Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks. Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu įvertinama reali turto vertė. Tad jeigu ketinate pirkti butą, turto vertinimo metu ekspertas, atsižvelgdamas į tam tikrus šio NT privalumus ir trūkumus, nustato realią turto vertę.
„Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto vertintoja, teismo ekspertė A. Lisauskienė sako, kasmet reikalavimai turto vertinimui vis griežtėja, tačiau tai yra natūralu: tobulėja turto vertinimo sistema. Be to, papildomų reikalavimų turto vertinimui gali turėti ir bankai.
„Jeigu turto vertinimas adresuotas bankams, tai kiekvienas bankas turi papildomų reikalavimų, ką mes galbūt turėtume labiau akcentuoti, į ką atkreipti dėmesį. Kasmet įvyksta naujovės, tai turto vertinimas labai kintanti procedūra“, - pažymi pašnekovė.
Kaip nustatoma buto vertė?
Kaip aiškina A. Lisauskienė, pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą. Tai lyginamasis metodas, kuriuo vertinamas gyvenamasis turtas.
„Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Ji tęsia, kad taip pat yra išlaidų kaštų vertinimas, kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus, ir pajamų metodas, kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“
Nekilnojamojo turto vertinimo metodai
Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.
„Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Kaina ir rinkos vertė - kas tai?
Pasak jos, neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina: „Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo. Nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.“
A. Lisauskienė pažymi, kad žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą. Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas.
„Kartais tenka pasakyti klientui, kad „man labai gaila, bet jūs permokate už turtą“, - neslepia pašnekovė.
Ką daryti, jei vertinimas mažesnis nei kaina?
Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina. Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.
Turto vertės įvertinimas gali skirtis. Ji priklauso ir nuo to, kokius pasiekiamus duomenis lyginimui turi turto vertintojas.
„Įstatymiškai visi visų vertintojų vertinimai turi būti priimami visuose bankuose. Bet bankai turi oficialius savo partnerių sąrašus, todėl labai rekomenduočiau klientams nueiti į banko, kuriame žadi prašyti būsto paskolos, puslapį, pasižiūrėti partnerių sąrašą, nes taip paslaugą gausite greičiau ir kreditavimo procesas vyks greičiau“, - akcentuoja pašnekovė.
Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“
Į ką atkreipti dėmesį perkant butą?
Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
Visiškai kito buto poreikis iškils Jūsų vaizduotėje, jeigu kalbėsime apie buto įsigijimą investicijai. Be abejo, tai priklausys nuo to, kokia tai investicija: ilgalaikė ar trumpalaikė, spekuliacinė, vertės prieaugio ar su tikslu išnuomoti.
Kai pagrindinis tikslas yra spekuliacinė investicija su poreikiu greitai pigiai nusipirkti ir greitai brangiau perparduoti, įsigyjant turtą iš varžytinių, bankroto administratoriaus, susiruošusio emigruoti kaimyno/pažįstamo (ar suradus kitą labai pigiai parduodamą butą), Jums žodis „vieta“ neturės visiškai jokios reikšmės.
Tačiau tai yra veikiau nedidelės išimtys, nes praktiškai visada reikia kreipti dėmesį į VIETĄ, kur yra nekilnojamas turtas. Dabartį įsivertinti yra santykinai lengva. Sąrašas yra labai didelis tų objektų, kurie būna prie daugiabučių namų.
Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. T.y. Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą.
Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų. Visi „normalūs“ miestai plečiasi, tvarkosi, yra rekonstruojami, persitvarko, t.y. kinta.
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
- Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą. Rajono populiarumą nulemia daug faktorių: mitai, gandai, mada, saugumas, susisiekimas, švietimo įstaigos, infrastruktūra ir kita.
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Todėl tokie butai, kuriuose parduodam, pavyzdžiui, vienas ar du kambariai trijų kambarių bute, yra dažniausiai ilgai pardavinėjami, tačiau ne parduodami.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Šie butai dar ilgiau laukia pirkėjo nei tokie patys butai žemesniuose aukštuose.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių. Perkantieji butus dės pastangas, kad jiems su savo vaikais pavyktų įsikurti kuo patrauklesnėje vietovėje.
