Centrinė hipotekos įstaiga (CHI) atlieka svarbų vaidmenį Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje, užtikrindama hipotekos ir įkeitimo sandorių registravimą. Ši įstaiga teikia paslaugas tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims, norintiems įregistruoti ar išregistruoti hipoteką, gauti informaciją apie įkeistą turtą ar sudarytus sandorius. Aptarsime CHI funkcijas, reorganizacijos procesą ir elektronines paslaugas.
Prieš aptariant dabartinę situaciją, svarbu suprasti įstaigos istoriją ir teisinį pagrindą. Centrinė hipotekos įstaiga buvo įsteigta pagal Lietuvos Respublikos hipotekos registro steigimo įstatymą. Registro tvarkymo įstaiga yra Teisingumo ministerija.
Reorganizacija ir Efektyvumo Didinimas
Valstybės įmonę Centrinę hipotekos įstaigą prijungus prie kitos valstybės įmonės Registrų centro kasmet bus sutaupoma per 750 tūkst. eurų (2,6 mln. litų). Centrinės hipotekos įstaigos reorganizavimo tikslas - optimizuoti pagrindinių valstybės registrų valdymą ir valstybės informacinių išteklių naudojimą bei viešųjų elektroninių paslaugų teikimą, jų plėtrą ir tobulinimą. Visus šiuo metu Centrinės hipotekos tvarkomus registrus perimtų Registrų centras, kuris yra didžiausias registrų tvarkytojas Lietuvoje. Vyriausybei pritarus reorganizacijai, Teisingumo ministerija parengs reikiamus teisės aktų projektus.
Valstybės valdomą Registrų centrą numatoma sujungti su Centrine hipotekos įstaiga, kurios darbo rodikliai kai kuriose srityse netgi geresni nei Registrų centro. Teisingumo ministras Petras Baguška, vykdydamas Saulėlydžio komisijos pageidavimą, sausio 23 dieną pavedė Registrų centro direktoriui Kęstučiui Sabaliauskui ir Centrinės hipotekos įstaigos direktoriui Antanui Baronui per mėnesį, iki 2008 metų vasario 20 dienos, pateikti Nekilnojamojo turto registro ir Hipotekos registro galimo jungimo projektus, rašo dienraštis "Lietuvos žinios". Tačiau šis pageidavimas visiškai neatitinka Vyriausybės 2007 metų vasario 27 dienos nutarimo, kuriuo patvirtinta hipotekos koncepcija. Ši koncepcija parengta siekiant reorganizuoti Hipotekos registro informacinę sistemą - atsisakyti teritorinių duomenų bazių ir visas registravimo procedūras atlikti vienoje centrinėje duomenų bazėje.
Registrų centras savo funkcijas jau išplėtė pernai, kai prie jo 2007 metų rudenį buvo prijungtas Teisinės informacijos centras (TIC).
Elektroninės Paslaugos
Centrinės hipotekos įstaigos vyriausiasis patarėjas Arnoldas Tomaševičius mena laikus, kai nusidriekdavo besikreipiančių dėl hipotekos registravimo ar norinčių gauti įstaigos tvarkomų registrų išrašų eilės. Visas Centrinės hipotekos įstaigos teikiamas paslaugas galima užsisakyti elektroniniu būdu. Nors daugelis klausimų paslaugas pradėjus teikti elektroniniu būdu išsisprendė savaime, pasiteiravimų vis dar sulaukiama.
„Periodiškai gauname paklausimų dėl hipotekos. Dažniausiai nerimą keliantis klausimas - kodėl prieš kelis metus atsiskaičius su banku, hipoteka vis tiek lieka įrašyta registre“, - pastebi A. Anksčiau gyventojai itin dažnai kreipdavosi dėl hipotekos registravimo ir su tuo susijusių paslaugų, pavyzdžiui, apmokėjimo už registravimą, dokumentų pateikimo. Dabar, kai hipotekos sandorio sudarymo procedūra baigiama asmens kreipimusi į notarą, notaras perduoda tiek hipotekos sandorio duomenis, tiek atlyginimą už įregistravimą.
Pateikti prašymus dėl registrų duomenų gavimo galima apsilankius Centrinės hipotekos įstaigos internetinėje svetainėje www.hipotekosistaiga.lt paspaudus šią nuorodą, o iškilus klausimams rašyti el. paštu.
Populiarėjančios paslaugos
Elektroninio įgaliojimo sudarymas - viena iš sparčiai populiarėjančių Centrinės hipotekos įstaigos paslaugų. Sudarius supaprastintą elektroninį įgaliojimą kitam fiziniam asmeniui galima patikėti plataus spektro reikalų tvarkymą: nuo dokumento atsiėmimo iki transporto priemonės registracijos.
