Bendrasavininkų teisės ir pareigos: Kada reikalingas sutikimas statyboms ir kaip spręsti ginčus?

Praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams. Neretai tarp bendraturčių kyla įtampos ir ginčai, kaip tą turtą valdyti ir juo naudotis. Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikalingas bendrasavininkų sutikimas statant priestatą, kokie reikalavimai taikomi ir kaip išvengti galimų ginčų.

Bendra Nuosavybė ir Statybos Reikalavimai

Visų pirma tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes reikia tikslai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Taip pat akcentuojamos dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.

Kai žemė yra valdoma bendra nuosavybės teise, kai nėra numatytos sklypo naudojimosi tvarkos, statant bet kokius statinius reikalingas bendras savininkų susitarimas. Geriausia, kad jis būtų raštiškas - laisvos formos sutikimas, kurį turėtų pasirašyti visi likę bendrasavininkai.

Bendroji dalinė nuosavybė

Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.

Bendroji jungtinė nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.

Kada Reikia Bendrasavininkų Sutikimo?

Jei norite statyti priestatą, kuris laikomas pastato rekonstravimu, reikalingas projektas, statybos leidimas, taip pat ir bendrasavininko sutikimas.

Statybos Leidimas ir Sutikimai

Norint gauti statyboms leidimą, reikalingas 51% bendrasavininkų parašų. Kitaip nieko nebus, nebent per teismą. Nes turės pagrįsti savo nenorą pasirašyti.

Klausimas: Gyvenu name, kuris priklauso trims bendrasavininkams, kiekvienas iš jų dar turime po nuosavybės teise priklausantį ūkinį pastatą. Bendro kiemo naudojimosi tvarka notariškai nėra patvirtinta. Noriu prie savo ūkinio pastato sienos, kurios ilgis yra 2,7m pritvirtinti stogelį - pavėsinę, kurio plotis būtų apie 1m. Ar tam reikia bendrasavininkų sutikimo?

Klausimas: Nusipirkome dviejų kambarių butą, pirmame aukšte, yra aštuoni savininkai. Noriu įsirengti savo bute ofisą ir dar noriu pasistatyti priestatą su įėjimu į savo butą, noriu gauti leidimą statybai, tačiau namo gyventojai neduoda sutikimo priestato statybai vykdyti. Ką daryti, ar galima gauti leidimą statybai be bendrasavininkų sutikimų?

Kadangi jūsų namo bendrasavininkai yra 8, tai jums reikia gauti mažiausiai 4 savininkų sutikimus t.y. 50+1. Be jų sutikimų statybos leidimo negausite. Jei savininkai nesutinka, belieka vienintelis kelias- per teismą. Jei pateiksite argumentus kodėl jums reikia to priestato ir kad tai nepablogins kaimynų situacijos (pvz. nesumažės insoliacija, nenuvertės turtas ir t.t) tikėtina, kad teismas gali priimti jums palankų sprendimą.

Pastatas, kaip statinys priklauso visiems aštuoniems gyventojams. Norint rekonstruoti, renovuoti, pakeisti konstrukcijas, architektūrinę pastato išraišką, būtinas savininkų susitarimas, pritarimas būsimiems darbams. Būtina gauti daugiau nei pusės savininkų sutikimus, t.y. jūsų atveju 5 savininkai turi pritarti. Jei nepritaria, vadinasi kažkuo motyvuoja prieštaravimą. Patariu išklausyti draugiškai kaimynus ir ieškoti kompromiso.

Daugiabučiuose, kuriuose būna įkurtos daugiabučių namo savininkų bendrijos, reikia kreiptis į daugiabučio gyv.namo savininkų bendrijos pirmininką, tikslu organizuoti susirinkimą spręsti minėtam klausimui. Kai nėra DNSB ir kaimynai nesutinka - motyvuotai teisminiu keliu.

Kaip Elgtis, Jei Nėra Sutikimo?

Jei bendrasavininkai nesutinka, belieka vienintelis kelias - per teismą. Jei pateiksite argumentus, kodėl jums reikia to priestato ir kad tai nepablogins kaimynų situacijos (pvz., nesumažės insoliacija, nenuvertės turtas ir t.t.), tikėtina, kad teismas gali priimti jums palankų sprendimą.

Klausimas: Tvorą planuoju ne aukštesnę kaip 1,8m ir ant mano sklypo ribos, ji bus pietinėje sklypo pusėje. Ši tvora ribosis tik su įvažiavimo keliu, kuris yra bendras su bendrasavininku. Ar būtinas tokiu atveju bendrasavininko sutikimas?

Jei tvora statoma ANT sklypo ribos, tuomet kaimyninio sklypo savininko sutikimai privalomi visais atvejais. Jei tvora statoma PRIE sklypo ribos, jokiomis tvoros konstrukcijomis neperžengiant sklypo ribos (pamatai, stulpai ir t.t.), tuomet kaimyninio sklypo savininku sutikimas reikalingas, jei tvoros prašviečiamumas yra mažesnis kaip 50%.

