Dažnai susiduriame su situacijomis, kai mūsų klientai jau turi įsigiję ar nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais reikia labai aiškiai įvardinti galimas grėsmes ir rasti jų sprendimus, nes neišvengiamai teks turėti santykį su kitais žemės sklypo bendraturčiais.
Trys galimi sprendimo būdai
Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko.
- Sklypo dalių atidalinimas: Geriausias, bet ne visada lengvai įgyvendinamas sprendimas.
- Naudojimosi tvarkos nustatymas: Paprastesnis, bet turi trūkumų.
- Nieko nedarymas: Gali sukelti daug problemų ir išlaidų ateityje.
Sklypo dalių atidalinimas
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų.
Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą. Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas
Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečiais sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga.
Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus. Pavyzdžiui, įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, tačiau ką daryti, jei sklypo bendraturtis nori to paties?
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę.
Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį. Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti.
Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma. Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.
Civilinio kodekso aspektai
Žemės sklypą, statinius ar patalpas nuosavybės teisėmis valdant keliems bendraturčiams, gali kilti poreikis nustatyti naudojimosi tvarką. Bendrosios nuosavybės teisės objektu naudojamasi bendraturčių sutarimu (Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalis). Nekilnojamojo daikto savininkams susitarus, žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarka patvirtinama sutartimi, kuri gali būti registruojama viešajame registre. Bendraturčiams dėl naudojimosi tvarkos nesusitarus, ji nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Teismai praktikoje išaiškino naudojimosi nekilnojamaisiais daiktais tvarkos nustatymo bendrąsias taisykles, taikytinas nustatant nekilnojamųjų daiktų naudojimosi tvarką.
Kriterijai nustatant daiktų naudojimosi tvarką
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra patvirtinęs keletą kriterijų, nustatant daiktų naudojimosi tvarką:
- Adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus;
- Teisėtumo kriterijus;
- Socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus;
- Naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus;
- Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus.
Rengiant žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarkos planus ir pasiūlymus, be kita ko, turi būti atsižvelgiama į minėtus kriterijus ir siekiama bendraturčių interesų pusiausvyros. Svarbu ir tai, kad naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje (Civilinio kodekso 4.81 straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje.
Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo atveju turi būti tiksliai nustatyta kiekvienam bendraturčiui tenkanti sklypo dalis ir jos vieta kitų objektų atžvilgiu. Dėl to žemės sklypo plane turi būti aiškiai atspindėta bendraturčiui tenkančios dalies dydis ir išsidėstymas, o riba, skirianti bendraturčių naudojamas dalis, turi būti nubrėžta taip, kad šalims ir teismui būtų galima nustatyti jos faktinę vietą.
Naudojimosi bendru daiktu (žemės sklypu, pastatu, patalpa) tvarkos nustatymo projektuose turi būti atsižvelgta į bendraturčių turimas dalis bendrojoje nuosavybėje, siūloma naudojimosi tvarka turi būti patogi visiems bendraturčiams ir užtikrinanti jiems galimybę naudojant daiktą pagal paskirtį gauti maksimalią naudą. Siūlomoje naudojimosi bendru daiktu tvarkoje turi būti išlaikyta visų bendraturčių interesų pusiausvyra, garantuojanti, kad nė vieno bendraturčio teisės nustatant naudojimosi tvarką nebus pažeistos ir bus kuo mažiau apribotos.
Žemės sandorių formos aspektai
Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema. Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.
Perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame gyvenamajame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame gyvenamajame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.
Žemės servitutai
Žemės servitutai yra svarbi teisės institucija, leidžianti užtikrinti efektyvų žemės naudojimą ir interesų pusiausvyrą tarp skirtingų žemės sklypų savininkų. Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (toliau - CK) nustato pagrindinius žemės servitutų nustatymo, įgyvendinimo ir gynimo principus.
Servitutų nustatymo pagrindai
CK 22 straipsnis nustato, kad žemės servitutai nustatomi Civilinio kodekso nustatytais pagrindais. Servitutų nustatymo administraciniu aktu atvejai ir tvarka nustatomi šiame straipsnyje. Administraciniu aktu servitutai nustatomi Nacionalinės žemės tarnybos vadovo arba jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo sprendimu.
