Naujakuriams dažnai kyla klausimų, kas tampa savininku įsigijus, pavyzdžiui, kotedžą su žemės sklypo dalimi. Kokia nuosavybės forma savininkui ar savininkams priklauso turtas ir kokie galimi netikėtumai? O jei kotedžą sudaro daugiau nei vienas būstas, tad yra daugiau nei vienas savininkas? Šiame straipsnyje aptarsime bendrosios nuosavybės ypatumus, bendrasavininkų teises ir pareigas, dažniausiai pasitaikančius nesutarimus ir jų sprendimo būdus.
Kas yra Bendroji Nuosavybė?
Bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbu, kad bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Dažniausios bendrosios nuosavybės formos atsiranda, kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.
Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.).
Skiriamos dvi pagrindinės bendrosios nuosavybės formos:
- Bendroji dalinė nuosavybė
- Bendroji jungtinė nuosavybė
Bendroji Dalinė Nuosavybė
Bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys (CK 4.73 str.). Tai reiškia, kad bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Jeigu nusprendėte parduoti savo turto dalį bendroje dalinėje nuosavybėje, t.y. kai vienas namas priklauso dviem ar daugiau savininkų, privalote pasirūpinti notarišku bendraturčių pirmenybės teisės atsisakymu. Taip pat, jei nėra nustatyta naudojimosi turtu tvarka, visada rekomenduojame klientams pasirūpinti tuo dar prieš pradedant pardavimą.
Bendroji Jungtinė Nuosavybė
Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.
Jei pirkėjai yra santuokoje, bet nėra sudarę vedybų sutarties, o būstą perka iš bendrų lėšų, būstas priklausys abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise. Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos. Yra tik prezumpcija, kad turtas sutuoktiniams priklauso lygiomis dalimis.
Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką. Tuo būdu jie prieš būsto ar bet kurio kito turto pirkimą susitaria, kokiomis dalimis ir kokia nuosavybės forma tą turtą įgis.
Kiekvienas šios rūšies nuosavybės turėtojas turi teisę sudarinėti sandorius, susijusius su bendrosios nuosavybės turto valdymu bei naudojimu, jeigu kitaip nenumatyta tarp jų sudarytame susitarime. Tačiau tokiu atveju reikalingas kitų bendraturčių sutikimas. Jeigu vienas bendraturčių sudaro sandorį neturėdamas reikalaujamo kitų bendrosios jungtinės nuosavybės turėtojų sutikimo, tai toks sandoris kitų bendraturčių reikalavimu gali būti pripažintas negaliojančiu.
Pagrindiniai Bendrosios Dalinės Nuosavybės Bruožai
Bendroji dalinė nuosavybė turi keletą pagrindinių bruožų, kuriuos svarbu žinoti:
- Nuosavybės dalys: Kiekvienas bendraturtis turi aiškiai apibrėžtą turto dalį, kuri gali būti nurodyta sutartyje arba kitoje teisinėje dokumentacijoje.
- Atsakomybė: Bendraturčiai yra atsakingi už turto priežiūrą ir su juo susijusias išlaidas proporcingai savo daliai.
- Pirmumo teisė: Jei vienas iš savininkų nusprendžia parduoti savo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti šią dalį.
- Naudojimosi tvarka: Jei nėra aiškiai nustatyta turto naudojimo tvarka, gali kilti nesutarimų dėl turto naudojimo, todėl rekomenduojama tai suderinti iš anksto.
NT Bendrasavininkų Teisės
Siekiant išvengti galimų nesutarimų, visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:
- Teisė gauti pajamas: Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
- Teisė disponuoti savo dalimi: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
- Teisė atsidalinti: Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.
Kiekvienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyvių turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.
Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
NT Bendrasavininkų Pareigos
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:
- Finansinė atsakomybė: Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus: Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
CK 4.79 straipsnyje aiškiai reglamentuojamas dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavimo sąlygos ir tvarka. Šio straipsnio 2 dalis numato, kad: ,,dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Kaip Parduoti Turtą Bendrojoje Dalinėje Nuosavybėje?
Pagal teisės aktus, jei norite parduoti savo dalį, pirmiausia turite raštu pranešti kitiems savininkams. Jie turi teisę per nustatytą laikotarpį (paprastai 30 dienų) nuspręsti, ar pirkti jūsų dalį.
Bendrojoje dalinėje nuosavybėje esančio turto pardavimas reikalauja notarinio patvirtinimo. Notaras patikrins dokumentus ir užtikrins, kad visi bendraturčiai būtų tinkamai informuoti.
Taigi, jei norite parduoti savo dalį bendrojoje nuosavybėje:
- Informuokite bendraturčius raštu per notarą.
- Sulaukite bendraturčių atsakymo (paprastai 30 dienų).
- Jei bendraturčiai atsisako pirkti, galite parduoti savo dalį trečiajam asmeniui už tą pačią kainą.
- Sudarykite pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą.
Bendrasavininkų Nesutarimai: Pagrindinės Priežastys ir Sprendimo Būdai
Dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius.
Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Tad galima teigti, kad vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.
Tačiau, svarbu atkreipti dėmesį, kad bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Kaip Elgtis Bendrasavininkų Nesutarimo Atveju?
Jei bendrasavininkai nesutaria dėl turto valdymo, naudojimo ar disponavimo, yra keletas būdų, kaip išspręsti situaciją:
- Derybos: Pirmiausia, bendrasavininkai turėtų bandyti susitarti tarpusavyje.
- Mediatorius: Jei derybos nepadeda, galima kreiptis į mediatorių, kuris padės rasti kompromisą.
- Teismas: Jei susitarti nepavyksta, ginčą sprendžia teismas. Teismas gali nustatyti naudojimosi turtu tvarką arba įpareigoti vieną iš bendrasavininkų sumokėti kompensaciją kitam.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo.
Taigi, svarbu prisiminti, kad bendrosios nuosavybės atveju būtina rasti bendrą sutarimą, o nesutarimus spręsti konstruktyviai ir gerbiant vienas kito teises.
Advokatė Agnija Frejerė
Adresas A. Goštauto g.
+370 7077 108
El. p.