Patarimai perkant butą su daline apdaila

Įsigyjant butą, vienas svarbiausių sprendimų - ar rinktis būstą su daline, ar su pilna apdaila. Naujos statybos būstą perkantys naujakuriai susiduria su galvosūkiu dėl dalinės apdailos. Kokie darbai privalo būti atlikti, teisiškai nėra reglamentuota, tad nekilnojamojo turto (NT) plėtros atstovai pirkėjams siūlo itin skirtingus dalinės apdailos variantus.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti įsigyjant butą su daline apdaila, kokie darbai įeina į dalinę apdailą, kaip planuoti apdailos darbus ir kaip išvengti dažniausiai pasitaikančių klaidų.Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Rewo“ specialistų teigimu, būsto sutvarkymo poreikis kartais gali skirtis taip smarkiai, kad neapdairiai pasirinkus teks kaip reikiant paploninti piniginę, sugaišti daugiau laiko ir skirti kur kas daugiau energijos.

Būtent todėl atėję apsidairyti viename bute rasite sumontuotą šildymo sistemą, nutinkuotas sienas bei įrengtas pertvaras, o kituose - neišlygintas grindis ir tik pagrindinių komunikacijų įvadus. Ir formaliai, abu butai bus su daline apdaila.

Dalinė ar pilna apdaila: ką pasirinkti?

Teoriškai yra skiriami 3 apdailos tipai - dalinė, visa ir individuali (kai NT objekto vystytojas įrengia būstą pagal specialius užsakovo poreikius).Viena šeima, paklausta, kodėl pasirinko būstą su daline, o ne su pilna apdaila, sako, jog aplankyti būstai su pilna apdaila juos vis nuvildavo, kiekvieną smulkmeną norėjosi perdaryti savaip. Taigi galiausiai jie suprato, kad keičiant jau įrengtą būstą bus ir sunkiau, ir brangiau.

„Neretai žmonės nusprendžia rinktis dalinę apdailą, nes mano, kad tai padės sutaupyti, o kartu ir dėl baimės, kad pilnai įrengtas būstas atitiks vystytojo, o ne užsakovo poreikius. Visgi realybėje yra kiek kitaip - nusprendus įsigyti būstą su visa apdaila yra galimybė rinktis iš kelių įrengimo variantų, jų kombinacijų - apdailos medžiagų kainos, galimos spalvos, santechnikos poreikiai ir kiti aspektai būna derinami su klientu“, - vieną iš mitų bando išsklaidyti M.

Ieva ir Mantas išskiria ir kelis tokios apdailos minusus. Pora pastebi, kad neturint rekomendacijų, yra gan sunku surasti patikimus meistrus. Taipogi įsirenginėjant apdailą savo jėgomis, nusitęsia įsikraustymo laikas.

Norint priimti teisingą sprendimą, būtina atsižvelgti į pagrindinius skirtumus tarp pilnos ir dalinės apdailos:

Taigi, renkantis tarp buto su daline ar pilna apdaila, svarbu įvertinti savo poreikius, galimybes ir prioritetus. Jei norite sutaupyti, turite laiko ir noro įsirengti būstą pagal savo individualius poreikius, dalinė apdaila gali būti geras pasirinkimas. Tačiau jei norite greitai ir be rūpesčių įsikelti į naujus namus, pilna apdaila gali būti patogesnis variantas.

Dalinės apdailos privalumai ir trūkumai

• Privalumai:
  • Turint savo svajonių interjero viziją, yra įmanoma ją įgyvendinti įsirengiant būstą savo jėgomis.
  • Yra galimybė rinktis medžiagas bei įrangą pagal savo nuožiūrą.
  • Galimybė įsirengti patogumus pagal savo poreikius (pavyzdžiui, šildomos grindys vonios kambaryje, elektros instaliacijos ir t.t.).
• Trūkumai:
  • Sunku surasti patikimus meistrus neturint rekomendacijų.
  • Nusitęsia įsikraustymo laikas.

Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą

• Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia.
• Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą.
• Nekilnojamojo turto vertinimas. Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
• Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
• Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
• Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.

Klausimai apie būsto būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje. Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Svarbūs Aspektai Įsigyjant Būstą su Daline Apdaila

Finansavimo Galimybės

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu. Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma.

„Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos. Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.

Gyvenimas Nebaigtame Būste

Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. „Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.

Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

„Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras“, - teigė L.Liogė.

Praktiniai Patarimai Planuojant Apdailą

Išsiaiškinkite Dalinės Apdailos Apimtį

Vienas iš pirmųjų dalykų, kuriuos reikėtų padaryti planuojant būsto apdailą - išsiaiškinti, kokia yra būsto plėtotojo paliekama dalinė apdaila, pranešime žiniasklaidai teigia vidaus apdailos darbų įmonės „Build more“ vadovas Kęstutis Ribačauskas. „Taip žinosite, su kokiomis medžiagomis bus dirbama rengiant pilną apdailą. Be to, kartais pasitaiko atvejų, kai dalinė apdaila gali būti įtraukiama į galutinės apdailos sprendimus. Pavyzdžiui, viena ar kelios „plikos“ sienos gali puikiai tikti rengiant minimalistinio stiliaus būstą“, - pasakoja K. Ribačauskas.

Kaip patikslina NT plėtros grupės „Omberg group“ Pardavimų ir klientų patirčių vadovė Edita Gudauskienė, išsiaiškinti, kokia yra plėtotojo paliekama dalinė apdaila, galima atidžiai peržiūrėjus atliekamų statybos darbų sąrašą. „Šiame dokumente aprašomi dalinės apdailos sprendimai. Prireikus pagalbos arba patikslinimų, rekomenduoju kreiptis į būsto plėtotoją, kuris paaiškins, kodėl parinkti vieni ar kiti sprendimai, kokios jų techninės savybės“, - pataria ekspertė.

Stiliaus Vizija ir Išplanavimas

Kitas svarbus žingsnis - nuspręsti, kokio stiliaus ir suplanavimo bus jūsų būstas, ir nusistovėti ties viena jo vizija. Anot K. Ribačausko, nenusimačius vizijos ar nežinant, kokia linkme einama, sunku dirbti ne tik patiems, bet ir potencialiems pagalbininkams - dizaineriams, apdailos darbus atliekantiems darbuotojams. „Vienas iš mūsų praktikoje labiausiai pasiteisinančių ir kiekvienam prieinamų būdų, padedančių išsirinkti būsimų namų stiliaus kryptį - Pinterest. Jame apstu labai įvairių stilių ir jų sprendimų pavyzdžių. Prieš akis matant įvairių patinkančių sprendimų koliažą, vadinamą „mood board“, daug lengviau išsiryškinti jų bendrą stilistinę liniją“, - pataria K. Ribačauskas.

Identifikavus, kokio stiliaus namų siekiama, reikėtų išsiryškinti ir koks bus būsto išplanavimas. Jį rengiant pagelbėti gali ir būsto plėtotojas, sako E. Gudauskienė. Jis, turėdamas patirties konsultuojant klientus dėl jų lūkesčių, gali papasakoti, kokie sprendimai paprastai priimami konkretaus dydžio būste ar projekte.

„Nors daugelis plėtotojų dar net prieš statybas numato optimalų būsto išplanavimą, su kuriuo gali susipažinti bet kuris pirkėjas, tačiau būtina atsižvelgti ir į asmeninius naujakurių poreikius. Pavyzdžiui, vienas gali tapti darbo kambariu, tačiau, planuojant gausesnę šeimą, gali būti aktualu vėliau jį paversti miegamuoju. Jei būste numatyta vietos dviem vonios kambariams, gali reikėti vieną iš jų paskirti vaikams. Jei svetainės siena ribojasi su miegamuoju, galbūt būtent prie jos nenorėsite statyti televizoriaus“, - dažnus išplanavimo pasirinkimus vardija E. Gudauskienė.

Biudžeto Planavimas ir Ekspertų Konsultacijos

Nusprendus dėl bendros stiliaus krypties ir svarbiausių išplanavimo momentų, metas imtis detalios sąmatos skaičiavimo. Anot vidaus apdailos darbų įmonės „Iki raktų“ vadovo Mindaugo Pūro, klientas privalo žinoti bent preliminarią apdailos darbų kainą, kaip ji kinta keičiant medžiagas ir darbus. Todėl šiame etape gali būti ypač svarbu kreiptis pagalbos į ekspertus - interjero dizainerius ir apdailos darbų paslaugas teikiančias įmones.

