Patalpų nuoma yra svarbus verslo sprendimas, reikalaujantis teisinio apgalvojimo. Pagal CK 6.477 straipsnį, nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Tai užtikrina aiškumą dėl šalių įsipareigojimų ir teisių, taip pat leidžia lengviau spręsti galimus ginčus.
Verslo atveju rekomenduojama sudaryti ne tik sutartį, bet ir jos priedus, kuriuose būtų detalizuota patalpų būklė, naudojimosi sąlygos bei remonto atsakomybė. Aptarkime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant nuomos sutartį:
Nekilnojamojo turto sektoriuje yra daug neapibrėžtumo, todėl nuomininkai tikisi, kad biurai bus ergonomiški, patogūs, užtikrins besikeičiančius darbuotojų poreikius (didesnės biuro erdvės poilsiui, susitikimams ar komandinėms užduotims). Atitinkamai, minėtos tendencijos diktuoja poreikį turėti lanksčias nuomos sutartis, kurios reikalui esant padėtų atliepti pasikeitusius nuomininko interesus.
Šios tendencijos neabejotinai taps katalizatoriumi, skatinančiu dinamiškesnį ir lankstesnį požiūrį į komercinę nuomą (nuomos sąlygų lankstumą). Kas, žinoma, turės įtakos ir biuro nuomos sutarčių sudarymo įpročiams.
Esminiai Nuomos Sutarties Punktai
Tinkamai parengta biuro patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas.
1. Rašytinė Sutartis
Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaryta žodžiu, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis yra terminuota. Tada rašytinė forma yra privaloma.
2. Nuomos Terminas ir Objektas
Sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Nuomos terminas yra vienas svarbiausių sutarties punktų, kuris turi būti tiksliai apibrėžtas. CK 6.482 straipsnis nustato, kad nuomos sutartis gali būti sudaroma terminuotam arba neterminuotam laikotarpiui.
Terminuotos sutartys suteikia abiem šalims aiškumą dėl nuomos trukmės, o neterminuotos sutartys leidžia daugiau lankstumo, tačiau reikalauja aiškių nutraukimo sąlygų. CK 6.478 straipsnis numato, kad patalpų nuomos sutartyje turi būti aiškiai nurodyta patalpų naudojimo paskirtis. Pavyzdžiui, patalpos gali būti skirtos komercinei, administracinei ar kitokiai veiklai.
3. Patalpų Įrengimas
Įvertinus tai, kad biuro nuomos sutartys dažnai sudaromos dar net nepastačius verslo centro, patartina sutarties šalims nusimatyti ir aiškiai apibrėžti sąlygas, susijusias su biuro patalpų įrengimu, t.y. kas turi parengti patalpų įrengimo projektą, kokie įrengimo terminai ir kaina, taip pat nusimatyti aiškias taisykles papildomo ploto nuomai ar išnuomoto turto perplanavimui.
4. Patalpų Perdavimas
Kitas labai svarbus momentas, neatsiejamai susijęs su patalpų įrengimu - tai biuro patalpų perdavimas. Šiuo aspektu patartina nusimatyti aiškią patalpų perdavimo ir defektų nustatymo / pašalinimo procedūrą.
5. Nuomos Mokestis
Svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas. Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
6. Šalių Pareigos ir Atsakomybės
Viena svarbiausių sutarties dalių yra šalių teisės ir pareigos, susijusios su išnuomotų patalpų naudojimu ir priežiūra, atnaujinimu, einamojo ir kapitalinio remonto atlikimu bei finansavimu, patekimo į patalpas, avarijų likvidavimo, šalių tarpusavio bendravimo tvarka ir kitomis aplinkybėmis. Nuomininko teisės ir pareigos yra reglamentuojamos CK 6.491-6.494 straipsniuose.
Nuomininkas turi teisę naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį ir reikalauti, kad nuomotojas užtikrintų tinkamą patalpų būklę. Nuomininkas taip pat privalo laiku mokėti nuomos mokestį ir rūpintis patalpų priežiūra. CK 6.483 straipsnyje nustatyta, kad nuomotojas privalo užtikrinti, jog patalpos būtų tinkamos naudoti pagal sutartyje nurodytą paskirtį.
Nuomotojas taip pat turi užtikrinti, kad patalpos būtų techniškai tvarkingos, ir, jei reikia, atlikti būtinus remonto darbus (išskyrus tuos, kurie pagal sutartį yra perduodami nuomininko atsakomybei).
7. Perdavimo-Priėmimo Aktas
Sudarant sutartį verta sudaryti patalpų perdavimo-priėmimo aktą. Jame turėtų būtų užfiksuoti patalpų defektai, esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai. Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose.
