Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Šiame straipsnyje aptarsime buto nuomos sutarties pavyzdį, kodėl svarbu sudaryti tokią sutartį, kokios dažniausios klaidos pasitaiko ją sudarant, ir pateiksime ekspertų komentarus.
Kodėl svarbu sudaryti buto nuomos sutartį?
Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams. Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis nuo nesusipratimų dėl atsakomybės, mokėjimų ar termino.
Praktikoje pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nesumoka nuomos, pažeidinėja tvarkos taisykles ar išsikrausto nesilaikant nuomos termino, bet lygiai taip pat - kai pats nuomotojas vėliau keičia susitarimo sąlygas: didina nuomos kainą ar pradeda reikalauti apmokėti renovacijos išlaidas, kurios nuomininkui nepriklauso. Net jei sutartis nėra registruota Registrų centre, ji vis tiek yra teisėtai galiojantis dokumentas, kuriuo galima remtis ginčo atveju.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Kada pasirašoma buto nuomos sutartis?
Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis. Sutartis pasirašoma prieš perduodant būstą naudotis nuomininkui ir prieš atliekant pirmą mokėjimą.
Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas. Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.
Dažniausios klaidos sudarant buto nuomos sutartį
Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Dažniausiai neįvardijamos visos esminės sąlygos: neaišku, kurią dieną mokėti, ar mokama už einamą ar praėjusį mėnesį, bei pasirašoma neterminuota sutartis be nutraukimo sąlygų.
Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi. Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys. Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių. Visų šių klaidų lengva išvengti, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Pasirašant buto nuomos sutartį, labai svarbu ne tik naudoti išsamų šabloną, bet ir suprasti, ką jame žymite. Dažniausiai pasitaikančios praktinės klaidos - nenurodoma, kurią mėnesio dieną turi būti sumokėta nuoma, ar mokama už einamą mėnesį, ar už praėjusį, taip pat pasirašomos neterminuotos sutartys be jokių aiškių nutraukimo sąlygų.
Neaptariami ir tokie svarbūs klausimai kaip kas moka už komunalines paslaugas, ar leidžiami naminiai gyvūnai, bei kokie asmenys gali gyventi bute - dažnai šie punktai visiškai praleidžiami, o vėliau virsta konfliktais.
Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą. Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.
Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.
Jei jums reikia pagalbos ieškant patikimų nuomininkų, sudarant nuomos sutartį arba perduodant butą su pilna dokumentacija - kreipkitės į mūsų komandą.
Esminiai nuomos sutarties punktai
Sudarant nuomos sutartį, svarbu aptarti ir įtraukti šiuos punktus:
- Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija.
Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Remonto klausimai
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės technikos gedimai
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti svarbūs aspektai
- Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Buto nuomos sutartis su gyvūnais: ką reikia žinoti?
Nuomojantis būstą su gyvūnais, svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių aspektų, kurie turėtų būti įtraukti į nuomos sutartį. Štai keletas patarimų, kaip apsaugoti tiek nuomininko, tiek nuomotojo interesus:
- Aiškus susitarimas: Būtinai įtraukite į nuomos sutartį sąlygą dėl gyvūnų laikymo. Nurodykite, kokie gyvūnai yra leidžiami, jų skaičių ir dydį.
- Atsakomybė už žalą: Sutartyje nurodykite, kad už augintinio padarytą žalą atsako gyvūno savininkas. Tai gali apimti baldų, grindų, sienų ar kitų buto elementų sugadinimą.
- Depozitas: Nuomotojas gali reikalauti didesnio depozito, siekiant apsidrausti nuo galimos žalos, kurią gali padaryti gyvūnas.
- Cheminis valymas: Sutartyje galite numatyti, kad nuomininkas, prieš išsikraustant iš būsto, atliks profesionalų cheminį valymą, siekiant pašalinti gyvūnų plaukus ir kvapus.
- Triukšmas: Aptarkite triukšmo lygį, kurį gali kelti gyvūnas, ir nustatykite taisykles, kaip užtikrinti, kad gyvūnas netrikdytų kaimynų ramybės.
Svarbu: Visada sudarykite rašytinę sutartį, kurioje aiškiai apibrėžtos sąlygos dėl gyvūnų laikymo.
Mokesčių mokėjimo būdai nuomojant būstą
VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas.
- Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL.
- Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla, todėl šios veiklos negalima vykdyti pagal pažymą.
Jei gyventojas teikia gyvenamosios paskirties patalpų nuomos paslaugą juridiniam asmeniui (įmonei, įstaigai, organizacijai), verslo liudijimo nereikia, nes jo pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto nuomos, priskiriamos A klasės pajamoms, nuo kurių apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 % pajamų mokestį privalo jas išmokanti įmonė.
