Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas yra žemėtvarkos planavimo dokumentas, priskiriamas žemės valdos projektams.
Vadovaujantis Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklėmis, projektas rengiamas šiais atvejais:
- Norint padalinti, atidalinti, sujungti ar perdalinti žemės sklypus.
- Formuojant valstybinės žemės sklypus esamoms susisiekimo komunikacijoms, aikštėms ir kitoms viešosioms erdvėms, kapinėms, paplūdimiams, parkams, skverams ir kitiems želdynams eksploatuoti, kultūros paveldo objektų užimtoms teritorijoms.
- Formuojant žemės sklypus esamiems statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
- Formuojant naujus valstybinės žemės sklypus.
- Prijungiant įsiterpusį valstybinės žemės plotą prie besiribojančio žemės sklypo.
- Keičiant žemės naudojimo paskirtį ir (ar) žemės sklypo naudojimo būdą (-us), jeigu tai neprieštarauja savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui.
Taip pat formavimo ir pertvarkymo projektas gali būti rengiamas ir siekiant pakeisti žemės sklypo paskirtį, tačiau tik tais atvejais, kai sklypas padalijamas į kelis atskirus sklypus.
Kitas dažnai pasitaikantis atvejis kada rengimas formavimo ir pertvarkymo projektas yra kai reikia suformuoti sklypą esamiems pastatams ( jei pastatų būklė gera, blogiausiu atveju užtenka paprastojo remonto funkcionavimui) eksploatuoti.
Formavimo ir pertvarkymo projektai rengiami, kai prie esamo sklypo prijungiama įsiterpusi žemė, turinti aiškiai apibrėžtus parametrus, tokius kaip gatvės, miško plotai, vandens telkiniai ar geležinkeliai. Šiuo atveju prijungiama žemė, kurios negalima suformuoti kaip atskiro sklypo.
Jei jus domina tik žemės sklypo paskirties pakeitimas ir sklypas nėra dalinamas į daugiau sklypų, tokiu atveju žemės klypo pertvarkymo projektas nereikalingas užtenka kreiptis į savivaldybę su prašymu ir jei šioje teritorijoje pagal bendrąjį savivaldybės planą įmanomas paskirties keitimas jis bus atliktas.
Perdalijimo atveju galimas supaprastintas variantas nerengiant formavimo pertvarkymo projekto. Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.
Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.
Architekto patarimas kaip išsirinkti žemės sklypą
Formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo apribojimai
Formavimo ir pertvarkymo projektai, rengiami vadovaujantis savivaldybės ir kitų suinteresuotų institucijų nustatytais reikalavimais, privalo atitikti teritorijoje galiojančius bendruosius, detaliuosius bei specialiuosius planus ir žemėtvarkos projektus. Projektai rengiami vadovaujantis organizatoriaus išduotais žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo reikalavimais. Projektai derinami su reikalavimuose nurodytais Projektą derinančiomis institucijomis.
Svarbūs aspektai
40 straipsnis. 1. 2023 06 29 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 4) žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami, išskyrus atvejus, kai tai draudžia įstatymai ar kiti teisės aktai, ir šio straipsnio 9 ir 13 dalyse nustatytus atvejus, jeigu nepažeidžiamas teisės aktuose ir (ar) teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir (ar) tankis (išskyrus atvejus, kai faktinį užstatymo intensyvumą ir (ar) tankį numatoma mažinti planuojant padidinti žemės sklypo plotą).
2023 06 29 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 8) keičiant ar nustatant papildomus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto sprendinius, nustatomi servitutai, jeigu jie nebuvo nustatyti šio įstatymo 22 straipsnio 2 dalies 8 punkte nurodytais atvejais; ar teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kai šiame projekte jos nebuvo nustatytos.
1. 2023 04 06 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 2. 2023 06 29 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 2. 3. 1. 2023 06 29 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 2. 2024 07 11 įstatymu Nr. (TAR, 2024, Nr. 4. 1. 2022 06 30 įstatymu Nr. (TAR, 2022, Nr. 2. 2023 12 14 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 5. 2023 06 29 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 6. 1) prie statinio ar įrenginio formuojamas tik vienas žemės sklypas, reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą jo tiesioginę paskirtį.
2) kaip atskiras žemės sklypas neformuojami žemės plotai, kuriuos užima elektros linijų stulpai ir kiti inžinerinės infrastruktūros objektai, kuriems aptarnauti reikalingas ne didesnis kaip 0,01 ha žemės plotas.
7. 4) suderintus ir Nacionalinės žemės tarnybos patikrintus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus tvirtina meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse nustatyta tvarka.
1. 2022 06 30 įstatymu Nr. (TAR, 2022, Nr. 2. 2023 12 14 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 8. 9. Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.
1. 2022 06 30 įstatymu Nr. (TAR, 2022, Nr. 2. 2023 06 29 įstatymu Nr. 2023 12 14 įstatymu Nr. XIV-2340 (TAR, 2023, Nr. (TAR, 2023, Nr. 3. 2023 12 14 įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr. 4. 2025 05 15 įstatymu Nr. (TAR, 2025, Nr. 10.
Kainos klausimas
Bendrą formavimo ir pertvarkymo projekto kainą sudaro ne tik projektavimo darbai, bet ir pasiruošimo projektavimui darbai, taip reiktų įsivertinti darbus po projekto patvirtinimo. Kainą lemia: sklypo dydis, projektavimo reikalavimai, užstatymas, kai kuriais atvejais nuotolis iki sklypo.
Kadangi kiekvienas sklypas yra unikalus, užsakovų norai dažnu atveju yra skirtingi pasiūlymai teikiami idividualiai įvertinus šiuos ir prieš tai minėtus aspektus.
Svarbu žinoti:
- Topografinė nuotrauka, tai detalus 2,5 D vietovės planas rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka.
- Žemės sklypo kadastriniai matavimai - tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais. Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai. Geodezinis planas pagal daugumos žmonių užklausas dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas.
- Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas gali būti puiki alternatyva statybai žemės ūkio paskirties sklype, jei to padaryti nėra galimybės pagal savivaldybė bendrąjį planą keičiant paskirtį.
- Sklypo padalijimas - paslauga, kurios metu sklypas padajijamas į kelis atkirus sklypus arba atidalijima iš bendosios nuosavybės.
