Ekonominio nuosmukio laikotarpiu naujo būsto rinka Lietuvoje patyrė didelių pokyčių. Tiek naujų butų pardavimai, tiek jų kainos sumažėjo. Šiame kontekste svarbu išanalizuoti naujo būsto pirkėjų teisių apsaugą, ypač susiduriant su statybos defektais ir garantinių įsipareigojimų nevykdymu.
Naujo Būsto Rinkos Apžvalga
2009 metų II ketvirtį butų pardavimo kainos Lietuvos didmiesčiuose vidutiniškai sumažėjo 9%: Vilniuje -10%, Kaune - 5%, Klaipėdoje - 9%, Šiauliuose - 7%, Panevėžyje - 12%. Dėl itin spartaus kainų augimo bei didelės pasiūlos, didžiausias kainų nuosmukis, lyginant jas su kainų piko laikotarpiu 2007 m. pabaigoje, buvo Klaipėdoje - net 40%, mažiausias - 20% - Kaune.
Per antrąjį šių metų ketvirtį butų nuomos kainos Lietuvos didmiesčiuose vidutiniškai sumažėjo apie 10%, o nuo 2009 metų pradžios - apie 20-25%. Šiuo metu Vilniuje gyvenamuosiuose rajonuose 2-jų kambarių senos statybos butų nuomos kainos prasideda nuo 500-600 Lt/mėn., kai 2008 m. Daugiau nei prieš metus už tokį būstą mažiausiai būtų tekę mokėti nuo 1,100-1,200 Lt/mėn.
Antrąjį šių metų ketvirtį Vilniuje naujos statybos butų, kurie rinkai buvo pateikti 2008 metais, yra parduota arba rezervuota 75%, ir tai yra 1% daugiau nei praėjusį ketvirtį, Kaune šis rodiklis siekia 80% (+3%), Klaipėdoje - 76% (+1%), Šiauliuose - 73% (+9%), Panevėžyje - 46% (0%), Druskininkuose - 63% (+5%). Kaip matome, geriausi antrojo šių metų ketvirčio pirminės rinkos pardavimo rodikliai fiksuojami Kaune.
Viena priežasčių lėmusių tokią statistiką yra tai, kad Kaune, lyginant su kitais didžiaisiais miestais, 2008 m. pastatytų butų skaičius tenkantis 1,000-iui miesto gyventojui buvo 2 kartus mažesnis negu Klaipėdoje ir daugiau nei 3 kartus mažesnis negu Vilniuje.
Šiuo metu Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje ir Druskininkuose neparduotų butų, rinką pasiekusių 2007-2009 metais, yra apie 3,500, iš kurių net 2,100 buvo pastatyti 2008 m.
Nekilnojamojo turto pardavimais užsiimančių firmų skaičiavimais 2009 metais Vilniuje turėtų būti pabaigtos ne daugiau nei 1.000-1.200 naujų butų statybos, nors 2008 m. pabaigoje buvo prognozuota apie 2.000-3.000 naujų butų. Tokiu atveju, Lietuvos sostinėje šiais metais bus pastatyta net 5-6 kartus mažiau butų negu 2007 ar 2008 metais, kuomet kasmet vidutiniškai buvo pastatoma apie 6,000 naujų butų.
Kauno ir Klaipėdos miestuose prognozuojama, kad šiais metais naujų butų pasiūla, palyginus su 2008 m., sumažės 2-3 kartus, t.y. nuo 1,000 iki 300-500 butų.
Žvelgiant į 2009 m. antrojo ketvirčio butų pardavimų pirminėje rinkoje rezultatus matome, kad jie ženkliai prastesni, lyginant juos su ankstesniais ketvirčiais. VĮ Registrų Centro duomenimis, visoje Lietuvoje būsto sandorių skaičius antrąjį 2009 m. ketvirtį nežymiai išaugo, tačiau analizuojant naujos statybos projektus Lietuvos didmiesčiuose akivaizdu, kad šis augimas fiksuojamas senos statybos būsto sąskaita.
Nekilnojamojo turto prekyboje tarpininkaujančių firmų duomenimis kai kuriuose naujos statybos projektuose siūlomo būsto skaičius ne tik nesumažėjo, o tik išaugo, nes dalis pirkėjų atsisako anksčiau rezervuoto būsto.
