Daugiabučio namo priežiūra yra bendra visų savininkų pareiga. Administratorius - tik jų įgaliotas tvarkytojas. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios yra daugiabučio namo administratoriaus atsakomybės ir teisės, sprendžiant klausimus dėl namo priežiūros ir remonto darbų, ypač kai kalbama apie sienų atstatymo darbus.
Bylos Esmė ir Teismų Praktika
Apeliacinės instancijos teismas neseniai išnagrinėjo bylą, kurioje buvo sprendžiama, ar daugiabučio namo administratorius atsako už namo kanalizacijos vamzdyno avariją ir dėl to atsiradusią žalą buto savininkui. Bylos esmė - iš daugiabučio namo bendrojo naudojimo kanalizacijos vamzdžio išsiliejęs nuotekų vanduo užliejo butą, padarydamas turtinę žalą. Būtent daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkus įstatymas įpareigoja spręsti klausimus dėl daugiabučio namo priežiūros bei jo objektų atnaujinimo ir pagerinimo darbų. Buto savininkas teigė, kad administratorius tinkamai neprižiūrėjo namo vamzdyno, todėl teisme iš administratoriaus pareikalavo atlyginti nuostolius.
Administratorius nesutiko - jis nurodė, kad būtent ieškovė turi įrodyti visas civilinės atsakomybės sąlygas - namo administratoriaus neteisėtus veiksmus, jo kaltę dėl tų veiksmų, žalos dydį ir priežastinį ryšį tarp administratoriaus veiksmų ir žalos. Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, o apeliacinės instancijos teismas šį sprendimą paliko galioti. Teismas nustatė, kad administratorius elgėsi rūpestingai ir atidžiai, laikėsi Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo.
Teismai šioje byloje rėmėsi kasacinio teismo praktika dėl daugiabučio gyvenamojo namo administratoriaus, kaip namo valdytojo, atsakomybės, kurioje išaiškinta, kad vien faktas, jog pastatas perduotas prižiūrėti kitam asmeniui, savaime nepašalina savininko atsakomybės už pastato trūkumus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-206-781/2023; kt.).
Administratoriaus Veiksmų Ribos
Lietuvos apeliacinis teismas nutartyje nurodė, kad daugiabučio administratorius neturi teisės savarankiškai priimti sprendimo dėl daugiabučio namo bendrųjų konstrukcijų, taip pat ir dėl kanalizacijos stovo, esančio namo pirmo ir antro aukštų perdangoje, kuris apžiūrint Daugiabučio bendro naudojimo patalpas nesimato, remonto darbų, tokiais atvejais ji veikia esant daugiabučio namo bendrasavininkų pavedimui bei aiškiai išreikštai valiai, kaip organizatorius ir (ar) vykdytojas, organizuojantis (vykdantis) pastato savininkų priimtus sprendimus.
Projekto Administratorius ir Atstovavimo Santykiai
Teisės aktai nustato, kad rengiant ir įgyvendinant investicijų projektą, butų ir kitų patalpų savininkams atstovauja Projekto administratorius, kuris organizuoja ir įgyvendina projektavimo ir rangos darbų pirkimus, statybos techninę priežiūrą, investicijų projektui įgyvendinti surinktų ir skolintų lėšų apskaitą ir tvarkymą bei kitus klausimus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad bendrija pati nepriima sprendimo nei dėl gyvenamojo namo modernizavimo, nei dėl jo finansavimo būdo, ji tik vykdo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos priimtus sprendimus, atstovauja savininkams santykiuose su kitais subjektais, dalyvaujančiais butų modernizavimo projektuose (bankais, rangovais ir kt.), t.y. išoriniuose santykiuose.
Įtvirtinęs tokio pobūdžio nuostatas Lietuvos Aukščiausias Teismas nustatė, kad tarp daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bei Projekto administratoriaus susiklosto atstovavimo santykiai. Jei Projekto administratoriumi yra daugiabučio namo bendrija, reikalavimas atlyginti žalą, esant minėtoms sąlygoms, turėtų būti kreipiamas į konkretų žalą sukėlusį asmenį, atsakingą už projekto administravimą. Tais atvejais, kai toks asmuo nėra žinomas ar aiškiai paskirtas - tinkamu atsakovu turėtų būti laikoma pati bendrija.
