Buto įsigijimas yra vienas svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Šiame straipsnyje rasite išsamų gidą, nuo ko pradėti, į ką atkreipti dėmesį ir kaip sėkmingai įgyvendinti šį procesą.
1. Poreikių ir Finansinių Galimybių Įvertinimas
Prieš pradedant paieškas, būtina atsakyti į keletą esminių klausimų:
- Kokio būsto ieškote? Butas, namas, kotedžas?
- Koks plotas ir kambarių skaičius reikalingas? Ar planuojate šeimos pagausėjimą?
- Kokia vieta (rajonas) Jums tinkamiausia? Ar svarbus susisiekimas, mokyklos, darželiai?
- Kokios Jūsų finansinės galimybės? Ar planuojate imti paskolą?
Finansinės galimybės: Jeigu esate pilnai apsisprendę įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausiai rekomenduojame kreiptis į banką, arba preliminariai pasiskaičiuoti savo finansines galimybes. Tai padaryti galite su paskolos skaičiuokle, arba nuvykę į vieną iš banko skyrių.
Nemaža dalis būsimųjų pirkėjų, ieškodami savo svajonių būsto, skuba pasinerti į nekilnojamo turto skelbimų portalus arba naujų būsto projektų tinklalapius. Naujo būsto paieškas geriausia pradėti nuo individualių ir šeimos poreikių įvardijimo bei įvertinimo, kaip jie galėtų pasikeisti ilgesnėje, pavyzdžiui, 10 metų perspektyvoje. Jei artimiausiu metu planuojate šeimos pagausėjimą, galbūt iš karto verta rinktis didesnio ploto būstą ramesniame rajone. Arba jei pagrindinį dėmesį artimiausiais metais ketinate sutelkti į savo karjerą, jums greičiausiai bus patogesnis mažesnis būstas, esantis arčiau centro.
2. Būsto Paieška ir Apžiūra
Pradėkite paieškas populiariausiuose NT portaluose. Filtruokite pasirinkimus pagal pageidaujamą miestą, mikrorajoną, kambarių skaičių, plotą, namo tipą, šildymo būdą.
Svarbu:
- Aplankykite bent 5 projektus.
- Patikrinkite, ar turtas atitinka dabarties poreikius.
- Išanalizuokite technologinius ir socialinius sprendinius: energinio efektyvumo klasę, šildymo technologijas, gyvenimo ir laisvalaikio komforto sprendinius.
Jeigu tinkančio varianto neaptikote, nepulkite pirkti jūsų esminių reikalavimų neatitinkančio varianto. Tyrimai rodo, kad lietuviai būstą yra linkę keisti itin retai, tad tikėtina, kad jame gyvensite ne vienerius metus − tai ilgalaikis pirkinys.
3. Būsto Būklės ir Vietos Įvertinimas
Išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme. Kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
3.1. Vietos Įvertinimas
Labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose. Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
3.2. Likvidumo Įvertinimas
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai.
3.3. Rajono Įvertinimas
Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos (visomis prasmėmis), tuo jame yra mažesnės parduodamo turto kainos. Todėl jeigu jūsų akiratyje atsiranda pigiausi butai iš vieno ar dviejų tų pačių rajonų, tai tikėtina, kad tie rajonai yra prasčiau vertinami nei kiti. Kuo rajonas yra prastesnės reputacijos, blogesnis susisiekimas, transporto sistema ir kita, tuo sunkiau jame parduoti būstą.
3.4. Kiti Sunkiau Parduodami Būstai
- Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų.
- Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose.
- Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO.
- Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų.
4. Dokumentų Patikrinimas
Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
Siūlyčiau nepasikliauti sėkme, nerizikuoti ir kreiptis į teisininką arba notarą konsultacijos-pagalbos. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
4.1. Kodėl Reikia Naujausio Išrašo?
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y.
4.2. Svarbūs Dokumentai
- Galiojantis savininko asmens dokumentas.
- Buto planas/ adresas/ vieta dokumentuose turi atitikti tą turtą, kurį apžiūrite realybėje.
- Nuosavybės pažymėjimo išdavimo data.
- Įgaliojimas (jei atstovaujama).
