Tačiau specialistai atkreipia dėmesį, kad privačia erdve laikomi balkonai nėra gyventojų nuosavybė. Aptarkime, kas yra bendrojo naudojimo objektai daugiabučiame name ir kokia tvarka galioja balkonams.
Kas Priklauso Bendrojo Naudojimo Objektams?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai apima:
- Pastato bendrąsias inžinerines sistemas (mechaninę, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kitą įrangą).
- Pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius.
- Vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus.
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos:
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos).
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų.
- Perdangos, stogas.
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Pavyzdžiui:
- Laiptinė: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendro naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, tai ji laikoma bendro naudojimo objektu.
- Namo išorinė siena: Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), laikoma bendro naudojimo objektu. Pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo.
- Balkonai: Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos yra bendro naudojimo objektai.
Balkonų Remontas
Balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Tokiu atveju, bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos) yra bendro naudojimo objektai, todėl remontuoti ir padengti išlaidas turi bendrija.
Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas? Ne, toks sprendimas nebūtų teisėtas.
Dėl to Savivaldybė ir skyrė didelį dėmesį parinkti tokius projektų rengėjus, kurie visapusiškai įvertintų namo būklę. Bendrovės „Projektų rengimo centras“, kuri rengs renovuoti numatytų daugiabučių namų investicinius planus, inžinierius Giedrius Jatulis taip pat patvirtino, kad įvertinant pastato techninę būklę, bus atkreiptas dėmesys ir balkonus.
„Jei balkonai bus aptrupėję, jų metalinės konstrukcijos susidėvėjusios, pažeistos korozijos ir pan., siūlysime balkonų konstrukcijos stiprinimą. Taigi gyventojai bus perspėti dėl grėsmės, ir jie patys spręs, ar renovuoti balkonus, ar ne. Kitaip tariant - spręs - gyventi saugiai ar taupyti“,- teigė G.Jatulis.
Svarbu: Renovuojant namą, būtina atkreipti dėmesį į balkonų būklę ir numatyti lėšas jų remontui ar stiprinimui. Gyventojai turėtų būti perspėti apie galimas grėsmes ir patys spręsti, ar investuoti į saugumą, ar taupyti.
Balkonų renovacija
Daugiabučio gyventojai, už savo lėšas pradėdami renovaciją, laikėsi nuostatos, kad pirmiausia būtina apšiltinti namo galus, po poros metų nusprendė apšiltinti ir fasadinę bei galinę sienas, o pernai - susitvarkyti pamatus.
Paklaustas, ar brangi balkono renovacija, G.Jatulis pripažino, kad tai priklausytų nuo individualios situacijos, tačiau orientacinė kaina svyruotų apie 5-6 tūkst. Lt.
Kad renovuodami savo namą mąstė ir apie balkonų remontą, pripažino visi „Pajūrio naujienų“ kalbinti Topolių aklg. nr. 8 namo gyventojai. Tik, pinigų iš karto viskam neturėję, pirmiausiai ėmėsi sienų šiltinimo.
„Ateityje žadame renovuoti ir namo balkonus, bet kol kas - tokį sprendimą priėmė patys gyventojai - balkonais turėtų pasirūpinti butų šeimininkai. Anot jos, bendrijos valdyba nutarė renovaciją ir toliau vykdyti iš savo lėšų ir nedalyvauti valstybės iš dalies finansuojamame renovacijos projekte, nes išgąsdino reikalavimas po renovacijos sutaupyti 40 proc. šilumos energijos.
Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Balkonų naudojimo taisyklės
Nors balkonai laikomi privačia erdve, jie nėra gyventojų nuosavybė, todėl būtina laikytis tam tikrų taisyklių.
Balkonuose negalima rengti vakarėlių, nederėtų kepti kepsnių, o nuo šių metų pradžios - ir rūkyti, jei tam prieštarauja bent vienas namo gyventojas. Taip pat nerekomenduojama balkonuose kaupti ar laikyti daiktų (nenaudojamų baldų, vaikų žaislų, likusių statybinių medžiagų, automobilių padangų ir kt.), kurie gali darkyti gyvenamojo namo estetinę išvaizdą.
