Būsto remontas - tai projektas, keliantis daug iššūkių, todėl gyventojams tenka susidurti su įvairiais techniniais bei teisiniais klausimais. Planuojant daugiabutyje esančio buto remontą, svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus, nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, ar paprastasis. Prieš pradedant bet kokius būsto remonto darbus, pirmiausia rekomenduojama nuspręsti, kokie darbai bus atliekami.
Buto perplanavimas: nuo ko pradėti?
Vis dar išlikusiuose sovietiniais laikais pastatytuose daugiabučiuose dažnu atveju norima pakeisti buto išplanavimą. Pasitaiko senų daugiabučių butų savininkų, kurie planuodami remonto darbus nusprendžia keisti buto išplanavimą ir, pavyzdžiui, sujungti svetainę su virtuve. Pirmiausia reikia išsiaiškinti, ar norima išgriauti siena yra ne laikančioji. Kurios sienos bute yra laikančiosios, yra pažymėta daugiabučio projekte, kurį saugo namo bendrijos pirmininkas arba administratorius.
„Jei pastatas pastatytas ir eksploatuojamas, rekomenduojame buto išplanavimą palikti tokį, koks buvo numatytas daugiabučio namo projekte. Griaunat, ardant sienas keičiasi pastato apkrovos, didėja trūkių pastato sienose susiformavimo, pastato griuvimo rizika. Jei visgi labai norima buto išplanavimą pakeisti, prieš tai turi būti įvertinama esama pastato būklė, planuojamų atlikti darbų įtaka kitoms pastato konstrukcijoms, parengtas techninis darbo projektas.
Laikančiosios sienos griovimas - kapitalinis remontas
Daugiabučio gyvenamojo namo tiek vidaus, tiek ir išorės sienos, priklausomai nuo pastato konstrukcinės schemos, gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios. Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui toks specialistas privalo būti paskirtas. Dėl jo kontaktų reikia kreiptis į namo administratorių arba bendrijos, jei ji yra įsteigta, pirmininką) arba atestuotas projektuotojas, statinių / statinių projektų ekspertizės vadovas.
Statybos inspekcijos specialistai pabrėžia, kad, ruošiantis kapitalinio remonto darbams daugiabučiame name, reikia turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys, ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) dėl statinio išvaizdos keitimo.
Perplanuojant butą svarbu žinoti, kad leidžiama keisti visas vidaus atitvaras nelaikančias konstrukcijas, jeigu naujai suplanuotos patalpos atitiks nustatytus normatyvinius minimalius patalpų dydžių reikalavimus arba naujai suplanuotos patalpos nesumažins insoliacijos, nepablogins vėdinimo, šildymo ir dirbtinės apšvietos rodiklių, garso izoliacijos. Vonios ir tualeto patalpose galima keisti sanitarinių prietaisų tipus ir vietas su sąlyga, kad šių prietaisų prijungimo vietos tilptų tarp šių patalpų ribų, o prietaisų nuotakai iki esamų stovų būtų klojami virš perdangos lygio.
Leidimai remontui: kada jų reikia?
Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais. Kokiais atvejais kokius leidimus ir sutikimus reikia gauti remontuojant butą?
Kuomet numatomas remontas yra ne kapitalinis (be sienų griovimo), leidimų jam nereikia. Taip pat nėra būtina gauti gyventojų sutikimo dėl būsimų remonto darbų. Jeigu planuojama pašalinti tik nelaikančiąją konstrukciją ar mažą jos dalį, perdažyti buto sienas arba atlikti kitus buto apdailos darbus buto viduje, nėra reikalingas nei projektas, nei gyventojų sutikimas.
Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, SLD nereikia. Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo.
Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD. Svarbu užtikrinti, kad visi tokio pobūdžio darbai būtų atliekami laikantis saugumo ir kokybės standartų, nustatytų reglamentuose.
Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti SLD šiais atvejais:
- kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys;
- kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis;
- kai kartu su kapitalinio remonto darbais įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos;
- kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
Atkreipiame dėmesį, kad kai daugiabutyje ardoma vidinė nelaikančioji siena, kai ardant nelaikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, SLD nereikia; paprastojo remonto aprašas ar paprastojo remonto projektas (kultūros paveldo statinio atveju) taip pat yra neprivalomas, tačiau gali būti rengiamas statytojo pageidavimu.
Butų ir kitų patalpų savininkų sutikimai
Kai statybos darbai susiję su daugiabučio gyvenamojo pastato bendrojo naudojimo objektais, nepriklausomai nuo to, ar statybos darbams privalomas SLD, tokiems statybos darbams privaloma gauti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą, įformintą protokolu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Triukšmo taisyklės daugiabutyje
Remonto darbai daugiabutyje - tai buto ar bendro naudojimo patalpų atnaujinimo ar įrengimo darbai, kurie dažnai sukelia triukšmą. Jų atlikimo laikas priklauso nuo savivaldybės nustatytų taisyklių, dažniausiai leidžiamas darbo dienomis nuo ryto iki vakaro, savaitgaliais - ribotai.
Darbo dienomis remonto darbai daugiabutyje leidžiami tik tuo laiku, kuris nustatytas konkrečios savivaldybės triukšmo prevencijos taisyklėse. Pavyzdžiui, Vilniaus mieste galioja laikas nuo 7:00 iki 19:00, o Klaipėdoje - nuo 8:00 iki 19:00. Savaitgaliais remonto darbai daugiabutyje ribojami griežčiau. Šeštadieniais leidžiama dirbti nuo 9:00 arba 10:00 iki 17:00-18:00, priklausomai nuo savivaldybės. Sekmadieniais taikomi tie patys apribojimai, bet kai kuriose vietose darbai sekmadienį draudžiami visiškai.
Triukšmas po šių valandų gali būti traktuojamas kaip ramybės trikdymas. Triukšmas, viršijantis nustatytus leistinus ribinius dydžius ar sklindantis ramybės metu, gali užtraukti administracinę atsakomybę.
Vadovaujantis Administracinių nusižengimų kodekso 48 straipsniu, už Triukšmo valdymo įstatymo ir kitų triukšmo reguliavimo teisės aktų pažeidimus skiriama bauda nuo 100 iki 600 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju - nuo 500 iki 1000 eurų. Jei pažeidžiamos savivaldybių tarybų patvirtintos triukšmo prevencijos taisyklės viešosiose vietose, galima gauti baudą nuo 150 iki 600 eurų.
Pagal Triukšmo valdymo įstatymo 14 straipsnio 2 dalį, jeigu planuojate daugiabutyje atlikti statybos, remonto ar montavimo darbus, privalote ne vėliau kaip prieš 7 kalendorines dienas iki darbų pradžios informuoti savo savivaldybės institucijas. Pranešime turi būti nurodyta triukšmo šaltinių naudojimo vieta, planuojamas triukšmo lygis, jo trukmė ir taikomos triukšmo mažinimo priemonės.
Praktiškai rekomenduojama pranešti ir kaimynams, iškabinti informaciją laiptinėje - taip sumažinsite konfliktų tikimybę.
Kaip susikalbėti konflikto metu?
Radiatorių keitimas daugiabutyje
Atliekant remonto darbus vidaus patalpose atrodo, kad šie darbai gali būti atliekami bet kuriuo metų sezonu. Vienas iš jų - radiatorių keitimas ar taisymas. Tokius darbus reikėtų planuoti pavasarį po šildymo sezono pabaigos arba ankstyvą rudenį, prieš šildymo sezono pradžią.
