Butų nuoma poilsiautojams: tvarkos reikalavimai ir svarbūs aspektai

Šiandien būsto savininkai neįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims. Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia, kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų. Pabandykime atsakyti į klausimus, jei kažkas svarsto tai daryti legaliai.

Nuomos sutartis

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto.

Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius, kurie galės peržvelgti sutartį, arba į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais.

Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.

Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras", tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.

Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Mokesčiai už nuomą

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Yra du būdai, kaip tai padaryti:

• Pagal verslo liudijimą (fiksuotas metinis mokestis).
• 15 proc. GPM (gyventojų pajamų mokestis).

Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Vilniuje toks mokestis yra 684 eurai, Kaune - 520 eurų, Klaipėdoje - 209 eurai. Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.

Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.

Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Kas labiau apsimoka?

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.

"Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi"

Registrų centro (RC) duomenų bazėje tai, kas atrodo kaip butas, gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos. Bet tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra.

"Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos", - žurnale „Investuok“ pripažįsta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.

Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Ne butai dažniausiai būna ir patalpos, kurias ketinate įsigyti kaip antrąjį būstą atostogoms kur nors pajūryje ar kitame Lietuvos kurorte: ir tos, kurios parduodamos su daline apdaila, ir tos, kurios įrengtos iki rakto.

Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).

Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto. Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai.

Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma. Nuo 2018 m. vilniečiai, gyvenantys negyvenamosios paskirties patalpose, negali įsigyti iš savivaldybės metinio abonemento statyti automobilį gatvėje.

Žinoma, jei įmanoma, plėtotojai stengiasi įrengti pakankamai patogumų, kitaip tokių patalpų patrauklumas kristų. Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus.

Be to, kai kada šių patalpų plotas būna mažesnis nei butų tame pačiame pastate, nes nei kūrybinėms dirbtuvėms, nei administracinės, poilsio paskirties patalpoms nenustatyti minimalūs ploto reikalavimai.

Su loftais gali būti kitokių įdomybių. Buvusiose gamyklose lubos paprastai būna aukštos, 4,5-5 m aukščio, todėl įrengiama antresolė. Skelbime gali būti rašoma, kad patalpų plotas 30 kv. m, bet grindų plotas vos 18 kv. m, o visa kita - miegamoji dalis, vonia ar darbo zona - antrame aukšte.

Kurortuose, kur didelė žmonių kaita ir pastatus mėgstama registruoti kaip svečių namus, šie negyvenamosios paskirties būstai nuo įprastų butų gali skirtis gerokai labiau. Kadangi jie skirti trumpalaikiam gyvenimui, juose gali būti koridorinė sistema, patalpos mažesnės, o bendrųjų patalpų planas bei būstų įrengimas labiau primena viešbutį negu daugiabutį. Tarkim, virtuvės juose gali būti gerokai mažesnės arba jų gali ir visai nebūti numatyta.

Į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms, dėmesį atkreipia ir tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms.

Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni. Ir priduria, kad paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės.

„Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“, - pabrėžia teisininkė.

Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą. „Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės.

Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė. Tačiau tai, pasak jos, ne vienintelis dalykas, kurį privalu žinoti.

Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo. Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti.

Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama. Tiesa, žurnale „Investuok“ „CEE Attorneys“ teisininkė teigia, kad įrodyti tai nėra labai sudėtinga: „Tam, kad būtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šildymui, pakanka gyvenamosios vietos deklaracijos pažymos.“

Anot jo, tai lemia ir spaudimas, kurį plėtotojai patiria iš pirkėjų. Mes jau pasimokėme ir suvokiame, kad su negyvenamosios paskirties „butu“ nusiperkame ne tik prievolę mokėti komerciniam NT taikomą mokestį, bet ir galimą galvos skausmą, kai norėsime deklaruoti jame gyvenamąją vietą, kai ateis laikas leisti vaikus į darželį ar mokyklą ar kai nuspręsime jį parduoti, nes tokių patalpų likvidumas mažesnis.