„Gėlės ar kiti augalai balkonuose yra labai gražu, estetiški kabantys vazonai taip pat, bet pasitaiko atveju, kai balkonų išorėje kabantys vazonai nukrinta, o laistant juose augančias gėles apliejami kaimynai. Tokių situacijų būtų galima išvengti, jei vazonai kabėtų vidinėje balkono pusėje“, - kaip sukurti saugų ir jaukų balkoną pataria J. Žalys.
Svarbu: Balkonų naudojimas turi būti saugus ir nepažeisti kitų gyventojų interesų. Reikia vengti veiksmų, kurie gali kelti pavojų ar darkyti namo išvaizdą.
Savavališkas balkonų stiklinimas
Savarankiškas balkonų stiklinimas - dar viena problema, į kurią dėmesį atkreipia tiek „Realco“ pardavimų vadovė, tiek architektas. „Savavališkas balkonų stiklinimas labai negera praktika ir tai reikia drausti. Balkono įstiklinimas yra ne tik bendrosios architektūrinės pastato išraiškos darkymas, bet ir gali būti traktuojamas kaip nelegali statyba, nes įstiklinto balkono plotas turėtų būti įtraukiamas į pastato bendrą plotą“, - pastebi architektas J.
R. Meškelė atkreipia dėmesį, kad dažnas būsto pirkėjas domisi, kaip įstiklinti įsigyto būsto balkoną, tačiau retas žino, kad balkono stiklinimo projektas traktuojamas kaip paprastasis remontas, kuriam reikalingas leidimas. Norint įstiklinti balkoną, pirmiausia reikia gauti leidimą iš projekto architekto. Dažnu atveju NT vystytojas turi iš anksto paruoštą ir su architektu suderintą projektą, kuriame numatyta, kaip turėtų atrodyti įstiklintas balkonas.
„Balkonuose savarankiškai negalima gręžti jokių skylių, nes gali būti pažeistos pastato konstrukcijos, betonas, mūras, monolitas ar armatūra ir dėl to pradėti skylinėti viso namo sienos. Norint balkone pasikabinti šiuo metu itin populiarias sūpynes, hamakus, gimnastikos juostas ar kitus daiktus, taip pat tikriausiai į balkono lubas teks gręžti tvirtinimo elementus, o tai yra draudžiama, tad pirmiausia patarčiau apsvarstyti, ar tikrai to reikia. Daugiabučio namo balkonas nėra individualaus namo terasa, kurioje galima ir reikėtų sutalpinti viską“, - sako R.
Teisiniuose reglamentuose nurodoma, kad įstiklinti balkonai ir lodžijos yra įskaitomi į gyvenamosios patalpos pagalbinį nenaudingąjį plotą. Atviri plotai neskaičiuojami ir neturėtų būti įtraukti į bendrą būsto plotą.
Svarbu: Savavališkas balkonų stiklinimas yra draudžiamas ir gali būti laikomas nelegalia statyba. Prieš stiklinant būtina gauti leidimą ir laikytis nustatytų reikalavimų.
Profiliai balkonų ir terasų užbaigimui.
Bendrijos teisės ir pareigos
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Bendro naudojimo patalpos: sandėliukai
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Svarbu: Išsiaiškinkite, ar demontuojamos sienos yra laikančiosios, ar darbai vykdomi pagal projektą, kas atsakingas už griovimus. Teisės pamoka „Nepilnamečių darbas, viskas, ką reikia žinoti“ - teisės aktų nustatyta tvarka.
Šiame straipsnyje aptarėme pagrindinius aspektus, susijusius su bendro naudojimo objektais daugiabučiuose namuose ir balkonų įrengimo reikalavimus Lietuvoje. Tikimės, kad ši informacija padės jums geriau suprasti savo teises ir pareigas, susijusias su bendro naudojimo objektų priežiūra ir administravimu.