento nustatyta tvarka imtis priemonių (veiksmų) apsaugančių pastatą nuo galimų pasekmių.
Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Teismų praktika
Apeliacinės instancijos teismas neseniai išnagrinėjo bylą, kurioje buvo sprendžiama, ar daugiabučio namo administratorius atsako už namo kanalizacijos vamzdyno avariją ir dėl to atsiradusią žalą buto savininkui. Bylos esmė - iš daugiabučio namo bendrojo naudojimo kanalizacijos vamzdžio išsiliejęs nuotekų vanduo užliejo butą, padarydamas turtinę žalą. Buto savininkas teigė, kad administratorius tinkamai neprižiūrėjo namo vamzdyno, todėl teisme iš administratoriaus pareikalavo atlyginti nuostolius. Administratorius nesutiko - jis nurodė, kad būtent ieškovė turi įrodyti visas civilinės atsakomybės sąlygas - namo administratoriaus neteisėtus veiksmus, jo kaltę dėl tų veiksmų, žalos dydį ir priežastinį ryšį tarp administratoriaus veiksmų ir žalos.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, o apeliacinės instancijos teismas šį sprendimą paliko galioti. Teismas nustatė, kad administratorius elgėsi rūpestingai ir atidžiai, laikėsi Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo. Teismai šioje byloje rėmėsi kasacinio teismo praktika dėl daugiabučio gyvenamojo namo administratoriaus, kaip namo valdytojo, atsakomybės, kurioje išaiškinta, kad vien faktas, jog pastatas perduotas prižiūrėti kitam asmeniui, savaime nepašalina savininko atsakomybės už pastato trūkumus.
Būtent daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkus įstatymas įpareigoja spręsti klausimus dėl daugiabučio namo priežiūros bei jo objektų atnaujinimo ir pagerinimo darbų.
Lietuvos apeliacinis teismas nutartyje nurodė, kad daugiabučio administratorius neturi teisės savarankiškai priimti sprendimo dėl daugiabučio namo bendrųjų konstrukcijų, taip pat ir dėl kanalizacijos stovo, esančio namo pirmo ir antro aukštų perdangoje, kuris apžiūrint Daugiabučio bendro naudojimo patalpas nesimato, remonto darbų, tokiais atvejais ji veikia esant daugiabučio namo bendrasavininkų pavedimui bei aiškiai išreikštai valiai, kaip organizatorius ir (ar) vykdytojas, organizuojantis (vykdantis) pastato savininkų priimtus sprendimus.
Ši Lietuvos apeliacinio teismo nutartis turi platesnę reikšmę praktikoje. Ji primena, kad daugiabučio namo priežiūra yra bendra visų savininkų pareiga, o administratorius - tik jų įgaliotas tvarkytojas. Todėl, kai gyventojai patys atsisako remontuoti senus vamzdynus, atsakomybė už pasekmes tenka jiems patiems, o ne administratoriui.
Už žalą, atsiradusią trūkus bendrojo naudojimo vamzdžiui, atsako namo valdytojas (bendrija arba administratorius), nes pagal įstatymą jis privalo užtikrinti bendrosios inžinerinės įrangos priežiūrą ir saugumą.
Teismo praktikoje pasitaiko atvejų, kai ieškovai kreipiasi į teismą dėl žalos atlyginimo, kai daugiabučiame name trūksta vamzdis. Pavyzdžiui, vienoje byloje ieškovė prašė priteisti iš atsakovės 3 474,20 Eur žalos atlyginimą ir 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas. Ieškovė nurodė, jog daugiabučiame name trūkus šildymo sistemos vamzdžiui buvo užlietos name įsikūrusios parduotuvės patalpos. Kadangi atsakovė draudžiamojo įvykio metu buvo daugiabučio namo administratore, ji ir buvo atsakinga už pagrindinių konstrukcijų, inžinerinių tinklų priežiūrą. Ieškovė teigė, kad draudžiamasis įvykis įvyko atsakovei netinkamai vykdant daugiabučio namo šalto vandens tinklų priežiūrą.
Teismas, išanalizavęs byloje surinktus įrodymus, padarė išvadą, kad atsakovė dėl savo nepakankamo rūpestingumo, netinkamo tiesioginių administravimo paslaugų atlikimo ir neveikimo neužtikrino tinkamos pastato inžinerinių tinklų būklės, dėl to trūko bendro naudojimo šildymo vamzdis ir buvo vandeniu užlietos apdraustos trečiojo asmens patalpos ir vienam iš namo patalpų savininkų padaryta žala. Atsakovė, žinodama, kad bendrojo naudojimo vamzdis trečiojo asmens patalpose neatitinka teisės aktų reikalavimų nesiėmė jokių veiksmų tvarkyti susiklosčiusią situaciją, kad ateityje būtų išvengta šilumos sistemos avarijų ir žalos.
Teismas ieškovės ieškinį patenkino iš dalies: priteisė ieškovei iš atsakovės 2 597,01 Eur žalos atlyginimą, 6 procentų dydžio metines palūkanas ir 58,50 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Dažnai kyla klausimas, kas apmoka žalą. Yra kelios galimybės:
- Draudimas
- Bendrijos/Administratoriaus lėšos
Jei draudimo nėra, žala atlyginama iš bendrijos ar administruojamo namo sukauptų lėšų (arba renkant tikslinę įmoką).
| Atsakingas asmuo | Atsakomybės sritis |
|---|---|
| Namo savininkai | Bendrojo naudojimo objektų valdymas, priežiūra, remontas |
| Bendrija | Namo savininkų teisių ir interesų įgyvendinimas |
| Administratorius | Bendrojo naudojimo objektų administravimas (priežiūra, remontas, išsaugojimas) |
Svarbu atsiminti, kad kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Civilinio kodekso 4.83 straipsnis numato, kad butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Kaip veikia jūsų namų santechnika (nuo pradžios iki pabaigos) | GOT2LEARN
tags: #atsakomybe #uz #bendrojo #naudojimo #vamzdzio