Renkantis naują būstą, balkoną kaip vieną svarbiausių kriterijų nurodo beveik pusė (47 proc.) Lietuvos gyventojų. Kadangi balkonai yra Lietuvos gyventojų itin vertinama būsto dalis, NT vystytojai stengiasi kuo geriau atliepti šį klientų lūkestį ir tik išskirtiniais atvejais siūlo butų be balkonų ar terasų. Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra galimybės įrengti įprasto balkono, stengiamasi suprojektuoti bent iš pietų Europos kilusius siaurus prancūziško tipo balkonus, kuriuose dalį didelio lango dengia turėklai.
Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų balkonų įrengimo reikalavimus, priežiūros ir atnaujinimo išlaidų teisingesnio paskirstymo butų ir kitų patalpų savininkams klausimus.
Balkono Įstiklinimas ir Teisiniai Aspektai
Balkono stiklinimas daugiabutyje Lietuvoje yra viena dažniausių būsto atnaujinimo iniciatyvų, tačiau kartu ir viena painiausių teisiniu požiūriu. Dažnas būsto pirkėjas domisi, kaip įstiklinti įsigyto būsto balkoną, tačiau retas žino, kad balkono stiklinimo projektas traktuojamas kaip paprastasis remontas, kuriam reikalingas leidimas. Norint įstiklinti balkoną, pirmiausia reikia gauti leidimą iš projekto architekto.
Balkono įstiklinimas mieste esančiame daugiabučiame name priskiriamas paprastojo remonto darbams keičiant pastato išvaizdą. Teisiniuose reglamentuose nurodoma, kad įstiklinti balkonai ir lodžijos yra įskaitomi į gyvenamosios patalpos pagalbinį nenaudingąjį plotą.
Savarankiškas Balkonų Stiklinimas
Savarankiškas balkonų stiklinimas - dar viena problema, į kurią dėmesį atkreipia tiek „Realco“ pardavimų vadovė, tiek architektas. „Savavališkas balkonų stiklinimas labai negera praktika ir tai reikia drausti. Balkono įstiklinimas yra ne tik bendrosios architektūrinės pastato išraiškos darkymas, bet ir gali būti traktuojamas kaip nelegali statyba, nes įstiklinto balkono plotas turėtų būti įtraukiamas į pastato bendrą plotą“, - pastebi architektas J.
Statybos inspekcija turi teisę įpareigoti savininką atstatyti buvusią būklę, net jei stiklinimas buvo atliktas prieš kelerius metus. Praktikoje tokios problemos dažnai išryškėja ne iš karto, o keičiantis kaimynams, atliekant namo renovaciją ar parduodant butą.
Pagal Civilinį kodeksą sprendimai dėl bendrojo turto keitimo turi būti priimami bendraturčių daugumos sutikimu. Dar griežtesni reikalavimai taikomi tais atvejais, kai stiklinimas keičia balkono konstrukciją, didina jo apkrovas ar daro įtaką laikančiosioms pastato dalims.
Svarbu suprasti, kad balkono stiklinimo klausimus dažnai reglamentuoja ne tik nacionaliniai įstatymai, bet ir savivaldybių nustatytos taisyklės. Tai ypač aktualu senamiesčiuose ar architektūriškai jautriose teritorijose. Jeigu daugiabutis yra kultūros paveldo objektas arba patenka į saugomą teritoriją, balkono stiklinimo galimybės yra labai ribotos.
Apibendrinant galima pasakyti paprastai: balkono stiklinimas daugiabutyje yra leidžiamas, tačiau ne bet kaip ir ne visada. Tai sprendimas, kuris gali ženkliai pagerinti gyvenimo kokybę, tačiau tik tuo atveju, jei jis atliekamas teisėtai.
Balkono Naudojimo Taisyklės ir Apribojimai
Tačiau specialistai atkreipia dėmesį, kad privačia erdve laikomi balkonai nėra gyventojų nuosavybė. Balkonuose negalima rengti vakarėlių, nederėtų kepti kepsnių, o nuo šių metų pradžios - ir rūkyti, jei tam prieštarauja bent vienas namo gyventojas. Taip pat nerekomenduojama balkonuose kaupti ar laikyti daiktų (nenaudojamų baldų, vaikų žaislų, likusių statybinių medžiagų, automobilių padangų ir kt.), kurie gali darkyti gyvenamojo namo estetinę išvaizdą.
