Būsto paskolos palūkanos yra esminis aspektas, lemiantis būsto įperkamumą ir turintis didelę įtaką žmonių finansinei situacijai. Šiame straipsnyje aptarsime būsto paskolų palūkanas, jų svyravimus ir įtaką Lietuvos gyventojams.
Būsto paskolos palūkanos yra sudarytos iš dviejų dalių: banko taikomos maržos (banko uždarbio dalis iš paskolos) ir palūkanų normos ta valiuta, kuria žmogus skolinasi. Pasiskolinę būstui gali pasirinkti, kaip mokės palūkanas už valiutą: pasirinks kintamas (pavyzdžiui, kas tris mėnesius nuolat perskaičiuojamas palūkanas), ar jas užfiksuos dvejiems metams ar ilgiau.
Vienu atveju įmoka už būsto paskolą gali keistis kas tris mėnesius, kitu - išlikti stabili dvejus metus ir ilgiau.
Palūkanų Fiksavimas: Privalumai ir Trūkumai
Fiksuota ir ARM hipoteka: kaip jos palyginamos? | „NerdWallet“
Bankai, pasiūlydami fiksuotas palūkanas, irgi atsižvelgia ne į dabartinį kintamų palūkanų lygį, bet vertina, koks yra tikėtinas tų palūkanų lygis ateityje. Tad fiksavimas turi ir privalumų ir trūkumų: išlošti iš palūkanų fiksavimo nelabai reikėtų tikėtis, o palūkanų fiksavimą reikėtų vertinti kaip priemonę apsidrausti nuo staigaus įmokų šoktelėjimo. Jeigu, žinoma, gyventojas užfiksuoja palūkanas prieš joms pradedant staigiai didėti, finansinė nauda akivaizdi, tačiau yra sunku atspėti, kada palūkanos pradės didėti. Manau, tikėtina, kad užfiksavus būsto paskolos palūkanas, jų lygis bus artimas ilgo laikotarpio vidutinėms palūkanų normoms.
Vidutinis pastarojo dešimtmečio 12 mėnesių EURIBOR siekia apie 2,45 proc. Palyginus 2004 -2013 m. duomenis vasario 1 dienai, mažiausias jis buvo šiemet (0,543 proc.), didžiausias - 2008 m. (4,733 proc.), tačiau septynerius metus iš dešimties neviršijo 3 proc. ribos.
Žinoma, niekada praeitis tiksliai neatspindės ateities, tuo labiau, kad šis dešimtmetis yra truputį iškreiptas pinigų politikos prasme, nes jo metu labai ilgai yra taikomos istoriškai žemiausios palūkanos. Bet jei galvojama apie būsto paskolą, pavyzdžiui, 30-ies metų laikotarpiui, vertinant pastarojo dešimtmečio palūkanas būtų galima susidaryti gerą įspūdį, kokių vidutinių palūkanų gali tikėtis gyventojas.
Fiksuoti palūkanas galima skirtingiems laikotarpiams: kuo ilgesniam laikui jos fiksuojamas, tuo brangiau tai kainuoja. Pavyzdžiui, įmokas eurais fiksuoti 2-iems metams kainuoja apie 1,2 proc., 5-iems - 1,7 proc., 10-iai - 2,5 proc., o 15-ai - 3 proc. Atitinkamai, fiksuojant palūkanas 5-eriems metams ir ilgiau, turėtų mažėti ir banko taikoma marža.
Banko specialistai pastebi, kad paprastai fiksuoti būsto paskolos palūkanas yra linkę Vakarų Europos šalių gyventojai, pavyzdžiui, vokiečiai nevengia vienodas įmokas užsitikrinti ir dešimtmečiui. Tačiau Lietuvos gyventojai kitaip vertina riziką ir savo galimybes ją valdyti.
Kalbant apie Vokietiją ir kitas Vakarų Europos šalis, ten egzistuoja kitokia rizikos valdymo kultūra: tai pasakytina ne tik apie palūkanų normas, bet ir apie valiutas, kuriomis skolinamasi. Paprastai tokiose šalyse nesiimama skolintis ne nacionaline valiuta, o Lietuvoje, pavyzdžiui, buvo populiaru skolintis šveicariškais frankais, nes jie buvo pigūs. Ten žmonėms ilgalaikiai ir nekintantys mokėjimų planai yra didesnė vertybė nei galima trumpalaikė finansinė nauda. Lietuvos žmonės šia prasme yra sportiškesni, tačiau veikia labai paprastas principas: jei nori naudos, turi būti geras specialistas ir nuolat sekti rinkas, kurių rizikas prisiimi. Kai laiko tam nėra, žmonės tampa be jų žinios vykstančių procesų įkaitais.
