Planuojant buto remontą, svarbu atsižvelgti į daugybę veiksnių, kurie gali turėti įtakos galutinei darbų kainai. Šiame straipsnyje aptarsime, į ką reikėtų atkreipti dėmesį skaičiuojant investicijas į butą, ypač kalbant apie einamojo remonto darbus.
Einamasis Remontas ir Jo Apimtis
Einamasis remontas apima įprasto nusidėvėjimo remontą: sienų, grindų, lubų, smulkiosios įrangos, sanitarinių mazgų ar kitą pagal poreikį atliekamą remontą. Tai, ką sutvarkysite einamojo remonto metu, neturi nieko bendro su kapitaliniu nusidėvėjimu, kuris gali būti pašalintas tik atliekant kapitalinį remontą.
Kapitalinio remonto metu yra tvirtinamos laikančiosios konstrukcijos, atnaujinamos visos pastato bei prieigų inžinerinės sistemos, gerinamos izoliacinės savybės ir pan. Jei kalbame apie daugiabučius, kapitalinis remontas jiems iš viso mažai tikėtinas. Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Priklausomai nuo pastato tipo, realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5 proc.
Už 1000 EUR sumą „išeina“ nedidelis kosmetinis remontas: perdažymas sienų ir lubų (du kartus 2 kambarių bute). Idealu, jeigu kosmetinis remontas padaromas ne ilgiau kaip per 7 dienas.
Mokesčiai ir Bendrijos Išlaidos
Daugiabučiame name bendrieji mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir (arba) kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas tuo butu ar patalpa naudojasi. Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalimi „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Taip pat svarbu žinoti, kaip paskirstomi mokesčiai bendrijoje. Civilinio kodekso 4.76 str. numato, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju). Taigi, svarbu žinoti, kas yra naudingas plotas. Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Mokesčių Pavyzdžiai
- NT mokestis: 2016 metais nekilnojamo turto mokestis taikomas tiems fiziniams asmenims, kurių nekilnojamo turto vertė viršija 220 tūkst. EUR. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.
- Mokestis valstybei už pajamas: Galite pasirinkti kokiu būdu mokėsite mokestį valstybei: verslo liudijimas, dar žinomas kaip patentas, kuris yra metinis mokestis (2016 metams Vilniuje 585 EUR, kasmet didėja) arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį.
Nuomininkų Aspektai
Planuojant nuomoti butą, svarbu atkreipti dėmesį į kelis aspektus, susijusius su nuomininkais. Pastabos dėl nuomininkų: butą tuščią (be baldų) išnuomoti yra „sunkiau“.
Jei nuomininkas nori pats atlikti pagerinimus / kapitalinio remonto darbus savo sąskaita bute, jis turi gauti išankstinį rašytinį nuomotojo leidimą, kuriame turi būti detaliai aptariama pagerinimo apimtis (nurodoma pagerinimo techninė specifikacija, pagerinimui atlikti reikalingų medžiagų kiekiai, konkrečios kainos ir (ar) jų ribos), pagerinimo atlikimo terminas, pagerinimui panaudotų medžiagų išlaidų atlyginimo sąlygos (išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis pasibaigia arba yra nutraukta), pilną projekto kopiją bei aiškinamąjį raštą su pastabomis arba remonto darbų aprašą.
Taip pat svarbu stengtis butą nuomoti ir nuomininkus keisti tik nuomos sezono metu. Būna “prastovos” - t.y. Yra žmonių, kurie norėdami gauti maksimalią įmanomą mėnesinę nuomą, nuomininko ieško ir pusmetį.
1 diena - Labai seno buto pilna renovacija. Kiek kainavo apdailos darbai ir medžiagos.
Buto nuomos skelbimai dedami visiškai kitaip negu pardavimo - jau 3 dieną jis laikomas “senu” ir dažniausiai niekas į tokį skelbimą nekreipia dėmesio. Net ir paprastas mėnesis turi savo nuomos pikus, t.y. išnuomoti butą antrojoje mėnesio pusėje (nuo 16 iki 30d.) yra daug lengviau ir realiau negu 1 jo pusėje (1-15 dienomis), nes gyventojai dažniausiai keičią būstą antroje mėn.
Nuomos kainos mažinimas
PVZ; jeigu nuoma Jūsų buto yra (gali būti) 350 EUR/mėn. ir pagal Jūsų skelbimą Jums niekas neskambina 2 dienas -tai ir nepaskambins. Trinkite “seną” skelbimą , dėkite naują ir sumažinkite kainą 20 EUR tuomet 20 EUR nuleidus mėn.
Investicijos Įvertinimas
Norint įvertinti investicijos efektyvumą, neužtenka vieno rodiklio. Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų. Norint investuoti į kažkokį nekilnojamą turtą, reikėtų grąžą skaičiuoti konkrečiam atvejui, pagal jo nuomos pajamas bei pardavimo kainą.
Taip pat skaičiuoklėje nevertinama tai, jog galima nuomos prastova, arba ne visų nuompinigių atgavimas iš nuomininkų, kas realybėje smarkiai tikėtina, ir sumažintų turto pajamingumą. Jei norite įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida: pvz., jei nuomos kaina 300 EUR, ir manote jog apie 10 proc.
| Išlaidos | Suma (EUR) |
|---|---|
| NT brokerio paslaugos (skaičiuota 14 kartų po 0,5 mėn.) | 2,450 |