Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, pardavus nekilnojamąjį turtą, gali tekti mokėti pajamų mokestį. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kada reikia mokėti šį mokestį, kaip apskaičiuojamos apmokestinamosios pajamos ir kokie dokumentai reikalingi turto įsigijimo kainai pagrįsti.
Kada reikia mokėti pajamų mokestį?
Pajamų mokestį reikia mokėti tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas parduodamas ar kitaip perleidžiamas nuosavybėn neišlaikius 10 metų nuo jo įsigijimo. Pavyzdžiui, jei gyventojas įsigijo žemės sklypą 2015 m. ir 2022 m. jį pardavė, jam gali tekti mokėti pajamų mokestį.
Išimtys: kada pajamų mokesčio mokėti nereikia?
Pajamų mokesčio mokėti nereikia, jeigu nekilnojamasis turtas nuo jo įsigijimo iki pardavimo nuosavybėn buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų.
Apmokestinamosios pajamos ir mokesčio tarifas
Apmokestinamosios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš gautų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų atėmus to parduoto nekilnojamojo turto įsigijimo išlaidas, įskaitant sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su to nekilnojamojo turto perleidimu.
Gautos nekilnojamojo turto apmokestinamosios pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, jei per kalendorinius metus jų kartu su kitomis pajamomis gauta bendra suma neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU; 2022 m. - 180 492 Eur) sumos. 120 VDU viršijanti pajamų dalis apskaičiuojama nuo bendros sumos šių metinių pajamų: palūkanų; sportininkų, atlikėjų, autorinių atlyginimų, gautų ne iš darbdavio; honorarų; turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn; turto nuomos; ne individualios veiklos pajamų, gautų už parduotas ar kitaip perleistas nuosavybėn atliekas; Mažosios bendrijos vadovo pagal civilinę paslaugų sutartį už vadovavimą MB; azartinių lošimų laimėjimų; dovanų, prizų ne iš darbdavio ir kt.
Pavyzdys: Gyventojas 2014 m. įsigijo negyvenamosios paskirties patalpas, kurias 2022 metais pardavė. Pagal turto įsigijimo dokumentus nustatoma, kad patalpų įsigijimo kaina - 120 000 Eur. Turto pardavimo kaina - 150 000 Eur. Kadangi turtas nebuvo išlaikytas 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, turi būti apskaičiuojamas pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumas.
Kaip nustatoma nekilnojamojo turto įsigijimo kaina?
Turto įsigijimo kaina - tai pinigų suma (turto vertė), už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto išlaidos.
Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas (pastatytas) paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos tam turtui pagaminti (pastatyti) patirtos išlaidos.
Nekilnojamojo turto pardavimas, ką reikia žinoti pardavėjui?
Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą
Turto įsigijimo kainą patvirtinantys dokumentai privalo turėti Lietuvos Respublikos finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus. Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:
- Galiojančiais sandoriais;
- Užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Parduodant ar kitaip perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančius galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui:
- Paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį;
- Apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Lietuvos Respublikos paveldimo turto mokesčio įstatymą;
- Pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą;
- Nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai: kasos aparato kvitai, PVM sąskaita faktūra ar sąskaita faktūra, kurioje pažymėta apie apmokėjimą, ir pan.
Jei kasos aparato kvituose nėra visų privalomų apskaitos dokumentų rekvizitų, t. y. Atitinkamų metų dokumentams taikomos tuo metu galiojusiuose įstatymuose ir kituose teisės aktuose numatyti reikalavimai.
Tais atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali būti pripažįstamos atitinkamų institucijų patvirtintos tokių dokumentų kopijos (pvz.: notaro patvirtinta sutarties kopija, paslaugas suteikusios (prekes pardavusios) įmonės pažymos - sąskaitos kopija ir pan.). Be to, tai gali būti banko išrašas iš gyventojo sąskaitos, jei už turto įsigijimą (pardavimą) buvo sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kokia suma buvo mokėta.
Jei nebuvo išsaugoti nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama.
Svarbu žinoti
Pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.
Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:
Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti: valstybinė rinkliava; atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą; mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus; mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.
Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.
Leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos: dokumentais, turinčiais visus Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba) galiojančiais sandoriais, ir (arba) užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Turto įsigijimo kainos nustatymo atvejai
Gyventojo turto įsigijimo kainos nustatymas tam tikrais atvejais, įtvirtintas Gyventojo ne individualios veiklos turto įsigijimo kainos nustatymo tam tikrais atvejais taisyklėse.
Pagal Taisykles paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti.
Dovanoto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuri apdovanojimo momentu būtų laikoma apdovanotojo asmens pajamomis, jeigu ši turto vertė yra gyventojų pajamų mokesčio bazė. Turtui, įgytam dovanojimo būdu, priskiriamas ir turtas, gautas kaip loterijos laimėjimas, laimėjimas arba prizas. Laimėjimų ir prizų įsigijimo vertė nustatoma taip pat, kaip dovanojimo būdu gauto turto vertė, t. y. laikoma turto vertė, kuri laimėjimų gavimo momentu būtų pripažįstama apdovanotojo pajamomis. Dovanojimo būdu gauto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną.
Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina prilyginama jo pardavimo kainai, kai nuosavybės teisės buvo atkurtos ir turtas grąžintas Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 2 straipsnyje nurodytiems Lietuvos Respublikos piliečiams.
Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina nėra prilyginama to turto pardavimo kainai tuo atveju, kai pagal notariškai patvirtintą teisių perleidimo sutartį teisė atkurti nuosavybės teises į turtą yra perleista ne vaikui (įvaikiui), ne tėvui (įtėviui), ne sutuoktiniui ar vaikaičiui, o kitam Lietuvos Respublikos piliečiui, kuriam atkuriama nuosavybė ir kuris savo vardu susigrąžina turtą. Tokiu atveju laikoma, kad nekilnojamojo turto įsigijimo kaina yra lygi 0, tačiau galima įskaityti sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su turto perleidimu.
Pavyzdžiai
1 pavyzdys: Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad gyventojas individualiai veiklai priskyrė ir joje naudojo 90 proc. jam priklausančių ne gyvenamosios paskirties patalpų, kurias jis įsigijo už 150 000 Eur, t. y. šių patalpų nusidėvėjimą skaičiavo nuo 135 000 Eur sumos (150 000 x 0,9). Per naudojimo individualioje veikloje laikotarpį (2 m.) buvo apskaičiuota 27 000 Eur šių patalpų nusidėvėjimo suma ir priskirta individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Gyventojas parduoda šias patalpas už 140 000 Eur jų neišlaikęs nuosavybėje 10 metų. Gyventojo apmokestinamosios nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pardavimo pajamos sudaro 17 000 Eur (140 000 - (150 000 - 27 000)). Skirtumas tarp pardavimo ir apskaičiuotos įsigijimo kainos apmokestinamas pajamų mokesčiu.
2 Pavyzdys: Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad individualioje veikloje (100 proc.) buvo naudojamas veiklą vykdančiam gyventojui ir jo sutuoktinei bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis ne gyvenamosios paskirties pastatas, kurio įsigijimo kaina 180 000 Eur. Per naudojimo laikotarpį (3 m.) nusidėvėjimas buvo skaičiuojamas nuo visos turto įsigijimo kainos (180 000 Eur), kadangi buvo duotas gyventojo sutuoktinės sutikimas šį pastatą valdyti, naudoti ir juo disponuoti kaip individualios veiklos turtu. Atitinkamai, priskaičiuota 54 000 Eur nusidėvėjimo suma buvo priskirta gyventojo individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Pastatas parduodamas už 160 000 Eur neišlaikius nuosavybėje 10 metų. Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėta 1 500 Eur suma. Visos, pardavus pastatą, gautos pajamos yra priskiriamos šį turtą individualioje veikloje naudojusio sutuoktinio pajamoms. Gyventojas pastatą pardavė vykdydamas veiklą, tačiau šios pajamos priskiriamos ne individualios veiklos turto pardavimo apmokestinamosioms nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pajamoms. Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos, tokio daikto įsigijimo kainą sumažinus iš individualios veiklos pajamų atskaityta šio daikto įsigijimo kainos dalimi, t. y. 160 000 - (180 000 - 54 000 + 1 500). 32 500 Eur apmokestinami pajamų mokesčiu.
Pavyzdys: Gyventojas A. A. 3 kambarių butą išmainė į mažesnio ploto 2 kambarių butą. Pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą arba pagal gyventojo turimus duomenis parduodamas 3 kambarių butas kainavo 30 000 Eur. Ši kaina mainų sutartyje nurodyta kaip nustatytoji sandorio šalių vertinimu. Perleidžiamas 2 kambarių butas šalių vertinimu įvertintas 20 000 Eur. Sutartyje numatytą 10 000 Eur kainų skirtumą jį perleidžiantis savininkas B.B. sumokėjo sutarties sudarymo metu. Kadangi gyventojas A. A. mainais gavo 20 000 Eur vertės butą ir 10 000 Eur pinigais, tai 30 000 Eur suma ir yra laikoma jo pajamomis iš perleisto nuosavybėn 3 kambarių buto.
Svarbios datos
Tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas parduodamas ar kitokiu būdu perleidžiamas nuosavybėn neišlaikius 10 metų nuo jo įsigijimo, tokio nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, gautos 2022 metais, apskaičiuojamos ir deklaruojamos iki 2023 m. gegužės 2 dienos, iki tos pačios dienos turi būti sumokėtas apskaičiuotas pajamų mokestis.
Lentelė: Pajamų mokesčio tarifai ir sąlygos
| Sąlyga | Pajamų mokesčio tarifas |
|---|---|
| Nekilnojamasis turtas išlaikytas 10 metų ar ilgiau | 0% |
| Nekilnojamasis turtas išlaikytas mažiau nei 10 metų, pajamos neviršija 120 VDU (180 492 Eur 2022 m.) | 15% |
| Pajamos viršija 120 VDU | 15% arba 20% (priklausomai nuo pajamų dydžio) |