Butų savininkų prievolės: bendrojo naudojimo išlaidos ir teisės

Gyvenimas daugiabučiame name susijęs ne tik su nuosavybės teisėmis, bet ir su tam tikromis prievolėmis. Šiame straipsnyje aptariamos butų savininkų teisės ir pareigos, susijusios su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra, taip pat bendrijų veikla ir kitos aktualijos.

Bendrojo naudojimo objektai ir jų valdymas

Sudėtingiau yra su daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų bendrojo naudojimo objektais (pagrindinėmis pastato konstrukcijomis, inžinerinėmis sistemomis, bendrojo naudojimo patalpomis ir pan.), kurie buto ar kitų patalpų įsigijimo dokumentuose neįvardinti. Tačiau pagal Civilinį kodeksą jie bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso name esančių butų ir kitų patalpų savininkams. Ir šie savininkai turi teisę naudotis šiais objektais pagal jų funkcinę paskirtį nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų.

Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Pagal Civilinį kodeksą butų ir kitų patalpų savininkai, bendrojo naudojimo objektams valdyti neįsteigę bendrijos ar nesudarę jungtinės veiklos sutarties, turi teisę šio kodekso nustatyta tvarka pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pagal nurodytą tvarką patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria ir jo pasirinkimą (šaukiant patalpų savininkų susirinkimą ar organizuojant balsavimą raštu) organizuoja savivaldybės administracija, o administratorių atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė.

Bendrijos steigimas ir narystė

Po valstybinių ir kooperatinių butų privatizavimo butai ir kitos patalpos tapo privačia nuosavybe, bendrosios dalinės nuosavybės teise susieta su namo bendrojo naudojimo objektais. Taigi, butą ar kitas patalpas daugiabučiame name įsigiję savininkai savaime, be jokio papildomo pareiškimo, tampa namo bendruomenės (bendrijos) nariais.

Pagal Lenkijos įstatymus butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento. Taigi ji susiformuoja savaime, įgytos nuosavybės išdavoje, ir nėra pagrindo namo patalpų savininkams priiminėti sprendimo dėl bendrijos steigimo.

Sprendimų priėmimas dėl bendrojo naudojimo objektų

Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.

Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.

Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.

Dažniausiai užduodami klausimai ir atsakymai

Kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo objektams?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato...

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...

Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos?

Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ? Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.

Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas?

Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...

Kas atsakingas už balkono remonto išlaidas?

1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...

Ar galima išvengti mokėjimo už lifto pirkimą, jei gyvenate pirmame aukšte?

Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.

Kas turi pateikti informaciją apie remonto darbus ir sąskaitas?

Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.

Ar bendrija privalo surinkti mokestį kaimyninių būtų nuostoliams atlyginti?

Pagal galiojantį Daugiabučiųnamų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...

Kaip gauti kitų butų savininkų pritarimą terasos įrengimui ant namo stogo?

Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo...

Ar teisėta rinkliava už teritorijos priežiūrą, jei bendrija neturi žemės sklypo?

Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Ar komercinių patalpų savininkai turi mokėti už laiptinės priežiūrą?

Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nasinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios, kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.

Teisiniai aspektai ir nuostatos

LR Civilinis kodeksas (CK) nustato butų ir kitų patalpų savininkams visą eilę prievolių. Pažymėtina, kad praėjus beveik trimsdešimčiai metų po butų privatizavimo dar nemaža dalis butų ir kitų patalpų savininkų neidentifikavo savęs pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiais ir atitinkamai su tuo susijusių teisių ir pareigų.

CK 4.83 straipsnis numato, kad savininkai turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.

CK 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas“.

Taip pat turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų, kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias visų savininkų teises ir teisėtus interesus.

Gyvenimo patirtis parodo, kad žmonėms labiau rūpi jų teisės ir mažiau pareigos. Taip yra ir su butų privatizavimu. Nuosavybės teisė suteikia galimybę įgytą turtą naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Tiesa, Civiliniame kodekse greta to pažymėta, kad naudojantis šia teise negali būti pažeidžiami įstatymai ir kitų žmonių teisės ir interesai.