Pasak jo, jau 5-erių metų būsto paskolos įmokų fiksavimas duoda pakankamai gerą garantiją, kad žmonės skolinasi pigiai, o Europos centriniam bankui padidinus palūkanas sparčiau nei tikėtasi, iš to bus finansinės naudos. 10-15 metų jau yra toks laikotarpis, kurį žmogui sunkiau prognozuoti, tačiau žinoma, kad verslo ciklai linkę kartotis ir rizikuojama pereiti keletą verslo ciklo stadijų. Bankas, be abejo, vertina rizikas, bet per 15-a metų neišvengiamai pateksime ir į didesnių palūkanų laikotarpį, ir į mažesnių. Kalbant apie 5-erių metų laikotarpį yra pakankamai akivaizdu, kad palūkanų normos per artimiausius 5-erius metus vidutiniškai bus didesnės, negu jos yra dabar, o ir rizikos marža penkerių metų fiksavimui yra mažesnė nei 15-ai metų.
Pavyzdžiui, jei iš banko 27 metams būstui yra pasiskolinama apie 29 tūkst. eurų (apie 100 tūkst. litų), paskolai taikoma 2,4 proc. marža, o įmokos fiksuojamos dvejiems metams, mėnesio įmoka sieks apie 600 litų, o fiksuojant 5-eriems metams - apie 640 litų. Jei įmokos fiksuojamos dešimtmečiui, o marža sumažėtų iki 2,2 proc., įmoka siektų apie 690 litų, jei fiksuojama 15-ai metų - apie 730 litų. Tačiau, jei pasirenkamos trijų mėnesių kintamos palūkanos, marža galėtų siekti apie 2,8 proc., o mėnesio įmoka - apie 560 litų. Daroma prielaida, kad asmuo paskolą moka linijiniu būdu: pirma mokamos didesnės paskolos įmokos, dėl to įmoka didesnė, tačiau ji palaipsniui mažėja.
Specialistai pataria nepamiršti, jog kaskart keičiant būsto paskolos sąlygas, yra mokami papildomi sutarties administravimo mokesčiai, kurie gali sudaryti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių litų.
Būsto Įperkamumas ir Palūkanų Įtaka
Būsto įperkamumas Lietuvoje auga, tačiau vilniečiams vis dar tenka paaukoti didžiausią dalį savo pajamų būstui įsigyti, tai pat Rygos ir Talino gyventojai gali būti ramesni dėl būsto paskolų palūkanų augimo. Be to, Vilniaus gyventojams įperkamas mažiausio ploto būstas.
Vilniuje augo sandorių skaičius - tiek dėl augusios pasiūlos (pirminėje rinkoje yra apie 2,5 tūkst. butų), tiek dėl paklausos. Taip pat pastaruoju metu augo butų įperkamumas, tačiau tik Vilniaus mieste. Taline butų įperkamumo indeksas sumažėjo, Rygoje išliko panašiame lygyje. Butų įperkamumą iš dalies lėmė išaugęs gyventojų pasitikėjimas, realaus darbo užmokesčio didėjimas bei paspartėjęs darbo vietų kūrimo procesas - gegužę įregistruota 35,9 tūkst. laisvų darbo vietų, t. y. 47,1 proc. daugiau nei prieš metus.
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas Baltijos šalims įvertina namų ūkio, kurio atlyginimas lygus 1,5 vidutinio neto (atskaičius mokesčius) atlyginimo, galimybes įsigyti 55 kv. m butą sostinėje tuometinėmis vidutinėmis palūkanomis, pasiskolinant 85 proc. būsto vertės ir paskolą atiduodant per 30 metų.
Pasak „Swedbank“ ekonomistės Vaivos Šečkutės, pernai tik ketvirtadalis butų buvo įsigyti skolintomis lėšomis. 2008 metais skolintomis lėšomis buvo įsigyta net pusė būstų. Skaičiuojama, kad nuo 2011 m. pabaigos paskolos įmoka vilniečiams sumažėjo 20 proc., Talino ir Rygos gyventojams įmokos beveik nepakito.
Naujų būsto paskolų pirmą šių metų ketvirtį išaugo 28 proc. - tai yra 5,7 karto mažesnė suma nei buvo 2007 m. pradžioje. Anot ekonomistės, mažinti maržas skatina didelis likvidumas, o žemų būsto paskolų palūkanų galima tikėtis dar porą metų.
