Būsto pirkimas: rankpinigiai ir teisiniai aspektai Lietuvoje

Nekilnojamasis turtas yra vienas esminių žmogaus gyvenimo poreikių, todėl svarbu žinoti, kaip tas turtas įgyjamas ar parduodamas. Įstatymai numato, kad norint įgyti ar parduoti nekilnojamąjį turtą, privalomas sutarties sudarymas notarine tvarka. Šiame straipsnyje aptarsime esmines sąlygas ir būdus, kaip tokią sutartį sudaryti teisingai, ir kokias teises bei pareigas turi šalys įgyvendindamos sutartį.

Svarbiausi pirkimo-pardavimo sutarties aspektai

Savarankiškai apsirašyti sutartį taip, kad joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Kuo išsamesnė, daugiau sąlygų apimanti sutartis bus - tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas.

Būna ir ant popierinės servetėlės pasirašytų sutarčių, bet ar tokiu būdu apsaugomi visų šalių interesai? Panagrinėkime svarbiausius pirkimo-pardavimo sutarties aspektus:

1. Tikslumas: Visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
2. Esminės sąlygos: Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).
3. Kaina ir mokėjimo terminas: Sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimo terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.).
4. Trečiosios šalys: Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme. Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms.
5. Šalių pareiškimai ir garantijos: Siūloma sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį, taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
6. Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti į bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį. Be to, šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokių nors defektų - nepamirškite to įrašyti priede arba preliminarioje sutartyje.
7. Patalpų fotofiksacijos: Siūloma atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Būtent tokių fotofiksacijų atlikimas eliminuoja bet kurios iš šalių norą pasielgti nesąžiningai.
8. Terminai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus. Svarbu, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji šalis kitai šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas: Avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
10. Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai šalys jas pasidalina pusiau.
11. Pakeitimai: Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.
12. Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.
13. Turto perdavimas: Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga.

Turto mainai

Lietuvoje turto mainai populiariausi tada, kai nekilnojamo turto rinka patiria sąstingį. Pavyzdžiui, prisiminkime 2008 - 2009 ekonominės krizės metus.

Nors iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti, kad turto mainai - gana sudėtingas ar painus procesas, visgi tokie sandoriai turi ir neginčijamų privalumų, bei tam tikrais atvejais yra net paprastesnis, nei tradicinis turto pirkimo - pardavimo sandoris.

Paskolos sąlygoms griežtėjant, palūkanoms augant, bei susidarius kitiems nepalankiems atvejams, kartais nepavyksta įsigyti ar parduoti būsto iš karto, tad natūralu, kad iš to kyla poreikis nekilnojamo turto mainams. Tad kaip tai atlikti teisingai ir nuo ko pradėti?

Reikia paminėti, kad Lietuvoje vyksta įvairūs nekilnojamo turto mainai - tai būsto, verslo patalpų ar žemės sklypų mainai. Taip pat galima mainyti ir vienos paskirties nekilnojamąjį turtą į kitą, jeigu tai tenkina abi šalis.

Turto mainų žingsniai:

• Prieš ieškant nekilnojamo turto mainų, rekomenduojama atlikti savo turimo nekilnojamo turto vertinimą.
• Kai turimas turtas įvertintas, jį galima paskelbti NT skelbimų portaluose, arba patiems leistis į paieškas.
• Kai partneris rastas, reikia pradėti derybas dėl turto mainų.
• Abiems šalims sutarus palankiai, sudaroma mainų sutartis pas notarą, kurioje nustatomos pagrindinės sąlygos, tokios kaip mainų objektai, kaina ir kitos svarbios detalės.
• Paskutinis etapas atliekamas tada, kai visi finansiniai ir teisiniai žingsniai yra atlikti.

Vykstant nekilnojamo turto mainams, svarbu atidžiai laikytis teisinių nuostatų, turėti aiškias mainų sąlygas ir jeigu reikia - konsultuotis su patyrusiais specialistais. Visi šie veiksmai užtikrins, kad turto mainai vyktų sklandžiai ir teisėtai.

Turto mainų privalumai:

• Turto mainai leidžia žmonėms iš karto gauti norimą nekilnojamą turtą, tad nereikia laukti, kol bus parduotas turimas turtas.
• Mainai gali būti ekonomiškai efektyvūs, nes leidžia žmonėms mainyti turto vertę be tiesioginio pinigų įnašo.
• Turto mainai gali būti naudingi, kai žmogus nori išvengti mokesčių.

Nors stebint NT rinką, nekilnojamo turto mainų skelbimai užima mažąją dalį visų skelbimų skaičiaus, tačiau vis tiek rodo, kad tokie turto mainai yra aktuali NT rinkos dalis.

Dokumentai, reikalingi parduodant butą

Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.

Dokumentų sąrašas:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
• VĮ Registrų centro išrašas;
• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina.
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui.

Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Naujos statybos būtų pardavimo pokyčiai nuo 2024-ųjų

Nuo 2024 m. pradžios nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujos statybos butus galės parduoti tik pačius daugiabučius užbaigę 100 proc. Tai numatyta Lietuvos Respublikos Seimo 2023 m. gruodį patikslintuose Statybos, Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei Architektūros įstatymuose. Naujos statybos butų pardavimas taps saugesnis pirkėjams.