„Centrinė hipotekos įstaiga, registruodama informacinių technologijų priemonėmis sudaromus įgaliojimus, įgaliojimo teisėtumo netikrina. Už įgaliojimo pavedimo turinį atsako įgaliotojas.
Notaro vaidmuo
Notarai atlieka svarbų vaidmenį tvirtinant nekilnojamojo daikto perleidimo ir suvaržymo sandorius. Tvirtinant nekilnojamojo daikto perleidimo ar suvaržymo sandorį, visais atvejais notaras tikrina Nekilnojamojo turto registro duomenis ir užsako šių duomenų tikslinimą. Visi sandoriui reikalingi duomenys iš Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo gaunami elektroniniu būdu. Patvirtinęs sandorį, notaras perduoda informaciją registrui apie tai, kad sandoris yra sudarytas.
Jeigu asmuo pageidauja, notaras gali ir įregistruoti jo nuosavybės teisę registre. Tokiu atveju, klientas visus veiksmus atlieka pas notarą ir nebeturi kreiptis į registro tvarkytoją.
Registrai
Labai svarbų vaidmenį tvirtinant nekilnojamųjų daiktų perleidimo ir suvaržymo sandorius, o taip pat ir atliekant kitus notarinius veiksmus, atlieka valstybės registrai. Registrų centras tvarko Nekilnojamojo turto ir Juridinių asmenų registrus. Kitas svarbus registras notarų veikloje yra Gyventojų registras. Jame notaras gali patikrinti informaciją apie asmenį - apie asmens deklaruotą gyvenamąją vietą, jam išduotus asmens dokumentus ir jų galiojimo laiką, pilnamečius ir nepilnamečius vaikus, šeiminę padėtį ir mirties datą, jei asmuo miręs.
Centrinė hipotekos įstaiga tvarko Hipotekos, Turto arešto aktų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Įgaliojimų, Vedybų sutarčių, Testamentų ir Sutarčių registrus. Hipotekos registras pateikia išsamią informaciją apie sudarytus hipotekos ir įkeitimo sandorius bei jų sąlygas. Turto arešto aktų registre pateikiama informaciją apie turto areštus. Įgaliojimų registre galima patikrinti pateikto notarine tvarka patvirtino įgaliojimo duomenis bei pamatyti jo vaizdą.
Nuo 2011 m. sausio 1 d. pradėjo veikti Notarine tvarka patvirtintų įgaliojimų registras (šiuo metu jo pavadinimas pakeistas į Įgaliojimų registrą), kur buvo pradėti kaupti duomenys apie notariškai patvirtintus ir jiems prilyginamus įgaliojimus bei pats įgaliojimo turinys.
Hipotekos Reforma
Kalbėdamas apie teisių į nekilnojamuosius daiktus suvaržymą ir notaro vaidmenį šiuose sandoriuose, norėčiau plačiau aptarti Lietuvoje 2012 m. liepos 1 d. įgyvendintą hipotekos reformą. Hipotekos reformos tikslas buvo - efektyviai valdyti valstybės biudžeto lėšas, taupyti hipotekos kreditorių ir skolininkų laiką ir lėšas. Kartu buvo siekiama modernizuoti Lietuvos hipotekos teisę, suteikiant sandorio šalims daugiau laisvių ir galimybių, taip palengvinant verslo bei gyventojų sudaromus sandorius.
Reikia pažymėti, kad ir įgyvendinus reformą, išliko privaloma notarinė forma hipotekos sandoriams bei įkeitimo sandoriams, kai įkeitimo objektas perduodamas trečiajam asmeniui arba paliekamas įkaito davėjui. Iki 2012 m. liepos 1 d. hipotekos sandorį tvirtindavo notaras, po to viena iš šalių turėdavo kreiptis į hipotekos teisėją dėl hipotekos įregistravimo Hipotekos registre. Tiek notaras, tiek hipotekos teisėjas atlikdavo teisinę sandorio kontrolę. Atlikęs teisinį tyrimą, hipotekos teisėjas priimdavo sprendimą hipoteką įregistruoti ir hipoteka būdavo įregistruojama. Teisėjo atliekamam teisiniam tyrimui buvo skirtos 3 darbo dienos nuo dokumentų gavimo.
Po 2012 m. liepos 1 d. šis procesas labai sutrumpėjo. Sandorio šalys kreipiasi tik į notarą, kuris, patvirtinęs sandorį, pats elektroniniu būdu perduoda duomenis Hipotekos registrui hipotekai įregistruoti. Hipotekos sandorio sudarymo ir įregistravimo procedūra tapo paprastesnė. Todėl hipotekos įregistravimas tapo administraciniu, o nebe teisminiu procesu.