„Gėlės ar kiti augalai balkonuose yra labai gražu, estetiški kabantys vazonai taip pat, bet pasitaiko atveju, kai balkonų išorėje kabantys vazonai nukrinta, o laistant juose augančias gėles apliejami kaimynai. Tokių situacijų būtų galima išvengti, jei vazonai kabėtų vidinėje balkono pusėje“, - kaip sukurti saugų ir jaukų balkoną pataria J.
Balkonų Priežiūros ir Remonto Išlaidos
Tam tikrų abejonių ir ginčų iki šiol kyla dėl kitų pastato dalių (balkonų, lodžijų) ir namo inžinerinių sistemų, dažniausiai liftų, teisinės priklausomybės ir jų išlaikymo išlaidų padengimo. Butų be balkonų savininkai pagrįstai kelia klausimą, ar jie privalo apmokėti name esančių ir asmeniškai kitų butų savininkų naudojamų balkonų priežiūros ir atnaujinimo (remonto) išlaidas.
Buto be balkono savininkas suprantama negali ir neturi jokio intereso įgyti kitiems butų savininkams priklausančių balkonų valdymo ar naudojimo teisę ir atitinkamai prievolę dengti šių balkonų išlaikymo išlaidas.
Visų savininkų bendras interesas ir prievolės susijusios su balkonų laikančiųjų konstrukcijų priežiūra ir remontu gali atsirasti, kai balkono (lodžijos) laikančioji konstrukcija sutapdinta (monolitiškai sujungta) su tarpaukštinio perdenginio plokšte (priskirtina namo laikančiajai konstrukcijai), tačiau tik tuo atveju, kai jos deformacija ir remonto būtinumas atsiranda dėl priežasčių nesusijusiu su balkono naudojimu.
Bendras interesas ir prievolės atsiranda ir tuomet, kai balkono laikančioji konstrukcija ir/ar aptvaras sutapdinti su namo fasado dekoro elementais. Su pastaraisiais atvejais susijusios išlaidos turėtu būti paskirstomos proporcingai butų ir kitų patalpų savininkų daliai bendrojoje nuosavybėje, į palyginamuosius naudinguosius plotus įskaitant ir balkonų plotus.
Visais kitais atvejais balkonų priežiūros ir remonto išlaidas turi apmokėti balkonus turinčių butų ir kitų patalpų savininkai.
Pažymėtina, kad pagal ES šalių (Prancūzijos, Vokietijos, Lenkijos) pastatų bendrosios nuosavybės teisę - bendrosios nuosavybės objektais laikomos pastatų ir žemės sklypų dalys, kuriomis naudojasi visi bendrasavininkai. Bendrosiomis dalimis laikoma žemė, prieigos keliai, pastatų pamatai, sienos, stogas, bendrosios įrangos dalys, bendrųjų paslaugų patalpos, koridoriai. Pastatų dalys priskirtos naudoti išskirtinai konkrečiam bendrasavininkui yra privačios nuosavybės. Balkono remonto ir techninės priežiūros išlaidas dengia tik tas savininkas, kuris tuo balkonu naudojasi.
Balkonų, kaip pastato fasado elemento, savininkai turi jausti didesnę atsakomybę už jų priežiūrą ir savalaikį remontą. Pagal Statybos įstatymą (47 straipsnis) statinio naudotojas, šiuo atvejų balkono savininkas, privalo naudoti jį pagal paskirtį, laikytis normatyviniuose ir saugos dokumentuose nustatytų statinio naudojimo ir priežiūros reikalavimų, suremontuoti statinį, jei tolesnis jo naudojimas kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.
Už balkonų remontą turėtų apmokėti butų su balkonais savininkai, o už pastato techninę priežiūrą, įskaitant balkonų būklės kontrolę, - visi namo savininkai proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje.
Bendrijos Vaidmuo ir Atsakomybė
Siekiant pastatų priežiūros teisinio reguliavimo harmonijos, aktuali Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo korekcija. Jame pateiktas detalus bendrojo naudojimo objektų apibrėžimas neatspindi pastatų konstrukcijos ir jų inžinerinių sistemų įvairovės.
Prie pastato bendrųjų konstrukcijų apriori priskiriamos balkonų laikančios konstrukcijos ir aptvarai, kai realybėje gali būti ir dažnai yra kitaip. Tikslingiau būtų šioje sąvokoje apsiriboti nuorodą į bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuris sudaromas pagal aplinkos ministro tvirtinamą forma ir derinamas su butų ir kitų patalpų savininkais.
