Buto Įrengimas Daugiabučiame Name: Ką Svarbu Žinoti?

Ieškant naujo būsto, pirkėjai dažniausiai vertina rajoną, susisiekimo galimybes, estetinį namo ir jo apylinkių patrauklumą. Nors šie kriterijai yra neabejotinai svarbūs, dažnas nesusimąsto, kad taip pat turėtų būti įvertintas ir daugiabučio namo, kuriame parduodamas butas, amžius bei techninė būklė.

Atsakomybė Už Daugiabučio Namo Būklę

Atsakomybė už techninę daugiabučio namo būklę tenka butų savininkams. Pasak „Civinity Namai“ atstovo Gintaro Stanišausko, vertinant daugiabučio techninę būklę ir jame siūlomo būsto kainą, verta prisiminti, kad už daugiabučio geros techninės būklės palaikymą atsako visi butų savininkai, nepaisant to, kiek metų jie name gyvena.

Senesniuose daugiabučiuose ilgainiui prasideda įvairiausios avarijos: ima tekėti stogai, skilti fasadai, užsikemša nuotėkų vamzdynai. Ilgainiui specialistai fiksuoja nusidėvėjimus, kai vienintelė išeitis - kapitalinis remontas.Į avarines situacijas reaguojama nedelsiant, o esant namo nusidėvėjimui daugiabučio savininkams tenka spręsti namo atnaujinimo klausimą.„Neretu atveju gyventojai nutaria renovuoti namą bei pasinaudoti valstybės skiriama parama. Tačiau tiek avarijų likvidavimo, tiek renovacijos atveju reikia įvertinti, kad tai - papildomos išlaidos, kurias pilnai ar iš dalies turės dengti gyventojai,“ - sako „Civinity Namai“ atstovas.

Amžius Ir Techninė Priežiūra

Nors statyba reglamentuojančiuose teisės aktuose nėra nustatyta, kiek laiko turi tarnauti konkreti statinio konstrukcija ar inžinerinė sistema, praktika rodo, kad daugiabučiai, skaičiuojantys 30 ir daugiau statybos metų, reikalauja daugiau techninės priežiūros ir remonto.

„Pavyzdžiui, visuose daugiabučiuose, kuriuose sudėtas 30 metų senumo vamzdynas, rekomenduojama jį keisti į naują, metalinius vamzdžius keičiant plastikiniais. Liftai, kurie yra senesni nei 25 metų, pradeda gesti, jiems yra būtinas rizikos vertinimas, po kurio sprendžiama, ar galima juo toliau saugiai naudotis. Savo praktikoje matome, kad daugiabučiams, kurių amžius yra per 30 metų, reikia skirti daugiau dėmesio techninei priežiūrai, o remonto darbų išvengti, greičiausiai, nepavyks,“ - sako G. Stanišauskas.

Ne visuomet namo amžius - vienintelis kriterijus, nusakantis daugiabučio techninę būklę. Pasak G. Stanišausko, kiek daugiabutis nekels problemų jo gyventojams labai priklauso nuo statybos metu naudotų medžiagų kokybės bei tinkamos daugiabučio priežiūros. Jeigu sudėtos pigios, nekokybiškos medžiagos ar daugiabutis namas nėra tinkamai prižiūrimas, jau po 5 -10 metų gali prireikti pirmojo remonto.

Daugiabučio Stogas: Į Ką Atkreipti Dėmesį?

Atkreipkite dėmesį į daugiabučio namo stogą: jis būna šlaitinis arba plokštinis. Šlaitiniai stogai dengiami šiferiu, čerpėmis arba skarda. Plokštiniai stogai dengiami bitumine danga.

• Šlaitinių stogų remontas reikalingas tuomet, kai atsiranda pratekėjimo vietos per atsiradusius nesandarumus: šiferio lapuose ir čerpėse atsiranda nesandarumai dėl jų skilimo arba pasislinkimo.
• Skardinius stogus reikia remontuoti kai stogas būna pažeistas korozijos.
• Plokščių stogų remontas reikalingas tuomet, kai bituminėje stogo dangoje dėl atmosferinio poveikio atsiranda įtrūkimai, atsiranda nesandarumai per jungimo vietas.

