Avansinio Nekilnojamojo Turto Mokesčio Gairės Lietuvoje

Žiniasklaidoje nuolat pasirodo pranešimai apie rekordinį nekilnojamojo turto pardavimo sandorių lygį, naujų butų rezervacijas ir kitus NT rinkos augimo ženklus. Tačiau skubėjimas įsigyjant naują būstą arba parduodant senąjį gali lemti klaidas, kurios vėliau virsta finansiniais nuostoliais ir ilgais teisminiais ginčais.

Kas Yra Avansas ir Kokią Paskirtį Jis Atlieka?

Esami savininkai, parduodami būstą, dažnai prašo pirkėjo sumokėti avansą. Gavę avansą, jie jaučiasi saugiai, manydami, jog pirkėjui atsisakius sudaryti galutinį turto pirkimo sandorį, avansą galės pasilikti kaip savo patirtų nuostolių atlyginimą. Tačiau ar tikrai taip yra?

Pagal Civilinio kodekso 6.309 straipsnio 2 dalį, pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų, vykdant pagrindinę sutartį, sąskaita. Jis vykdo atsiskaitymo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo pareiga, t. y. sudaroma galutinė pirkimo-pardavimo sutartis. Jei pagrindinė sutartis neatsiranda, tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti.

Ar Avansas Visada Grąžinamas?

Atsakymas į šį klausimą yra nesudėtingas: avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį visais atvejais, išskyrus tuos, kai sandorio šalys yra sudariusios preliminarią sutartį, kurioje susitaria, kad avansas lieka pardavėjui kaip jo nuostolių atlyginimas dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Žinoma, ši sąlyga galioja tik tada, kai pagrindinė sutartis nesudaroma dėl paties pirkėjo kaltės, o pardavėjas sutartį vykdė tinkamai ir netrukdė pirkėjui sudaryti pagrindinę sutartį. Tokios pozicijos laikosi ir Lietuvos Aukščiausiasis teismas.

Taigi, reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį - pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti.

Preliminari Sutartis ir Jos Svarba

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Jei visgi preliminarios sutarties, kurioje nurodyta, jog avansas atlieka netesybų funkciją, nėra, pirkėjas gali reikalauti pardavėjo grąžinti sumokėtą avansą.

Tokiu atveju kyla klausimas - kaip elgtis pardavėjui, patyrusiam nuostolius dėl pirkėjo kaltės nesudarius galutinio turto pardavimo sandorio? Svarbu, jog tiek pirkėjas, tiek pardavėjas gali reikalauti vienas iš kito atlyginti patirtus nuostolius, tačiau tokiu atveju jau teks įrodyti įstatyme nustatytas civilinės atsakomybės sąlygas: 1) neteisėtus veiksmus; 2) kaltę; 3) priežastinį ryšį.

Avansas, Rankpinigiai ar Rezervacijos Mokestis?

Tiesa, net paties avanso sąvoka ne visiems pirkėjams yra aiški. Dalis jų pasimeta tarp avanso, rankpinigių, rezervacijos mokesčio terminų, tačiau visi jie, anot NT brokerės Ernestos Skvarnavičienės, reiškia vieną ir tą patį. „Tai - sutarto dydžio mokestis, mokamas rezervuojant NT objektą. Dažniausiai jis nurodomas preliminarioje (rezervacinėje) sutartyje. Tai - susitarimas, kad šis objektas kitiems nebus pardavinėjamas, o pirkėjas neieškos kito varianto. Jei visi laikosi įsipareigojimų, kurie nurodyti sutartyje, iš principo nėra labai kuo rizikuoti“, - pasakoja specialistė.

Avanso suma praktiškai visada įskaitoma į bendrą NT objekto kainą, tačiau kiekvienu atveju ji labai skiriasi. Nemažai žmonių vis dar vadovaujasi nuostata, kad ji turi sudaryti apie 10-15 proc. galutinės sumos, tačiau iš tiesų nėra vienos taisyklės, nusakančios avanso dydį. Paprastai tai - susitarimo reikalas. „Dažniausiai avanso dydis priklauso nuo pačio NT objekto kainos. Žinoma, jis gali siekti ir minėtus 10-15 proc., tačiau gali būti ir fiksuota suma, pavyzdžiui, 1-2 tūkst. EUR. Viskas, ką sutaria abi šalys - pirkėjai ir pardavėjai - yra normalu.“, - priduria E. Skvarnavičienė.

Ką Daryti Persigalvojus?

Vis dėlto sumokėtas avansas ne visuomet garantuoja, kad pirkimo-pardavimo sandoris įvyks. Priežasčių, kodėl viena ar kita šalis gali norėti nutraukti susitarimą, yra daugybė, o pasekmės pažeidus preliminarią sutartį kiekvienu atveju skiriasi. Neretai pasitaiko, kad būsto ieškantys žmonės paskuba ir rezervuoja pirmą patikusį variantą, tačiau paieškų nenutraukia. Radę geresnį objektą, jie nori pirmojo objekto atsisakyti ir atgauti sumokėtą avansą.