Ir savivaldybių požiūris į negyvenamosios paskirties projektus, kurių patalpų planas akivaizdžiai rodo, kad juose bus nuolat gyvenama, švelniai tariant, atsargus.

Pasak A. Kišūno, nereikia paniškai bijoti patalpų, kurių statusas nėra gyvenamosios paskirties. Svarbu tiksliai išsiaiškinti, ką perkate, su kokiomis problemomis galite susidurti. Didieji plėtotojai veikiausiai viską jums aiškiai išdėstys, bet yra ir tokių, kurie galbūt bandys nutylėti dalį informacijos. Tad galutinis patarimas - viskuo pasidomėti pačiam.

Kadangi formaliai negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriami „būstai“ neretai būna šiek tiek pigesni už analogiškus butus tame pačiame projekte, tad jie galbūt gali dominti žurnalo „Investuok“ skaitytojus ir labiau patyrusius investuotojus, dažniausiai perkantiems tokias patalpas nuomai. Jie deda ant svarstyklių mažesnę įsigijimo kainą, papildomus mokesčius ir skaičiuoja, kokios grąžos gali tikėtis.

„Jei miesto centre ar netoli jo esančios patalpos nuomojamos centre dirbantiems žmonėms, jiems net nereikia automobilio vietos, nes į darbą gali nueiti pėsčiomis, o vaikų dažniausiai dar neturi. Jiems patogi vieta yra didesnis privalumas už kai kuriuos kitus dalykus, kuriuos įvertina perkantys būstą nuolat gyventi“, - aiškina M. Statulevičius.

VMI išsiuntinėjo laiškus netinkamai būsto nuomos verslu užsiimantiems asmenims. Palangos nuomotojai apstulbę: verslo liudijimai panaikinti, reikalaujama susimokėti 15% GPM. Kadangi daugelis butų buvo oficialiai registruoti kaip ne gyvenamosios paskirties, VMI taip pat nusprendė, kad jų savininkai negali naudotis verslo liudijimais, skirtais gyvenamosios paskirties patalpų nuomai.

O tai reiškia, kad ne gyvenamosios paskirties patalpas turintiems nuomotojams tenka pamiršti verslo liudijimus. Jiems reikia deklaruoti pajamas kaip nekilnojamojo turto nuomą, kuri apmokestinama 15% gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu, o ne fiksuota verslo liudijimo suma. ELTA nuotrauka.

Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, nekilnojamojo turto nuomos veikla yra griežtai reglamentuota. Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma gali būti vykdoma įsigyjant verslo liudijimą, tačiau tai taikoma tik tuomet, kai nuomojamos patalpos yra oficialiai registruotos kaip gyvenamosios paskirties ir nuomojamos fiziniams asmenims.

Negyvenamosios paskirties patalpų (pvz., viešbučių) arba tų patalpų, kurios nuomojamos juridiniams asmenims, su tokiu verslo liudijimu negalima nuomoti. Tačiau dauguma nuomotojų, kurie nuomojo butus poilsiautojams, iki šiol naudojosi verslo liudijimais.

VMI reikalauja, kad perspėjamuosius pranešimus gavę nuomotojai: patikslintų savo deklaracijas, nurodydami pajamas už negyvenamosios paskirties patalpų nuomą, sumokėtų 15% gyventojų pajamų mokestį nuo per pastaruosius metus gautų pajamų, nes verslo liudijimai negalioja tokioms patalpoms, registruotųsi PVM mokėtojais, jei jų apyvarta iš nuomos per metus viršija 45 000 eurų.

Su VMI problemomis susidūrę nuomotojai tikina esantys nemaloniai nustebinti ir nusivylę. Jie teigia, kad iki šiol mokėjo mokesčius pagal verslo liudijimus, manydami, jog tai yra visiškai teisėta. Kai kurie nuomotojai netgi tvirtina, kad VMI esą nesuteikė aiškios informacijos apie tokios veiklos ribojimus, todėl šis nuomotojams išplatintas sprendimas atrodo kaip staigus taisyklių griežtinimas be tinkamo pereinamojo laikotarpio.