„Interjero dizaineris gali pagal kliento pageidavimus parengti funkcinius brėžinius, padėti su medžiagų pasirinkimu, prireikus suprojektuoti baldus ar parengti būsimo vaizdo vizualizacijas“, - teigia M. Pūras. Kita vertus, kitaip nei interjero dizaineris, apdailos darbų vadovas gali pagelbėti sprendžiant įvairius techninius niuansus, kuriuose interjero dizaineriai ne visada yra patyrę. Jis gali patarti, kas geriausiai atlieps naujakurių poreikius, gyvenimo būdą ir įpročius ne tik dėl estetikos, bet ir praktiškumo, ilgaamžiškumo ir finansinių galimybių.

„Nešališkas ir tik naujakurių pasitenkinimu suinteresuotas apdailos vadovas padės atpažinti kokybiškas ir ilgaamžes medžiagas bei sprendimus. Vienas iš daugelio pavyzdžių - jeigu pasirinkote šviestuvus su integruotu LED šviesos šaltiniu, jiems perdegus reikės keisti visą šviestuvą, gal net kviesti elektriką. Paprastesnis ir praktiškesnis pasirinkimas būtų rinktis šviestuvus su lemputėmis, bet šioje srityje nepatyrę naujakuriai gali to tiesiog nežinoti. Dėl to verta kreiptis į profesionalus“, - pataria K. Ribačiauskas.

Darbų Eiliškumas

Kitas žingsnis po biudžeto apskaičiavimo - darbų eiliškumo planavimas. Anot ekspertų, jis turėtų būti atliekamas ypač kruopščiai, nes galimybė atlikti didžiąją dalį darbų tiesiogiai priklauso nuo to, ar anksčiau suplanuoti darbai - kokybiški.

„Paprastai būsto apdailos darbai planuojami tokiu eiliškumu: instaliaciniai - t. y., elektros, santechnikos, rekuperacijos sistemos įrengimas, tada - pertvarų ir lubų montavimas, sienų ir lubų dažymas, plytelių klijavimas, grindų ir durų montavimas, šviestuvų montavimas, santechnikos prietaisų jungimas ir, galiausiai, postatybinis valymas“, - vardija M. Pūras.

Būsto remonto darbų eiliškumas

Medžiagų Pasirinkimas

Prieš akis turint viziją, kaip atrodys erdvės po visų darbų, ir teisingai suplanavus jų eiliškumą, reikėtų imti rūpintis kitu svarbiu klausimu - kokias ir kaip pasirinkti statybines medžiagas šiems darbams atlikti. „Tinkamai parenkant gipskartonio plokščių rūšį, galima kokybiškai išspręsti garso izoliavimo, priešgaisrinės saugos, atsparumo smūgiams keliamus reikalavimus“, - sako UAB „Knauf“ techninis konsultantas Valdas Mozūras.

Ir santechnikos ir elektros instaliacijos gaminius, ir statybines medžiagas patartina rinktis iš patikimų gamintojų, teikiančių garantijas. Tik naudojant tokių gamintojų profiliuočius ir plokštes galima tikėtis, kad konstrukcijos išlaikys deklaruojamas apkrovas, izoliuos garsą ir t. t.

Jei tektų tinkuoti, geriausia rinktis gipsinius tinkus, kurie greičiau džiūsta (1 cm normaliomis sąlygomis džiūsta savaitę), o džiūdami mažiau traukiasi nei kalkių cemento tinkas, todėl nesutrūksta, reguliuoja patalpų mikroklimatą (sugeria drėgmę esant didesnei santykinei oro drėgmei ir išgarina drėgmę, kai patalpose oras per sausas). Gipsinį tinką jau tinkavimo metu galima apdoroti taip lygiai, kad vėliau, glaistant sienas, glaisto prireiks perpus mažiau.

