Nekilnojamojo turto baigtumas nuo 75 iki 100 procentų: kas svarbu žinoti?

Nekilnojamojo turto (NT) rinkos analitikai atkreipia dėmesį į artėjančius pokyčius, kurie sukėlė nemažai sumaišties.

Šiuo metu galiojantis reguliavimas sako, kad būsto pirkimo-pardavimo sutartys gali būti sudarytos dėl 85 proc. baigtumo statinių. Tačiau nuo kitų metų Lietuvoje naują būstą bus galima įsigyti tik vystytojui registravus 100 proc. pastato baigtumą.

Aplinkos ministerija akcentuoja, kad šiais pokyčiais pirkėjai bus labiau apsaugoti. Vis dėlto nuo kitų metų sandoriai pas notarus dėl būsto pirkimo galės būti atlikti tik registravus 100 proc. pastato baigtumą.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką tai reiškia pirkėjams ir vystytojams, kokie reikalavimai taikomi būsto baigtumui ir kaip tai gali paveikti būsto įsigijimo procesą.

Nauji reikalavimai ir jų įtaka

Nuo 2024 metų sausio nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujai pastatytas patalpas daugiabučiuose fiziniams asmenims galės parduoti tik jas užbaigę 100 proc. Aplinkos ministerija Eltai pabrėžė, kad 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nėra taikomas.

Vis dėlto, vertindamas būsimus būsto projektus, R. Reginis teigė manantis, jog vargu, ar minėti pokyčiai turės įtakos butų pardavimų kainoms artimiausiu metu. Ilgės projekto paskolos grąžinimo terminas ir išaugs mokamos paskolos palūkanos.

S. Putrimas taip pat perspėjo, kad statybos užsitęs.

M. Galdikas taip pat bedė pirštu ir į biurokratinius niuansus, kurių, pasak jo, tikėtina, padaugės: „Esame susidūrę su atvejais, kai greta daugiabučio esanti inžinerinė sistema įrengta, yra eksploatuojama ir funkcionuoja, o jos „dokumentinis“ perdavimas, registracija ir t. t. užtrunka ilgai.

Tai reikš neįsivaizduojamus kryžiaus kelius plėtotojams ir nemažai kantrybės butus rezervavusiems klientams.“

Kas sudaro 100 proc. baigtumą?

Šimtaprocentinį baigtumą galima fiksuoti, kai pastate baigti visi bendrieji dalykai - konstrukcijos, inžinerija, lauko darbai, o bute palikta tiek, kad žmogus galėtų įsirengti pagal savo skonį. 100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai.

Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje. Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai.

Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte.

Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris, patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai.

Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims.

Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą.

Būsto pritaikymas neįgaliesiems

Būsto (aplinkos) pritaikymas - gyvenamųjų patalpų (aplinkos) žmonėms su negalia pritaikymas panaudojant specialius elementus, koreguojant šiems žmonėms neprieinamas erdves ir statybos sprendimus.

Negalią turintys gyventojai gali kreiptis į savivaldybes dėl būsto pritaikymo ir pasinaudoti valstybės bei savivaldybės parama. Neįgaliajam pritaikomam būstui galioja tam tikri reikalavimai.

Pavyzdžiui, pritaikyti galima būstą, kuris nuosavybės teise priklauso pačiam neįgaliajam, kitam fiziniam asmeniui arba savivaldybei.

Savivaldybių atsakingi specialistai įvertina būsto pritaikymo poreikį, tai yra kiek ir kokius darbus reikia atlikti (būsto įėjimo pritaikymas, keltuvų įrengimas, sanitarinių mazgų pritaikymas, vidinių durų platinimas, vandentiekio ir kanalizacijos įrengimas ir taip toliau).

Rekomendacijas dėl būsto pritaikymo neįgaliesiems savivaldybei teikia sudaryta Būsto pritaikymo neįgaliesiems komisija.

Teisę į būsto pritaikymą turi asmenys, kuriems nustatytas neįgalumo ar dalyvumo lygis (iki 2023 m. gruodžio 31 d. individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos pirmo ar antro lygio poreikis (iki 2023 m. gruodžio 31 d. individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos poreikis (iki 2023 m. gruodžio 31 d. individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos pirmo ar antro lygio poreikis (iki 2023 m. gruodžio 31 d. asmenims, kuriems nustatytas individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos pirmo ar antro lygio poreikis (iki 2023 m. gruodžio 31 d. dirbantiems asmenims, išskyrus dirbančiuosius pagal savanoriškos veiklos sutartis.

Pritaikomam būstui galioja tam tikri reikalavimai. Pavyzdžiui, pritaikyti galima būstą, kuris nuosavybės teise priklauso pačiam asmeniui su negalia, kitam fiziniam asmeniui arba savivaldybei.

Jei būstas yra asmens, kuriam prašoma pritaikyti būstą, jis turi būti asmens nuolatinė gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka, išskyrus atvejus, kai būstas nėra visiškai baigtas (baigtumas turi būti tarp 80 ir 100 proc.).

Kai negalią turinčiam asmeniui yra pritaikomos bendrojo naudojimo patalpos daugiabutyje, tuomet prašoma gauti kitų savininkų sutikimą.