Be to, nuomotojai nesupranta, kodėl jiems staiga reikia mokėti 15% GPM už jau prieš tai gautas pajamas, kai iki šiol jų mokami mokesčiai buvo fiksuoti ir gerokai mažesni. Kai kurie jų skaičiuoja, kad nauja tvarka jiems kainuos net ir kelis kartus daugiau, nei jie iš viso buvo sumokėję už verslo liudijimus.

Nors situacija daugeliui atrodo beviltiška ir visiškai netikėta, ekspertai pataria nedelsti ir kuo greičiau reaguoti į VMI reikalavimus, kad būtų išvengta problemų.

Taip pat rekomenduojama, jog visi butų nuoma užsiimantys ir tam verslo liudijimus turintys asmenys atliktų kelis žingsnius. Reikia: patikrinti patalpų paskirtį Registrų centre - jei jūsų būstas registruotas kaip negyvenamosios paskirties, VMI argumentai pagrįsti ir tokiu atveju verslo liudijimas netinka, suskaičiuoti galimus mokesčius - nors 15% GPM atrodo daug, tai vis dar gali būti gan pelningas verslo modelis, priklausomai nuo nuomos kainos ir nuomojamo būsto užimtumo, kreiptis į buhalterį ar mokesčių konsultantą - jie gali padėti suprasti jūsų situaciją ir pasirinkti geriausią mokesčių optimizavimo būdą.

Tačiau VMI reikalavimai gali turėti rimtų pasekmių Palangos trumpalaikės nuomos rinkai. Tikėtina, kad dalis nuomotojų pasitrauks iš šios veiklos, o kiti bandys rasti naujus būdus ją legalizuoti.

Trumpalaikės būsto ir kambarių nuomos platformos leidžia keliautojams ir poilsiautojams patogiai rezervuoti vietas internetu. Todėl nuomojantys būstus Palangoje turi adaptuotis prie kintančių verslo sąlygų. Jeigu turite nuomojamą butą ar namą Lietuvos pajūryje, pirmiausia vertėtų surengti kokybišką interjero bei eksterjero fotosesiją, sukurti išsamius aprašymus ir užsiregistravus tokiose platformose kaip “Airbnb”, “Booking.com” sukurti patrauklią vartotojams informaciją.

Žinoma, derėtų nepamiršti socialinių marketingo priemonių ir nuoširdaus ryšio su klientais. Nuomos administravimas Palangoje - pagrindinė ir ilgametė įmonės Cohost.lt veikla.

Pasak Cohost.lt atstovų, bene svarbiausias jų veiklos privalumas - preciziškai prižiūrimas būstas. Ilgalaikiai nuomininkai paprastai nuomojamomis patalpomis per daug nesirūpina; laiku nepraneša apie smulkius gedimus, kurie vėliau gali virsti dideliais nuostoliais. Užsiimant trumpalaike nuoma, butas kelis kartus per savaitę yra valomas, prižiūrimas, taip daug lengviau laiku pastebėti ir sutvarkyti smulkius gedimus.

Įmonė su klientu pasidalina nuolat atnaujinamu kalendoriumi, kuriame galima rezervuoti laisvas dienas. Šis planas puikiai tinka, jei būsto prireikia pačiam šeimininkui arba atvykstantiems bičiuliams apgyvendinti, pakanka tik iš anksto užsirezervuoti pasirinktas datas. Cohost.lt šeimos verslui jau 11 metų, tad per tokią ilga nuomos praktiką jie išmoko geriau pažinti žmones, tiksliau įvertinti jų poreikius, greičiau rasti tinkamiausius sprendimus.

Mokesčių palyginimas nuomojant butą Vilniuje

Šioje lentelėje palyginami mokesčiai, kuriuos reikia mokėti nuomojant butą Vilniuje, priklausomai nuo pajamų per metus. Jei pajamos didesnės nei 4650 EUR per metus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Jei pajamos mažesnės, palankiau mokėti 15% GPM mokestį.

tags: #bute #poilsiautojai #tvarka