Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje išlieka populiaria investicija. Tačiau, prieš pradedant šį verslą, svarbu įvertinti skirtumus tarp būsto, skirto nuomai, ir būsto, skirto sau, taip pat suprasti rinkos ypatumus ir mokesčių niuansus.
Būsto pasirinkimas: sau ar nuomai?
Renkantis būstą nuomai, svarbiausia atsižvelgti į komercinį aspektą, o ne į asmeninius poreikius. Investicijai nereikia bijoti pirkti net 18-25 kvadratinių metrų ploto studijos tipo butų. Tokie būstai patrauklūs studentams ar jauniems specialistams.
Labiausiai apsimoka nuomai pirkti būstą Naujamiestyje, Šnipiškėse, Antakalnyje, Žirmūnuose, Baltupiuose, mikrorajonuose netoli aukštųjų mokyklų.
Labiau apsimoka pirkti senesnės statybos būstą, nes jis bus pigesnis. Svarbiausia ne įrengimas, bet vieta. Nuomininkui svarbiausia, kad būstas atliktų savo funkciją. Tai yra protingas sprendimas, nes nuomininkas neįvertins ir nemokės daugiau už gerą ir kokybišką įrengimą.
Būsto amžius didesnę įtaką daro jo savininkui, o ne nuomininkui. Nusipirkus būstą jo savininkui svarbus negyvento būsto jausmas, tuo metu nuomininkui jis nėra toks svarbus, nebent pačiam pirmajam, kuris išsinuomos pirmas.
Kalbant apie vietą Vilniuje, Senamiestis, Šnipiškės, Užupis - yra prestižiniai mikrorajonai. Jeigu žmogus dirba verslo centre Pašilaičiuose, jam neapsimokės gyventi centre, brangiai mokėti už nuomą ir stovėti kamščiuose vykstant į darbą.
Nuomos kainos ir grąža
Šiuo metu brangiausi mikrorajonai Vilniuje, kaip rodo „Citus“ turimi duomenys, yra Senamiestis (apie 23 Eur/kv. m), Paupys (apie 22 Eur/kv. m) ir Naujamiestis (apie 19 Eur/kv. m). Tai vietos, kur viskas pasiekiama pėsčiomis, o gyvenimo ritmas nenutrūksta.
Tačiau verta atkreipti dėmesį ir į mikrorajonus, kurių vertė sparčiai kyla. Pvz., Markučiuose ir Žirmūnuose per pastaruosius penkerius metus nuomos kainos išaugo daugiau kaip 50 proc., o Naujamiestyje - net 58 proc. Tai reiškia, kad pokyčių etape esantys rajonai dažnai turi didelį investicinį potencialą.
„Citus“ analitikai skaičiuoja, kad šiuo metu Vilniaus nuomos rinka generuoja vidutinę 5 proc. metinę grąžą, tačiau kai kuriuose mikrorajonuose ar projektuose ši grąža gali siekti 5,5-6 proc. Grąžos rodiklis apskaičiuojamas dalinant metines nuomos pajamas iš visos investicijos sumos.
Kuo būsto plotas didėja, tuo mažėja kvadratinio metro nuomos kaina. Todėl racionaliau išplanuotas būstas nuomos grąžą suteiks didesnę.
Rinkos sparčiai reaguoja į net menkiausius svyravimus: konkurencija tarp nuomotojų auga, nuomininkai tampa išrankesni, o pasitikėjimas ateina tik per aiškią strategiją.
Nuomos tipai: trumpalaikė, ilgalaikė ir sezoninė
Nekilnojamo turto nuomos sektorius yra padalintas į kelias dalis: trumpalaikė nuoma, ilgalaikė nuoma ir sezoninė nuoma. Bene populiariausias naujų verslininkų pasirinkimas - trumpalaikė būsto nuoma.
Trumpalaikės nuomos esmė yra siūlymas apsigyventi trumpam laikotarpiui nuomos kainą nustatant parai. Pavyzdžiui, nedidelio kambario nuomą galima siūlyti už 50€/parai. Jeigu per mėnesį užpildomas visas grafikas, susidaro 1500€ per mėnesį. Tai yra ypač pesimistinis variantas, nes vis dėlto - nuomos kainos šiuo metu yra gerokai didesnės.