Jeigu namo stogas yra šlaitinis ir padengtas šiferio danga, siūloma suklusti. Tokius stogus rekomenduojama keisti nors ir nėra pratekėjimų, nes senuose šiferio lapuose yra asbesto, kuris yra pavojingas žmogaus sveikatai. Taigi, tikėtina, kad stogo keitimo klausimas anksčiau ar vėliau atsiras butų savininkų susirinkimo darbotvarkėje.

Fasado Būklė: Ką Reikia Žinoti?

Prieš nusprendžiant įsigyti būstą konkrečiame name rekomenduojama atkreipti dėmesį į daugiabučio namo fasadą. Medinių fasadų priežiūra yra didžiausia, nes neprižiūrimas medinis fasadas greitai gali pradėti kelti didelių rūpesčių.

• Jeigu medinis fasadas nėra reguliariai dažomas arba impregnuojamas, jis pradeda pūti ir puvinys greitai išplinta, o tuomet reikalingos didelės investicijos namo fasado atstatymui.
• Mūrinių plytų fasadai dažnai dėl atmosferinio poveikio pradeda trupėti, byrėti plytos. Taip atsitinka dėl mažų įtrūkimų plytose. Šaltuoju metų laiku jose esanti drėgmė skaldo plytos paviršių. Prasidėjus plytų erozijai reikalingas pažeistų vietų remontas.
• Pagrindinė blokinių namų problema - tarpblokinės sandūros, dėl kurių nesandarumų butuose atsiranda pelėsis, vandens pratekėjimo požymiai bei šalčio tiltai per išorinių sienų kampus. Retesniais atvejais pačiame bloke atsiranda mikro įtrūkimai, dėl ko visas blokas peršąla, buto viduje kaupiasi drėgmė, o šaltuoju metų laiku netgi susidaro šerkšnas. Tokiais atvejais reikalingas viso bloko remontas padengiant jį termokeramikiniais dažais.

Daugiabučio Namo Atnaujinimo Išlaidos

Galimas daugiabučio namo remonto išlaidas derėtų vertinti kaip nekilnojamojo turto kainą, kurią ilgainiui reikės susimokėti papildomai. Pasak G.Stanišausko, remonto išlaidų dydis priklauso nuo daugelio aspektų: rinkoje vyraujančių medžiagų ir darbų kainos, remonto darbų apimties, daugiabutyje esančių butų skaičiaus.

„Vertinant daugiabutį derėtų atkreipti dėmesį į jo nusidėvėjimą ir galimas problemas ateityje, nes investicijos į jo atnaujinimą yra gana didelės. Pavyzdžiui, lifto keitimas sename 9 aukštų daugiabutyje kainuoja apie 60 tūkst. eurų, blokinio namo siūlių remontas gali namui kainuoti nuo 1 tūkst. iki keliolikos tūkst. eurų, o stogo remontas visame 5 aukštų daugiabutyje atsieiti ir iki 50 tūkst. eurų. Vis daugiau daugiabučių gyventojų nusprendžia senus namus renovuoti ir pasinaudoti valstybės siūloma kompensacija. Tokia investicija, įskaičius valstybės kompensacijas, vienam butui vidutiniškai siekia apie 22 - 25 tūkst. eurų,“ - pasakoja „Civinity Namai“ atstovas.

Remonto Išlaidų Pavyzdžiai

Remonto Darbai	Apytikslė Kaina
Lifto keitimas (9 aukštų name)	~60,000 EUR
Blokinio namo siūlių remontas	1,000 - 10,000+ EUR
Stogo remontas (5 aukštų name)	Iki 50,000 EUR
Renovacija (vienam butui, su kompensacija)	22,000 - 25,000 EUR

Kaip Sužinoti Apie Daugiabučio Būklę?

Natūralu, kad sprendžiant būsto įsigijimo klausimą daugiabučio techninę būklę gali būti sunku įvertinti plika akimi. Tokiais atvejais rekomenduojama kreiptis į buto savininką ir paprašyti jo pateikti naujausius daugiabučio techninės priežiūros protokolus.

