Būsto kainų indeksai yra svarbūs rodikliai, atspindintys nekilnojamojo turto (NT) rinkos būklę ir tendencijas. Jie padeda tiek pirkėjams, tiek pardavėjams, tiek analitikams geriau suprasti rinkos pokyčius ir priimti pagrįstus sprendimus. Lietuvoje yra naudojami keli skirtingi būsto kainų indeksai, kurių kiekvienas turi savo metodiką ir tikslus.
Kas Yra Būsto Kainų Indeksas?
Būsto kainų indeksas yra skaičius, kuris atspindi būsto kainų pokyčius per tam tikrą laikotarpį. Jis apskaičiuojamas naudojant įvairius duomenis apie įvykusius NT sandorius ir kitus rinkos rodiklius. Indeksas leidžia palyginti kainų lygį skirtingais laikotarpiais ir įvertinti, ar būstas brangsta, ar pinga.
Tikrąją situaciją atspindi būsto kainų indeksas, kuris rodo būsto kainų rodiklius. Jie apskaičiuojami pagal suderintą metodą ir vieną apibrėžimų rinkinį. Galiausiai, šie duomenys pateikiami kaip bendras indekso skaičius ir padeda suvokti tikrąją situaciją NT rinkoje.
ES būsto kainų indeksas
ES būsto kainų indeksas grindžiamas dar 2016 m. Europos Parlamento ir Tarybos reglamente (ES) 2016/792 dėl suderintų vartotojų kainų indeksų ir būsto kainų indekso. Taip pat, 2020 m. Komisijos sukurtu reglamentu (ES) Nr. 2020/1148.
O atidžiau pažvelgus į šio indekso archyvus, akivaizdesni tampa ir būsto kainų indekso pokyčiai Lietuvoje. Būsto kainų indeksas. EC Europe ekrano nuotrauka
Pavyzdžiui, jei prieš dešimtmetį, 2014 m. pradžioje, šis indeksas siekė 3,9, po metų,2015 m., jis jau buvo 4,5[2]. 2016 m. indeksas siekė 3,4. 2017 m. jis siekė 10,2, o 2018 m. 7,8. Panašus jis buvo ir 2019 m., kai siekė 7,9. Vis tik, didžiausi pokyčiai prasidėjo būtent pandemijos metu ir galime matyti, kad tęsiasi iki šiol.
2020 m. indeksas siekė 6,2, o jau 2021 m. 12,0. Savo ruožtu 2022 m. indeksas buvo 19,1, o 2023 m. pradžioje jis pasiekė 13,1 lygį.
Pagrindiniai Būsto Kainų Indeksai Lietuvoje
Lietuvoje naudojami keli pagrindiniai būsto kainų indeksai:
- Pasikartojančių Sandorių Būsto Kainų Indeksas (PSBKI)
- OBER-HAUS Būsto Kainų Indeksas (OHBI)
Pasikartojančių Sandorių Būsto Kainų Indeksas (PSBKI)
Siekdamas padidinti nekilnojamojo turto (NT) rinkos skaidrumą ir tiksliau vertinti būsto kainų tendencijas, o prireikus ir identifikuoti galimą NT rinkos perkaitimo riziką, Lietuvos bankas pradeda skelbti naują pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą (PSBKI).
„Gyvenamosios paskirties NT rinka ir jos tvari raida yra itin svarbi tiek šalies ekonomikai, tiek finansų sistemos stabilumui. Ypač dabartiniu - pandemijos sukelto netikrumo ir neapibrėžtumo - laikotarpiu svarbu turėti operatyviai skaičiuojamą ir patikimą priemonę būsto rinkos stebėsenai.
Skaičiuojant lietuvišką PSBKI, ataskaitinio laikotarpio būsto kaina yra lyginama su anksčiau įvykusio sandorio to paties būsto kaina. Kadangi lyginamas tas pats būstas, automatiškai atsižvelgiama į specifines būsto charakteristikas, tokias kaip būsto vieta, aukštas, vaizdas pro langą, kambarių išdėstymas ir kt.
Šiam indeksui apskaičiuoti reikia palyginti mažai duomenų, iš kurių svarbiausi yra sandorio data, kaina ir unikalus objekto numeris. Todėl šį indeksą galima apskaičiuoti per palyginti trumpą laiką ir dažnai greičiau nei kitų rūšių indeksus.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad į PSBKI nėra įtraukiami pirmą kartą parduoti objektai, pavyzdžiui, pastatyti nauji būstai - pastarieji į indeksą įtraukiami tik tuomet, kai yra parduodami antrą ar vėlesnį kartą.
PSBKI skaičiavimo metodika parengta atsižvelgus ir į viešos konsultacijos metu gautas pastabas bei pasiūlymus iš NT ir finansų rinkų dalyvių.
Pagal Lietuvos banko skelbiamą pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą, taikomą vertinant antrinės būsto rinkos kainų raidą, 2021 m. liepos mėn. būstas buvo 14 proc. brangesnis nei 2020 m. liepą.
Naujausi indekso duomenys rodo, kad butų kainos Lietuvoje ir toliau kyla, tačiau jų tempas, palyginti su 2020 m. pirmąją pusę stebėtais rodikliais, sulėtėjo. 2020 m. lapkričio mėn. butai Lietuvoje kainavo 4,7 proc. daugiau nei prieš metus, nors pirmąjį pusmetį jų kainos kilo vidutiniškai 7,7 proc. per metus.
Vertinant butų kainų pokyčius trijuose didžiuosiuose miestuose, matyti, kad sparčiausiai jie brango Klaipėdoje - 7,9 proc. per metus. Vilniuje ir Kaune butai lapkričio mėn. kainavo atitinkamai 6,0 ir 4,9 proc. daugiau nei prieš metus, o kitoje šalies dalyje - 6,2 proc.