Svarbu paminėti, kad trumpalaikės nuomos esminis trūkumas - nemažos darbo sąnaudos ir kitos išlaidos. Pasirinkus trumpalaikę nuomą, jums teks rūpintis nuolatine švara - išleidus klientą, teks sutvarkyti jo paliktą netvarką, keisti patalynę ir t.t. Tai reiškia, kad ko gero patiems teks nemažai dirbti.
Renkantis ilgalaikę nuomą, reikėtų įvertinti energijos suvartojimo išlaidas. Pavyzdžiui, jeigu įsigijote butą labai senos statybos name, tuomet natūralu, kad šildymas gali būti centralizuotas. Tokiuose butuose, kurie nėra renovuoti nei kiek, šildymo išlaidos yra kosminės.
Svarbus faktorius yra sezoniškumas, nes nuomos kaina prieš rugsėjį, mokslo metų pradžią dažnai būna aukštesnė dėl paklausos. Galiausiai, nuomos trukmė taip pat turi įtakos kainai: ilgalaikės sutartys, nepaisant dažnai žemesnės kainos, užtikrina pastovias pajamas. Trumpalaikė nuoma gali suteikti didesnes kainas, tačiau su didesne rizika ir galimomis prastovomis.
Mokesčiai už būsto nuomą
Nuomodamas gyvenamosios paskirties patalpas (pvz., butą) Lietuvoje turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas: įsigyti verslo liudijimą arba nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Norėdami sumokėti mokesčius už būsto nuomą su verslo liudijimu, turite įsigyti verslo liudijimą visam nuomos laikotarpiui, kurio veiklos kodas - 051 - gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos).
Verslo liudijimo kaina priklauso nuo vietovės, kurioje nuomojate būstą - Vilniaus miesto savivaldybėje gyvenamųjų patalpų nuomos liudijimo kaina yra didžiausia - 684,0 € metams, mažesnėse savivaldybėse nuomos liudijimas kainuoja ženkliai mažiau. VMI kiekvienais metais savo internetiniame puslapyje pateikia visų savivaldybių metinius tarifus.
Pasirinkę mokėti GPM (gyventojų pajamų mokestį), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti metinių deklaracijų teikimo metu, iki gegužės 1 d. Svarbu atkreipti dėmesį, jog nuo 2024 m. žmonėms, kurių pajamos viršija 120 VDU (apie 228 000 €), bus taikomas - 20% GPM. Pajamoms iki šios ribos taikomas 15% GPM tarifas.
2025 m. verslo liudijimų tarifai gyvenamosios paskirties patalpų nuomai:
| Savivaldybė | Metinis tarifas (Eur) |
|---|---|
| Vilniaus m. sav | 684€ |
| Kauno m. sav. | 520€ |
| Klaipėdos m. sav. | 209€ |
| Šiaulių m. sav. | 500€ |
| Panevėžio m. sav. | 500€ |
| Palangos m. sav. | 684€ |
| Neringos sav. | 684€ |
| Marijampolės sav. | 189€ |
Kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, priklauso nuo to, kokias pajams planuojate gauti už nuomojamą būstą ir kokioje savivaldybėje jis yra. Pavyzdžiui, jei Kaune nuomojate butą už 350 eur/mėn, per metus pajamos už šį objektą bus 4200 eur, todėl jums teks sumokėti 630 eur GPM. Verslo liudijimo kaina metams Kauno mieste yra 520 eur. Taigi šiuo atveju pravarčiau įsigyti verslo liudijimą.
Jei jūsų metinės pajamos viršys apie 228 000 eurų (120 VDU), viršijusiai daliai bus taikomas 20% GPM.
Nustatant kainą paprasčiausia išanalizuoti panašius objektus toje pačioje vietovėje. Antra, įvertinti būsto būklę ir ypatybes: gerai prižiūrėtas, šiuolaikiškai įrengtas objektas gali būti nuomojamas už aukštesnę kainą.