Butų Kiekio Statistika Lietuvos Didmiesčiuose: Tendencijos ir Pokyčiai

Šiame straipsnyje apžvelgiama butų statybos statistika Lietuvos didmiesčiuose - Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Analizuojami kainų pokyčiai, plėtros tendencijos ir būsto įperkamumas nuo 2000 metų iki dabartinių dienų. Straipsnyje remiamasi "Ober-Haus" duomenimis ir ekspertų įžvalgomis.

Būsto Rinkos Pokyčiai 2000-aisiais

Norint suprasti 2000-ųjų metų NT rinkos situaciją, pirmiausia reikia prisiminti ir ekonominę to meto aplinką. Tuometinė rinka buvo stipriai paveikta 1998-aisiais vykusios Rusijos krizės - ji šalies bei sostinės NT rinkai darė dvejopą įtaką. Šalyje kilo panika dėl galimo Lietuvos bankų bankroto, ir daugelis nusprendė investuoti pinigus į NT.

Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, pabrėžė, jog iš pradžių dėl šios krizės, pradedant 1998 metų spaliu, prasidėjo staigus butų kainų augimas, kuris tęsėsi iki 1999-ųjų vidurio. Atslūgus panikai, pradedant 1999 metų trečiuoju ketvirčiu ir Lietuvos ekonomikai kenčiant nuo tos krizės padarinių, kainos, ypač senesnių butų, pradėjo gana sparčiai kristi žemyn. Taigi 2000-ieji buvo tas metas, kai butų kainų Vilniuje kitimo kryptis buvo neigiama. Per visus 2000-uosius standartinių butų blokiniuose namuose kainos vidutiniškai nukrito apie 15-20 proc.

2000-ieji laikomi savotiško kokybinio lūžio Vilniaus butų rinkoje laikotarpiu. Didėjant butų, esančių naujos statybos daugiabučiuose namuose, pasiūlai, krintant kainoms, įsibėgėjant kreditavimo sistemos užuomazgoms, vis daugiau žmonių galėjo sau leisti įsigyti naujos statybos butų. Nuo 2000-ųjų metų naujos statybos butai pradėjo būti laikomi ne egzotine tik turtuoliams prieinama preke, bet būstu, į kurį gali dairytis ir vidutines pajamas uždirbantis pirkėjas.

2000-aisiais naujos statybos butų kainos Vilniuje dėl didėjančios pasiūlos, paaštrėjusios konkurencijos tarp tuometinių plėtotojų ir nepalankios ekonominės situacijos šalyje taip pat sumažėjo 10 proc. - taigi tapo įperkamesni. Be to, nemažai finansinių institucijų pradėjo aktyviau teikti būsto paskolas, tad didelė pirkėjų dalis galėjo įsigyti naujesnį bei brangesnį būstą. 1998-1999-aisiais tik pavieniai pirkėjai būstą įsigydavo ne savo lėšomis, o, pavyzdžiui, 2000-aisiais jau apie 20 proc. „Ober-Haus“ bendrovės klientų būstą Vilniuje pirko naudodamiesi finansinių institucijų paskolomis. Tiesa, tuo metu būsto paskolų palūkanos vis dar buvo matuojamos dviženkliais skaičiais - 2000-aisiais būsto paskolos metinės palūkanos dažniausiai siekė 10-15 proc.

Iki 1998 metų pabaigos naujų daugiabučių pastatų statybos procesas vyko itin vangiai: per metus buvo pastatomas tik vienas kitas gyvenamasis namas. Tačiau situacija kardinaliai pasikeitė 1998 m. pabaigoje-1999 m. pradžioje, kilus didžiausiam iki tol Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istorijoje Rusijos krizės sukeltam butų pirkimo bumui. Itin pakilus butų paklausai bei jų kainoms, tuo metu mažesnių butų paklausa net 1,5-2 kartus viršijo pasiūlą, atsirado poreikis tenkinti tuo metu netikėtai staigiai sukilusią būsto paklausą. Todėl pradedant 1998 m. pabaiga prasidėjo naujas etapas Vilniaus miesto butų rinkoje: senos statybos butams atsirado konkurencija - naujos statybos būstas, kurio pasiūla sparčiai pradėjo augti.

