Bendrojo Naudojimo Konstrukcijų Priežiūros Reikalavimai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime bendrojo naudojimo objektų priežiūros reikalavimus, jų apibrėžimą ir priežiūros tvarką Lietuvoje. Svarbu suprasti, kokie objektai priskiriami bendro naudojimo objektams, kas atsakingas už jų priežiūrą ir kaip sprendžiami ginčai dėl šių objektų naudojimo.

Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams ar tik jų daliai.

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).

Pavyzdžiai:

• Laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, gali būti bendro naudojimo objektas, jei tai nurodyta pastato bendrojo naudojimo objektų apraše.
• Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (metalo konstrukcijos su stiklais), kur pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo.

Žemės Sklypo Priežiūra

Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, o žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą. Bendriją steigia pastato savininkai, ir ji rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.

Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Būna, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, arba nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Sandėliukai Daugiabučiuose

Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.

Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje.

Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas. Administratorius neturėtų viršyti įgaliojimų keičiant nusistovėjusią tvarką.

Finansavimo Klausimai

Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.

Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.

Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.

Po daugiabučio renovacijos, jei buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos, tai „bendrosios pastato inžinerinės sistemos“ yra bendro naudojimo. Pirmininkas iš karto iškėlė klausimą, kas turės sumokėti, jeigu reikės pakeisti šias dalis.

Balkonų ir Lodžijų Priežiūra

Jei kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos lyja į apačią pas jį, o siena yra namo fasado dalis, tokia siena tvarkoma iš bendrijos lėšų.

Jeigu balkono, kuriuo naudojatės, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, balkono remontas yra bendrijos rūpestis, nes tai yra bendro naudojimo konstrukcija.

Terasos Įrengimas Ant Stogo

Jei gyventojas nori ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą, jis turi gauti kitų butų savininkų pritarimą. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja šį klausimą. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.

Techniniai Prižiūrėtojai Bendrijoje

Bendrija gali įdarbinti techninės priežiūros specialistus arba gali pagal ilgalaikes ar vienkartines sutartis samdyti atitinkamas paslaugas teikiančius asmenis (organizacijas ir fizinius asmenis). Labai svarbu užtikrinti šilumos ūkio priežiūrą ir bendrą pastato techninę priežiūrą. Kai kurios bendrijos atskirai samdo ir elektros priežiūros specialistus.

Plačiau apie statinių techninę priežiūrą skaitykite: 2016 12 30 Aplinkos ministro įsakymas Nr. D1-971 "Dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 STATINIŲ TECHNINĖS IR NAUDOJIMO PRIEŽIŪROS TVARKA.

Pagrindiniai Aspektai:

• Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu įvertinami gyvenamojo namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių sistemų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo būtinybė.

Bendrijos Administravimas ir Mokesčiai

Jeigu namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aikštelės tvarkymą, medžių genėjimą (neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime), svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Svarbu prisiminti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą. Šis straipsnis pateikia tik bendrą informaciją ir neturėtų būti laikomas teisine konsultacija.

tags: #bendrojo #naudojimo #konstrukciju #prieziura