Be to, buvo atsisakyta iki 2012 m. liepos 1 d. galiojusio reikalavimo hipotekos sandorį sudaryti naudojant specialią - hipotekos lakšto - formą. Atsisakius šio reikalavimo, šalys gali sudaryti hipotekos sutartį pagal savo pageidavimus. Taip pat nebeliko reikalavimo ją sudaryti būtinai atskirą - hipotekos sutartis gali būti įtraukta ir į sutartį, iš kurios kylančios prievolės užtikrinamos hipoteka.
Įgyvendinant reformą, buvo suteikta daugiau funkcijų notarams. Be to, kad kaip ir anksčiau notarai tvirtina sutartines hipotekas ir įkeitimus, nuo 2012 m. liepos 1 d. notarai taip pat nustato priverstinę hipoteką ir įkeitimą hipotekos kreditoriaus prašymu Civiliniame kodekse numatytais atvejais. Paprastai notarai nustato priverstinę hipoteką, kuria siekiama užtikrinti valstybės reikalavimus, kylančius iš pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutarčių. Tokios priverstinės hipotekos sudaro beveik 98 proc.
Nuo 2012 m. liepos 1 d. buvo įgyvendinta efektyvesnė išieškojimo iš įkeisto turto tvarka. Iki tol dėl priverstinio skolos išieškojimo reikėdavo kreiptis į hipotekos teisėją, kuris pirmiausia priimdavo nutartį areštuoti turtą ir įspėti skolininką, kad negrąžinus skolos turtas bus parduotas ir varžytynių arba perduotas kreditoriui administruoti. Dabar išieškojimui iš įkeisto turto naudojamas vykdomojo įrašo institutas. Kreditorius kreipiasi į notarą, o šis, įspėjęs skolininką ir įkaito davėją, po 20 dienų išduoda vykdomąjį įrašą skolai išieškoti.
Notaras tik patikrina, ar kreditoriaus pateikti duomenys atitinka Hipotekos registro duomenis. Notaro atsakomybė išieškojimo procese yra aiškiai apibrėžta Notariato įstatyme. Notaro veiksmai, atlikti išduodant vykdomąjį įrašą ar atsisakymas jį išduoti skundžiami ypatingąja teisena. Notarai jau nuo pat reformos pradžios išdavinėjo vykdomuosius įrašus.
Įgyvendinus reformą, notarams taip pat suteikta funkcija perduoti Hipotekos registrui duomenis apie hipotekos pabaigą.
Pagal informacinių technologijų ir duomenų bazių vartojimą notarai yra tarp lyderių teisės srityje. Atsižvelgdami į informacinių technologijų pažangą ir orientuodamiesi į visuomenę, kuri sėkmingai naudojasi informacijos ar žinių ištekliais, siekdami, kad notarų teikiamos paslaugos atitiktų visuomenės poreikius, būtų prieinamos ir patogios klientams, Lietuvos notarų rūmai 2009 m. inicijavo ir įgyvendina elektroninių paslaugų informacinės sistemos „e.Notaras“ projektą. Pagrindinis šio projekto tikslas - automatizuojant notarų veiklos procesus į elektroninę erdvę perkelti jų teikiamas paslaugas, kad jos būtų prieinamos klientams.
Informacinė sistema „e.Notaras“ sudarys galimybę notarams atlikti notarinį veiksmą, o klientams - tokią paslaugą gauti elektroniniu nuotoliniu būdu. Dėl vienų notarinių veiksmų klientas galės užsakyti paslaugą ir pateikti notarui dokumentus elektroniniu būdu, tačiau rezultatą gaus tik atvykęs į notaro biurą. Kiti notariniai veiksmai bus visiškai atliekami elektroniniu nuotoliniu būdu. Klientas galės per informacinę sistemą „e.Notaras“ patvirtinti notarinį dokumentą elektroniniu parašu, pavedimu sumokėti notarui už paslaugą, o notaras kliento aprobuotą dokumentą patvirtins savo elektroniniu parašu.
Dabartinės Lietuvos Respublikos Vyriausybės programoje yra numatyta persvarstyti teismų funkcijas ir nebūdingas jiems funkcijas perduoti notarams (ar kitoms institucijoms), kartu užtikrinant tinkamą šių funkcijų atlikimą.
Preliminariosios Sutartys
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo inciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
tags: #centrine #hipotekos #istaiga #registravimo #programa