„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2000-aisiais buvo pastatyta apie 500 butų, o tai anuomet atrodė neįtikėtinai daug. Ekspertas priminė, jog po 7 metų - rekordiniais 2007-aisiais - jau buvo pastatyta dešimt kartų daugiau butų - 5857. O praėjusiais, 2018 metais, - 4355 butai. Šiemet planuojama, kad iki metų pabaigos bus pastatyta iki 4800 butų.

2000-aisiais didžiausią paklausą turėjo dviejų kambarių butai. Vieno ir trijų kambarių butų paklausa buvo mažesnė, o dar didesnių butų - visai nedidelė. Nauji butai buvo projektuojami erdvesni nei dabar. Vieno kambario butų plotas dažniausiai buvo 30-45 kv. m, dviejų kambarių 50-65 kv. m, trijų kambarių - 65-85 kv. m, keturių kambarių - net 85-100 kv. m bendrojo ploto. Šiuo metu statomų butų plotai vidutiniškai bent 10 kv. m mažesni.

Statytojo patirtis ir reputacija 2000-aisiais neturėjo jokios reikšmės, nes pati naujų butų rinka gyvavo vos keletą metų ir nebuvo normalios nei teigiamos, nei neigiamos patirties. Iš 2000-aisiais dirbusių bendrovių liko tik 3 - „Veikmė“, EIKA, „Arkada“.

Būsto kainų lygis, palyginti su dabartiniu, skyrėsi ne procentais, o kartais. Senamiestyje dažniausias butų kainų intervalas buvo 800-1500 Eur / kv. m. Prestižiniuose rajonuose - Naujamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje - butai senos statybos daugiabučiuose kainavo 500-600 Eur / kv. m ir apie 600-1000 Eur / kv. m naujos statybos namuose. „Miegamuosiuose“ rajonuose senų butų kainos siekė 400-450 Eur / kv. m, o naujos statybos daugiabučiuose - 400-600 Eur / kv. m.

Nors būsto kainos išaugo drastiškai, dabar Vilniuje butai lengviau įperkami nei prieš 19 metų. Atlyginimai per šį laikotarpį kilo dar greičiau nei butų kainos, nekalbant apie kreditavimo sąlygų skirtumus. 2000-aisiais vidutinis darbo užmokestis „į rankas“ buvo vos 240 eurų per mėnesį, o būsto paskolų metinės palūkanos siekė net 10-15 proc. 2000-aisiais statistinis vilnietis už savo vidutinį grynąjį metinį užmokestį galėjo įsigyti 4,8 kv. m vidutinės klasės bute. O 2018-ųjų pabaigoje dabartinis vilnietis jau gali įsigyti 6,6 kv. m. O tai, pasak S. Vagonio, - geriausias visų laikų būsto įperkamumas Vilniaus mieste.

Apibendrinant galima pasakyti, kad 2000-ieji buvo dar tik būsto rinkos ir būsto kreditavimo sistemos užuomazgų pradžia. Naujos statybos būstas tuo metu vis dar laikytas egzotika, kaip ir būsto pirkimas skolinantis dalį pinigų iš banko. Būsto kainos buvo 3-4 kartus mažesnės. Esminės tokio žymaus kainų pasikeitimo priežastys yra dvi - išaugę gyventojų atlyginimai ir susiformavusi būsto kreditavimo sistema.

2022 Metų Apžvalga: Didmiesčių Statybų Apimtys

2022 metai šalies didmiesčiuose pasižymėjo gausiomis daugiabučių statybų apimtimis ir itin solidžiu įdirbiu 2023 metams. Tačiau dėl karo Ukrainoje sukeltų iššūkių ekonomikai, naujų būsto projektų plėtotojai staiga susidūrė su neplanuotu staigiu paklausos smukimu. Kaip matome, būsto paklausa gali staiga sumažėti, o jau pradėtų statyti projektų taip greitai nesustabdysi. Patys plėtotojai yra suinteresuoti bei įsipareigoję pirkėjams baigti statyti pradėtus projektus net ir rinkai išgyvenant ne pačius geriausius laikus.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.162 butus, t. y. 1% daugiau nei 2021 metais. 2022 metų pradžioje buvo prognozuota, kad per metus plėtotojai faktiškai užbaigs 4.800 butų statybas, tačiau galutinis rezultatas visgi buvo mažesnis nei prognozės. Tai nieko nuostabaus, kadangi dažnai statybos trunka ilgiau nei planuota, ypač jeigu tai didesnės apimties projektai ar jų plėtros etapai. Pastaruosius penkerius metus Vilniuje statybų apimtys iš esmės išlieka stabilios, kuomet kasmet faktiškai pardavimui pastatoma 4.100-4.400 butų. Išskirtiniais buvo tik 2020-ieji metai, kuomet plėtotojai pastatė 5.359 butus.