Tokia Bendrijų įstatymo korekcija leistų lanksčiau formuoti bendrojo naudojimo objektų sampratą, atsižvelgus į pastatų įvairovę ir jų priežiūros praktikoje iškylančius klausimus.
Lentelė: Pagrindiniai balkonų įrengimo ir naudojimo apribojimai
| Apribojimas | Paaiškinimas |
|---|---|
| Vakarėlių rengimas | Draudžiama triukšmauti ir trukdyti kaimynams. |
| Kepsnių kepimas | Draudžiama dėl gaisro saugumo ir kvapų sklaidos. |
| Rūkymas | Draudžiama, jei bent vienas namo gyventojas prieštarauja. |
| Daiktų kaupimas | Nerekomenduojama dėl estetinės išvaizdos ir saugumo. |
| Savarankiškas stiklinimas | Reikalingas leidimas ir suderinimas su projektuotoju. |
Daugiabučio balkonas dažnai yra viena labiausiai neišnaudotų namų erdvių. Balkono įrengimas daugiabutyje turi savo specifiką: čia svarbu ne tik estetika, bet ir techniniai sprendimai - hidroizoliacija, šiltinimas, grindų atsparumas drėgmei bei saugumo reikalavimai. Pirmasis žingsnis įrengiant balkoną - įvertinti jo būklę ir paskirtį. Jei balkonas bus skirtas poilsiui, svarbiausia bus jaukumas ir apsauga nuo vėjo. Jei planuojate jį paversti papildoma patalpa, reikės šiltinimo, sandarios apdailos ir efektyvios drėgmės kontrolės. Labai svarbu pradėti nuo techninių sprendimų, o ne nuo dekoro.
Balkono įstiklinimas yra vienas populiariausių sprendimų daugiabučiuose, nes jis leidžia balkoną naudoti ilgiau nei tik šiltuoju sezonu. Tačiau prieš įstiklinant balkoną svarbu įvertinti kelis aspektus. Pirmiausia - ar namo fasadas nėra saugomas ir ar tokie pakeitimai nereikalauja suderinimo. Taip pat svarbu pasirinkti tinkamą įstiklinimo tipą. Įstiklinimas yra puikus būdas pagerinti balkono funkcionalumą, tačiau svarbu pasirinkti sprendimą pagal savo poreikius ir nepamiršti teisinių bei techninių reikalavimų.
Daugiabučio balkonas nuolat veikiamas lietaus, sniego, temperatūrų svyravimų ir vėjo. Net ir įstiklintame balkone be tinkamos hidroizoliacijos gali kauptis vanduo, atsirasti pelėsis, pradėti luptis apdailos medžiagos ar net pažeisti konstrukcijos. Šiltinimas aktualus tiems, kurie balkoną nori paversti jaukia erdve visus metus. Tinkamai atliktas šiltinimas ir hidroizoliacija leidžia balkoną naudoti ilgai ir be problemų.
Kai balkonas jau apsaugotas nuo drėgmės ir, jei reikia, apšiltintas, galima pereiti prie apdailos. Grindų danga balkone turi būti atspari vandeniui ir šalčiui. Paprastas laminatas ar vidaus grindų sprendimai čia dažniausiai netinka, nes jie greitai deformuojasi. Sienų apdaila priklauso nuo to, ar balkonas atviras, ar įstiklintas. Atvirame balkone sienos turi būti atsparios tiesioginiam oro poveikiui, todėl naudojami fasadiniai tinkai ar lauko dailylentės.
Įrengtas balkonas daugiabutyje gali tapti viena maloniausių namų vietų. Net ir mažoje erdvėje galima sukurti jaukų kampelį rytinei kavai, vakaro poilsiui ar net mini darbo zonai. Pirmas žingsnis kuriant poilsio zoną - pasirinkti kompaktiškus, lauko sąlygoms pritaikytus baldus. Sulankstomos kėdės, siauras staliukas ar suoliukas su daiktadėže leidžia maksimaliai išnaudoti vietą. Augalai yra dar vienas elementas, kuris balkoną paverčia gyva ir malonia erdve. Net keli vazonai ar vertikalus žalias kampas sukuria visiškai kitą atmosferą.
Jaukiai įrengtas balkonas tampa ne tik papildoma erdve, bet ir vieta, kuri didina gyvenimo kokybę. Balkono įrengimas atrodo paprastesnis nei vonios ar virtuvės remontas, tačiau būtent čia dažnai daromos klaidos, kurios greitai išryškėja po pirmos žiemos. Dažnai reikia suderinimo su namo administratoriumi ar bendrija, ypač jei keičiamas fasadas.