„Deja, tokiais atvejais tenka nusivilti - pirkėjui pasirašius sutartį ir sumokėjus, o tada persigalvojus, avansas lieka būsto pardavėjui. Priešingu atveju, kai pardavėjas nebenori ar nebegali parduoti būsto, jis pirkėjui turi sumokėti baudą, atitinkančią sumokėto avanso dydį. Sutartys tam ir pasirašinėjamos, kad būtų apsaugotos abi pusės“, - sako įmonės „Prime NT LT“ brokerė.

Apsauga Nuo Sukčių

Deja, ne visi pardavėjai yra nusiteikę elgtis sąžiningai. Išaugusiu pirkėjų aktyvumu ir jų naivumu, patirties stoka ar skubėjimu neretai pasinaudoja sukčiai - pavyzdžiui, iš kelių susidomėjusių žmonių susirenka avansus, tačiau jų negrąžina ir taip pasipelno. Būna ir taip, kad sukčiai „pardavinėja“ net neegzistuojančius ar jiems nepriklausančius būstus ir prašo dar iki apžiūros pervesti avansą.

„Dėl to visuomet rekomenduoju pasirašyti preliminarią sutartį, joje paminėti avansą ir mokėti pavedimu, o ne grynaisiais pinigais. Taip pat kaupkite vaizdinius įrodymus - nuotraukas, žinutes, laiškus, kurie, esant reikalų, parodytų, kad buvo padarytas nusižengimas ar nesilaikyta sutarties sąlygų“, - sako E. Skvarnavičienė. Laimei, galima įžvelgti įspėjamųjų ženklų, rodančių, kad siūlomas NT sandoris yra nesąžiningas ar nelegalus. Nemažai raudonų vėliavų galima įžvelgti tiesiog skelbime.

„Viena iš jų - labai, o kartais net neadekvačiai maža kaina. Taip pat rekomenduoju patikrinti visas skelbime esančias nuotraukas, pažiūrėti, ar tie patys kadrai nėra patalpinti prie kitų skelbimų. Jeigu objektą pardavinėja NT brokeris, verta paieškoti informacijos ir apie jį, nes internete jos paprastai būna gausu“, - dalijasi specialistė.

Paskola ir Avanso Grąžinimas

Nepaisant to, didžioji dalis NT pirkėjų būstą perka su paskola, o tai kelia nemažai klausimų. Vienas tokių - ar sumokėjus avansą ir rezervavus būstą, tačiau negavus paskolos, įmanoma jį susigrąžinti? NT brokerės teigimu, tokie atvejai nėra dažni, nes sandorius paprastai sudarinėja žmonės, įsitikinę, kad paskola - garantuota. Vis tik pasitaiko, kad bankas nusprendžia jos nesuteikti.

Norint apsisaugoti nuo nuostolių, į sutartį ji rekomenduoja vieną konkrečią sąlygą. „Jei NT perkamas su paskola, tai privalo būti paminėta sutartyje. Bankui nusprendus neduoti paskolos, avansas gali būti grąžinamas, tačiau privalu pateikti raštišką įrodymą. Visgi pirmiausia pirkėjo pareiga yra laikytis įsipareigojimų bankui, pavyzdžiui, nekeisti darbo, neprisiskolinti greitųjų kreditų, kol dar neišmokėta paskola, ir t.t. - tuomet tikėtina, kad jis paskolą gaus“, - sako NT brokerė E. Skvarnavičienė.

Nekilnojamojo Turto Mokestis Juridiniams Asmenims

Nekilnojamojo turto mokesčio mokestinis laikotarpis yra kalendoriniai metai, tačiau juridiniai asmenys turi prievolę mokėti avansinį nekilnojamojo turto mokestį. Kiekvienas avansinis mokestis sudaro 1/4 sumos, apskaičiuotos pagal einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną juridinio asmens turimo apmokestinamojo nekilnojamojo turto mokestinę vertę taikant NTM įstatymo 6 straipsnyje nustatytą mokesčio tarifą.

Jeigu suma, apskaičiuota pagal einamųjų kalendorinių metų sausio 1 dieną juridinio asmens turimo apmokestinamojo nekilnojamojo turto mokestinę vertę neviršija 500 Eur., juridinis asmuo avansinio mokesčio neprivalo mokėti.

Nekilnojamojo Turto Mokesčio Tarifai ir Mokėjimo Terminas

Nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, intervale nuo 0,5% iki 3% nekilnojamojo turto mokestinės vertės, nustato savivaldybės, atsižvelgdamos į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, apleistumą, mokesčio mokėtojų kategorijas ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą.

NT mokestinė vertė nustatoma Pagal VĮ „Registrų centras" atliekamą vertinimą. Ją sužinoti galima pagal objekto adresą ir unikalų numerį. NT yra vertinamas masiniu vertinimo būdu arba atkuriamosios vertės (kaštų) metodu.

Avansinis mokestis sumokamas atitinkamai iki einamųjų kalendorinių metų kovo 15 d., birželio 15 d. iki kitų metų vasario 15 d.

Fizinių Asmenų Deklaravimas ir Mokėjimas

*Deklaraciją pateikia ir mokestį moka tik fiziniai asmenys, jeigu jų nuosavybės teise priklausančius ir / arba jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, bendra vertė viršija 150.000 Eur.

tags: #avansinio #nekilnojamo #turto #mokescio #kodas