2022 metais Vilniuje buvo baigti plėtoti ir duris atvėrė 3 projektai („Youston“, „Shed“ ir „Lumi namai“), kuriuose rinkai pasiūlyta 580 butų ilgalaikei nuomai. Plėtotojai per 2022 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 17-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė trys miesto seniūnijos, kuriose pastatyta 46% visų butų: Verkių sen. (15,8%), Lazdynų sen. (15,4%) ir Šnipiškių sen. (15,2%). Galima išskirti Šnipiškių seniūniją, kuri yra ir toliau sparčiausiai auganti seniūnija Vilniaus mieste. Nuo 2016 metų ši seniūnija kasmet užimą 1-4 vietą pagal butų statybos apimtis tarp miesto seniūnijų ir per pastaruosius 7 metus šioje seniūnijoje pardavimui pastatyta beveik 4.000 butų.

2022 metais itin negausios statybų apimtys užfiksuotos įprastai statybų gausa pasižyminčiose Pilaitės (3,7%) ir Naujamiesčio (2,1%) seniūnijose. Pastarąjį dešimtmetį Naujamiesčio centrinėje dalyje vykusios itin gausios statybos iš esmės išnaudojo plėtros potencialą (dėl konversijai tinkamų teritorijų ar neužstatytų sklypų trūkumo) ir plėtotojai dabar investicijas nukreipė į pietinę šios seniūnijos dalį.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 52,2 kv. m. 2022 metais Senamiesčio ir Naujamiesčio seniūnijose pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų plotas siekė 61,7 kv. m, Žvėryno, Antakalnio ir Šnipiškių seniūnijose - 58,8 kv. m, o mažiausio ploto butai buvo statomi likusioje Vilniaus miesto dalyje, kurių vidutinis plotas siekė 49,1 kv. m. Tuo tarpu ieškantys erdvesnio ir įperkamo būsto dairosi į toliau aktyviai besiplečiantį individualių ar sublokuotų gyvenamųjų namų segmentą miesto pakraščiuose.

„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2022 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų didžiausią dalį sudarė A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai - 77,8% (2021 metais A+ klasės dalis sudarė 55,1%), A klasės - 12,4% (2021 metais - 33,2%), o tuo tarpu A++ energinės klasės dalis net sumažėjo iki 4,4% (2021 metais - 6,2%).

2022 metų daugiabučių statybų rezultatai Kaune dar kartą patvirtino, kad 2016-2017 metais šiame mieste prasidėjusi aktyvi gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkos plėtra, įgavo pagreitį. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 1.020 butų arba 8% daugiau nei 2021 metais. Tai yra didžiausias metinis pastatytų butų skaičius nuo pat 2008 metų, kuomet daugiabučiuose buvo įrengta 1.070 naujų butų. Iš viso 2022 metais pirkėjai galėjo kurtis 27-iuose skirtinguose projektuose (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus). Tačiau 2022 metais labiausiai išsiskyrė dvi Kauno seniūnijos, kuriose pastatyta pusė visų butų: Dainavos sen. (28%) ir Šilainių sen. (22%).

Tuo tarpu Klaipėdai 2022 metai netapo išskirtiniais. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 466 butus arba beveik dvigubai daugiau nei 2021 metais. Solidus statybų apimčių augimas iš esmės buvo nulemtas itin negausiomis statybų apimtimis 2021 metais. Iš viso 2022 metais pirkėjai Klaipėdoje galėjo kurtis 11-oje skirtingų projektų (skaičiuojant ir tęstinius projektų etapus).

2023 Metų Prognozės ir Realizacija

Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2023 metais Vilniuje iš viso turėtų būti pastatyta apie 5.200 butų arba 25% daugiau nei jų buvo pastatyta 2022 metais. 2023 metais plėtotojai Kaune bandys pralenkti visus ankstesnius pasiūlos rodiklius. Iš viso Kaune per metus turėtų būti pastatyta apie 1.500 butų arba 47% daugiau nei jų buvo pastatyta 2022 metais. 2023 metais Klaipėdoje statybų apimtys turėtų išlikti stabilios ir pardavimui pastatytų butų skaičius bus panašus kaip ir 2022 metais - 450 butų.

