Daugelis svajoja gyventi nuosavame name, turėti žalią pievelę po langais, kurioje saugiai galėtų žaisti vaikai. Žinoma, namas turėtų būti erdvus, su daug kambarių ir didele vonia. Tačiau namą „pagal save“ rasti labai sunku, o statytis pačiam, ko gero, įmanoma tik pabaigus statybų mokslus. Nuo ko pradėti įgyvendinti svajonę apie savo namus? Ką reikėtų žinoti prieš statant ir kokie dalykai yra svarbiausi namo statybos procese?
Apie tai kalbamės su „Paroc“ rinkodaros vadove Baltijos šalims dr. Anot A.Endriukaitytės, lengviau yra tiems, kurie jau gyvena name, nes dažniausiai jie jau žino, kas nepatinka ir ką reikėtų padaryti kitaip. Gyvenantys butuose dažnai užsimoja statyti labai didelius namus ir pridaro per daug patalpų, kurios paskui būna nelabai funkcionalios.
Taigi, pirmas dalykas, kurį žmogus turėtų pajausti, tai kokios erdvės reikalingos jo gyvenimo būdui. „Ateiti pas architektą ir pasakyti, kad turiu tokį sklypą ir noriu namo, neužtenka. Žinoma, jis pasiūlys atitinkamą variantą pagal landšaftą ir savo suvokimą, bet gal tai visiškai neatitiks jūsų poreikio ar supratimo. Pirmiausia yra užsakovo vizija ir aiškus žinojimas: kokios klasės ir kelių aukštų turi būti namas, koks jo stogas - šlaitinis ar plokščias, kiek ir kokio dydžio kambarių turėtų būti.
Antras svarbus dalykas yra projektas, kurį A.Endriukaitytė vadina visko „karaliumi“. Anksčiau projektas dažnai būdavo reikalingas tik tam, kad gautum leidimą statybai arba turėtum bendrą namo vaizdą. Jeigu anksčiau buvo galima daryti tik paviršutiniškus projektus, numatančius, kaip atrodys namas, koks bus jo išplanavimas, kur įėjimas, tai dabar viskas yra visiškai kitaip.
Statant A klasės namus, labai svarbu atlikti energinio naudingumo skaičiavimus ir įvertinti, kokio rezultato tikimasi. Anot A.Endriukaitytės, gali būti taip, kad suskaičiavus ir padarius projektą pasirodys, kad niekaip neišeina norima A+ ar dar aukštesnė klasė. Tada gali tekti dar kartą peržiūrėti projektą ir kažkur padaryti tinkamus pataisymus, kad pagerintume charakteristikas. Tai sudėtingas dalykas, bet jis labai svarbus, nes visus pakeitimus lengviausia yra padaryti projektinėje stadijoje.
„Paroc“ rinkodaros vadovė pateikia A++ klasę atitinkančių „Aeronamų“ pavyzdį, kuriuose buvo parinkti plastiko tipo kompoziciniai ryšiai, minimaliai sumažinantys šiluminių tiltų įtaką. Jeigu būtų pasirinkti aliumininiai profiliai, šilumos nuostoliai būtų labai dideli, kadangi aliuminio šilumos laidumas yra 160, o plastikinių ryšių - mažiau nei 1.
Trečia grandis visame šiame žaidime, pašnekovės teigimu, yra statybininkas. Kuo išmanesnį namą mes statome, tuo svarbiau turėti patyrusį ir profesionalų statybininką, kuris puikiai skaito brėžinius ir žino, kaip ką daryti. Tiems, kurie statosi namą pusiau ūkio būdu ir neturi pagrindinio rangovo, o pamatams samdo vienus darbininkus, o stogui - kitus, tenka patiems domėtis daugeliu dalykų, žinoti darbų eiliškumą. Kitas variantas - turėti gerą patarėją ir techninį prižiūrėtoją, kuris galėtų kontroliuoti visus vykdomus darbus.
Anot ekspertės, jei visos šios keturios grandys dirba teisingai, gaunamas labai geras rezultatas. Blogas rezultatas bus tada, jei kažkuri grandis dirbs blogai. Bet kokie pakeitimai projekte statybos metu gali būti komplikuoti, jei juos nuspręsite padaryti nepasitarę su projekto autoriumi ar techninės priežiūros specialistu. Kartais statybininkai gali pasiūlyti pigesnį variantą, kuris „laikys taip pat“.
Kadangi namas pareikalauja vos ne pusės gyvenimo santaupų, natūralu, kad statybos procese, kaip ir kasdienybėje, tikimasi sutaupyti, pasirenkant pigesnes medžiagas. Namo konstruktyvo - pamatų, sienų ir stogo - kokybė statant yra svarbiausia, nors tai dalykai, kurie yra nematomi plika akimi. Susidėjus prastesnes grindis, jas galima pasikeisti po kelerių metų, tačiau blogai įrengus pamatus, jų neapšiltinus ar blogai apšiltinus, atitaisyti klaidas kainuos daug ir bus ypač sudėtinga.