„Daugiabutį namą prižiūrinčios įmonės statinio techninės priežiūros specialistas privalo ne rečiau kaip kartą per metus atlikti pastato techninę apžiūrą ir įvertinti jo būklę. Surašytame protokole turi būti pažymėtos visos statinio konstrukcijos ir sistemos, kurios yra techniškai netvarkingos ir pateiktos rekomendacijos, kokie darbai turi būti atlikti. Ši informacija turėtų suteikti daugiau informacijos, kokių išlaidų daugiabučio priežiūrai galima tikėtis ateityje,“ - sako „Civinity Namai“ atstovas.

Prieš įsigyjant būstą taip pat svarbu suprasti, kiek daugiabučio savininkai yra sukaupę lėšų namo remontui ir kitoms būtinoms išlaidoms. Jeigu sukauptų lėšų nėra, vadinasi, už bet kokį daugiabutyje vykdomą remontą iš karto teks mokėti iš savo kišenės.

„Deja, bet pasitaiko ir atvejų, kai name privaloma atlikti tam tikrus darbus nedelsiant dėl jame gyvenančių saugumo, o dalis gyventojų yra nemokūs. Tokiais atvejais remonto darbų našta krenta ant dalies butų savininkų, todėl sumos gyventojui išauga,“ - teigia G. Stanišauskas.

Tiesa, pirkėjui kreipiantis tiesiogiai į namą prižiūrintį administratorių tokios informacijos jis negaus, nes administratorius informaciją gali pateikti tik daugiabučio namo savininkams. Taigi rekomenduojama informacijos prašyti būsto parduodančio savininko, kuris ją gali gauti iš namą prižiūrinčio administratoriaus.

Pagrindinės Sąvokos

Daugiabutis namas - tai trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas. Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.

• Bendrijos Administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
• Bendrojo Naudojimo Objektai - Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
• Buto ir Kitų Patalpų Savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
• Kitos Patalpos - daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.
• Bendrojo Naudojimo Žemės Sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
• Bendrojo Naudojimo Objektų Atnaujinimas - Pastato bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas įgyvendinant statinių naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus (toliau - bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas) - statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.
• Patalpa - kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.

Daugiabučio Namo Valdymas ir Priežiūra

Daugiabučio namo valdymas ir priežiūra yra sudėtingas procesas, reikalaujantis bendradarbiavimo tarp visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbu užtikrinti, kad bendrojo naudojimo objektai būtų tinkamai prižiūrimi ir atnaujinami, kad būtų išvengta nelaimingų atsitikimų ir užtikrintas komfortas visiems gyventojams.

Štai keletas pavyzdžių, kaip sprendžiamos įvairios problemos daugiabučiuose namuose:

• Vandens nutekėjimas: Jeigu daugiabutyje trūko mova prie vandens prietaiso skaitiklio, atsakinga įmonė turėtų sutvarkyti gedimą. Jeigu problema buvo bendrojo naudojimo objekte, atsakomybė apmokėti išlaidas tenka bendrijai.
• Sandėliukų ginčai: Jeigu kyla ginčų dėl sandėliukų, esančių bendrojo naudojimo patalpose, reikėtų juos inventorizuoti ir įtvirtinti pasidalijimą daugumos savininkų balsais.
• Vanduo rūsyje: Jeigu rūsyje kaupiasi vanduo, namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už kurių priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai.
• Bendrijos vandens filtravimo sistema: Jeigu bendrija turi įsirengusi vandens filtravimo sistemą, manytina, kad jo priežiūra turi rūpintis visi pagal savo dalį.
• Laiptinės durų keitimas: Jeigu laiptinės durys yra avarinės būklės, už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi butų ir kitų patalpų savininkai.
• Vėdinimo kanalų valymas: Išlaidos turėtų būti išdalintos proporcingai pagal plotą.

Svarbu pažymėti, kad savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.

tags: #butas #daugiabucio #name