8. Sutarties Nutraukimas
Sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą. CK 6.494 straipsnyje numatyta, kad sutarties nutraukimas gali būti inicijuojamas tiek nuomotojo, tiek nuomininko, tačiau tik esant pagrįstoms priežastims arba sutartyje numatytoms sąlygoms.
Terminuota nuomos sutartis paprastai negali būti nutraukiama prieš terminą, išskyrus atvejus, kai kita šalis iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas.
9. Sankcijos
Atitinkamai, sutartyje įtvirtintos sankcijos už tam tikrų įsipareigojimų vykdymą apibrėžia minimalius šalies patiriamus nuostolius, kurių nereikia papildomai įrodinėti, todėl svarbu susitarti dėl taikomų baudų dydžių ir kitų aplinkybių (netiesioginių nuostolių atlyginimo ir pan.).
10. Negaliojančios Sąlygos
Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt.
| Sutarties Punktas | Aprašymas | Svarba Nuomininkui |
|---|---|---|
| Rašytinė forma | Reikalavimas sudaryti rašytinę sutartį | Apsauga nuo žodinių susitarimų, kurie gali būti neaiškūs |
| Nuomos terminas | Tikslus nuomos laikotarpis | Planavimas ir stabilumas |
| Patalpų įrengimas | Sąlygos, susijusios su patalpų įrengimu ir remonto darbais | Aiškumas dėl to, kas atsakingas už įrengimą ir remontą |
| Nuomos mokestis | Mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka | Biudžeto planavimas ir išlaidų kontrolė |
| Šalių teisės ir pareigos | Teisės ir pareigos dėl patalpų naudojimo ir priežiūros | Atsakomybės ribos ir teisių užtikrinimas |
| Perdavimo-priėmimo aktas | Patalpų būklės fiksavimas | Apsauga nuo atsakomybės už jau esamus defektus |
| Sutarties nutraukimas | Sąlygos, kada galima nutraukti sutartį | Galimybė nutraukti sutartį esant svarbioms priežastims |
| Sankcijos | Baudos ir kompensacijos už sutarties nevykdymą | Atsakomybė už pažeidimus |
| Negaliojančios sąlygos | Sąlygos, kurios negali būti įtrauktos į sutartį | Apsauga nuo neteisingų reikalavimų |
11. Žaliosios Sąlygos
Žalioji nuoma (angl. green lease) - nuomos sutartis, kurios pagrindinis tikslas yra užtikrinti, kad nuomojamos patalpos būtų naudojamos laikantis tvarumo principų. Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse - ne tik mada, bet ir būtinybė, atitinkanti šiuolaikinės verslo aplinkos reikalavimus.
Sudarant nuomos sutartis ir įtraukiant žaliąsias sąlygas, svarbu aiškiai nustatyti, kas finansuos sutartyje numatytas aplinkosaugos iniciatyvas. Žaliosios sąlygos gali numatyti įsipareigojimus ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui, pavyzdžiui, įrengti elektromobilių įkrovimo vietas.
Taip pat gali būti įtraukta nuomininko teisė inicijuoti naujų aplinkosaugos priemonių įgyvendinimą, o nuomotojas turėtų įsipareigoti tokias iniciatyvas apsvarstyti ir tinkamai įvertinti.
Dažniausiai praktikoje verslo centro nuomotojai yra linkę vadovautis „triple net lease“ principu (visos verslo centro administravimo išlaidos paskirstomos proporcingai visiems verslo centro nuomininkams). Tačiau siekiant išvengti interpretacijų dėl mokėjimų, rekomenduotina sutartyje aiškiai apsibrėžti depozito / nuomos mokesčio dydį, komunalinių ir bendrų eksploatacinių išlaidų sudėtį (t.y.
Ši informacija yra svarbi ne tik šalių susitarimams, bet ir atitikties teisės aktams užtikrinimui.
Nuomos mokestis: Svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas.
Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
Svarbu ne tik aprašai, tačiau ir nuotraukos, kas priklauso nuomotojui, o kas - nuomininkui.
Jeigu apžiūrėjus būstą kas nors netenkina, prieš pasirašydami nuomos sutartį viską aptarkite su savininku.
Vilniaus universiteto Teisės klinikos konsultantas Edgaras Augūnas portalui tv3.lt atskleidė, kodėl svarbu iš anksto tinkamai parengti nuomos sutartį ir kokiais atvejais sulaukiama daugiausiai skundų.
tags: #biuro #patalpu #nuomos #sutartis #nuomininko #atsakomybe