Tačiau nepaisant 2-3 kartus susitraukusių naujos statybos butų realizacijos apimčių, 2023 metais šalies didmiesčiuose dar buvo baigtas statyti itin gausus butų skaičius. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 4.915 butų arba 18% daugiau nei 2022 metais. Žvelgiant į pastaruosius 20 metų, tai yra vienas aukščiausių rodiklių, kuris nusileido tik 2007, 2008 ir 2020 metams, kuomet faktiškai pardavimui buvo pastatoma po daugiau nei 5.000 butų.

Po aktyvios plėtros 2022 metais sostinės būsto nuomos segmentas 2023 metais sulaukė dar gausesnio papildymo. Plėtotojai per 2023 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 18-oje iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė penkios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta šiek tiek daugiau nei pusė visų butų: Verkių sen. (14,6%), Rasų sen. (10,1%), Pašilaičių sen. (9,5%), Viršuliškių sen. (8,4%) ir Lazdynų sen. 2023 metais itin negausios statybų apimtys užfiksuotos Senamiesčio sen. (0,8%) ir tai yra vienas kukliausių rodiklių per pastarąjį dešimtmetį šioje seniūnijoje.

Pirmą kartą istorijoje sostinėje vidutinis butų plotas nesiekia 50 kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 49,9 kv. m. Pastarąjį kartą žemiausias rodiklis buvo užfiksuotas 2018 metais, kuomet vidutinis butų plotas sudarė 50,2 kv. m.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Kaune pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 54,7 kv. m, o Klaipėdoje - 54,6 kv. m.

„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2023 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudаrė 22,4% (2022 metais - 5,3%). Tuo tarpu didžiausią dalį sudarė A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai - 56,9% (2022 metais A+ klasės dalis sudarė 70,4%), A klasės - 12,3% (2022 metais - 17,4%).

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 1.479 butus arba net 45% daugiau nei 2022 metais. Istoriškai tai yra didžiausias pardavimui pastatytų butų skaičius per metus šiame mieste. 2023 metais plėtotojai daugiabučius statė įvairiose miesto vietose ir jo apylinkėse, tačiau labiausiai išsiskyrė Aleksoto seniūnija, kurioje buvo pastatyta 23% visų butų.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2023 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 402 butus arba 14% mažiau nei 2022 metais. Esminio daugiabučių plėtros proveržio Klaipėdos mieste nematyti jau daugiau nei 10 metų. T. y. nuo 2009 metų Klaipėdoje pardavimui pastatytų butų skaičius per metus neviršijo 500 butų (daugiausiai per šį laikotarpį buvo pastatyta 2022 metais - 466 butai).

2024 Metų Tendencijos ir Prognozės

2024 metais didmiesčių naujos statybos butų rinkoje įvyko lūžis, kuomet po dvejus metus užsitęsusio nuopuolio pirminėje ir antrinėje butų rinkoje vėl pradėtas fiksuoti pardavimų augimas. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2023 metais, 2024 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 43% daugiau, Kaune - 40% daugiau, o Klaipėdoje - 44% daugiau butų.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.589 butus arba 47% mažiau nei 2023 metais. Ir tai yra mažiausias rodiklis per pastaruosius 10 metų. Tuo metu nuomos rinka 2024 metais sulaukė pakankamai solidaus naujo būsto papildymo iš investuotojų, plėtojančių išskirtinai nuomai skirtus būsto projektus.

Plėtotojai per 2024 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 12-oje Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė keturios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta du trečdaliai visų butų: Žirmūnų sen. (25,6%), Pilaitės sen. (18,6%), Naujamiesčio sen. (14,0%) ir Pašilaičių sen.

2024 metais faktiškai baigtos paskutinių „Paupio“ kvartalo etapų statybos, kurios ir užbaigė vieno didžiausių sostinės konversijos projektų plėtrą Paupio rajone. Šiame kvartale iš viso pastatyta apie 900 butų ir įvairių komercinės paskirties objektų, į kuriuos investuota 200 mln. eurų.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas dar sumažėjo ir sudarė 49,5 kv. m.

