Daugiabučio namo bendro naudojimo patalpų taisyklės ir jų valdymas

Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendro naudojimo patalpomis. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip reglamentuojamas bendro naudojimo objektų valdymas, kokios yra gyventojų pareigos ir kaip spręsti ginčus dėl šių patalpų naudojimo.

Bendrojo naudojimo objektų valdymas

Pagal Civilinį kodeksą (CK) Lietuvoje daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato bendruomenė (bendrija) susiformuoja pardavus šiuose pastatuose esančius butus ir kitas patalpas. Šių butų ir kitų patalpų savininkai besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai bendrosios dalinės nuosavybės subjektais.

Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymas numato, kad būti bendrijos nariu neprivalu, tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai, kurie nėra bendrijos nariai, netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal CK jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.

Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą. Įgijus butą ar kitas patalpas daugiabučiame name, jų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų nuosavybės dalininku (savininkų bendrijos nariu), kurio teisės ir pareigos apibrėžtos CK.

Pagal CK buto ar kitų patalpų savininkas neturi teisės perduoti bendrosios nuosavybės, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės į butą ar kitas patalpas. Taigi, greta realiai esančios, kitos bendrijos steigimas, perduodant jai bendrosios nuosavybės objektų valdymą, galimas tik visiems patalpų savininkams sutikus. Tad, aktualu ne steigti naują savininkų bendriją, o tinkamai organizuoti esamos patalpų savininkų bendrijos veiklą.

Europos praktika rodo, kad daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais. Jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė už namo priežiūrą: pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitoma pagal sutartis už faktines išlaidas.

Bendrojo naudojimo objektai

Bendrojo naudojimo objektai apibrėžiami Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme. Tai apima:

• Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, laikančiosios sienos, išorinės sienos, perdangos, stogas, fasado elementai.
• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: mechaninė, elektros, telekomunikacijų, šilumos, sanitarinės technikos įranga.
• Bendrojo naudojimo patalpos: laiptinės, holai, koridoriai, palėpės, rūsiai.
• Bendrojo naudojimo žemės sklypas: teritorija aplink namą, įskaitant dangą, apšvietimą ir kitus objektus.

Gyventojų pareigos ir atsakomybė

Butų ir kitų patalpų savininkai privalo:

• Tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, tinkamai ją naudoti.
• Taupiai vartoti vandenį, šilumos ir elektros energiją namo bendrosioms reikmėms.
• Apmokėti Namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas.
• Pastebėjus gedimus ar pavojų keliančius požymius, kuo skubiau informuoti Bendrijos pirmininką ar įgaliotinius ir atitinkamas specialiąsias ir/ar avarines tarnybas.
• Leisti avarinių tarnybų darbuotojams patekti į butą avarijai likviduoti, o nuo 8 val. iki 20 val. ir Bendrijos pirmininkui, jo nesant įgaliotiniams, Namų priežiūros administratoriui, vandens, šiluminės ir elektros energijos tiekimo įmonių darbuotojams, pateikusiems tarnybinius pažymėjimus.
• Laikytis švaros ir tvarkos bendrojo naudojimo patalpose ir Namų teritorijose.
• Tvarkingai sudėti komunalines atliekas į plastmasinius (polietileninius) maišelius.
• Rūšiuoti buitines atliekas pagal atliekų tvarkymo paslaugas teikiančios įmonės rekomendacijas.
• Laikyti gyvūnus tik Gyvūnų auginimo ir laikymo taisyklių nustatyta tvarka.
• Laikytis Triukšmo prevencijos viešosiose vietose taisyklėmis.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad daugelis daugiabučių namų gyventojų dviračius, vaikiškus vežimėlius, roges laiko laiptinėse ar kitose bendrosiose patalpose. Praėjimuose laikomi daiktai ne tik piktina kaimynus, bet ir kelia riziką gyventojų saugumui, nes užkrauna takus, reikalingus sklandžiai evakuacijai gaisro atveju.

Bendrosios gaisrinės saugos taisyklės numato, kad daugiabučių namų bendrojo naudojimo laiptinėse, koridoriuose, balkonuose, avariniuose išėjimuose draudžiama laikyti daiktus, trukdančius žmonių evakavimuisi gaisro atveju.

Ginčų sprendimas

Jeigu kyla ginčų dėl bendro naudojimo patalpų naudojimo, pirmiausia vertėtų problemą aptarti su kaimynais ir drauge rasti sprendimus, kurie leistų tinkamai laikytis saugos reikalavimų. Jeigu susitarti nepavyksta, galima kreiptis į bendrijos pirmininką ar administratorių. Kraštutiniu atveju, ginčus galima spręsti teisme.

Sandėliukų naudojimas

Dažnai kyla klausimų dėl sandėliukų naudojimo. Jeigu sandėliukai įrengti pastato bendrojo naudojimo patalpose rūsyje, neįregistravus jų nuosavybės teise, o tik pasidalinus žodžiu, reikėtų juos inventorizuoti ir sprendimą - sutikimą, kad taip būtų pasidalinta įtvirtinti daugumos savininkų balsais organizuojant susirinkimą arba balsavimą raštu.

Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.

Svarbu: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

Išlaidos ir mokesčiai

Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Taip pat privaloma reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.

Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nesinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.

Ši lentelė iliustruoja, kaip gali būti paskirstomos išlaidos už bendro naudojimo objektus:

Tikimės, kad šis straipsnis padėjo geriau suprasti daugiabučio namo bendro naudojimo patalpų taisykles ir jų valdymą. Atminkite, kad žinodami savo teises ir pareigas, galite prisidėti prie darnaus gyvenimo daugiabučiame name.

tags: #bendru #patalpu #naudojimosi #taisykles