Griežta bankų skolinimo politika, sparčiai prastėjantys šalies ekonominiai rodikliai (mažėjantis BVP, darbo užmokestis, augantis nedarbo lygis) ir dar niūresnės jų ateities prognozės stipriai veikia būsto rinkos dalyvių lūkesčius. Dauguma potencialių pirkėjų mano, kad tiek ekonomikos, tiek NT rinkos padėtis artimiausiu metu negerės. Tai bene pagrindinė priežastis, kodėl susidomėjimas NT išlieka nedidelis kaip ir anksčiau. O prieš kelerius metus lūkesčiai buvo kitokie.
Vis daugiau potencialių, finansiškai pajėgių įsigyti būstą pirkėjų atideda būsto pirkimo planus „geresniems laikams". Žmonių apsisprendimui įsigyti būstą įtakos turi ir sklandantys gandai dėl lito devalvacijos - bijodami nacionalinės valiutos nuvertėjimo eurais, gyventojai skolinasi itin nenoriai.
Atsižvelgiant į tai, kad pirkėjai turi kur kas daugiau galimybių palaukti nei pardavėjai (kurių nemaža dalis yra spaudžiami finansinių įsipareigojimų), derybos dažniausiai baigiasi pirkėjų naudai - t.y. svariomis nuolaidomis.
Registrų centro duomenimis, šiemet per mėnesį vidutiniškai sudaroma apie 1100 būsto įsigijimo sandorių - beveik 2,5 karto mažiau, palyginti su praėjusiais metais.
Apibendrinant, reikia pažymėti, kad Lietuvos nekilnojamojo turto rinka šiuo metu išgyvena esminius pokyčius, kurie turės tiek neigiamos įtakos kai kuriems rinkos dalyviams, tiek ir teigiamų aspektų: būsto rinka iš „pardavėjų rinkos“ virsta į „pirkėjų rinką“, statytojai vis daugiau dėmesio skirs klientų poreikiams bei statys ir pardavinės rinkai patrauklius objektus; rinkoje beveik nebeliko spekuliantų, atsirado supratimas, kad parduoti bet kokio turto už bet kokią norimą kainą jau nebepavyks, rinkoje išliks tik profesionaliausios ir didžiausius finansinius pajėgumus turinčios statybų kompanijos.
Paskolos
Paskolos Būsto paskolų sąlygos rinkoje ne geresnės nei praėjusiais metais. „Metinės palūkanos siekia per 10 proc., o eurais, bijodami lito devalvacijos, gyventojai skolinasi atsargiai. Prieš porą metų galima buvo gauti paskolų su patraukliomis maržomis, bankai pro pirštus žiūrėjo į kliento gaunamas pajamas, finansuodavo iki šimto procentų būsto vertės. Dabar jau dažnai prireikia ir papildomo užstato. Turi įkeisti bankui perkamą turtą ir kitą turtą, kuris garantuoja, kad turto vertei sumažėjus būsi pajėgus grąžinti paskolą, bent jau parduodamas butą.
Kita vertus, bankai siūlo patrauklias paskolų sąlygas perkant būstą iš jų pačių finansuojamų NT projektų. Jeigu žmogus pirktų bankų prižiūrimus butus, gautų labai palankias sąlygas. Tai yra vienintelis segmentas, kur galima pasiskolinti kur kas geresnėmis sąlygomis nei prieš pusmetį ar metus.
Būstui pingant, kyla klausimas, ar jau pasiektas tas dugnas, kai kainoms žemiau nėra kur kristi. Tačiau prognozės dėl NT kainų tiesiogiai susijusios su bendromis ekonominėmis prognozėmis. Jei būtų žinoma koks metų pabaigoje bus nedarbo lygis, BVP, kokios bus bankų finansavimo sąlygos, tada būtų galima patikimiau pasakyti ar jau pasiektas kainų dugnas, ar ne. Viskas priklauso nuo to, kokia bus šalies ekonomika ir kreditavimo politika. Jei ekonomika toliau smuks, o bankai dar labiau griežtins kreditavimo sąlygas, akivaizdu, kad dugnas dar nepasiektas.