- Kalbant apie naujos statybos projektus - tai didžiausią įtaką pardavimams daro susiformavusi visuomenės nuomonė apie konkrečią vietovę ar projektą (kaip tarkim taip vadinami „šiukšlyno namai“). Tuomet vietiniam gyventojui/pirkėjui tokio buto neparduosi, todėl tenka mažinti kainą arba laukti pirkėjo iš kitų miestų/šalių. Ir kol tokie mitai gajūs, juos sunku ištrinti iš pirkėjų sąmonės. Nepaisant to, ar tai tiesa ar ne. Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti. Tai vienintelis labai specifinis dalykas ir kiekvienas jį vertina savotiškai.
Statistikos duomenys
Lietuvos banko ekonomisto Dovydo Poderio teigimu, didžioji dalis NT pirkimo-pardavimo sandorių Lietuvoje sudaroma naudojant nuosavas lėšas ir nesinaudojant bankų finansavimu.
„Registrų centro duomenimis, būsto pirkimo-pardavimo sandorių už nuosavas lėšas dalis Lietuvoje 2020 m. buvo 57,2 proc., 1,1 proc. p. didesnė nei 2019 metais. Vilniuje, kur būstai brangesni ir reikia turėti daugiau nuosavų lėšų, šių sandorių dalis yra mažesnė - 43,4 proc., tačiau 0,7 proc. didesnė nei 2019 m. Didėjančiai būsto sandorių, naudojant nuosavas lėšas, daliai įtaką daro greičiau nei būsto kainos augančios gyventojų pajamos“, - teigia D. Lietuvoje 2020 m. visų NT pirkimo-pardavimo sandorių nuosavomis lėšomis dalis buvo 71,3 proc.
Perkant komercinį NT, tokių sandorių dalis buvo 83,8 proc. Vilniuje, kur komercinio NT sandorių sudaroma santykinai mažiau, 2020 m. be paskolų nupirkta 55,1 proc. viso NT. Komercinio NT pirkimo-pardavimo sandorių be paskolų dalis Vilniuje 2020 m.
„2020 m. Lietuvoje 37,6 proc. visų naujos statybos būstų buvo nupirkta nuosavais pinigais. [...] Senos statybos būstų už nuosavas lėšas nupirkta 63,6 proc. [...]. Vilniuje skirtumas tarp naujos ir senos statybos būstų sandorių be paskolų yra mažesnis. 2020 m. 39,6 proc. naujų būstų Vilniuje buvo nupirkta savais pinigais (0,3 proc. p. mažiau nei prieš metus), senos statybos būstų nupirkta 46,7 proc. (1 proc. p. daugiau nei prieš metus)“, - nurodo D.
„Jei būstas skirtas šeimai ar tai yra pirmas būstas, tada savais pinigais perkama rečiau“, - nurodo Š.
Registrų centro atstovo Mindaugo Samkaus teigimu, dar prieš dešimtmetį nuosavų lėšų dalis sandoriuose apskritai sudarė 75 proc., o skolintomis lėšomis, įkeičiant turtą, buvo įsigyjamas tik kas ketvirtas būstas. Vėliau šis santykis nuosekliai mažėjo ir pastaruosius trejus metus, t. y. 2016-2019 metais, skolintomis lėšomis buvo sudaroma apie 40 proc.
„Vis dėlto pernai pamatėme, kad skolintų lėšų dalis vėl sumažėjo iki [maždaug] 36 proc., o nuosavomis lėšomis 2020-aisiais buvo sudaryta du trečdaliai būsto sandorių“, - nurodo M.
| Metai | Sandorių dalis nuosavomis lėšomis Lietuvoje | Sandorių dalis skolintomis lėšomis Lietuvoje |
|---|---|---|
| Prieš dešimtmetį | 75% | 25% |
| 2016-2019 | 60% | 40% |
| 2020 | 66% | 36% |
Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje
SEB banko vyr. Ekonomisto teigimu, tokie sandoriai dažniau vyksta tada, kai gyventojai keičia būstą, t. y. „Būna atvejų, kai gyventojai turi sukaupę nemažai santaupų ir nori įsigyti antrą, nepagrindinį, mažesnės vertės būstą laisvalaikiui, pavyzdžiui, sodo namelį ar sodybą. Taip pat yra ir investuotojų, įsigyjančių antrą būstą investicijai, tačiau tam jau reikia turėtų sukaupus nemenką nuosavų lėšų dydį, jeigu norima pirkinį apmokėti be paskolos“, - pastebi T.