Sklypo Naudojimosi Tvarka

Jeigu bendraturčiai žemės sklypu naudojasi notaro patvirtinto susitarimo nustatyta tvarka, svarbu, kokios to susitarimo sąlygos. Kai jame numatyta galimybė be papildomo sutikimo statyti tam tikrus statinius konkrečiose sklypo vietose ar tam tikrais atstumais, tai laikantis šių sąlygų statyba bus teisėta. Notaro patvirtintą susitarimą reikia pridėti ir prie prašymo išduoti SLD, jeigu jis privalomas.

Žemės sklypo bendraturčiai turi žinoti, kad reglamentuoti minimalūs statinių atstumai iki sklypo ribų nusistatyta tvarka negalioja valdomos sklypo dalies vidinės ribos atžvilgiu. Nebent tokią sąlygą numato notaro patvirtintas bendraturčių susitarimas dėl sklypo naudojimo tvarkos.

Atvejai, Kai Sutikimas Nereikalingas

Jei veranda yra pažymėta pastato kadastro byloje, vadinasi, ji yra registruota ir yra namo dalis - ją galite atkurti tokią pačią, kokia buvo, be sutikimo.

Klausimas: Paveldėjom namą su broliu per pusę, namą pasidalijom patys, ne per notarą. Noriu atstatyti sugriuvusią verandą, bet jis nesutinka. Ar galiu statyti be jo sutikimo, ant tų pačių pamatų?

Jei veranda nėra pažymėta pastato kadastro byloje, terasos pastatymas būtų laikomas pastato rekonstravimu. Rekonstravimui reikalingas projektas, statybos leidimas, taip pat ir bendrasavininko sutikimas.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Žemės Paskirtis: Ar galima projektuoti pagalbinio ūkio paskirties pastatą pvz. garažą/sandėliuką, žemės ūkio paskirties sklype, kai jame nėra gyvenamojo namo ar kitų pastatų?
• Atstumai Nuo Kaimynų: Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.
• Tvora: Norint apsitverti sklypą tvora, svarbu laikytis reikalavimų, kad nereikėtų kaimynų sutikimų.
• Sodo Namas: Planuojame statyti iki 80 m2 sodo namą sodo bendrijoje. Norėjau paklausti kokie taikomi reikalavimai? Kokių dokumentų reikia?

Statybos Darbų Pradžia

Statybos darbų pradžia yra aiškiai reglamentuota - statytojas gali pradėti statybos darbus tik tuomet, kai pranešimas apie statybos pradžią yra užregistruotas informacinėje sistemoje „Infostatyba“.

Valstybinės Teritorijų Planavimo Ir Statybos Inspekcijos (VTPSI) Informacija

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) informuoja, kad buto perplanavimo eiga priklauso nuo atliekamos statybos rūšies.

Daugiabučio gyvenamojo namo tiek vidaus, tiek ir išorės sienos, priklausomai nuo pastato konstrukcinės schemos, gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios. Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui toks specialistas privalo būti paskirtas. Dėl jo kontaktų reikia kreiptis į namo administratorių arba bendrijos, jei ji yra įsteigta, pirmininką) arba atestuotas projektuotojas, statinių / statinių projektų ekspertizės vadovas.

Laikančiosios Sienos Griovimas - Kapitalinis Remontas

Statybos inspekcijos specialistai pabrėžia, kad, ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, reikia turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys, ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) dėl statinio išvaizdos keitimo.

Paprastasis Remontas

Statinio paprastojo remonto tikslas yra iš dalies atkurti statinio ar jo dalies savybes, pablogėjusias dėl statinio naudojimo, arba jas pagerinti. Į šią statybos rūšį patenka visi statybos darbai, nesusiję su statinio rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu.

Butų Ir Kitų Patalpų Savininkų Sutikimai

Svarbu žinoti, kad visos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (pastato laiptinės, ...

NT bendrasavininkų teisės

Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:

• Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
• Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
• Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.

NT bendrasavininkų pareigos

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:

• Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?

Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.

Lietuvoje neretai pasitaiko situacijų, kai kaimynas neteisėtai naudojasi didesniu žemės plotu nei jam priklauso. Tai reiškia, kad kaimynas "atimą" ar kitaip savo tikslams išnaudoja dalį kaimyninių sklypų žemės. Tokios situacijos gali sukelti įvairių problemų ir nesutarimų tarp kaimynų.

Kaip spręsti ginčus su kaimynais dėl žemės?