„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2024 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudаrė 49,9% (2023 metais - 24,1%).

„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Kaune plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 889 butus arba 40% mažiau nei 2023 metais. 2024 metais plėtotojai daugiabučius statė įvairiose miesto vietose ir jo apylinkėse, tačiau labiausiai išsiskyrė Šančių seniūnija, kurioje buvo pastatyta 22% visų butų.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 478 butus arba 19% daugiau nei 2023 metais. Skirtingai nuo Vilniaus ir Kauno, Klaipėdoje fiksuojamas statybos apimčių augimas, tačiau šiame mieste daugiabučių plėtra iš esmės ir toliau išlieka santykinai negausi, bet stabili.

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuolatinių gyventojų skaičius Klaipėdos miesto savivaldybėje auga ketvirtus metus iš eilės ir per pastaruosius penkerius metus uostamiestyje gyventojų skaičius išaugo 5,7% arba šiek tiek daugiau nei 8.700 gyventojų.

2025 Metų Perspektyvos

Nepaisant 2024 metų antrojoje pusėje pradėto fiksuoti būsto rinkos atsigavimo, per metus plėtotojai šalies didmiesčiuose dar nepuolė didesne apimtimi pradėti naujų projektų statybų. 2025 metų pradžioje LNTPA parengta didžiųjų šalies plėtotojų apklausa (NT rinkos Lūkesčių indeksas) parodė, kad būsto sektoriaus perspektyvos šiuo metu yra vertinamos itin gerai.

Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2025 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta apie 3.300 butų arba 27% daugiau nei jų buvo pastatyta 2024 metais. Tuo tarpu Kaune prognozuojamas tolimesnis statybų apimčių mažėjimas, kur 2025 metais turėtų būti pastatyta apie 680 butų (18% mažiau nei 2024 metais).

Po itin išbalansuoto būsto rinkos periodo 2021-2023 metais, 2024 metais šalies didmiesčiuose pagaliau buvo išlaikytas sveikas balansas tarp pastatytų ir realizuotų butų. Pagal esamą pardavimo tempą, tikėtina, kad Vilniaus pirminėje rinkoje 2025 metais bus realizuota apie naujų 4.400 butų, o tai reiškia, kad statistiškai susiformuos apie 1.100 butų trūkumas.

Su didesniais iššūkiais gali susidurti Kauno rinka, kadangi čia butų plėtros tempai mažėja dvejus metus iš eilės (įvertinus 2025 metų prognozes). Taip pat ir Vilniaus rinka, kuri turi didžiausią rinkos atsigavimo potencialą (nominalia išraiška), o 2025 metų faktinės statybų apimtys išliks pakankamai žemame lygyje (3.300 butų).

Kainų Pokyčiai ir Sandorių Skaičius

Analizuojant informaciją apie įvykusius sandorius matyti, jog per pastaruosius du dešimtmečius Vilniuje ne tik žymiai išaugo įsigyjamų butų skaičius, bet ir vidutinės butų kainos. Štai dar 2000-aisiais už senos statybos butus sostinėje mokėta vidutiniškai po 412 eurų už kv. m, o pernai tokie butai vidutiniškai kainavo 1383 eurus už kv. m. Analizuojant šių metų pirmojo pusmečio sandorių duomenis matyti, kad vidutinė senų butų kaina Vilniuje siekė 1471 eurą už kv. m. Stebint naujos statybos butų pardavimo tendencijas vidutinių kainų pokyčiai taip pat yra ganėtinai reikšmingi. 2000 metais už naujos statybos butus mokėta po beveik 584 eurus už kv. m, pernai tokių butų vidutinė vieno kvadrato kaina jau siekė 1603,5 euro, o pirmąjį šių metų pusmetį -1625 eurus.

Pirkimo ir pardavimo sandorių statistika rodo, kad 2000-aisiais sostinėje buvo parduota beveik 2,5 tūkst. butų. Palyginkime: vien pernai šis skaičius viršijo 11 tūkst., o per pirmąjį šių metų pusmetį Vilniuje savininkai keitėsi beveik 5,7 tūkst. butų.

Butų Kainų ir Sandorių Skaičiaus Pokyčiai Vilniuje (2000-2024)

tags: #butu #kiekis #rajonuose