Statant namą dažnai atsiranda minčių pakeisti jau suprojektuotus sprendinius. Keičiami tiek namo išplanavimo sprendiniai, tiek namo vieta sklype, komunikacijų vieta ir t.t. Pastačius “ne visai” pagal projektą kyla natūralus klausimas - “Ar tokį namą bus galima priduoti?”. Pabandysim trumpai aprašyti kokie nukrypimai nuo projekto yra leistini, o kokie yra rimti ir esminiai.
Atliekant projektavimo ir statybos darbus iki statybos užbaigimo labai dažnai atsiranda būtinybė koreguoti projektą. Prieš atliekant projekto korekcijas būtina įvertinti, kokias pasekmes jos gali turėti. Tam tikri pakeitimai gali neturėti jokios įtakos, tačiau kai kuriais atvejais gali tekti iš naujo atlikti projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūras ar net gauti naują statybos leidimą.
Šiame straipsnyje trumpai apžvelgsime teisinį reguliavimą dėl esminių ir neesminių projekto sprendinių pakeitimų, bei nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigaliojusius pakeitimus.
Esminiai statinio projekto sprendiniai ir jų pasekmės
Pakeitus esminius statinio projekto sprendinius ir norint tęsti statybą, privaloma gauti naują statybą leidžiantį dokumentą. Tai reiškia - naujas projektas, nauji derinimai, išlaidos. Netgi nauji reikalavimai (kaip pvz. energinė klasė - A+). Jeigu namas buvo projektuotas ir statytas kaip B klasės, gavus leidimą A+, labai tikėtina, kad tokio namo apskritai nebus įmanoma įteisinti.
Jei jau pakeitimai tikrai būtini - reikėtų “taikyti” į leistinus pakeitimus, kuriems užtenka supaprastintos projekto korektūros. Tokiu atveju užtenka “pataisyti” projektą, t.y. padaryti jo naują versiją. Naujo statybos leidimo gauti nereikia.
Taigi, keičiant pastato vietą sklype, išorės matmenis daugiau nei vienu metru, statinio išorės laikančiąsias konstrukcijas ir jų išdėstymą, pastato ar jo patalpų paskirtį bus reikalingas naujas statybos leidimas (jei jis jau yra gautas) ir/ar turės būti atliekamos projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūros (jei pastatas priskiriamas prie visuomenei svarbių statinių).
2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį.
Statybos įstatymo pakeitimai keičia esminių projekto sprendimų sąvoką. Visų pirma, tarp esminių projekto sprendinių atsiranda statinio išvaizda ir nebelieka statinio laikančiųjų konstrukcijų skirstymo į vidines ir išorines. Būsimoje redakcijoje esminiu statinio redakcijoje nurodyta, kad išvaizdos keitimu laikomi pakeitimai, kurie pagal aplinkos ministro nustatytus kriterijus reikšmingai paveikia statinio architektūrinę išraišką. Antras esminis projekto sprendinys - turto kadastro objektų kiekis.
Tai reiškia, kad ateityje nebegalės būti didinamas turtinių vienetų (pavyzdžiui butų) skaičius. Didinant turtinių vienetų skaičių reikės iš naujo informuoti visuomenę ir/ar gauti naują statybos leidimą.
Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį. Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.
Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.
Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m. lapkričio 1 d.):
| Esama patalpos paskirties grupė | Nekilnojamojo turto kadastre įrašyta patalpos pagrindinė naudojimo paskirtis | Patalpų paskirčių tipas, į kurį keičiama esama patalpos paskirties grupė | Patalpos paskirties grupė, kuria papildomas Nekilnojamojo turto kadastre esantis pastato paskirties įrašas | Patalpos paskirtis, į kurią keičiamas kadastre esantis patalpos pagrindinės naudojimo paskirties įrašas |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamosios paskirties patalpos | 1.1. Gyvenamoji (butų) | Gyvenamosios patalpos | 1. Gyvenamųjų | 1.1. Gyvenamoji (butas)1.2 Gyvenamoji (gyvenamųjų patalpų)2. Įvairių socialinių grupių2.1. Įvairių socialinių grupių1.3 Gyvenamoji (įvairių socialinių grupių) |
| Negyvenamosios paskirties patalpos | 2.1. Viešbučių | Negyvenamosios patalpos | 3. Komercinių | 3.2. Viešbučių-3.3. Bendro gyvenimo namų |
| 2.3 Prekybos | 3.1. Prekybos | |||
| 2.5. Maitinimo | 3.5. Maitinimo | |||
| 2.4. Paslaugų | 3.4. Paslaugų-10. Specialiųjų paslaugų10.1. Specialiųjų paslaugų | |||
| 2.2. Administracinė | 4. Administracinių | 4.1. Administracinė | ||
| 2.6. Transporto | 5. Transporto | 5.1. Transporto | ||
| 2.7. Garažų | 5.2. Garažų | |||
| 2.8. Gamybos | 6. Pramonės ir sandėliavimo | 6.1. Gamybos-6.2. Energetikos | ||
| 2.9. Sandėliavimo | 6.3. Sandėliavimo | |||
| 2.10. Kultūros | 7. Visuomeninių | 7.1. Kultūros | ||
| 2.11. Mokslo | 7.2. Mokslo | |||
| 2.12. Gydymo | 7.3. Gydymo | |||
| 2.13. Poilsio | Žr. Viešosios rekreacijos patalpų paskirties grupę | |||
| 2.14. Sporto | 7.4. Sporto | |||
| 2.15. Religinė | 7.5. Religinė | |||
| 2.16. Specialioji | 7.6. Specialioji | |||
| 2.17. Kita (pagalbinio ūkio) | 8. Pagalbinė | 8.1. Pagalbinio ūkio3. Kita8.2. Kita pagalbinė | ||
| 2.13. Poilsio | 9. Viešosios rekreacijos | 9.1. Viešojo poilsio |
Aplinkos ministerija teigia, kad įstatymų pakeitimų pagrindiniai tikslai yra supaprastinti nekilnojamojo turto registravimą ir apsaugoti pirkėjus. Pavyzdžiui, vietoj trijų projektavimo etapų lieka du. Kita vertus, dalis pakeitimų, tokie kaip gyvenamojo būsto įsigijimas, tik kai yra šimtaprocentinis gyvenamosios paskirties patalpų kituose pastatuose baigtumas ar daugiabučio namo baigtumo registravimas (taigi, ir 100 proc. Visų pirma, šiuo pakeitimu yra siekiama apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas.