5. Preliminari Sutartis
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
Pasirašius preliminariąją sutartį reikia pasiruošti pagrindiniam notariniam sandoriui - turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
5.1. Kada Rekomenduojama Sudaryti Preliminariąją Sutartį?
- Įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju.
- Išsiaiškinus atsiskaitymo sąlygas: galutinę turto kainą, jos apskaičiavimo tvarką, jei kaina nėra fiksuota, avanso dydį, sumokėjimo būdą, terminus, kitas atsiskaitymui įtakos turėti galinčias aplinkybes.
- Turint bent 15 proc. būsto kainos sudarantį pradinį įnašą.
- Gavus konkrečius bankų ar kredito įstaigų pasiūlymus paskolos ar kredito suteikimui.
- Atlikus perkamo turto vertinimą, jei pardavėjas sutinka.
- Įvertinus terminus: naujo statinio statybos užbaigimo, notarinio sandorio sudarymo, turto suvaržymų išregistravimo, vidaus apdailos darbų atlikimo, pardavėjo (arba nuomininko, naudotojo) išsikraustymo, pirkėjo įsikėlimo datas.
- Susipažinus su turto dokumentais bei įsitikinus, kas yra turto savininkas (gavus pardavėjo asmens dokumentą).
6. Pagrindinė Sutartis (Notarinis Sandoris)
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
6.1. Dokumentai Notarui
- Visų pirkėjų asmens dokumentai.
- Kredito įstaigos išduotas raštas dėl kredito suteikimo.
- Vedybų sutartis (jei pirkėjai yra santuokoje ir tokia sutartis sudaryta).
- Įgaliojimas, jei pirkėją atstovauja įgaliotas asmuo.
- Mokėjimo nurodymas, kuriuo patvirtinamas pradinio įnašo (kainos dalies) sumokėjimo faktas.
- Kiti dokumentai pagal individualią situaciją.
6.2. Išlaidos Notarui
Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip. Civilinis kodeksas numato, kad pirkėjas privalo padengti ir kitas sutarties sudarymo išlaidas, apie kurias dažnai nepagalvojama.
Galimos papildomos išlaidos:
- Preliminarios sutarties pasirašymas (jei tvirtinama notarine tvarka).
- Turto vertinimas.
- Kredito sutarties mokestis.
- Notaro atlyginimas.
- Hipotekos sutarties patvirtinimas.
- Nuosavybės įregistravimas Registrų centre.
- Teisininkų arba sandorio koordinatorių konsultacijos.
- Nekilnojamojo turto brokerių pagalba.
7. Hipotekos Sutartis
Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
7.1. Dokumentai Hipotekos Sutarčiai
- Įkeičiamo turto įsigijimo dokumentai.
- Pirminio kreditoriaus sutikimas (jei įsigijote įkeistą turtą).
- Jei turite nepilnamečių vaikų, papildomus dokumentus, leidžiančius naujai įgytą turtą įkeisti kreditoriui.
- Nekilnojamojo turto (išskyrus žemės sklypo) draudimas.
- Kitų asmenų sutikimus ar leidimus, jei įkeičiamam turtui yra registruotų kitų apribojimų arba suvaržymų.
Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.
8. Galutinis Atsiskaitymas
Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
9. Faktinio Turto Priėmimo-Perdavimo Aktas
Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.
10. Patarimai ir Rekomendacijos
- Nesivelkite į dirbtinę euforiją. Tai gali būti tik gerai surežisuotas spektaklis.
- Įvertinkite savo galimybes. Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
- Neskubėkite mokėti avanso. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą.
Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, kaip tai vyko, pavyzdžiui, 2020 m. pabaigoje ir 2021-aisiais, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
„Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą. Tai - pirmieji žingsniai, padėsiantys atsistoti į vėžias šioje kelionėje su išties sėkminga pabaiga“, - vardija ji.
Radus naują būstą, pataria I. Pukelienė, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.
Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.
„Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi“, - sako ekspertė.
Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu.
11. Dažniausios Klaidos Perkant Būstą
- Pirkti tuos namus, kurių gera kaina, o ne tuos, kurių iš tiesų norite.
- Nepatikrinti kreditingumo.
- Neskubėti mokėti avanso.
- Nenustatyti prioriteto (vieta, būstas).