Servitutų nustatymas administraciniu aktu
Savivaldybių ir privačios žemės sklypams servitutai administraciniu aktu nustatomi tik tada, kai servitutas negali būti suprojektuotas laisvos valstybinės žemės fondo žemėje (tais atvejais, kai viešpataujančiuoju tampantis daiktas nesiriboja su laisvos valstybinės žemės fondo žeme arba ribojasi su ja, bet dėl laisvoje valstybinėje žemėje esančių šlaitų, griovių, pelkėtų vietų, miško ar kitų vietovės ypatumų servituto nustatymas šiai žemei neužtikrintų tinkamo viešpataujančiuoju tampančio daikto naudojimo pagal paskirtį).
Viešpataujančiuoju tampančio daikto savininkas savo valią išreiškia Nacionalinei žemės tarnybai pateikdamas prašymą dėl siūlomo servituto pagal parengtą teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo.
Kai siūloma nustatyti servitutą savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojams bendrai naudoti skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis ir juos aptarnauti, prašymą dėl siūlomo servituto pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo pateikia esamų statinių, prie kurių reikia prieiti ar privažiuoti, savininkai arba patikėjimo teisės subjektai; kai rekreacinėse ir kitose gyventojų bendram naudojimui skirtose teritorijose, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų teritorijose statinių nėra, - šiose teritorijose esančių žemės sklypų savininkai arba valstybinės žemės patikėtiniai, o kai žemės sklype numatoma tiesti centralizuotus (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklus (požemines ir antžemines komunikacijas), kelius ir takus, - šių darbų užsakovas.
Nuostolių atlyginimas
Žemės savininkas ar valstybinės žemės patikėtinis dėl nuostolių, atsiradusių dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto servituto nustatymo, atlyginimo turi teisę kreiptis į viešpataujančiojo daikto savininką, konkurso laimėtoją, o kai nustatytas servitutas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, - į valstybės ar savivaldybės instituciją, atsakingą už šių kompleksų ir objektų apsaugą; kai nustatytas servitutas, reikalingas stambiam projektui arba valstybei svarbiam projektui įgyvendinti, - į stambų projektą ar valstybei svarbų projektą įgyvendinantį investuotoją; kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, - į Krašto apsaugos ministeriją ar kitą krašto apsaugos sistemos instituciją, naudojančią valstybinės žemės sklypą; kai nustatytas servitutas įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektą, suteikiantis teisę tiesti inžinerinius tinklus ar kelius ir takus, jais naudotis ir juos prižiūrėti, - į valstybės instituciją, atsakingą už ypatingos valstybinės svarbos projekto įgyvendinimą, arba viešpataujančiojo daikto savininką.
Nuostolių dydis ir atlyginimo terminai nustatomi viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų savininkų ar valstybinės žemės patikėtinių susitarimu, o kai servitutas nustatytas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, - valstybės ar savivaldybės institucijos, atsakingos už tokių kompleksų ir objektų apsaugą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu; kai nustatytas servitutas, reikalingas stambiam projektui įgyvendinti, - investuotojo, įgyvendinančio stambų projektą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu; kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, - Krašto apsaugos ministerijos ar kitos krašto apsaugos sistemos institucijos, naudojančios valstybinės žemės sklypą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu.
Šalims nesusitarus, ginčus dėl nuostolių dydžio ir atlyginimo Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka sprendžia teismas.
Kai servitutas nustatomas administraciniu aktu, susitarimas dėl nuostolių atlyginimo nereikalingas, tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui atlyginama sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertė ir kiti nuostoliai, atsiradę dėl galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą praradimo. Kompensacijos už naudojimąsi administraciniu aktu nustatytu servitutu tarnaujančiojo daikto savininkui dydis apskaičiuojamas ir ši kompensacija mokama Vyriausybės nustatyta tvarka.
Kelio servitutas
CK 4.119 straipsnis reglamentuoja kelio servituto ypatumus: Kai kelio servitutu suteikiama teisė važiuoti transporto priemonėmis, papildomai nenustatant galimybės pasinaudoti juo kitais tikslais ir nenustatant naudojimosi juo apribojimų, laikoma, kad tokiu keliu galima važiuoti įvairiomis transporto priemonėmis ir naudotis kaip pėsčiųjų taku. Jeigu nustatant kelio servitutą, suteikiantį teisę važiuoti transporto priemonėmis, nenustatomas kelio plotis ir jo neįmanoma nustatyti pagal anksčiau buvusį kelią, jei toks buvo, laikoma, kad galima naudotis keturių metrų pločio keliu.
