Įsigijus naują būstą, dažniausiai apima euforija - juk nuosavas būstas yra vienas svarbiausių ir didžiausių gyvenimo pirkinių. Deja, kartais nutinka taip, jog įsikėlus į naujus namus, netikėtai pasirodo statybos brokas ar kažkas sugenda. Įsivaizduokite: įsigijus naują būstą ar jame gyvenant ima ryškėti įvairūs statinio defektai, pavyzdžiui, nuo fasado pradeda byrėti tinkas, plytelės ar atsiveria plyšys. Tuomet statinys atrodo neestetiškai, abejonių ima kelti ir jo saugumas.
Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti apie garantinius terminus. Taip pat pakomentuosime, ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai.
Perkant būstą pirmiausia reikėtų išsiaiškinti, kas jį parduoda, taip pat kas prisiima garantinius įsipareigojimus už pastatą. Bendrovės „Eika“ plėtros direktorius taip pat patarė įvertinti pardavėjo, iš kurio perkamas būstas, patikimumą: kiek metų jis dirba rinkoje, kiek turėjo garantinės priežiūros atvejų, kaip įvykdė savo įsipareigojimus. Neretai gyventojas, pirkdamas automobilį ar brangesnį elektronikos prietaisą, garantinę priežiūrą laiko būtina ir be jos tikriausiai nesiryžtų pirkti net televizoriaus ar dulkių siurblio.
Tačiau svarbu prisiminti, kad oficialiai tapus buto savininku, gyventi jame bus įmanoma tik pilnai įsikūrus. Sklandžiam įsirengimui naujuose namuose patariama ruoštis iš anksto. Pasirašiusiems pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį pas notarą, būsto raktus gavusiems ir įsirengimo darbams reikalingus darbuotojus susiradusiems naujakuriams patariama atidžiai susipažinti su būsto apdailos darbų atlikimo ir elgsenos pastate taisyklėmis. Taisyklių laikymasis leidžia išlaikyti projekto vientisumą.
Pavyzdžiui, vykdant apdailos darbus neišvengiamai susikaupia statybinės atliekos, todėl administratorius pasirūpina statybinių atliekų konteineriais. Sutartis su šilumos, karšto vandens ir šalto vandens tiekėjais galima pasirašyti tik tada, kai pastato statybos pasiekia 100 proc.
Kaip reikėtų pasiruošti namo apžiūrai parduodant?
Garantiniai terminai Lietuvoje
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:
- 5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams - sienoms, grindims, stogui ir pan.
- 10 metų garantija taikoma paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir kt.).
- 20 metų garantija taikoma esant tyčia paslėptiems defektams.
Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.
Tokie patys garantiniai terminai taikomi ir vidaus apdailos darbams. Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad nevertėtų painioti statinio dalims, konstrukcijoms bei atskirai bute montuojamai įrangai taikomos garantijos termino.
2 metų garantija taikoma atskiriems gaminiams ir įrenginiams - stiklo paketams, liftams, rekuperatoriams, skaitikliams, durims, kitiems montuojamiems įrenginiams. Tikslus garantinis terminas priklauso nuo gamintojo suteiktos garantijos, kuri gali būti ir ilgesnė nei 2 metai.
Pardavėjas sutartimi gali nustatyti ir ilgesnius statinio ir jo dalių garantijos terminus.
Rangovo ir vystytojo atsakomybės
Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus.
Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Be to, Statybos įstatymas numato prievolę rangovui draustis statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu, kuomet jis su statytoju sudaro rangos sutartį visiems statinio statybos darbams.
Dažnais atvejais būsto įsigijimo sutartyje būna nustatyta kreipimosi į vystytoją ir į rangovą tvarka dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių trūkumų pašalinimo, tačiau pirkėjams visais atvejais rekomenduotina pretenziją adresuoti iškart abiem asmenims, kad visos šalys operatyviau išspręstų susidariusią situaciją, nes delsimas spręsti situaciją gali sukelti dar didesnę žalą.
Paminėtina, kad pardavėjo (vystytojo) ir rangovo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti.
Aplinkybės, galinčios šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra šios:
- Ar daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu
- Dėl trečiųjų asmenų kaltės
- Dėl nenugalimos jėgos
Puikus to pavyzdys būtų, kai pirkėjas, įrengiantis būstą, nepalaiko pardavėjo rekomenduotos minimalios temperatūros patalpose, neužtikrina tinkamo ir pakankamo patalpų vėdinimo ir drėgmės lygio, dėl ko pradeda kauptis vandens kondensatas ir vėliau atsiranda pelėsis ar apgadinami nuo būsto neatsiejami elementai: durys, langai, palangės ar net baldai.
Jei žmogus perka senos statybos būstą, kurio statytojas jau nebeegzistuoja, atsižvelgus į Civilinį kodeksą, garantija kaip daiktui taikoma vos dvejų metų laikotarpiui ir už atsiradusius trūkumus atsako būsto pardavėjas.
Nuo 2017 m. naujai pradėtiems statyti namams kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu rangovas turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.
Tuo metu nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui (pirkėjui) už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą.