Kaip nusistatyti kainą?

Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Tam, kad būtų lengviau, išsitirkite panašius rinkoje esančius pasiūlymus. Palyginkite butus panašius į Jūsų butą. Taip susidarysite nuomonę apie galimą Jūsų buto kainą. Tikslesnę kainą Jums galėtų įvardinti nekilnojamojo turto vertintojas arba NT brokeris. Šie specialistai remiasi savo patirtimi bei jau įvykusiais sandoriais.

Jei nusistatysite per mažą kainą - prarasite dalį savo pajamų. Jei per didelę - padėsite greičiau parduoti konkuruojančius butus.

Kaip paruošti butą pardavimui?

Butą prieš pardavimą reikia paruošti fotografavimui. Sutvarkykite ir papuoškite savo namus bei atlikite profesionalią fotosesiją. Kad sudomintumėte potencialius pirkėjus - Jūsų butas turi būti pateiktas estetiškai gražiai. Bendras estetinis vaizdas Jūsų norimą kainą gali padidinti arba sumažinti.

Dažniausios klaidos perkant būstą

• Netinkamai įvertinami poreikiai: Dažnai nutinka taip, kad perkantieji būstą neįvertina savo dabartinių poreikių. Nutinka ir taip, jog šeima nori namo užmiestyje, tačiau vėliau susiduria su didelėmis logistikos problemomis.
• Vadovaujamasi emocijomis: Nors sakoma, kad būstas yra racionalus pirkinys, vis dėlto perkantieji dažnai tai pamiršta ir daugiau vadovaujasi savo emocijomis.
• NT agentūros pasirinkimas neapsisprendus ir nepasidomėjus: Nekilnojamo turto agentūra privalome domėtis, nes tai yra raktas į sėkmingą ir sklandų sandorį.
• Preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties nesilaikymas: Sudarant preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, būtina atidžiai įvertinti joje fiksuojamus laiko terminus.

Prievolių įvykdymo užtikrinimas

Visuomet yra galimybė, kad skolininkas gali neįvykdyti subjektinės pareigos prievolėje dėl nesąžiningo požiūrio į savo pareigą, dėl jo nemokumo ir dėl kitokių objektyvių arba subjektyvių priežasčių. Prievolių įvykdymo užtikrinimo būtinybė atsirado iš siekio apsaugoti kreditoriaus interesus. Tiek kontinentinės, tiek anglų, tiek amerikiečių teisės sistemos numato įvairius būdus, kurie užtikrintu, kad skolininkas įvykdys savo subjektinę pareigą prievolėje. Logika paprasta: kreditorius suteiks kreditą, tik tuomet, jei jo reikalavimai bus patikimai apsaugoti, esant preliminariai galimybei - sutarties partneriui nevykdant savo prievolių.

Aptariami prievolių įvykdymo užtikrinimo būdai turi specifinį pobūdį - jie neturi bendro pobūdžio. Tačiau taip kategoriškai teigti negalima, nes jeigu įkeitimas - tikrai turi daiktinės teisės pobūdį, tai laidavimas, garantija, rankpinigiai turi prievolinės teisės pobūdį.

Jau buvo minėta, kad skiriami du pagrindiniai prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų tikslai, t. Prievolių įvykdymo užtikrinimo būdais siekiama stimuliuoti skolininko veiksmus, kad jis tinkamai elgtųsi, tuo pačiu suteikia kreditoriui daugiau ar mažiau patikimą garantiją, kad jo teisės bus įgyvendintos.

Prievolių įvykdymas gali būti užtikrinamas pagal sutartį arba įstatymus netesybomis, įkeitimu (hipoteka), laidavimu, garantija, rankpinigiais ar kitais sutartyje numatytais būdais. reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas.

• Netesybos: Tai įstatymų, sutarties ar teismo pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta arba netinkamai įvykdyta (bauda, delspinigiai).
• Laidavimas: Tai sutartis, pagal kurią laiduotojas įsipareigoja atsakyti kito asmens kreditoriui, jeigu tas asmuo, už kurį laiduojama, neįvykdys visos savo prievolės ar jos dalies.
• Garantija: Laikomas vienašalis garanto įsipareigojimas garantijoje nurodyta suma visiškai ar iš dalies atsakyti kitam asmeniui - kreditoriui, jeigu asmuo - skolininkas prievolės neįvykdys ar ją įvykdys netinkamai, ir atlyginti kreditoriui nuostolius tam tikromis sąlygomis (skolininkui tapus nemokiam ir kitais atvejais).
• Rankpinigiai: Tai pinigų suma, kurią viena sutarties šalis pagal sudarytą sutartį jai priklausančių mokėti sumų sąskaita duoda antrajai šaliai, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos vykdymą. Rankpinigiais negali būti užtikrinama preliminarioji sutartis, taip pat sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinę forma.

tags: #buto #pirkimas #rankpinigiai