Nebaigtos statybos namas ir jame parduodami butai, iki kol įsigaliojo šie Statybos įstatymo pakeitimai, taip pat nesuteikdavo pirkėjams tikslių garantijų, kada bus įregistruotas šimtaprocentinis statinio baigtumas.
100 % namo baigtumas (taigi ir jame esančio kiekvieno buto baigtumas) yra konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą priklausomai nuo statinio kategorijos. Jeigu statinio projekte yra numatyta dalinė apdaila, tai, pavyzdžiui, 100 % buto baigtumo registravimas bus galimas tik su daline apdaila. O kai statinio projekte yra numatyta visiškai baigta apdaila, tuomet siekiant įregistruoti 100 % baigtumą, reikės numatytą apdailą užbaigti.
Kai įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, pirkėjai gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą galės įsigyti tik tada, kai atsakingų institucijų bus patvirtintas 100 procentų namo baigtumas (daugiabučio) ar gyvenamosios paskirties patalpų kitos paskirties pastatuose šimtaprocentinis baigtumas. Preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi rezervuotas būstas negalės būti oficialiai parduodamas.
Nors Statybos įstatymo pakeitimai nurodo, kad nebaigtos statybos buto pirkimas negalimas, tikėtina, dažnas pirkimo-pardavimo sutartį pasirašęs pirkėjas norės įrengimo darbus pradėti greičiau. Nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas, vis dėlto, jeigu nekilnojamojo turto pirkėjai, pasirašę tik preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, nuspręs pradėti vidaus įrengimo darbus dar iki šimtaprocentinio namo baigtumo, asmenines lėšas jie investuos prisiimdami riziką.
Tikėtina, kad naujoji tvarka lems visų statybos proceso dalyvių pareigų ir atsakomybės persiskirstymą. Kaip jau minėjome, keisis ir projekto rengimo etapų skaičius bei šiems tenkantys žingsniai. Vietoj trijų projektavimo etapų lieka du, tačiau abiejuose statytojams teks apgalvoti kur kas daugiau detalių. Pirmasis etapas - parengiama konceptuali idėja, o antrajame privačių ekspertų atliekamas projekto sprendinių atitikties teisės aktų reikalavimams patikrinimas. Numatoma, kad projekto vystymo etapas ilgės.
Architektūrinė idėja tampa esminiu sprendimu, tad rengiant projektinius pasiūlymus būtina detaliai apgalvoti kur kas daugiau aspektų. Keisis statybos užbaigimo reglamentavimas ir ribojimai disponuoti ne iki galo užbaigtu statiniu arba jo dalimi (pavyzdžiui, jei daugiabutis nėra įregistruotas, parduodamos patalpos jame taip pat yra nebaigtos statybos butas, į kurį nuosavybės teisės oficialiu notaro parašu įsigaliojus pakeitimams perleisti negalima).
Atsakant į dažną klausimą, kada laikoma, jog atlikti visi statybos darbai, reikėtų pastebėti kelis svarbius momentus. Visų pirma, teisės aktai numato minimalią reikalingą apdailą, kuri privaloma statomame pastate bet kuriuo atveju, ir antra, statinio projektas gali numatyti didesnį apdailos lygį, negu įstatymas numato. Taigi, 100 proc. Šie Statybos įstatymo pakeitimai galios gyvenamosioms patalpoms trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose.
Tačiau nuosavybės teisės perleidimo ribojimai negalios parduodant negyvenamosios paskirties patalpas ar individualius gyvenamuosius namus, kotedžus. Tad individualaus nebaigto statyti namo pirkimas galės įvykti su notaro patvirtinimu.
Galima teigti, kad dėl pakeitimų NT vystytojai susidurs su ilgesniais statybų terminais ir patirs didesnių finansinių išlaidų. Jeigu iki pakeitimo įsigaliojimo verslas galėdavo parduoti dar nebaigtus butus ir taip finansuoti statybų užbaigimą, po pakeitimo įsigaliojimo to daryti nebegalės. Tai yra reikšmingas pakeitimas, kadangi statybų biudžetą sudarinėjantys NT vystytojai privalės Excel lentelėje įtraukti papildomas eilutes būtent dėl ilgesnių statybos terminų.
Kaip pažymi Seimo kanceliarijos Teisės departamentas, tam tikros rizikos gali kilti iškėlus bankroto bylą. Tai tik keli aspektai, kurie pakeis NT vystytojų darbus, kaip vyks pirkimo ir pardavimo bei būsto įsirengimo procesai bei kaip bus galima disponuoti turtu bei pelnu.
Projektuose numatyta, kad sausio 1 d.
Dėmesio! Informacija yra orientacinio pobūdžio. Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija 2023 m. gegužės 17 d. registravo ir pateikė derinti bei išvadoms gauti Lietuvos Respublikos statybos įstatymo pakeitimus. Registruoti Statybos įstatymo pakeitimai itin reikšmingi tiek nekilnojamojo turto vystytojams, tiek pirkėjams.
tags: #buto #esminiai #projekto #pakeitimai