Kaip Legalai Išnuomoti Butą: Praktiniai Patarimai ir Dokumentai

Paklausa būstui Lietuvoje šiuo metu yra didesnė nei bet kada anksčiau. Daugelis nekilnojamojo turto (NT) savininkų nori išnuomoti savo butus, o nemažai žmonių ieško būsto nuomai. Tačiau, norint, kad nuomos procesas būtų sklandus ir nekiltų problemų, svarbu žinoti, kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir kokia to nauda.

VĮ „Registrų centras“ duomenimis, oficialiai registruojamų būsto nuomos sutarčių skaičius kasmet auga. Prieš dešimtmetį šalyje per metus buvo įregistruojama kiek daugiau nei 2,6 tūkst. tokių sutarčių, o jau 2017 m. šis skaičius išaugo iki 6 tūkst., per 2018 m. jų padaugėjo iki beveik 6,6 tūkstančio, o 2019 m. buvo užregistruota daugiau kaip 7 tūkst. būsto nuomos sutarčių. Tačiau nekilnojamojo turto rinkos ekspertai teigia, kad butų nuomos rinkoje tokių sandorių sudaroma bent keletą kartų daugiau, ir visais atvejais būsto savininkams rekomenduojama sudaryti sutartis raštu bei jas oficialiai užregistruoti.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip užtikrinti, kad būsto nuoma būtų legali, kokie dokumentai reikalingi ir kokius mokesčius reikia mokėti.

„Detalus buto nuomos sąlygų aprašymas sutartyje padeda abiem šalims geriau suprasti savo teises ir pareigas, o oficialus sutarčių registravimas suteikia susitarimams daugiau skaidrumo, skatina abi puses atsakingai laikytis įsipareigojimų. Laikai, kuomet užtekdavo žodžiu šalims susitarti - jau seniai praeityje“, - teigia Džiuginta Daujotaitė, nekilnojamojo turto įmonės „Resolution“ vadovė.

Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta.

Pagrindiniai žingsniai siekiant legalios nuomos

1. Rašytinė nuomos sutartis

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto.

Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.

Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. „Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.

Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:

• Adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas.
• Inžinerinė/techninė įranga.
• Naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos.
• Nuomos mokestis ir mokėjimo terminai.
• Atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

2. Nuomos sutarties registracija

Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu.

Tačiau, anot jo, atskiras klausimas yra dėl sutarčių registravimo Registrų centre. „Ne visi sutartis registruoja, dažniausiai tai daroma tada, kai nuomotojui ar nuomininkui tai yra naudinga ir jis turi įrodyti, kad būstas tikrai yra nuomojamas. Pavyzdžiui, nuomininkas gauna nuomos kompensaciją. Tačiau net ir neužregistruota sutartis turi savo teisinį svertą“, - pastebėjo I. Zabarauskas.

Visgi yra vienas būdas apsidrausti: galite registruoti nuomos sutartį Nekilnojamojo turto registre - tada net ir naujasis buto šeimininkas privalės jums toliau nuomoti butą.

3. Mokesčių mokėjimas

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas. „Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.

Yra du pagrindiniai būdai mokėti mokesčius:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
• 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestis). Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Pavyzdžiui:

Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Kas labiau apsimoka?

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.

Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.

Finansų ministerija atkreipė dėmesį, kad šiuo metu vienodos rūšies nuomos pajamos apmokestinamos skirtingai. Anot jos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Nuomotojo ir nuomininko teisės ir pareigos

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Svarbūs aspektai:

• Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
• Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro).
• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Remontas ir gedimai

• Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
• Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kitos svarbios sąlygos

• Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Kaip išvengti dažnų problemų?

Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Tačiau jei dėl trukmės nesitariama ir nesinuomojama iš įmonės ar valstybės, galima susitarti ir žodžiu (nieko nepasirašant). Pasitaiko, kad nuomotojai nenori pasirašyti net ir konkrečiam laikui sudaromos sutarties, nes slepia mokesčius. Tokį butą nuomodamasis nuomininkas rizikuoja, kad gali būti bet kada “išprašytas”.

Visgi net ir pasirašius sutartį galimas atvejis, kada galite būti “prieš laiką išprašytas”: jeigu nuomotojas parduos/padovanos kam nors butą. Tokiu atveju galėtumėte nebent reikalauti nuomotojo atlyginti nuostolius.

Nuomininko teisės ir pareigos

Nuomodamasis butą nuomininkas (ir jo šeimos nariai) atsako už tai, dėl ko yra pats kaltas (arba kalti jo įsileisti žmonės), bet neatsako už žalą iš kitur.

Praktiniai patarimai nuomotojams ir nuomininkams

Kaip išnuomoti butą?

Pasirinkus verslo liudijimą, a) punkte paminėtas verslo liudijimo tipas tinka įprastai buto nuomai be papildomų paslaugų. Na, o b) punktas geriau tiks tiems, kurie nori savo butą listinguoti AirB&B arba panašiose platformose ir teikia ne tik apgyvendinimo, bet ir maitinimo ar panašias paslaugas. Pagal verslo liudijimą galėsite išrašyti sąskaitas, paprasčiau registruoti pajamas ir mokėsite GPM.

Jeigu nuspręsite nesirinkti verslo liudijimo, galite paprasčiausiai vesti buhalteriją ir kitų metų eigoje, pildydami pajamų deklaraciją VMI, nurodyti pajamas, gautas iš būsto nuomos bei sumokėti 15% dydžio GPM nuo tų pajamų.