Labiausiai taupymo laikas pradiniam 30 proc. buto vertės įnašui sutrumpėjo Rygoje, nes čia butų kainos krito 2,4 proc. Taline butų kainos išaugo 4,3 proc., Vilniuje krito, tačiau tik 0,5 proc.
Iš visų Baltijos šalių sostinių vilniečiai įperka mažiausio ploto butus - iki 72 kv. m. Talino gyventojams įperkamas iki 90 kv. m būstas, Rygos - iki 83 kv. m. Vilniuje būsto paskolos aptarnavimui tenka skirti 22,9 proc. namų ūkių pajamų. Vilniečiams būstas taptų nebeįperkamas, jei paskolų palūkanos išaugtų daugiau nei 4,8 proc. Rygos ir Talino gyventojai gali paskolai skirti mažiau savo pajamų ir yra ne tokie jautrūs palūkanų augimui.
Įsigyti būstą lengviausia Alytaus, Panevėžio, Šiaulių gyventojams, kurių pajamos beveik 3-4 kartus viršijo pakankamas butui įpirkti. Sunkiausia įsigyti būstą Neringos gyventojams - jų pajamos net 28,7 proc. mažesnės nei pakankamos.
Palūkanų Pokyčiai ir Prognozės
Europos centrinio banko (ECB) sprendimas padidinti euro zonos palūkanų normą būsto paskolas eurais paėmusių ir kintamąsias palūkanas pasirinkusių lietuvių mėnesio išlaidas netrukus gali padidinti keliomis dešimtimis litų. Bazinė euro zonos palūkanų norma padidinta nuo rekordiškai žemos 1 proc. iki 1,25 proc. ribos. Tai padaryta pirmą kartą nuo recesijos, per kurią palūkanų norma, siekiant paskatinti ekonomiką, buvo tik mažinama, pradžios - 2008-ųjų vidurio.
Tai reiškia, kad gyventojai visą šį laikotarpį galėjo skolintis pigiau ir mažiau mokėjo už jau pasiskolintus pinigus. Dabar, atsižvelgiant į atsitiesiančią Europos ekonomiką ir naftos bei maisto produktų kainų įtaką infliacijai, palūkanų normą vėl nuspręsta padidinti. Tai padarys netiesioginę įtaką mokėjimams už paskolas eurais, todėl svarbu, kad gyventojai žinotų, kodėl reikia mokėti daugiau ir būtų tam pasiruošę.
Pasak jos, pokyčius pajus visi būsto paskolas ir kai kurie vartojamąsias paskolas šia valiuta su kintamomis palūkanomis paėmę gyventojai. Įtaką įmokoms už eurais ir su kintamomis palūkanomis paimtas paskolas daro tarpbankinė palūkanų norma (EURIBOR), kuri nėra tapati bazinei palūkanų normai, tačiau smarkiai nuo jos priklauso. Duomenų analizė rodo, jog bazinių palūkanų pasikeitimas ta pačia kryptimi keičia ir EURIBOR, t.y. bazinėms palūkanoms padidėjus, EURIBOR dydis kyla, sumažėjus - leidžiasi.
Lietuvos banko užsakymu 2011 m. vasario-kovo mėnesį bendrovė "Spinter tyrimai" atliko paskolą būstui įsigyti turinčių namų ūkių apklausą, iš kurios paaiškėjo, kad šiuo metu vidutinė būsto paskolos eurais suma Lietuvoje sudaro 168 tūkst. Lt arba beveik 49 tūkst. eurų. Remdamiesi šios apklausos duomenimis, "Swedbank" Asmeninių finansų instituto ekspertai suskaičiavo, kad bazinių palūkanų pasikeitimas gali padaryti tokią įtaką EURIBOR, kad vidutinio dydžio paskolą eurais su kintamomis palūkanomis turinčių gyventojų mėnesio įmoka išaugs 35 litais.
Be to, įtakos EURIBOR kitimui turi ne tik bazinių palūkanų pokyčiai, bet ir kiti ekonominiai rodikliai bei finansų rinkų situacija. Štai nuo praėjusių metų balandžio 6 mėnesių EURIBOR išaugo 0,63 procentinio punkto, nors bazinės palūkanos tuo metu nekito. Taigi, tarpbankinei palūkanų normai jau metus stiebiantis aukštyn, vidutinio dydžio paskolos mėnesio įmoka gali išaugti ir daugiau nei 35 litais.