Jau nuo šių metų gegužės 1 d. didės baudos daugiabučių namų administratoriams, bendrijų pirmininkams už kaupiamųjų lėšų naudojimą ne pagal paskirtį, gyvenamojo namo šildymo ir karšto vandens sistemų nepriežiūrą, dokumentų neperdavimą kitam administratoriui, už pareigų neatlikimą ar netinkamą atlikimą.

Pavyzdžiui, viešas pretenzijas LRT portale neseniai teikė daugiabučio namo Vilniaus centre gyventojai, kad bendrijos pirmininkas ignoruoja jų interesus, nepateikia ataskaitų apie bendrijos veiklą, nešaukia susirinkimų, kad jie nieko negali padaryti situacijai pakeisti. Tai parodo, kad minėti gyventojai nėra įsisavinę savo teisių ir pareigų bendrosios nuosavybės valdyme.

Galima manyti, kad 1995 m. Bendrijų įstatymas buvo parengtas ir priimtas Gyvenamųjų namų statybos kooperatyvų įstatymo įtakoje, kurie buvo formuojami ir valdomi narystės kooperatyve pagrindu.

Dėl to galima teigti, kad toks įstatymas neatitinka Konstitucijos 23 straipsniui, kuris nustato, kad nuosavybė neliečiama ir jos teises saugo įstatymas (deja, į tai nereaguoja nei Aplinkos ministerija, nei Seimas ir šis klausimas iki šiol nepateiktas Konstituciniam Teismui).

Pažymėtina, kad nuostatos klasifikuoti nekilnojamojo turto, įskaitant bendrojo naudojimo objektus, savininkus pagal jų aktyvumo požymius šio turto valdyme ir atitinkamai diferencijuojant nuosavybės teises, nėra nei vienoje ES valstybėje.

Be to, pagal minėtą tvarką savivaldybės įpareigotos atlikti ne tik jų paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių, bet ir bendrijų valdymo organų bei jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų veiklos, susijusios su teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę.

Manau, kad įgaliojimas savivaldybėms vykdyti privataus juridinio asmens veiklos ir privačių fizinių ar juridinių asmenų sutartinių įsipareigojimų vykdymo priežiūrą ir kontrolę nesiderina su Civilinio kodekso apibrėžtais civilinių teisių įgyvendinimo principais ir jų gynimo būdais. Tokios praktikos nėra pastebėta jokioje demokratinėje šalyje.

Taigi, tikslinga minėtos teisinės normos atsisakyti, paliekant savivaldybėms teisę prižiūrėti ir kontroliuoti tik jų paskirtų administratorių veiklą, suteikiant joms teisę parinkti ir atšaukti paskirtą administratorių.

Gyvenamųjų namų savininkų bendrija yra privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra užtikrinti pastatų savininkų teisių ir pareigų įgyvendinimą, susijusį su jų bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas bendrosios nuosavybės objektus apibrėžia kaip bet kokius daiktus ar kitą turtą ir nustato, kad kiekvienas bendraturtis privalo proporcingai (pagal savo turimą turto dalį) prisidėti prie tokių objektų išlaikymo.

Gyvenamųjų namų savininkų bendrijose neretai atsiranda nekilnojamų daiktų ar kito turto, kuris nebūna įregistruotas viešame registre ar atidalintas savininkams, tačiau yra reikalingas ir tenkinantis bendrus gyventojų interesus.

Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi1. Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais.

Teisininkas taip pat pažymi, kad net ir pirmuoju atveju, jeigu bendrijos narys ar nestojęs į bendriją savininkas atsisakytų jungtis prie bendrijos inžinerinių tinklų, t. y.

Pabaigai, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ teisininkas Jaunius Navickas pažymi, kad nekilnojamojo turto registras atlieka tik nuosavybės bei kitų daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus išviešinimo, o ne šių teisių nustatymo funkciją (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis). Nuo to, ar tam tikri duomenys yra įrašyti registre, nepriklauso materialiųjų teisių turinys.

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindines butų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu:

Svarbu pažymėti, kad šis straipsnis yra tik informacinio pobūdžio ir nepakeičia profesionalios teisinės konsultacijos. Visais atvejais, susijusiais su bendrojo naudojimo objektų valdymu, rekomenduojama kreiptis į teisininkus.

tags: #butu #savininkai #privalo #apmoketi #islaidas #susijusias