Praktiniai Pavyzdžiai ir Teismų Sprendimai
Vilniaus apygardos teismas konstatavo, kad dėl bendrovės „Mano būstas NPC“ nepakankamo rūpestingumo ir tiesioginių administravimo paslaugų netinkamo atlikimo, neteisėtais veiksmais, neužtikrinus tinkamos pastato ir jo inžinerinių tinklų būklės, įvyko vandens užpylimas ir buvo padaryta žala.
Teisėjos Andrutės Salvador pirmininkaujama teisėjų kolegija paskelbė, kad be pakeitimų palieka galioti „Mano būstas NPC“ (anksčiau - „Namų priežiūros centras“) nepalankų sprendimą, kurį dar lapkričio mėnesį buvo priėmęs Vilniaus miesto apylinkės teismas. Šiuo sprendimu daugiabučio namo administratorius yra įpareigotas nuo vandentiekio avarijos nukentėjusių patalpų savininkei sumokėti daugiau kaip 9,5 tūkstančių eurų žalos atlyginimą bei beveik 2 tūkst. Eur atsiėjusias bylinėjimosi išlaidas.
Bylos duomenis ištyrę teisėjai konstatavo, kad namas, kuriame įvyko avarija, pastatytas dar 1940 m., rekonstruotas 1999 m., o namo vamzdynas yra senas, surūdijęs, vandens tiekimo vamzdžiai yra stipriai pažeisti korozijos. Pagal teismo teiginį, „Mano Būstas NPC“ neužtikrino tinkamos pastato ir jo inžinerinių tinklų būklės, dėl ko įvyko vandens užpylimas ir vienam iš namo patalpų savininkų buvo padaryta žala.
Teismas pabrėžė, kad Statinio priežiūros akte nurodyta, jog šalto ir karšto vandens vandentiekio tinklai yra patenkinamos būklės, dalis vamzdynų nekeisti. „Atsakovė pažeidė pareigą organizuoti namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, priežiūrą ir kitokį tvarkymą“, - nurodė teismas.
Daugiabučių Namų Atnaujinimo Tendencijos
2025 m. rugsėjo 3 d. Vyriausybės posėdyje pritarta Aplinkos ministerijos parengtoms Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų pataisoms, kurios suderintos su liepos 1 d. įsigaliojusiais reikalavimais butų ir kitų patalpų savininkams kaupti lėšas namo atnaujinimui pagal privalomuosius reikalavimus. Šios pataisos leis veiksmingiau naudoti butų ir kitų patalpų savininkų sukauptas lėšas ir pagerinti senos statybos daugiabučių namų techninę būklę.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatuose nebelieka reikalavimo butų ir kitų patalpų savininkams tvirtinti metinį namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo planą. Tačiau administratorius turės suderinti su savininkais ilgalaikį planą. Bus draudžiama be butų ir kitų patalpų savininkų pritarimo priskaičiuoti jiems papildomų mokesčių, kai sukauptų lėšų nepakanka. Pakeitimai paskatins greičiau ir veiksmingiau pagal paskirtį naudoti butų ir kitų patalpų savininkų sukauptas lėšas.
Administratoriams nustatyta ir papildoma prievolė - teikti duomenis apie pastatus į naują Pastatų duomenų banko informacinę sistemą, kuri pradės veikti nuo š. m. lapkričio 1 d. Parengti pakeitimai, be kita ko, paskatins privalomai atnaujinti senos statybos daugiabučius namus šalinant specialistų nustatytus defektus.
Nuo šių metų gegužės 1 d. Statinio dokumentų, nepanaudotų kaupiamųjų lėšų neperdavimas daugiabučio valdymą perimančiam kitam administratoriui užtrauks baudą nuo 1 tūkst. eurų iki 3 tūkst. eurų. Toks administracinis nusižengimas, padarytas pakartotinai, užtrauks baudą nuo 3 tūkst. iki 6 tūkst. eurų.