Būsto paskolų gavėjų pajamos per pastaruosius trejus metus smuko vidutiniškai 17 proc. Tačiau vidutinė įmoka, nepaisant paskolų turėtojams nepalankių pastarųjų pokyčių, artimiausiu metu vis tiek nepasieks ekonominio pakilimo metu buvusio lygio ir bus apie 18 proc. mažesnė nei 2008 m. Taigi didesnes nei vidutines pajamas gaunančių namų ūkių finansinė situacija dėl išaugusių palūkanų greičiausiai nesikeis.
Ji prognozuoja, kad palūkanų pokytis bus ryškesnis mažesnes pajamas gaunantiems namų ūkiams - ypač tuo atveju, jei palūkanos bus perskaičiuojamos dar nesibaigus šildymo sezonui. Turintiems paskolas eurais su kintamomis palūkanomis O. Bložienė pataria atkreipti dėmesį į palūkanų perskaičiavimo datą ir pasitikrinti paskolos likutį.
Daliai gyventojų gali prireikti pakoreguoti savo finansinę elgseną ir perskirstyti biudžetą taip, kad tam tikra nebūtiniausioms prekėms numatytų išlaidų dalis tektų finansinių įsipareigojimų padengimui. Numoti ranka į bazinės palūkanų normos kaitą nereikėtų, nes, ekonomistų prognozėmis, tai gali būti ne paskutinis bazinės euro zonos palūkanų normos kitimas šiais metais. Susitvarkyti su pokyčiais bus lengviau iš anksto numačius, kokio dydžio papildomos sumos gali prireikti padengti išaugusiai paskolos įmokai.
Prognozuojama, kad iki šių metų pabaigos bazinė palūkanų norma gali padidėti dar 0,5 procentinio punkto. Tai reiškia, kad vidutinio dydžio būsto paskolos eurais su kintama palūkanų norma mėnesio įmoka metų pabaigoje gali būti išaugusi kiek daugiau nei 100 Lt. Tiesa, padidėjusi įmoka vis dar būtų 13,3 proc.
Siekdamas suvaldyti infliaciją, Europos Centrinis Bankas (ECB) nuo 2022 m. liepos mėn. iki 2023 m. rugsėjo mėn. sparčiai didino centrinio banko palūkanų normą, kuri galiausiai pasiekė 4,75 proc., t. y. Tačiau šios didelės palūkanų normos jau pradeda mažėti gana greitai, o daugelis ekspertų prognozuoja, kad jau kitąmet ECB mažins bazines palūkanų normas net keletą kartų.
Tačiau yra ir kita medalio pusė - kad didesnės bazinės palūkanų normos reiškia ir didesnes indėlių palūkanų normas, kuo aktyviai naudotis pradėjo ir lietuviai. Naujausi Lietuvos banko duomenys rodo, kad gyventojų indėliai jau pasiekė 22,97 mlrd. eurų., nors dar tuo pat metu 2021 metais jie siekė tik 18,86 mlrd. Šiuo metu vidutinės metinės palūkanos už gyventojų indėlius sudaro 3,42 proc., o už 1-2 m. Šiemet ECB jau kartą mažino bazines palūkanų normas po 0,25 proc. punkto. Kai kurie specialistai tikisi dar vieno mažinimo iki šių metų galo, nors banko „Bigbank“ vyriausiasis ekonomistas Raul Eamets teigia, kad šansai dar vienam sumažinimui - apie 50 proc. Na, o kitais metais R. Eamets numato 3-4 sumažinimus, kas reiškia, kad EURIBOR kristų iki maždaug 2,3-2,5 proc. Taigi, norintiems įdėti savo santaupas į indėlius dabar yra vienas iš paskutiniųjų šansų - jų palūkanos dar tik pradeda kristi.
Apskritai, indėliai laikomi viena iš saugiausių taupymo ir pinigų įdarbinimo priemonių net mažai apie tai išmanantiems žmonėms, o taupomieji indėliai leidžia santaupas įdarbinti jų neįšaldant. Nors daugelis ekspertų sutaria dėl ECB palūkanų normų mažinimo tempo, pakitusios palūkanos gali turėti skirtingos įtakos finansinių įstaigų indėlių pasiūlymams. Kai kurie bankai indėlių dalies pasiūlymų gali atsisakyti visiškai. ECB atstovai ne kartą pripažino, kad anksčiau iki 0 proc. Be to, žmonėms dėti pinigus į indėlius nebeatrodė patrauklu. Lietuvoje turėjome ir „Snorą“, ir „Ūkio banką“, todėl net ir ta nedidelė rizika atrodė neverta minimalios grąžos. Visgi, šįkart indėlių palūkanos neturėtų kristi pernelyg žemai, o infliacijai pasiekus 2 proc., indėlių patrauklumas turėtų išlikti, kadangi jų palūkanos bus aukštesnės nei infliacija.