Suprantama, kad ilgas namo statybos procesas gali išvarginti, kai vis dar reikia gilintis į hidroizoliacinių medžiagų pasirinkimą, o jau norisi rinktis užuolaidas ir baldus. A.Endriukaitytė juokauja, kad lietuviai tiek įpratę ieškoti pigesnių dalykų, kad, jeigu kas ateitų ir pasakytų, kad gali pastatyti namą be pamatų, kuris tikrai stovės ir taip bus galima sutaupyti, tikrai atsirastų ne vienas, kuris patikėtų ir užkibtų.
Jeigu charakteristikos vienodos, galima rinktis mažesnę kainą, bet jeigu jos skiriasi, vertėtų paanalizuoti, kokią įtaką tai turės namui. Anot A.Endriukaitytės, anksčiau statybos buvo paprastesnės, buvo mažiau kreipiamas dėmesys į sandarumą ir namai išeidavo tokie, kokie išeidavo. Stogo pasirinkimą dažnai nulemia estetika - kam nepatinka skarda, tas renkasi čerpes. Renkantis mūrą svarbiausia yra jo stiprumas, tačiau labai svarbios ir šiluminės savybės.
Vienos šiluminės izoliacinės medžiagos gaminamos iš organinės kilmės medžiagų, t.y. įvairių plastikų, ir yra degios. Labai svarbios šių medžiagų šiluminės savybės, tačiau ne mažiau svarbi ir degumo charakteristika. Nes kai statome namą, jame norime jaustis saugūs, kad kilus gaisrui dar liktų laiko pasišalinti iš namų, kad liepsna neplistų ir medžiagos neišskirtų nuodingų dūmų. Todėl šiais laikais, kai ypač didelis dėmesys kreipiamas į energinį namų efektyvumą, stengiamasi rinktis medžiagas, kurių sinergija sukurtų patį geriausią rezultatą.
NT bendrovės „Citus“ Kaune statomuose pirmuosiuose A++ klasę atitinkančiuose „Aeronamuose“ buvo pakviestos dalyvauti didžiausią statybų patirtį turinčios bendrovės. Pastato šiltinimui dėl gerų šiluminių savybių, nedegumo, garso izoliacinių savybių buvo pasirinkta akmens vata, kurią jau daug metų savo energiškai efektyvių pastatų projektuose naudoja patikrintus sprendimus siūlanti bendrovė „Paroc“.
A++ klasės "Aeronamai" Kaune, kuriuose naudojama akmens vata
Interneto entuziastai jau sukūrė ir tinklalapį, kuriame diskutuojama ir laukiama kainų “burbulo” sprogimo. Beje, tokių tinklalapių yra ir užsienyje, mat su neprognozuojamu nekilnojamojo turto kainų augimu susiduria ne tik lietuviai. Kas yra kainų „burbulas“?
Žinoma, kalbėsime tik apie nekilnojamąjį turtą, nors kainų “burbulų” pasitaiko ir akcijų bei kitose rinkose. Nepateiksime sudėtingo teorinio apbrėžimo, tiesiog paprastai aiškinant kainų “burbulas” yra ypač staigus kainų augimas, kai kainos padidėjimas sukuria tolesnio didėjimo lūkesčius ir taip yra pritraukiama dar daugiau pirkėjų.
Svarbu išskirti kelis aspektus.
- Pirmiausia, kainų “burbulas” yra paremtas psichologiniais veiksniais. Kainos labai greitai kyla ne dėl objektyvių priežasčių, o dažniausiai remiasi “bandos” jausmu, “mada” ar žmonių lūkesčiais.
- Antra, kainų “burbulą” įtakoja į nekilnojamojo turto verslą įsitraukiantys perpardavinėtojai. Neretai tokie spekuliantai pasinaudoja esama padėtimi rinkoje ir gauna iš to nemenką pelną. Perpardavinėtojams rūpi ne kapitalo teikiamos pajamos, o pelnas iš parduodamo kapitalo. Todėl kainos kyla “nenatūraliai”.
Peržvelgę XX a. istoriją matysime, kad nekilnojamojo turto kainų „burbulai“ jau sprogo amžiaus pradžioje Floridoje (JAV) ir visai neseniai, 1986 - 1990 metais, Japonijoje. Pastarasis sprogimas ypač stipriai palietė šalies ekonomiką. Japonijoje nekilnojamojo turto kainos nukrito beveik 80% ir lėmė tai, kad šalis paskui beveik 13 metų išgyveno ekonominę stagnaciją. 2004 metais gyvenamųjų patalpų kainos Tokijuje pakilo 0,9% ir tai buvo pirmasis kainų pakilimas po 17 metų.