Labai rekomenduojama sudaryti nuomos sutartį, kurioje reikėtų numatyti ne tik svarbiausias pareigas ir atsakomybes (jūsų ir nuomininkų), tačiau ir atlygių dydžius, ginčų sprendimo tvarką ir kitus, svarbiausius niuansus. Tokią sutartį vertėtų sudaryti su brokerių arba teisininkų pagalba. Įprastų šablonų gali ir neužtekti.

Kai išspręsite teisinius niuansus, galite sukurti skelbimą portaluose ir/ar socialiniuose tinkluose bei pradėti būsto demonstracijas.

Nuomojant butą svarbu žinoti kokias pareigas ir atsakomybes turite jūs ir nuomininkai. Negalite nevykdyti savo įsipareigojimų, bet tuo pačiu negalite leisti, kad savo pareigas, numatytas sutartyje, pažeistų butą besinuomojantys asmenys.

Labai svarbus dalykas, ką reikia žinoti nuomojant butą - ar verta imti verslo liudijimą? Čia reikia skaičiavimo. Paprastai, kuo didesnę sumą uždirbate, tuo labiau apsimoka imti verslo liudijimą. Tarkime, jeigu per mėnesį iš nuomos stabiliai uždirbate 400-500€, tikrai drąsiai galima imti verslo liudijimą.

Be to, prieš nuomojant verta pasisamdyti tarpininkus (brokerius). Jie pasieks didesnę klientų auditoriją, optimizuos skelbimą, aprodys namus suinteresuotiems asmenims bei greičiau sudarys sandorius.

Nuomininko patarimai

Nuomininkui prioritetai kiti nei nuomotojui. Visgi, nuomininkams tenka daugiau taikstytis prie pastarųjų iškeltų sąlygų bei daryti kompromisus, renkantis būstą.

Visų pirma reikėtų aiškiai apsibrėžti savo biudžetą. Skelbime nurodoma kaina dar nėra viskas, nes kai kuriuose skelbimuose ji rašoma be komunalinių mokesčių, o kituose - jie įtraukti į nuomos kainą.

Paprastai žmonės pirmiausiai ieško atitinkamo dydžio buto, o antroje vietoje žiūri į mikrorajoną, kuriame namai yra. Visgi mes patartume didelį dėmesį kreipti į visus paminėtus kriterijus, nes darydami kompromisus, ilgainiui vis tiek nebūsite patenkinti.

Vidutiniškai būstą išnuomoti trunka apie 20-40 dienų, todėl galite panašiai laiko skirti paieškai ir neskubėti. Be to, labai nemažai nuomotojų ieško nuomininkų į priekį.

Pasiruoškite avanso sumą (paprastai ji siekia 1 mėnesio nuomos dydį).

Be galo svarbūs ir patys nuomotojai. Atvykus į butą apžiūrai, geriausia tai daryti dienos metu, kuomet patalpą pamatysite dienos šviesoje, apžiūrėkite aplinką ir pasivaikščiokite aplink pastatą bei kvartalą.

Užėję į butą apžiūrėkite baldus, vonios kambarį, sienas, langus, šildymo sprendimus. Jeigu namuose užleista vonia, virtuvė ir tualetas - nieko gero galite nesitikėti. Baldai turėtų būti patogūs ir nesudėvėti. Labai skeptiškai žiūrėkite į patalpas, kuriose trūksta gryno oro arba yra per šalta. Jeigu neišspręsti ventiliavimo bei šildymo sprendimai, kils labai daug diskomforto. Naujos statybos namuose pelėsį rasti beveik nerealu, bet senesnės statybos namo bute jis tikrai gali būti - apžiūrėkite kampus ir sienas.

Prieš nuomojantis butą būtinai pasirūpinkite tuo, kad būtų sudaryta nuomos sutartis.

Stenkitės mokėjimus atlikti laiku, draugiškai bendraukite su nuomotojais (būsto šeimininkais) ir netrikdykite kaimynų rimties.

Reikalingi Dokumentai parduodant butą

Parduodant butą, svarbu turėti tam tikrus dokumentus, kurie patvirtina jūsų teisę į nuosavybę ir leidžia teisėtai perduoti turtą naujam savininkui. Štai pagrindiniai dokumentai, kurie dažniausiai reikalingi parduodant butą Lietuvoje:

• Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Tai oficialus dokumentas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas oficialiai sutinka dėl buto pardavimo sąlygų, kainos ir kitų svarbių aspektų. Sutartis turi būti sudaryta parašu ir patvirtinta notaro.
• Nekilnojamojo Turto Liudijimas: Tai dokumentas, patvirtinantis, kad turite teisę į nuosavybę arba teisę naudotis nekilnojamuoju turtu, kurį parduodate. Tai gali būti nekilnojamojo turto liudijimas, dokumentas iš Registrų centro ar kitas atitinkamas dokumentas, įrodantis jūsų teisę į turtą.
• Techninės Būklės Aktas: Šis dokumentas yra būtinas, norint oficialiai patvirtinti buto techninę būklę. Jis yra parengiamas nekilnojamojo turto vertintojo arba atitinkamo specialisto, kuris įvertina buto būklę, techninį atitikimą ir galimus trūkumus.
• Energetinio Efektyvumo Sertifikatas: Šis dokumentas patvirtina buto energetinį efektyvumą ir gali būti privalomas tam tikrais atvejais. Jis gali būti išduotas atlikus energetinio efektyvumo audito arba sertifikavimo procedūras.

Svarbu prisiminti, kad šios sąrašas gali skirtis priklausomai nuo konkretaus sandorio ir teisinės situacijos.

tags: #butas #nuomojamas #oficialei