Štai keletas žingsnių, kuriuos galite žengti, norėdami išspręsti ginčą su kaimynu dėl žemės:

1. Susitarimas geruoju

   Pirmiausia, verta pamėginti su kaimynu susitarti geruoju. Jei pavyks, būtina pasirašyti sutartį, kitaip kaimynas galės sakyti, kad nieko nesitarė. Sutartyje galite numatyti:

   • Nustatyti tikslią ribą tarp sklypų (kai ji neaiški / ginčijama).
   • Kaimyno kompensaciją už svetimo sklypo naudojimą.
   • Leidimą kaimynui tam tikru būdu naudotis svetimu sklypu ar jo dalimi (t.y. nustatyti servitutą).
2. Skundas institucijoms

   Nepavykus susitarti, galite kaimyną skųsti. Taip pat įmanoma mėginti situaciją spręsti pačiam - pavyzdžiui, perkelti tvorą, jei kaimynas ją pastatė ne vietoje. Tačiau čia yra pavojus, kad jums pačiam skirs baudą už savavaldžiavimą (ypač jei kaimynas žemę užėmęs jau seniai ir jūs ilgai nieko nedarėte).

   Prieš skundžiantis institucijoms būtina pasiruošti - surinkti informacijos apie savo ir kaimyno sklypus, kaimyno daromus pažeidimus, nepavykusius mėginimus su juo tartis. Reikės planų, nuotraukų, kitų dokumentų.

3. Servituto nustatymas

   Atkreiptinas dėmesį, kad, pavyzdžiui, jums pareiškus reikalavimą uždrausti neteisėtai naudotis jūsų sklypu, kaimynas gali reikšti reikalavimą (priešieškinį) leisti jam tam tikru būdu naudotis jūsų sklypu (t.y. nustatyti servitutą).

   Viena dažniau pasitaikančių išimčių: atvejai, kai į kaimyno sklypą negalima patekti kitaip, kaip tik per aplinkinius sklypus (t.y. kaimyno sklypas iš visų pusių apsuptas sklypų ar vandens telkinių ir nėra šalia kelio). Tokiu atveju teismas ir turėtų nustatyti servitutą, leidžiantį kaimynui į savo sklypą važiuoti per svetimą (pvz. jūsų) žemę.

   Tačiau jeigu kaimynas pats padarė, kad negalėtų patekti į savo sklypą (pvz. užstatė kelią), tuomet servitutas neturėtų būti nustatomas.

Žemės ginčai su kaimynais gali būti sudėtingi ir emociškai varginantys. Svarbu žinoti savo teises ir būti pasiruošus ginti savo interesus.

Skaitytojos Laima L. ir Vilma B. iš Salantų klausia, ar galima be bendrasavininkių sutikimo parduoti žemę arba ją dovanoti. Civilinio kodekso 4 knygos 79 straipsnyje yra numatyta, kad bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių.

Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.

Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą - per 10 dienų nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui. Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per 3 mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Dovanojimo sąlygas numato Civilinio kodekso 6 knygos 471 straipsnis, kuris numato, jog turtą, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, galima dovanoti tik visų bendraturčių rašytiniu sutikimu. Taigi, disponuoti žeme ją parduodant ar dovanojant be bendraturčių sutikimo negalima.

REKOMENDUOJAME TOLIAU SKAITYKITE esame du namo bendrasavininkai,aš noriu įsivesti į savo namo dalį gamtines dujas,tačiau bendrasavininkas neduoda sutikimo [kuris būtinas],priežasčių nenurodo. Tokiu atveju kreipiatės į bendros kompetencijos teismą su ieškiniu dėl teisės pripažinimo atlikti statybos darbus be bendrasavininko sutikimo. Jeigu jūsų bendrasavininkas nepagrįs argumentuotai, kokias teises jo šie darbai pažeis teismas su didelę tikimybę tenkins jūsų ieškinį ir jus galėsite išsiimti statyba leidžiančius dokumentus. Reikia rengti ieškinį teismuis.

Specialistai primena: miesto teritorijoje norint tverti aukštesnę kaip 2 metrų tvorą privalu kreiptis į savivaldybės administraciją dėl statybą leidžiančio dokumento (SLD) išdavimo. SLD taip pat privalomas statant tokį statinį konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje ar kultūros paveldo vietovėje. Tveriant iki 2 metrų aukščio tvorą SLD privalomas tik išimtiniais atvejais, kai statoma kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje ar Kuršių nerijoje.

SLD išduodamas Statybos įstatymo nustatyta tvarka. Kai dėl cokolinės dalies įrengimo atsiranda didesnis kaip 0,2 metrų aukščių skirtumas tarp žemės paviršių, laikoma, kad tvora įrengiama ant atraminės sienutės.

Svarbu tai, kad tvoros su cokoliais neturi kliudyti paviršiniam vandeniui nuo gretimo žemės sklypo nutekėti. Tartis su gretimų sklypų savininkais privaloma ir tada, kai neišlaikomi privalomi atstumai nuo tvoros iki sklypo ribos. Jų sutikimai privalomi ne tik statant tvorą ant sklypo ribos, konstrukcijoms peržengiant sklypo ribą, bet ir statant arčiau kaip 1 metras iki sklypo ribos neišlaikant insoliacijos reikalavimų.

tags: #bendrasavininkas #isgriove #tvora #ar #reikalingas #sutikimas