„Senuose daugiabučiuose keičiant radiatorius šildymo sezono metu reikia atjungti visą pastato šildymo sistemą, iš radiatorių išleisti termofikatą, pabaigus darbus vėl juo užpildyti, atlikti papildomus nuorinimo darbus. Šie darbai ne tik papildomai kainuoja, bet ir sukelia didelių nepatogumų viso namo gyventojams. Naujos statybos namuose šildymo sistema užsukama tik butui, tad šildymo sezono metu pakeisti radiatorių tokie bute yra paprasčiau,“ - sako E.
Kadastrinių duomenų atnaujinimas po remonto
Lietuvoje yra populiaru perplanuoti senos statybos butus, ypač plytinius. Savininkai dažnai sujungia virtuvę su kambariu ar vonią su tualetu, taip pat išardo pertvaras siekiant sukurti daugiau erdvės.
Ardant laikančiąsias konstrukcijas, bet kokia savivalė apskritai yra labai pavojinga visam namui, bet net ir koreguojant nenešančias (nekapitalines) sienas, privaloma informuoti savivaldybę ir atlikti buto statybos užbaigimo procedūrą, atnaujinti kadastro duomenis bei juos įregistruoti. Nors kadastro duomenis po remonto būtina atnaujinti per 3 mėnesius, kol kas nėra jokių nuobaudų to nepadariusiems.
Dažniausiai dėl neįforminto remonto gyventojai susizgrimba parduodami turtą. Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais. Joks turto vertintojas nevertins buto, jei viduje išgriautos sienos, o turto reali būklė nesutampa su senuose dokumentuose nurodyta situacija.
Kita svarbi priežastis turėti tikslius kadastro duomenis yra kaina - tiek iš pirkėjo, tiek iš pardavėjo perspektyvos. Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą.
Dar viena problemų grupė yra susijusi su daugiabučio stogo remontu arba renovacija. Šiuo metu dalis daugiabučių yra aklavietėje - gavę statybų leidimus ir pasidarę stogo remontus, jie negali oficialiai užbaigti statybos, nes tam reikalingi nauji viso namo kadastriniai matavimai kartu su kiekvieno buto kadastro duomenimis.
Namų bendrijų pirmininkai turėtų priminti gyventojams apie pareigą atnaujinti kadastro duomenis po remontų, nes dėl to keičiasi viso namo kadastro duomenys - bendras ir naudingas plotas.
Kiek kainuoja ir ką daryti?
Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Kadastriniai matavimai, priklausomai nuo buto ploto, gali siekti 100-300 EUR, statybos užbaigimo deklaracija apie 100 EUR, dar tiek pat kainuos kadastro duomenų atnaujinimas Registrų centre.
Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat, reikės pasirengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje. Galiausiai, patvirtintą statybos užbaigimo deklaraciją su atnaujintais duomenimis reikės pateikti į Registrų centrą per „Infostatybos“ sistemą.
Visa tai įmanoma atlikti savarankiškai, tačiau nesusidūrusiems su „Infostatyba“ gali prireikti laiko šią sistemą perprasti - paraiškos atmetamos dėl menkiausios klaidos ir jas tenka teikti iš naujo.
Bendrųjų daugiabučio namo patalpų tvarka
Kitas svarbus niuansas - bendrųjų daugiabučio namo patalpų tvarka. „Būsto remontą atliekantys turėtų patys pasirūpinti laiptinių, liftų ir kitų bendrųjų patalpų, švara.
Visos pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos); bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); pastato bendrojo naudojimo patalpos ir kitos pastato dalys (pastato laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, bendrojo naudojimo balkonai, lodžijos, terasos, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams) yra bendrojo naudojimo objektai.
Įsigijus būstą daugiabutyje dažnu atveju būna reikalingas buto remontas. Kad tai nesukeltų nepatogumų tiek jums, tiek jau gyvenantiems ar gal būt besiruošiantiems gyventi kaimynams būtina žinoti tam tikras taisykles, kada galima daryti remontą daugiabutyje. Kadangi vadovaujantis taisyklėmis nereikės bijoti kaimynų piktų žvilgsnių ar nemalonių replikų.
tags: #butas #daugiabutyje #name