Norint pritaikyti būstą, reikia kreiptis į savivaldybės administraciją, kurios sudaryta būsto pritaikymo asmeniui su negalia komisija nustato būsto pritaikymo poreikį.

Jeigu prašomas pritaikyti būstas nepatenka į einamųjų metų pritaikomų būstų sąrašą, galima pateikti prašymą savivaldybei ir darbus atlikti savarankiškai (būtina, kad būsto pritaikymo asmeniui su negalia komisija nustatytų būsto pritaikymo poreikį).

būsto savininkui nėra apribotos daiktinės teisės į būstą, išskyrus hipoteką.

jei būsto statyba nebaigta (baigtumas ne mažesnis kaip 80 procentų), jis turi nuosavybės teise priklausyti asmeniui, kuriam prašoma pritaikyti būstą, ar atstovui.

Taip pat yra numatyta galimybė gauti kompensaciją būsto keitimui, kai parduodamas asmeniui su negalia nepritaikytas būstas ir perkamas pritaikytas ar iš dalies pritaikytas būstas. Tokiu atveju skirtumas gali būti padengiamas visiškai ar iš dalies.

galiojantį išrašą iš medicininių dokumentų (Forma Nr.

Savivaldybių atsakingiems specialistams įvertinus ir nustačius būsto pritaikymo poreikį, būsto pritaikymo darbus organizuoja savivaldybės arba patys pareiškėjai.

Ką reiškia 80 proc. baigtumas?

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų.

Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.

Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės).

Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

„Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo)“, - sakė ji.

Rekomendacijos perkant nebaigtą statybą

Rinkoje parduodama daug nebaigtos statybos namų, tarp jų - dvibučių gyvenamųjų namų. Dažną pirkėją trikdo tai, kad gyvenamojo namo baigtumas yra apie 75 - 85 proc., ir iškyla klausimų, ar nebus keblumų įregistruoti 100 proc. gyvenamojo namo baigtumą.

Viena vertus, atsakymas aiškus - galutinai atlikus visus namo išorės ir vidaus statybos darbus pagal projektą, turėtų būti įregistruotas 100 proc. gyvenamojo namo baigtumas.

Kita vertus, gali iškilti problemų, jeigu statybos metu nesilaikyta suderinto projekto, teisinio reglamentavimo. Klausimų ypatingai kyla įsigyjant dvibutį gyvenamąjį namą, kai faktiškai pastatytas ir atrodo kaip namas, o dokumentuose įregistruotas kaip butas.

Tokie variantai galimi, jeigu statybos darbai atlikti laikantis teisės aktų reikalavimų.

Norint išvengti sudėtingo būsto galutinio baigtumo (100 proc.) įregistravimo, reikia įvertinti:

• Žemės sklypo naudojimo būdą: ar tai yra vienbučių, ar vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos.
• Dvibutį gyvenamąjį namą galima statyti tik tuomet, jeigu žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos.
• Parduodamo gyvenamojo namo projektą. Svarbu atkreipti dėmesį, ar gyvenamasis namas pastatytas pagal suderintą projektą.
• Praktikoje yra atvejų, kai siūloma pirkti namą, pastatytą pagal pakeistą projektą, kuris nėra suderintas su atitinkamomis institucijomis. Visiškai neaišku, dėl kokių priežasčių statytojas jo nesuderino.

Dėl to, įsigijus nebaigtos statybos namą, kuris pastatytas pagal pakeistą ir nesuderintą projektą, gali būti sudėtinga užbaigti visas reikalingas procedūras tokio namo galutiniam (100 proc.) įregistravimui.

• Kadastrinių matavimų bylą. Reikia įvertinti, ar kadastrinių matavimų byloje nurodyti faktiniai būsto duomenys atitinka suderintą projektą.
• Pažymą apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto.

Finansavimo aspektai

Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.

Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti", - aiškino ji.

Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės.

Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Dažniausiai užduodami klausimai

Žemiau pateikiami dažniausiai užduodami klausimai, susiję su namo pridavimu, baigtumu ir kitais aspektais:

• Kaip vyksta namo pridavimas, ar kas nors tikrins namo pastatymo darbus? Ar apsiriboja tuo, kad turi namo projektą ir išlaikai namo ribas, o viduje gali būti kas nors pakeista?
• Kur kreiptis, kad gauti pažymą apie 100 % baigtumą, kad paskui galėtume pridavinėti visa namą?
• Kas turi būti atlikta norint namą priduoti 100%?
• Kokie reikalavimai priduodant namą? Ar reikalinga vidaus apdaila: dažytos sienos, įrengtos grindys (dabar tik betonas) ir t.t.? Jeigu suprojektuota stoginė automobiliams ar galima nestatyti nekeinčiant projekto, ar tai trukdytų priduodant?
• Kas privalo būti registruojant 80% baigtumą? Ar turi būti įvestas vandentiekis, kanalizacija, šildymo įrenginys?
• Ar galima įregistruoti namą Registrų centre, jei nesutvarkyti gręžinio ir vandens nuotekų sistemos dokumentai?
• Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą? Ar būtinas pridavimas abiejų būtų vienu metu?

Atsakymai į šiuos ir kitus klausimus gali padėti geriau suprasti procesą ir išvengti galimų problemų ateityje.

tags: #buto #baigtumas #75 #proc #bet #dabar