Balkono stiklinimas yra vienas iš tų darbų, kuris dažniausiai įtraukiamas į būsto remonto ar rekonstravimo darbų sąrašą. Ir nenuostabu, nes įstiklintas balkonas turi ženkliai daugiau privalumų nei neįstiklintas. Stiklai apsaugo balkono erdvę nuo kritulių, vėjo, šiukšlių, o jei pasirūpinate ir balkono sienų apšiltinimu bei tinkama apdaila, tai temperatūra balkono patalpoje bus tik keliais laipsniais žemesnė nei namų temperatūra. Įstiklintame balkone galėsite įsirengti ramų poilsio kampelį, jaukų vaikų žaidimų kambarį, mini daržą ar žiemos sodą... Visgi praktika rodo, kad ne visi žino balkonų stiklinimo reglamentavimo aspektus.
Tad nusprendę stiklinti balkoną asmenys labai dažnai nežino, ar jiems reikalingas leidimas stiklinti balkoną? Koks ar kokie leidimai reikalingi? Ar reikalingi kaimynų parašai? Ar reikalingas namo pirmininko sutikimas? Kas išduoda tuos leidimus? Kur kreiptis? Kokius dokumentus reikia turėti? Šie ir daug kitų klausimų kyla tiems, kurie pirmą kartą susidūrė su balkono stiklinimo procesu.
Tikriausiai daugeliui bent girdėtas posakis, kad nežinojimas neatleidžia nuo atsakomybės. Todėl nesvarbu, ar leidimu nepasirūpinsite sąmoningai, ar tiesiog iš nežinojimo, baudą gali tekti sumokėti. Maža to, daugelis laikosi pozicijos, kad buto balkonas yra jo - buto šeimininko - nuosavybė, todėl gali čia daryti, ką nori. Bet taip nėra. Todėl pasidomėkite leidimo reikalingumu dar prieš planuodami balkono stiklinimą.
Nors virtualioje ir kitoje erdvėje informacijos netrūksta, tačiau ji nėra susisteminta, todėl paprastam žmogui suprasti ir atsirinkti, kas aktualu konkrečiai jam, yra labai sunku. Vienur rašoma vienokia informacija, kitur - kitokia, teisės aktai kinta, tad reikia „susigaudyti“ ir jų pokyčiuose, atsirinkti, kurie jau nebegalioja, o kuriuose pateikiama aktuali informacija. Sutikime, tai labai keblu.
Pirmas klausimas, kurį kelsite, nusprendę įstiklinti savo būsto balkoną, ar reikalingas leidimas? Statybą leidžiančių dokumentų išdavimą reglamentuoja Statybos techninis reglamentas STR 1.07.01:2010 ir jo 6 priedas „Statybą leidžiantys dokumentai“ (toliau tekste - Statybos reglamentas).
Jei vėliau paaiškėja, kad buto savininkas savavališkai atliko balkono stiklinimo darbus, neturėdamas valstybės tarnautojo pritarimo, jam gali būti pritaikytos sankcijos, t. y. atitinkama įstatymais numatyta bauda ir nurodymas panaikinti savavališkos statybos / remonto padarinius.
Labai dažnai gyventojai žinodami, kad leidimo / pritarimo gavimas jiems kainuos papildomai, ir norėdami to išvengti šį reikalavimą praignoruoja ir savavališkai įstiklina balkoną. Visgi kartais tokie atvejai yra išaiškinami, o pastaraisiais metais jų vis daugiau, kai sparčiai vykdoma šalies daugiabučių renovacija, todėl tikslinga pasirūpinti leidimais iš anksto, nes kitu atveju galite patirti nuostolių.
Labai svarbu yra suprasti, kad visi statybos, remonto darbai turi būti vykdomi laikantis nustatytų reikalavimų, galiojančių teisės aktų, todėl šie darbai ir turi būti suderinti su atitinkamomis institucijomis. Kartais gyventojai kiek piktinasi, kad turi mokėti už tokį leidimą, esą tai yra jų butas, jų balkonas ir čia jie turi teisę tvarkytis savo nuožiūra. Tačiau tai ne visai tiesa.
Paaiškiname, kodėl: balkonas, jo konstrukcijos yra viso namo dalis, turinti įtakos bendram namo tvirtumui, taip pat tai dalis namo fasado, kuri sąlygoja bendrą namo išorės vaizdą. Vienas iš aspektų, kodėl buvo nutarta, kad pritarimas balkonui stiklinti yra būtinas, ir buvo tas, jog kiekvienas darydamas, ką nori su savo balkonu, jo išvaizda, darkė bendrą namo eksterjero dizainą.