Laikančiųjų sienų pertvarkymas daugiabučiame name nekeičiant pastato išorės matmenų yra priskiriamas statinio kapitalinio remonto darbams. Ruošiantis šiems darbams būtina turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Taip pat būtina pasirūpinti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų protokoliniu sprendimu dėl kapitalinio remonto projekto įgyvendinimo (bendrojo naudojimo objektų pertvarkymo). Daugiabučio namo kapitalinis remontas yra užbaigiamas statytojui surašant deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Visai natūralu, kad po daugiabučio modernizavimo pastato priežiūra ir administravimas tampa itin svarbūs, nes nuo jų priklauso tiek pastato būklės išlaikymas, tiek gyventojų patogumas ir finansiniai įsipareigojimai. Tad kas yra atsakingas už renovuoto daugiabučio priežiūrą ir administravimą? Jei daugiabutis namas turi paskirtą administratorių, jis ir toliau, po pastato atnaujinimo, atlieka šias funkcijas. Administratorius turi organizuoti ir vykdyti namo būklės vertinimą, rengti priežiūros planus.
Žinoma, po pastato atnaujinimo kai kurie techniniai sprendimai, pavyzdžiui, nauja šildymo sistema ar vėdinimo sprendimai, reikalauja kitokios priežiūros. Jeigu name yra įsteigta bendrija, tuomet pastato administravimą ir priežiūrą vykdo bendrijos pirmininkas arba gyventojų išrinktas atstovas. Modernizuojant pastatą daugiabučiuose dažniausiai atnaujinama ir šildymo sistema, pavyzdžiui įrengiami individualūs šilumos punktai ar termostatiniai ventiliai. Jų priežiūrą gali perimti šilumos tiekėjas.
Po pastato atnaujinimo garantinį aptarnavimą tam tikrą laiką vykdo renovacijos rangovai. Paprastai garantinis laikotarpis trunka 5 metus, tačiau jis gali skirtis, priklausomai nuo atliktų darbų. Jeigu susiduriama su defektais - sienų įtrūkimais, nekokybiškai veikiančia šildymo sistema, administratorius arba bendrija turi kreiptis į rangovą. Kai kuriais atvejais ir savivaldybė gali turėti įtakos daugiabučio priežiūrai. Pavyzdžiui, jei pastatas buvo modernizuotas su valstybės parama, būtina laikytis tam tikrų priežiūros reikalavimų.
Svarbu suprasti, kad po atnaujinimo daugiabutis reikalauja nuolatinės priežiūros tam, kad būtų užtikrinamas jo ilgaamžiškumas ir tinkamas eksploatavimas.
| Sritis | Administratoriaus Įgaliojimai ir Atsakomybės |
|---|---|
| Priežiūra ir Valdymas | Organizuoti ir vykdyti namo būklės vertinimą, rengti priežiūros planus, užtikrinti tinkamą pastato ir jo inžinerinių tinklų būklę. |
| Remontas ir Atnaujinimas | Vykdyti butų ir kitų patalpų savininkų daugumos priimtus sprendimus dėl remonto ir atnaujinimo darbų, organizuoti projektavimo ir rangos darbų pirkimus. |
| Finansų Valdymas | Investicijų projektui įgyvendinti surinktų ir skolintų lėšų apskaita ir tvarkymas, užtikrinti, kad lėšos būtų naudojamos pagal paskirtį. |
| Atstovavimas | Atstovauti savininkams santykiuose su kitais subjektais, dalyvaujančiais butų modernizavimo projektuose (bankais, rangovais ir kt.). |
| Duomenų Teikimas | Teikti duomenis apie pastatus į naują Pastatų duomenų banko informacinę sistemą. |
tags: #daugiabucio #asminitratorius #vienasaliskai #paskirste #sienos #atsatatymo