Svarbiausi nuomotojo ir nuomininko nuomos sutarties punktai – 5 PAGRINDINĖS NUOMOS SĄLYGOS, kurias privalote įtraukti!
Kada apsimoka verslo liudijimas?
Nuspręsti, kurį mokesčių mokėjimo būdą pasirinkti, nesunku, o viskas priklauso nuo to, kiek uždirbsite iš nuomos. Ir aritmetika labai paprasta: jei per mėnesį Vilniuje iš nuomininkų gaunate 320 eurų, šiek tiek mažiau sumokėsite, pasirinkę mokėti 15 % GPM (576 eurai), jei gaunate 325 - jums jau tas pats, nes abiem atvejais mokėsite 585 eurus. O jei nuomininkas ar nuomininkai jums kas mėnesį sumoka daugiau nei 325 eurus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Ir kuo jūsų pajamos didesnės, tuo labiau apsimokės jį turėti.
Kita vertus, jei verslo liudijimą įsigijusio būsto nuomotojo pajamos iš šios veiklos kalendoriniais metais viršys 45 tūkst. eurų, tai sumą, kuri susidarys skaičiuojant nuo kito mėnesio iki tų metų pabaigos, gyventojas turi iki kitų metų gegužės 1 d. deklaruoti ir nuo šios sumos sumokėti 15 proc. GPM.
Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos - nuobaudos pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodeksą, bausmės pagal LR baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR mokesčių administravimo įstatymą.
Svarbūs aspektai prieš išnuomojant būstą
Prieš išnuomojant būstą, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Draudimas: Pirmiausia prieš išnuomojant būstą svarbu jį apdrausti. Taip išvengsite nemalonumų, pavyzdžiui, užliejus kaimynus, esant nenumatytiems kitiems gedimams ar nelaimės atvejams.
- Nuomininko patikimumas: Galite prašyti rekomendacijų iš buvusių nuomotojų, tikrinti potencialaus nuomininko kredito istoriją, patikrinti mokumui. Paklausti, kiek žmonių gyvens bute ir, žinoma, tikrinti dokumentus.
- Nuomotojo dokumentai: Paprašykite nuomotojo buto Registrų centro išrašo, kad tikrai žinotumėte, kad tai yra savininkas.
Nuomos sutartis: ką būtina įtraukti?
Sutartyje tarp nuomininko ir nuomotojo labai svarbu nustatyti abiejų šalių atsakomybes bei pareigas, o prieš ją sudarant padaryti buto fotofiksacijas.
Saugiai padės jaustis tai, kad tokioje sutartyje bus apibrėžta:
- Jei nuomininkas gyvens su gyvūnais ir bus padaryta žala, atsakys nuomininkas.
- Nuomininkas prisiima atsakomybę ir už dėl jo kaltės padarytą žalą bei numato ją atlyginti.
- Būstas turi būti paliktas išvalytas.
Pasirašius sutartį su nuomininku, taip pat reikėtų nepamiršti pasirašyti objekto perdavimo akto, nusirašyti skaityklių rodmenis.
Sutartyje nusimatykite baudą už netesybas. Pavyzdžiui, jei nuomininkas neišgyvena numatyto termino, yra taikoma mėnesio nuomos bauda.
Nuomos depozitas
Nuomos depozitas yra privalomas. Juo galima atsijoti nuomininkus, kurie vėliau galbūt negebėtų sumokėti nuomos. Depozitas reikalingas ir jis apsaugo nuomotoją nuo nepatikimų nuomininkų, kurie gali padaryti/padaro žalos objektui ir išsikrausto ar palieka skolų. Minimalus imamas depozitas - 1,5 mėn. Didesnis depozitas nei už tris mėnesius gali sumažinti jūsų objekto populiarumą.
Ką daryti, jei prireikia teismo?
Jei jau neveikia civilizuoti būdai, tokie kaip nuomininko informavimas apie iškeldinimą, vadovaujantis punktais, aptartais nuomos sutartyje, kreipiatės į teismą, prašydami nuomininkus iškeldinti iš jūsų patalpų.
Jei nepavyksta susitarti dėl išsikėlimo geranoriškai, lieka tas pats kelias - teismas. Su vaikais nuomininkus iškeldinti galima, tik tai užtrunka kiek ilgiau nei nuomininkus be vaikų.
Pavyzdinė nuomos sutartis
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.
";foreach ($data as $row) { echo "