„Kai kas gerai uždirba, kai kas paveldėjimą gauna, o kai kam tai - viso gyvenimo santaupos. Beje, buvo ir bankų komentarai, kad žmonių indėliai per karantiną smarkiai išaugo. Turbūt nieko keisto, nes mes nekeliavome, nepramogavome, kas išties reikalaudavo nemažos biudžeto dalies“, - komentuoja E.
„Santaupų šaltinių yra įvairių, paprastai tai daugelio metų darbo rezultatas. Dažnai parduoda kokį nors kitą savo turtą, pavyzdžiui, sodo namą, sklypą ir t. Kai kas gerai uždirba, kai kas paveldėjimą gauna, o kai kam tai - viso gyvenimo santaupos.E. T.
„Kalbant apie tai, ar verta pirkti būstą iš nuosavų lėšų, jei gyventojas turi sukaupęs pakankamai santaupų ir neturi, kur tuos pinigus pelningiau įdarbinti, arba jis jau yra paskirstęs savo investicijas, tada taip. Be to, jeigu santaupų yra, tačiau pasiskolinti ilgam jau nebepavyksta, pavyzdžiui, dėl didelio amžiaus, tai irgi suprantamas sprendimas“, - nurodo T.
Vis dėlto, anot A. Šapokos, pasitaiko atvejų, kai sandorio be paskolos reikalauja ir pats turto pardavėjas. Motyvas, kodėl pardavėjas nori, kad pirkėjas atsiskaitytų ne paskolos pinigais, o iš nuosavų lėšų, E.
Motyvai, kodėl pardavėjai antrinėje rinkoje gali prašyti pirkti be paskolos, o savais pinigais, anot Š. Taručio, yra dvi.
„Tarkime, pardavėjas už savo turtą nori (ir gali) gauti 100 tūkst. eurų, tačiau aplink daug sandorių per paskutinius 3 mėn. neįvyko, o paskutinių sandorių kainos siekia apie 80 tūkst. eurų. Iš kitos pusės, perkant su banko finansavimu reikalinga gausybė procedūrų, kurios užtrunka apie mėnesį, o - vėlgi - tokioje dinamiškoje rinkoje niekas nenori prarasti laiko, sako Š.
Dabar sandoriai, kuomet perkant NT atsiskaitoma grynaisiais, anot A. Statistika rodo, kad dažniau nuosavomis lėšomis perkami naujos statybos būstai.T.
„Didesni, patyrę ir patikimi naujos statybos projektų plėtotojai beveik visuomet priima tik bankinius pavedimus, atsiskaityti grynaisiais tiesiog nėra galimybės“, - perspėja A. E. Statkus antrina, jog atvejai, kai NT perkamas grynaisiais, nėra dažni, jų pasitaiko tik tuomet, kai tokiam atsiskaitymo būdui neprieštarauja pardavėjas.
„Atsiskaitymai grynaisiais pinigais retsykiais vis dar naudojami perkant mažesnės vertės NT, iš fizinių asmenų tiek pirminėje, tiek antrinėje būsto rinkoje“, - nurodo E. Š. Tarutis sako, jog sandoriai „juodais pinigais“, jo manymu, galėtų sudaryti apie 5-10 proc. Anot Š.
„Ten santykiai dažniau vyksta tarp fizinių asmenų, o asmeniškai, „pašnibždomis“ susitarti paprasčiau“, - sako Š. Kai žmonės atsiskaito savo pinigais, sandoris gali įvykti mažiausiai mėnesiu greičiau nei imant banko paskolą.A.