Tokių palūkanų laikais daugelis priima sprendimą atidėti nuosavo būsto įsigijimą imant kreditą. Tačiau kaip pastebi „M Capital“ būsto kreditų konsultantas Mindaugas Dauksevičius, priežasčių įsigyti nekilnojamą turtą vėliau bus visada: „Vienu metu žmonėms gali atrodyti per aukštos palūkanos, kitu metu jau gali pabrangti patys būstai, o kartais gali tiesiog trūkti pasirinkimo. Istoriškai, nekilnojamas turtas (NT) brangsta: štai vien antrąjį šių metų ketvirtį NT Lietuvoje brango 2,4 proc. Be to, skirtingai nei NT, perkamas investicijai nuosavas būstas negeneruoja jokios piniginės grąžos. Tiesa, su laiku NT vertė kyla, o patogumas gyventi savo namuose yra finansiškai nepamatuojamas. Todėl radus gerą ir būtent jums tinkamą būstą, atidėlioti jo pirkimo, jeigu tikrai leidžia galimybės, nėra prasmės.
Nors būsto pirkimas, kai palūkanų normos yra didelės, gali atrodyti nelogiškas, reikia atsižvelgti į tai, kad aukštos palūkanų normos dažnai sutampa su laikotarpiais, kai ekonomika sparčiai auga ir infliacija didėja. Žinoma, pirmuosius kelis metus tokios paskolos įmokos gali atrodyti ganėtinai skausmingos, kadangi palūkanos - ypač aukštos ir, kai kuriais atvejais, gali sudaryti apie tris ketvirtadalius būsto kredito įmokos vertės. Visgi, ateities sandorių rinka rodo, kad jau kitais 2024 metais ECB palūkanų normą sumažins 0,75 proc. punkto, o po kelerių metų galima tikėtis palūkanų normos normalizacijos. Bet kuriuo atveju, kai palūkanų normos kris, perkantys būstą turėtų mokėti gerokai mažesnes įmokas.
Nepaisant labai viliojančių mažų įmokų, ilgainiui sumažėjus palūkanų normoms, pirkti būstą dabar gali būti rizikinga. Dar tikrai per anksti sakyti, kad išvengėme recesijos ar net rimtos krizės. „JAV šiuo metu gerokai išaugo įsipareigojimų nevykdymo statistika, o Europoje tokie įvykiai dažnai kiek atsilieka. Taip pat stebimas krentantis prekybos aktyvumas globaliu mastu - kai kuriose šalyse, įskaitant JAV ar Ispaniją, užfiksuotas ir infliacijos augimas“, - pastebi M. Dauksevičius. Prasidėjus krizei, būstą įsigijęs žmogus gali prarasti darbą. Tad neturint bent pusės metų išlaidų vertės finansinės pagalvės ar paskaičiavus, kad pakilus palūkanų normai įmokos taptų per didelė našta, būsto pirkti tikriausiai nereikėtų. Tiesa, šie patarimai galioja ne tik dabar, tačiau ir bet kuriuo kitu metu.
Visgi, jeigu šiuo metu jūsų finansinis stabilumas atrodo ganėtinai tvirtas, turite finansinę pagalvę net ir palūkanoms dar kiek pakilus, sunkumų jums nekiltų, tad radus tinkamą būstą - laukti tikrai neverta. Ekspertai dažnai sako, kad geriausias laikas pirkti būstą buvo vakar ir netgi tokiu išskirtiniu laikotarpiu kaip šis, toks posakis daugeliu atveju vis dar išlieka teisingas.
Palūkanų normų palyginimas 2004-2013 m. (vasario 1 d.)
| Metai | 12 mėnesių EURIBOR |
|---|---|
| 2004-2013 | Vidutiniškai 2,45% |
| 2008 | 4,733% (didžiausias) |
| Šiemet | 0,543% (mažiausias) |
| 7 metai iš 10 | Neviršijo 3% |
EURIBOR palūkanų normos grafikas. Šaltinis: Lietuvos bankas