Perkantiesiems būstą komerciniais tikslais iš tikrųjų reikia gerai pasvarstyti, ar jau dabar pirkti būstą, ar dar palūkėti. Kita vertus, dabar yra palankus metas domėtis būstu ir pasitaikius palankiai progai jį įsigyti sau, ne spekuliaciniais tikslais. Kadangi galima gauti labai gerą nuolaidą, netgi nusiderėti iki mažesnės kainos nei dabartinis kainų lygis.
Tačiau esančia palankia situacija rinkoje gyventojai neskubės naudotis. Stebint prastėjančią šalies makroekonominę situaciją ir ypač darbo biržos skelbiamą dažnėjantį nedarbo pulsą, vis mažiau gyventojų drįsta užsikrauti ilgalaikes būsto paskolas. Nors tinkamas laikas pradėti ieškoti atpigusio būsto artėja (pardavėjai viešai mažina kainas, viešojoje erdvėje daugėja žinučių apie objektų varžytinių aukcionus ir pan.), panašu, kad gyventojai palankia situacija neskuba naudotis.
Naujo Būsto Savininkų Nusiskundimai Dėl Statybos Defektų
Buvo surinkti naują būstą įsigijusių gyventojų skundai, 2006-09 metais pateikti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos. Inspekcijos Statinių statybos priežiūros skyrius statybos kokybės ekspertizių neinicijavo, tačiau pagal gautus skundus organizavo faktinių duomenų patikrinimus statybos objektų vietose.
Daugiausiai skundų gaunama dėl blogos hidro, šilumos ir garso izoliacijos. Nemažai skundų gaunama ir dėl kito statybinio broko. Statybinių defektų priežastimo dažniausiai yra nekokybiškai atliekamas rangovų darbas, netinkami projektiniai sprendimai ir nekokybiškų medžiagų naudojimas.
Kaip taisyklė, naujo būsto savininkai skundžiasi tik po to, kai pastebėtus statybos defektus atsisako taisyti buto pardavėjas, privalėjęs vykdyti statybos technnę priežiūrą ir atsakantis už defektų pašalinimą garantiniu laikotarpiu.
Štai keletas gatvių, iš kurių gauta skundų:
- Taikos g.
- Ukmergės g.
- Juozapavičiaus g.
- Ateities g.
- I.Kanto al.
- Laisvės pr.
- Perkūnkiemio g.
- Baltupio g.
- Gilužio g.
- Rato g.
- Naujoji Uosto g.
- Sporto g.
- Subačiaus g.
- J.Baltrušaičio g.
- Žolyno g.
- Ozo g.
- Maironio g.
- Pušų g.
- Klevinės g.
- Neravų g.
- S.Nėries g.
- S.Žukausko g.
- Baseino g.
- Vilkpėdės g.
- Santariškių g.
- Jonažolių g.
- Kadagių g.
- Viršilų g.
- Grinčiupio g.
- Vytauto g.
- Slyviškių g.
- Rygos g.
- Ulonų g.
- Trinapolio g.
- Mažvydo g.
Po vandentiekio avarijos nuolat šlapios ir pelija sienos bute.
Naujo Būsto Pirkėjų Apklausa Dėl Statybos Kokybės
Praktinei patirčiai ištirti ir apibendrinti tarp naują būstą Vilniuje įsigijusių gyventojų buvo išplatinta anketa “Ar Jus tenkina naujo būsto kokybė?”. Į anketą atsakė arti penkiasdešimties žmonių, įsigijusių naują būstą ne daugiau kaip prieš 3.5 metų. Apklausa buvo apimti įvairaus ploto naujos statybos butai, nuo 40 m2 iki 108 m2.
Apklausos Rezultatai
Bendrieji Klausimai
- Prieš kiek metų tapote naujo buto savininku? Dauguma atsakiusiųjų buvo įsigiję naują butą tik prieš pusmetį ir mažiau.
- Kelių aukštų yra Jūsų namas?
- Ar butą pirkote su daline apdaila?
- "Taip."