1 pav. Butų kainų pokyčiai Lietuvoje. Šaltinis: Lietuvos bankas
2 pav. Būsto kainų pokyčiai didžiuosiuose miestuose. Šaltinis: Lietuvos bankas
OBER-HAUS Būsto Kainų Indeksas (OHBI)
UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas Lietuvos butų kainų indeksas (sutrumpinimas - OHBI) parodo apibendrintą butų kainų pokytį penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje).
OHBI indekso bazinis laikotarpis - 1994 m. sausio mėnuo, bazinė indekso reikšmė lygi 100.
Visos skelbiamos OHBI indeksų ir pokyčių reikšmės apvalinamos iki vieno skaitmens po kablelio tikslumu. OHBI indeksas skaičiuojamas kas mėnesį ir skelbiamas nuo 2009 m. liepos mėnesio.
OHBI apskaičiavimui naudojama „Ober-Haus“ specialistų sukurta metodika. Metodikoje naudojama svorių sistema, kada kiekvienai nagrinėjamo turto (skirtinguose miestuose esančių butų) grupei priskirti atitinkami svoriai, lemiantys apibendrintas kainas ir jų pokyčių reikšmės.
OHBI skaičiuoklė - interaktyvi skaičiuoklė, kuri parodo, kaip vidutiniškai kito butų pardavimo kainos Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje ir apibendrintai penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose pasirinktu laikotarpiu.
Būsto Kainų Pokyčiai ir Įperkamumas
Lietuvoje laikantis itin didelėms NT kainoms, būsto prieinamumas tampa tikru iššūkiu. Ekonomistai stebi šią situaciją ir teigia, kad būsto įperkamumo indeksas Lietuvoje toliau blogėja ir yra bene prasčiausias per dešimtmetį, nukritęs į maždaug 2010 m. lygį.
Vilniuje pernai gruodį indeksas siekė 86 punkto. Tai reiškia, kad vidutinio namų ūkio pajamos yra maždaug 14 proc. per mažos, norint įsigyti 55 kv. metrų būstą. Vilniečiai dabar gali įsigyti vidutiniškai 47 kv. metrų ploto būstą - 19 kv. metrų mažiau nei prieš metus.
Pagal būsto įperkamumą Lietuvoje yra prasčiausia situacija Baltijos šalyse. Kodėl situacija tokia bloga? Ekspertai teigia, kad pagrindiniai veiksniai, neigiamai veikiantys indeksą ir bendrą NT situaciją yra didelis kainų šuolis ir išaugusios Europos Centrinio Banko (ECB) bazinės palūkanų normos, be to, per pandemiją išaugęs didesnio būsto poreikis.
Kaip teigia NT plėtros bendrovės „Omberg group“ vadovė Dalia Andrulionienė, 2023 m. NT rinkoje dėl itin prasto būsto įperkamumo ir didelių palūkanų išliko ramūs, tačiau antroje 2024 m. pusėje galima tikėtis būsto palūkanų mažėjimo, o tai iš esmės gali pakeisti situaciją.
Jos teigimu, bent jau Vilniaus gyventojų perkamąją galią ir būsto įperkamumą pagerinti turėtų ir prognozuojamas atlyginimų augimas.
„Tad kitų metų antroje pusėje galime sulaukti išaugusios naujų butų paklausos“, - sako „Omberg group“ vadovė.
Vis dėlto, NT ekspertė pažymi, kad būsto kainos vėl galimai kils, jei dėl išaugusios paklausos ir pastaraisiais metais pristabdytų statybų būsto imtų trūkti.
NT Sandorių Kiekis Rinkoje
Kita vertus, aukštos NT kainos nereiškia, kad žmonės nuosavu būstu nesidomi. Iš tiesų, namai ir butai vis dar perkami gana sparčiai.
Kita vertus, Registrų centras skelbia, kad 2023 m. bendras NT sandorių skaičius rinkoje reikšmingai sumažėjo. Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis sako, kad praėjusiais metais NT rinkos tendencijos pasikeitė.
„Gyvenamosios paskirties NT sandorių skaičius nukrito į daugiau kaip 5 metus nematytas žemumas, tačiau kainos išlaikė augimo tendencijas“, - pastebi P. Rudzkis.
Registrų centro duomenimis, 2023 m. visoje Lietuvoje įregistruota 112,8 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 14,3 proc. mažiau nei 2022-aisiais, kai buvo įregistruota 130,3 tūkst. NT objektų pardavimų.
Pernai visoje šalyje įregistruota 30,4 tūkst. butų pardavimų - 11,7 proc. mažiau nei ankstesniais metus, kai buvo įregistruota 34,4 tūkst. butų pardavimų.
Vilniuje 2023 metais įregistruota beveik 10,6 tūkst. butų pardavimų, arba 8,5 proc. mažiau nei 2022-aisiais, Kaune - beveik 4,3 tūkst. (8,6 proc. mažiau), Klaipėdoje - beveik 2,7 tūkst. (7 proc. mažiau).
Praėjusiais metais Lietuvoje taip pat įregistruota 10,7 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 19,6 proc. mažiau nei 2022 metais, kai buvo įregistruota 13,3 tūkst. namų pardavimų.
Šiemet galima tikėtis būsto įperkamumo augimo.
Išvados
Apibendrinant galima teigti, kad tiek PSBKI, tiek OHBI yra svarbūs įrankiai, skirti stebėti ir analizuoti būsto kainų pokyčius Lietuvoje. Šie indeksai padeda geriau suprasti NT rinkos tendencijas ir priimti pagrįstus sprendimus. Stebint šiuos indeksus, galima įvertinti būsto įperkamumą, rinkos aktyvumą ir galimas rizikas.