Šiuo metu nekilnojamojo turto kainos sparčiai kyla tiek Europoje (D.Britanijoje, Ispanijoje), tiek ir Jungtinėse Amerikos Valstijose. Iš esmės kainų kilimą visur lemia dvi pagrindinės priežastys: manymas, kad nekilnojamojo turto kainos niekada nekris bei įsitikinimas, kad nekilnojamasis turtas yra geriausia forma investuoti pinigus. Iš esmės, tokios pat priežastys yra ir Lietuvoje.
Ar galima rasti analogijų su Lietuvos nekilnojamojo turto rinka? Pirmiausia reikėtų pabrėžti, kad kalbame apie nekilnojamojo turto kainų „burbulą“ Vilniuje, Neringoje ir galbūt Kaune bei Klaipėdoje. Kituose miestuose nekilnojamojo turto rinka nėra itin aktyvi. Lietuvoje, kaip ir Floridoje praėjusio amžiaus pradžioje, žmonių susidomėjimas nekilnojamuoju turtu yra didelis, rinkoje veikia daug perpardavinėtojų.
Tai matyti iš to, kad kyla būstų kainos, tačiau nuomos kainos išlieka nepakitusios. Vadinasi, įsigyjančius nekilnojamojo turto domina pinigai iš jo pardavimo, bet ne naudojimo. Perpardavinėtojai pirmieji įsigyja naujos statybos būstą, dažniausiai, kai jis vos tik pradedamas statyti, tikėdamiesi pasipelnyti iš jo pabrangimo. Kadangi rinkoje yra didelė paklausa, vėliau šie butai parduodami už gerokai didesnę kainą.
Jei visi šie būstai staiga būtų pasiūlyti parduoti (pvz. tikintis, kad jie atpigs), kainos nukristų. Tačiau mažai tikėtina, kad staiga visi perpardavinėtojų turimi būstai būtų “išmesti” į rinką. Kita vertus, neprognozuojamų veiksmų galima laukti prieš pat euro įvedimą.
Nekilnojamojo turto paklausą Lietuvoje lemia daug priežasčių. Pirmiausia, gerėjanti ekonominė situacija Lietuvoje. Didėjančios gyventojų pajamos skatina juos ieškoti būdų investuoti pinigus. Tradiciškai susiklostė, kad investicijas į nekilnojamąjį turtą, ypač gyvenamosios paskirties, gyventojai laiko saugiausiomis ir patikimiausiomis. Beveik neinvestuojama į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą, o apie investicinius fondus apskritai yra mažai žinoma.
Nekilnojamasis turtas - brangus pirkinys ir galbūt nebūtų taip lengva jį įsigyti, jei ne puikios kreditavimo sąlygos: mažas pradinis įnašas, galimybė gauti 100% būsto vertės paskolą, žema palūkanų norma. Nepaisant to, kad praėjusių metų pabaigoje Europos centrinis bankas palūkanų normą padidino 25 baziniais punktais, t.y. iki 2,25%, bankų teikiamos paskolos išliko patrauklios. Vis dėlto tenka pripažinti, kad palankiausias metas imti paskolą būstui jau praėjo.
Naujas būstas įsigyjamas ne tik kaip investicija, bet ir siekiant pagerinti gyvenimo sąlygas. Daugelis iki šiol dar gyvena senos statybos, mažo ploto būstuose. Lietuvoje gyvenamasis plotas, tenkantis vienam gyventojui vis dar yra vienas mažiausių Europoje. Tai objektyvi priežastis, kodėl nekilnojamojo turto paklausa išliks didelė, ypač naujos statybos būstų sektoriuje.
Kai kurie ekspertai teigia, kad Lietuvoje yra nekilnojamojo turto kainų “burbulas” todėl, kad kainos yra per daug “išpūstos” ir neatitinka tikrosios vertės. Pažiūrėkime, iš ko gi susideda tikroji būsto vertė. Didžiausią dalį būsto kainos sudaro statybų išlaidos. Taigi mažai tikėtina, kad kainos smarkiai nukris, nes statybų išlaidos vis didėja.
Svarbu pabrėžti, kad labiausiai nekilnojamojo turto kainų kilimą įtakoja ryškus pasiūlos ir paklausos skirtumas. Tai ypač jaučiama Vilniuje, kur gyventojų perkamoji galia didžiausia Lietuvoje ir jie turi geriausias sąlygas įsigyti būstą. Tačiau Vilniuje statybų apimtys yra per mažos, kad būtų patenkinta paklausa. Mažas statybų apimtis lemia tai, kad daugelio žemės sklypų paskirtis nenustatyta ir gauti leidimus statyboms yra sudėtinga. Kai tik bus išspręstos šios teisinės kliūtys bei atsiras pakankamai investuotojų, galima laukti pasiūlos padidėjimo.