Pavyzdžiui, jei nustatytas kelio servitutas suteikia teisę važiuoti transporto priemonėmis, bet nenurodoma, kokios transporto priemonės gali naudotis keliu, laikoma, kad keliu gali važiuoti įvairios transporto priemonės, įskaitant pėsčiuosius.
Teisiniai ginčai ir gynybos būdai
Advokatų profesinės bendrijos „AVOCAD“ teisininkė Viktorija Dubovskienė atkreipia dėmesį, kad Konstitucijoje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas. Savininko teisė reikšti negatorinį ieškinį taip pat įtvirtina Civilinis kodeksas. Pagal jį, savininkas gali reikalauti pašalinti bet kuriuos jo teisės pažeidimus, nors ir nesusijusius su valdymo netekimu.
Lietuvos Aukščiausias Teismas yra nurodęs, jog, pareiškęs negatorinį ieškinį, ieškovas turi įrodyti du dalykus: kad jis yra turto savininkas; kad jo teisės yra pažeistos.
Negatorinio ieškinio atveju ieškinio dalykas (reiškiami reikalavimai) gali būti: nutraukti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę pažeidžiančius veiksmus; atkurti iki ieškovo subjektinės nuosavybės teisės pažeidimo buvusią padėtį; uždrausti ateityje taip pažeisti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę.
Todėl tam, kad būtų pagrindas tenkinti negatorinį ieškinį dėl subjektinės nuosavybės teisės, kurios pažeidimas siejamas su gretimame žemės sklype arti sklypo ribos ar ant sklypų ribos augančiais medžiais, krūmais ar kitais augalais, gynimo, ieškovas, be kita ko, privalo įrodyti, kad jo subjektinė nuosavybės teisė yra pažeista.
Taigi, pasak teisininkės, reiškiant reikalavimą su negatoriniu ieškiniu, nepakanka nurodyti tik objektų, kurie, ieškinio pateikiančio subjekto pateikimu trukdo jam naudotis daiktu pagal paskirtį. Tokiu atveju reikia įrodyti, kaip tie objektai pažeidžia jo teises.
Apibūdintai situacijai spręsti, žemės sklypo savininkui, kurio sklype nustatytas kelio servitutas, daiktinių teisių gynimo būdai yra įtvirtinti Civiliniame kodekse. Pagal jame nustatytą teisinį reglamentavimą, būdas, kuris turėtų būti taikomas, ginant savininko teises, priklauso nuo to, kaip pasireiškia daikto savininko teisių pažeidimas.
Ką daryti, jei jūsų nuosavybėje atsiranda neįrašytas servitutas?
„Jeigu savininko teisių pažeidimas nesusijęs su valdymo netekimu, ką turime šioje apibūdintoje situacijoje ir, jeigu nepavyksta su kaimynu susitarti, turėtų būti reiškiamas ieškinys dėl nuosavybės teisės pažeidimų, nesusijusių su valdymo netekimu - negatorinis ieškinys“, - pabrėžia teisininkė.
Pagrindiniai aspektai
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį, yra:
- Savininko teisė reikšti negatorinį ieškinį.
- Būtinybė įrodyti nuosavybės teisę ir jos pažeidimą.
- Teisės aktų reikalavimų pažeidimo įrodymas.
Svarbu atsiminti
Valstybinės žemės patikėtiniams nustatant servitutus sandoriu, kompensacijos mokamos tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui atlyginant sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertę ir kitus nuostolius, atsiradusius dėl galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą praradimo.
Naudingi patarimai perkant žemės sklypo dalį
- Išanalizuokite sklypo ir teritorijų planavimo dokumentus.
- Įvertinkite bendrą situaciją ir galimas rizikas.
- Pasitarkite su teisininkais ir kitais specialistais.
„Dekarbonizacijos priemonės žemės naudojimo ir miškininkystės sektoriuje bei jų efekto vertinimas“
tags: #civilinis #kodeksas #zemes #sklypo #naudojimosi