- "Ne. Pirkau pilnai užbaigtą butą su pilna apdaila." - 6.1% atsakiusiųjų butų savininkų.
- Jeigu butą pirkote su daline apdaila, per kiek mėnesių privalėjote pats užbaigti apdailą? Daugiau kaip pusėje atvejų buto savininkas privalėjo pats užbaigti buto vidaus apdailą per sutartyje nustatytą 6 mėn laikotarpį.
- Kaip vertinate reikalavimą, kad nauji butai būtų parduodami tik su pilna apdaila ir buto pirkėjui nebereikėtų rūpintis apdailos užbaigimu?
- "Pritarčiau tokiai tvarkai. Baigti buto apdailą buto pirkėjui savo jėgomis yra per sunku.
- "Nepritarčiau. Galimybė pačiam pirkėjui baigti buto apdailą suteikia pirkėjui papildomas galimybes prisitaikyti buto interjerą prie savo poreikių, o taip pat nusipirkti naują butą už mažesnę kainą." - 80.6% atsakiusiųjų butų savininkų.
Statybos Defektai
- Ar išryškėjo kokie nors statybos defektai? Jei taip, tai kokie?
- "Taip."
- "Ne. Statybos defektų nepastebėjau." - 31% atsakiusiųjų butų savininkų. Kanalizacijos vamzdžių užteršimas statybiniu skiediniu.
- Kuo Jūs galbūt esate nepatenkintas(a) savo buto statybinėje dalyje, nors prie defektų tai ir nepriskirtina?
- "Savo buto statybine dalimi esu pilnai patenkintas(a)" - 54.5% atsakiusiųjų butų savininkų.
- Bute gyvena invalidas, o lifto išlipimo aikštelė suprojektuota tarp aukštų.
- 2 aukštų buto laiptai buvo suprojektuoti šviesiausioje vietoje - prie lango, o gyvenimui palikta tamsesnė patalpos dalis.
- Nenumatytas sandeliukas, tamsus kambarys ar kt.
- Išėjimas į balkonėlį numatytas per miegamąjį, o iš didžiojo kambario išejimo į balkonėlį nėra.
- Namo projekte nebuvo parodyta, kad šalia langų bus pastatyti garažai.
- Kaip Jums sekėsi šalinti statybos defektus?
- "Statybos defektus pašalino pardavėjas (rangovas).
- "Pardavėjas (rangovas) nesutinka pašalinti statybos defektus" - 0% atsakiusiųjų butų savininkų.
- Rangovas šalino defektus, tačiau per lėtai.
- Buto savininkas nesikreipė dėl defektų šalinimo.
- Ar Jūs kooperuojatės su kitais butų savininkais dėl statybinių problemų sprendimo?
- "Taip.
- "Ne. Sprendžiu savo problemas individualiai." - 92.3% atsakiusiųjų butų savininkų.
Teisinis Naujų Statybų Reguliavimas
Naujo būsto pirkėjui reikia turėti gerą supratimą apie statybos teisę, reikalavimus užsakovui, rangovui, sutartims, statybos techninei priežiūrai, galimų užsakovo ir rangovo konfliktų sprendimui. Tik tuo atveju būsto pirkėjas gali jaustis užtikrintai ir tikėtis, kad galės išvengti netikėtų situacijų ir nemalonių siurprizų, o jiems atsitikus, apginti savo teises.
Dažniausiai naują būstą pirkėjas perka iš jį pastačiusios firmos, kuris teisės aktuose vadinamas statytoju arba užsakovu. Statytojas gauna žemės sklypą, parengia projektą, gauna statybos leidimą, samdo rangovą (arba vykdo statybą ūkio būdu) ir nustatyta tvarka įteisina pastatyto gyvenamojo namo tinkamumą naudoti. Statytojas parduoda gyvenamąjį namą ar butą pirkėjui.
Rečiau naujo buto pirkėjas pats atlieka statytojo (užsakovo) vaidmenį. Taip bus, kai pirkėjai yra sukūrę gyvenamojo namo statybos bendriją arba gyvenamojo namo satybai sudarę jungtinės veiklos sutartį. Pirmuoju atveju buto pirkėjui procedūros paprastesnės, kadangi reikia susitarti su statyto...