Taigi prieš įsigyjant būstą, ypač jei įsigyjamas būstas be apdailos ar su daline apdaila, pirkėjui rekomenduojama išsiaiškinti visas turto eksploatavimo ir įrengimo darbų atlikimo taisykles ir prieš pradedant atlikti apdailos darbus, esant poreikiui, pamatuoti patalpų drėgmę, įsigyti priemonių, kurios tinkamai vėdintų patalpas ir (ar) surinktų remonto darbų metu atsiradusią perteklinę drėgmę.
Svarbu, kad būtų laikomasi visų su būsto įrengimu susijusių taisyklių bei rekomendacijų, kurias pateikia būsto pardavėjas. Priešingu atveju gali kilti rizika, kad už defektus, atsiradusius dėl netinkamo turto eksploatavimo, pardavėjas ar rangovas neatsakys, nes jie nebus pripažįstami kaip defektai, rangovo ar vystytojo šalintiniai garantiniu laikotarpiu.
Ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai?
Vidaus apdailos darbų rezultato priėmimo metu arba naudojimo metu nustačius darbų trūkumus, turite teisę savo pasirinkimu pareikšti vieną iš šių reikalavimų:
- Reikalauti rangovo neatlygintinai pašalinti trūkumus per protingą terminą.
- Atitinkamai sumažinti darbų kainą.
- Atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas, jeigu rangovas per papildomai suteiktą terminą jų nepašalino.
Paaiškėjus defektams, visais atvejais rekomenduotina apie juos kuo skubiau raštu pranešti būsto pardavėjui (vystytojui, iš kurio įsigytas butas) ir rangovui, atlikusiam rangos darbus bute, bei išdėstyti vieną iš aukščiau nurodytų savo pažeistų teisių gynimo būdų.
Delsti informuoti apie atsiradusius defektus ar juos šalinti patiems, prieš tai neįspėjus rangovo ar vystytojo, nerekomenduotina, nes galite prarasti galimybę įrodyti tokių defektų egzistavimą ir (ar) kaltę dėl atsiradusių defektų.
Taip pat informavimo apie pastebėtus defektus momentas yra svarbus ir ieškinio dėl parduoto daikto trūkumų pareiškimui. Ieškiniams dėl parduoto daikto trūkumų taikomas sutrumpintas 6 mėnesių terminas.
Siekiant, kad būsto pirkėjo pažeisti interesai būtų apginti, visuomet tikslinga prieš atliekant būste darbus išsiaiškinti visas darbams atlikti reikšmingas sąlygas ir aplinkybes, perduoti su būstu ir jo įrengimu susijusius dokumentus rangovui, apžiūrėti atliktus rangos darbus, patikrinti jų kokybę (jeigu tai įmanoma), dėl ko būtų užtikrintas garantinių terminų taikymas atliktiems rangos darbams.
Tai ypač svarbu, kai rangos darbus būste atlieka skirtingi rangovai.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad, tiek vienu, tiek kitu atveju, įsigijus būstą, pirkėjas turi teisę per atitinkamą laikotarpį reikalauti, kad atsiradę defektai būtų pašalinti. Visgi, svarbu suprasti, jog pardavėjo atsakomybė nėra absoliuti.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai apie savo teises nežinodami pirkėjai, atsiradusius statybos defektus pašalina savo lėšomis ir tik tuomet kreipiasi į pardavėją su reikalavimu atlyginti pirkėjo patirtas išlaidas. Jas atgauti gali būti sudėtinga, nes bus sunku įrodyti, kad tokie defektai apskritai buvo, ir kad jie atsirado dėl pardavėjo kaltės.
Todėl, ypatingai svarbu, kad pirkėjas iš karto pastebėjęs būsto defektus - kreiptųsi į pardavėją raštu, nurodant atsiradusius defektus bei pateikiant jų atsiradimą pagrindžiančius įrodymus, t. y. nuotraukas, filmuotą medžiagą, ekspertizės išvadas, draudiko apžiūros raštus ir kt.
Pretenzijoje siunčiamoje pardavėjui svarbu nurodyti ir terminą, per kurį pardavėjas yra kviečiamas atvykti apžiūrėti ir įvertinti nustatytus defektus bei juos pašalinti. Tik gavus neigiamą atsakymą, arba jo negavus - pirkėjas gali inicijuoti teisinius veiksmus arba defektų šalinimą atlikti savo iniciatyva.
Atkreipiame dėmesį, jog antruoju atveju svarbu išsaugoti visus su defektų šalinimu susijusius dokumentus, t. y.
Patarimai, kaip užtikrinti vidaus apdailos darbų kokybę
Siekiant užtikrinti vidaus apdailą atlikusio rangovo garantinių įsipareigojimų įvykdymą, visuomet rekomenduotina laikytis šių bendrųjų principų:
- Pateikti rangovui, atliksiančiam vidaus apdailą, įrengimo taisykles, jeigu tokios buvo perduotos pirkėjui perkant būstą iš vystytojo.
Apibendrinant, įsigyjant naują būstą, svarbu žinoti, kokios garantijos taikomos ir kokios yra pirkėjo teisės bei pardavėjo atsakomybė už galimus defektus. Lietuvos teisės aktai numato įvairius garantinius terminus, o pirkėjai turi teisę kreiptis į pardavėją ar rangovą dėl defektų pašalinimo.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į technines pastato detales, infrastruktūrą bei vystytojo patirtį. Laikantis šių patarimų, galima užtikrinti, kad įsigytas būstas bus kokybiškas ir atitiks pirkėjo lūkesčius.
tags: #busto #garantijos #ka #reikia #zinoti