„Rimti plėtotojai ir NT rinkos dalyviai nepraktikuoja grynųjų pinigų operacijų ir joms reikalingos kasos administravimo, todėl pirminėje rinkoje tai turėtų būti retas atvejis“, - pažymi Š. E. Statkaus manymu, pagrindinis mokėjimo grynaisiais motyvas - grynųjų pinigų realizavimas.
A. Šapokos manymu, pagrindinis NT pirkimo grynaisiais motyvas yra turimos santaupos būtent grynųjų pinigų forma. „Žmogus, kuris visą savo gyvenimą gauna atlyginimą grynaisiais, paprastai juos ir kaupia.
Sandoriai, kuomet norima nuslėpti mokesčius, nerodant kainos dalies ir pan., vyksta paprastai be jokių tarpininkų, manyčiau, kad ir notarams, kuriems pavestas pinigų plovimo prevencijos vykdymas, tą fiksuoti taip pat neįmanoma“, - pažymi A. Š. Kita priežastis galbūt galėtų būti „juodų pinigų išplovimas“.
Paklaustas apie galimas pasekmes, E. „Pardavėjui kylanti rizika yra dėl pinigų apskaitos, pervežimo, saugojimo, yra papildomų kaštų grynuosius pinigus padedant į banką.
Pirkėjui pagrindinė tenkanti rizika - prievolė pagrįsti grynųjų pinigų teisėtumą, taip pat, jei pinigai sumokami ne per sandorį pas notarą, tai, kad jis tiesiog gali būti apgautas nesąžiningo pardavėjo“, - paaiškina E.
Vis dėlto vykdyti NT sandorių grynaisiais pinigais A. „Būtent grynaisiais pinigais vykdant sandorius dažniau pasitaiko sukčiavimo atvejų, pavyzdžiui, pirkėjas perdavė avansą, tačiau jis nebuvo tinkamai raštu aprašytas ar netgi tarpininkas neperduoda turto savininkui. Ir kiek tenka girdėti - tokių situacijų pasitaiko gana dažnai.
Be to, grynųjų nėra saugu tiesiog laikyti - vagystės ar gaisro atveju dažnai viso gyvenimo santaupos gali tiesiog dingti. Kita priežastis - neapsimoka - visos grynųjų pinigų operacijos bankuose kainuoja brangiai ir, panašu, jos tik brangs“, - vardija A. Š.
„Pirkėjui lieka rizikos dėl neįforminto sandorio, jei pinigai nebuvo „švarūs“ - nebus jokių garantijų ir pan. Ginčo atveju problemų gali kilti, jei sandoryje fiksuota mažesnė kaina.
Pagrindinė grėsmė pardavėjui - gauti padirbtus pinigus. Antra rizika - grynieji pinigai gali būti žymėti, pirkėjas gali pakliūti specialiųjų tarnybų akiratin, todėl tyrėjai paskui pinigus atseks iki turėtojo, pinigai gali būti konfiskuoti. Trečia rizika ar, tiksliau, dilema - kur ir kaip saugoti dideles grynųjų pinigų sumas. Galų gale, grynuosius pinigus yra sudėtingiau realizuoti, nes skaidriai dirbančiame versle tai nėra pageidautina ir priimtina atsiskaitymų forma“, - perspėja Š. E. Š.
„Jei sutartis nevykdoma, asmenys turi galimybę ginčus spręsti teismine tvarka. Teisminių ginčų metu gali kilti sunkumų įrodinėjant grynųjų pinigų kilmę, todėl abi sandorio šalys gali būti įtrauktos į sudėtingą ir ilgai trunkantį teismo procesą“, - perspėja K.
„Vertinimo metu tikrinama, ar asmeniui pakanka oficialių ir VMI žinomų pajamų NT bei kitoms patirtoms išlaidoms pagrįsti, t. y. ar asmens išlaidos neviršija jo pajamų. Išlaidas sudaro turto įsigijimai, suteiktos paskolos, išlaidos paskoloms grąžinti, lizingui, vartojimo išlaidos, įnašai juridiniams vienetams (kapitalui didinti), kt. Nustačius, kad turimi pajamų šaltiniai nėra pakankami turtui įsigyti, iš nežinomų šaltinių gautos lėšos apmokestinamos“, - aiškino K.