Aiškiai atsakyti, ar yra nekilnojamojo turto kainų „burbulas“, nėra lengva. Kartais apie tai sunku kalbėti netgi jam jau sprogus. Visos prieš tai aptartos priežastys, kurios lemia objektyvią nekilnojamojo turto paklausą, taip pat įtakoja ir chaotišką nekilnojamojo turto pirkimą. Todėl galima tik spėlioti, kada ir kiek kainos kris. Aišku tik tai, kad bent jau kai kuriuose rinkos segmentuose būsto vertė yra akivaizdžiai pervertinta ir kuo toliau, tuo bus sunkiau rasti pirkėją tokiam turtui.
Finansinis burbulas (akcijų, aukso, naftos ir nekilnojamo turto burbulas) nėra toks jau retas reiškinys kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Sprogęs finansinis burbulas paprastai paliečia daugelį skirtingų turto klasių - t.y. Niekas tiksliai nežino tikrosios aktyvų vertės, todėl jų kainos nuolat svyruoja. Burbulo atveju savireguliacijos mechanizmas išnyksta, rinka praranda pusiausvyrą ir aktyvų kaina stipriai atitrūksta nuo tikrosios jų vertės.
Mokslininkas J.P.Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę. Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Žiniasklaida vėl pradeda aktyviau kalbėti apie atsigaunančią ekonomiką ir palankų momentą investuoti, taip formuodama teigiamus žmonių lūkesčius. Žmonės įsidrąsina pabandyti laimę ir pradeda investuoti. Išaugus vertybinių popierių paklausai, kyla ir jų kaina. Atsiranda daug kalbų ir gandų apie lengvą pelną. Brangstantis turtas į rinką pritraukia vis daugiau ir daugiau nieko apie investavimą nenusimanančių ir lengvo uždarbio besivaikančių žmonių. Tai yra momentas, kai visi vienu metu puola investuoti ir investicijos pradeda brangti nenormaliais tempais. Pradeda formuotis akcijų/nekilnojamo turto burbulas.
Viena finansinių burbulų teorija vadinama „Kvailių teorija“. Ši teorija teigia, kad finansinis burbulas susiformuoja dėl to, kad vieni kvailiai randa dar didesnius kvailius, kuriems investicijas parduoda dar brangiau nei pirko. Galų gale atsiranda dalis protingesnių, kurie suvokia, kad rinka yra pervertinta ir bet kuriuo metu gali subyrėti kaip kortų namelis.
Nobelio premijos laureatas V.Smitas analizavo finansinių burbulų susidarymo priežastis. Jis tyrė tuos finansų burbulus, kurie formuojasi net ir tuomet, kai galima nesunkiai nustatyti tikrąją vertybinių popierių vertę. Kylanti vertybinių popierių vertė atkreipia daugelio investuotojų dėmesį. Ne visi investuotojai siekia nustatyti tikrąją vertybinių popierių vertę. Pasirodo, tokių žmonių pagrindinė investavimo priežastis yra pats akcijų brangimas. Svaresnių priežasčių jiems nereikia.
Valstybės garantijos tiems, kurie dar neturi, bet siekia savo namų - garantijų modelis, kai trūkstama pradinio įnašo dalis (iki 10% būsto vertės) būtų užtikrinama valstybės vardu, jei žmogus atitinka kreditingumo reikalavimus. Tai sprendimas, kurį šiuo metu svarsto Lietuvos bankas: leisti pirmą būstą įsigyjantiems kreditingiems pirkėjams turėti 10 %, o ne 15 % nuosavų lėšų. Taip būtų sumažintas pradinis barjeras, kuris šiuo metu daugeliui siekia 15-30 tūkst. eurų.
Nekilnojamojo turto kainų pokyčiai Lietuvoje
Apibendrinant, statybos burbulo metu svarbu išlikti budriems, atidžiai planuoti savo finansus ir rinktis patikimus partnerius. Nepamirškite, kad sėkmingos statybos priklauso nuo aiškios vizijos, kokybiško projekto, patikimo statybininko ir teisingų medžiagų pasirinkimo.
Štai keletas patarimų, kaip elgtis NT burbulo metu:
- Būkite informuoti: Sekite NT rinkos naujienas, analizuokite tendencijas.
- Atsargiai su paskolomis: Įvertinkite savo finansines galimybes, neįsipareigokite per didelėms paskoloms.
- Rinkitės patikimus partnerius: Pasirinkite patyrusius statybininkus ir medžiagų tiekėjus.
- Neleiskite emocijoms valdyti: Priimkite sprendimus remdamiesi faktais, o ne panika ar godumu.
Tikimės, kad šis straipsnis padės Jums priimti teisingus sprendimus statant namą NT burbulo metu.