Kaip teigia atsakingi asmenys, norint įstiklinti daugiabučio balkoną yra būtinas rašytinis pritarimas. Buto savininkas į savivaldybę turi pristatyti specialisto parengtą supaprastinto projekto aprašą, leidžiantį specialistams įvertinti, ar saugu „kištis“ į bendrą namo konstrukciją, ar pastatas yra pakankamai sutvirtintas, kad galima būtų daryti norimus pakeitimus ir pan.
Labai svarbu ir tai, kad jeigu Jūsų buto balkonas jau buvo įstiklintas, o Jūs norite langus pakeisti naujais, supaprastinto projekto aprašas ir savivaldybės tarnautojo pritarimas vis tiek yra būtinas. Dažnai laikomasi klaidingos pozicijos, kad jei balkonas jau buvo įstiklintas - nepriklausomai nuo to, ar tai buvo padaryta teisėtai, ar ne - tai dokumentų naujai rengti ir pritarimo gauti nereikia. Netiesa. Bet kuriuo atveju pritarimas yra būtinas prieš naujais stiklinant ar perstiklinant balkoną.
Tiesa, balkonų stiklinimo reglamentavimas įsigaliojo nuo 2010 metų spalio 1 dienos. Prieš tai leidimų balkono stiklinimui nereikėjo.
Viena, jei piktavališkai nepasirūpinote reikiamais dokumentais balkonui stiklinti. Tačiau kas kita, jei tikrai nežinojote apie Statybos reglamento pakeitimą ir nepiktavališkai nepasirūpinote leidimu. Geriausia jei šiuo klausimu susisieksite su savo miesto savivaldybėje dirbančiais ir už šiuos klausimus atsakingais asmenimis. Tikėtina, kad Jums bus nurodyta pristatyti leidimui gauti reikiamus dokumentus.
Taigi, pateikėme išsamią informaciją, kurios bendras apibendrinimas toks, kad norint įstiklinti balkoną reikalingas supaprastintas projektas, jo aprašas ir atsakingo savivaldybės asmens pritarimas remontui, t. y. Jūsų balkonui stiklinti.
Tikriausiai dabar keliate kitus klausimus, pavyzdžiui, o kur kreiptis dėl projekto? Pirmiausia turite parašyti laisvos formos prašymą savo savivaldybės Architektūros ir urbanistikos skyriui architektūrinėms sąlygoms gauti. Šiame etape nereikia pateikti jokių dokumentų, kadangi sąlygos yra nustatomos pastatui. Tada turite rasti projektuotoją, kuris atliks tolesnius veiksmus. Projektuotojas parengs juridinius dokumentus, patvirtins jų kopijas apraše, t. y. supaprastintame projekte.
Taip pat neretai teiraujamasi, ar norint įstiklinti balkoną reikalingas kaimynų sutikimas. Ne, kaimynų sutikimo nereikia, jei tik stiklinate balkoną. Tačiau jei imatės rimtesnių rekonstrukcijų ir, pavyzdžiui, norite sujungti balkoną su gyvenamąja buto erdve, tada kaimynų sutikimas bus būtinas (tačiau ne balkono stiklinimo darbams).
Kitas dažnas klausimas, ar reikia namo pirmininko sutikimo. Atsakymas - ne. Pirmininko sutikimas balkonui stiklinti taip pat nereikalingas. Taigi, atsakomybė už šią procedūrą tenka buto savininkui. Langų gamintojai ir / ar prekybininkai leidimo gavimo paslaugos neteikia. Jie tik gamina ir montuoja gaminius, tačiau tai nereiškia, kad tada galima rinktis pirmus pasitaikiusius.
Keičiant langus ir / ar duris paveldo pastate taip pat yra reikalingas rašytinis pritarimas iš savivaldybės atsakingo asmens. Kaip ir buvo kalbėta aukščiau straipsnyje, už šią procedūrą nėra atsakingas langų / durų gamintojas ar prekybininkas, o visa atsakomybė tenka statinio savininkui.
Remiantis Statybos reglamentu, savivaldybės administracijos rašytinis sutikimas paprastojo remonto aprašui privalomas atliekant kultūros paveldo statinio paprastąjį remontą.
Kokie objektai gali būti bendrojo naudojimo? Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...
1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
„bendrosios pastato inžinerinės...
Balkono remonto schema