Civilinė Atsakomybė Nutraukus Nuomos Sutartį Lietuvoje

Nuomos sutartis - svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Pasibaigus sutarties terminui arba ją nutraukus prieš terminą, kyla klausimų dėl šalių teisių, pareigų ir atsakomybės.

Šiame straipsnyje aptarsime civilinės atsakomybės aspektus nutraukus nuomos sutartį, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, dažniausiai pasitaikančias klaidas ir teismų praktiką.

Nuomos Sutarties Nutraukimo Pagrindai

Sutarties nutraukimas sukelia teisines pasekmes. Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas.

Sutarties vienašališkas nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose.

Esminiai sutarties pažeidimo kriterijai:

• Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties.
• Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės.
• Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo.
• Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi.

Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus.

Norint konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nebūtina nustatyti visų aukščiau išvardintų kriterijų, tačiau jie pakankamai abstraktūs. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.

Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį.

Praktiniai patarimai prieš nutraukiant sutartį:

• Skaityti sutarties sąlygas.
• Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti.
• Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto.
• Įvertinti papildomo termino suteikimą.
• Konsultuotis su teisininku.

Nuomininko Teisės Nutraukiant Sutartį

Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.

Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.

Nuomotojo Teisės Nutraukiant Sutartį

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės, tačiau tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės?

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.

Nuostolių Atlyginimas

Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje.

Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrinti sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui.

Anot advokatės, nuomos sutarties nutraukimas nepasibaigus jos terminui tik dėl to, kad atsirado daugiau mokantis nuomininkas, greičiausiai būtų pripažintas nesąžiningu ir sukeltų nuomotojui neigiamas pasekmes.

Teismų Praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas.

Teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje.

Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.

Svarbūs Aspektai Sudarant Nuomos Sutartį

Sudarant nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaryta žodžiu, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis yra terminuota. Tada rašytinė forma yra privaloma.
• Sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota.
• Svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas. Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
• Sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būtų užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai. Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose.
• Sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą.
• Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt.

Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas.

Šalims susitarus nuomos sutartyje, pareiga daryti kapitalinį remontą gali tekti nuomininkui, arba nuomotojas privalėtų atlikti tiek kapitalinį, tiek einamąjį remontą ir pan.

Šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus.

Šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus.

Pažymėtina, kad tariantis dėl papildomų nuomos sutarties sąlygų, turėtų būti laikomasi pagrindinių taisyklių, pagal kurias nuomotojui draudžiama vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas. Taip pat, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą. Ir nustatyti didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis ar nustatyti nuomininko atsakomybę be kaltės.

Nemokūs Nuomininkai ir Iškeldinimo Procesas

Jei šeima su vaiku nenori išsikraustyti ir nemoka nuomos, visų pirma, jūs privalote pagal sutarties numatytą terminą įspėti nuomininkus apie sutarties nutraukimą. Visa tai atlikite raštiškai, tik jokiu būdu ne žodžiu. Iškraustyti nuomininkų negalima savavališkai. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai.

Su įrodymais, kad nuomininkai nemoka nei nuomos, nei galbūt net mokesčių, pirmiausia reikia kreiptis į policiją ar iškart kitas teisėsaugos institucijas. Kad būtų galima įrodyti nemokumą, nuoma turėtų būti oficiali, su sutartimi, daromi bankiniai pavedimai ar pan.

Kad taip nenutiktų, rekomenduojama prašyti nuomininko dokumento apie jo kreditingumą, darbo sutarties, patikrinti jo socialinius tinklus. Taip pat, paimti didesnį užstatą, o jei nuomininkas vėluoja mokėti, kalbėtis ir aiškintis priežastis. Ir vienas pagrindinių patarimų - į nuomos sutartį įrašyti visus galimus „saugiklius“.

Ką daryti, jei nuomininkai nemoka nuomos arba komunalinių mokesčių:

• Išsiųsti prašymą.
• Po kelių dienų - priminimą.
• Jei vis dar nesumoka - raginimą.
• Jei ne, tada su šiais visais dokumentais kreiptis į teismą.

Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.

Būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto. Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užtraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę.

tags: #civiline #atsakomybe #nutraukimas #nuomos #sutarties #salygos