Tinkuojamos mūrinės sienos turi būti sausos ir švarios, naujos statybos bute paprastai pakanka nuvalyti dulkes. Betoninių sienų drėgnis turi būti ne didesnis nei 4 proc. Tinkuojant betoninę sieną rekomenduojamas ne mažesnis nei 8 mm tinko sluoksnio storis, o plytų ar blokelių mūrą - ne mažesnis nei 10 mm, tačiau geriausia kiekvienu konkrečiu atveju vadovautis tinkuoti naudojamos medžiagos gamintojų nurodymais.

Dažniausios Klaidos Įsirenginėjant Būstą

„Dažniausiai būstą su daline apdaila įsigyja žmonės, kurie siekia sutaupyti. Tačiau įvertinus kainos ir kokybės bei laiko kriterijus, taip nėra. Bene didžiausia jų klaida - rinktis medžiagas ir darbus, atsižvelgiant tik į kainą. Pigios medžiagos dažnai būna trumpaamžės, prastos kokybės, todėl netolimoje ateityje laukia remontas“, - prognozuoja D.

Šildymo sistema

Specialistų teigimu, svarbiausias ir brangiausias apdailos darbas, kuris toli gražu ne visada įeina į dalinės apdailos paketą, bet kurį būtina įvertinti - šildymo sistemos įrengimas. Jei to nebus padaryta, jai turėsite paskirti didžiausią įrengimui skirtų lėšų dalį.

„Svarbiausias dalykas, į ką reikia atkreipti dėmesį ir tiksliai išsiaiškinti, - ar NT plėtotojas pasirūpins šildymo sistema. Šildymo sistemos įrengimas ne tik brangus, bet ir labai ištęsia kitus darbus. Namuose radus, pavyzdžiui, tik įvadą dujiniam šildymui, jums patiems teks rūpintis katilo įsigijimu, grindinio šildymo išvedžiojimu ar radiatorių montavimu. Net jei katilas ir bus pakabintas, įsitikinkite, kad jis paruoštas naudojimui - deja, tenka girdėti, kad ir tokių situacijų pasitaiko“, - sako bendrovės statybos projektų vadovas Vidmantas Gramauskas.

Jo teigimu, su modernia, veikiančia šildymo sistema parduodamas būstas ne tik pareikalaus mažiau investicijų, bet ir leis greičiau įsikurti.

Statybos projektų vadovas rekomenduoja įvertinti ir bendrą pasirinktos šildymo sistemos ekonomiškumą, mat ilgalaikėje perspektyvoje nuo to priklausys, kiek kainuos būsto išlaikymas. „Būsto vertę, jo kainą visada būtina vertinti kompleksiškai ir suvokti, kad svarbiau ne tai, kiek būstas jums kainuoja dabar, bet ir tai, kiek jo išlaikymas ir priežiūra kainuos ateityje. Namo statybai naudotos medžiagos bei pasirinkta šildymo sistema šiame kontekste yra itin svarbi dedamoji“, - įsitikinęs specialistas.

Pertvarų svarba

Antrasis svarbus dalinės apdailos dėmuo - pertvaros bei grindys. Būtina išsiaiškinti, kokios jos, bei įvertinti, kiek papildomos apdailos joms reikės.

„Žinokite, kad vidinės pertvaros savaime nėra privalomas dalinės apdailos elementas. Dalis vystytojų jų neįrengia motyvuodami tuo, kad pirkėjas pats galės tai padaryti savo nuožiūra. Tačiau tai ne visada yra teisinga: įsigyjamo būsto plotas be pertvarų yra didesnis, o pirkėjas, sumokėjęs už didesnį plotą ir įsirengęs pertvaras, galiausiai turi mažiau gyvenamojo ploto“, - aiškina V. Gramauskas.

Specialisto teigimu, jei pertvaros įrengtos, svarbu įvertinti jų tipą ir numatyti, kiek dar investicijų joms gali prireikti.

„Vidinės pertvaros skiriasi medžiagomis bei įrengimo technologija. Tarkime, jos gali būti mūrinės, dėl to dažniausiai netinkuotos ir sunkiai „pasiduodančios“ tolimesniems elektros instaliacijos išvedžiojimo darbams. Jei pertvaros iš gipso kartono su vata, jos greičiausiai jau bus paruoštos dažymui, pasižymės gera garso izoliacija“, - aiškina V. Gramauskas

Finansiniai aspektai

Specialisto teigimu, žvelgdami į pirkti ketinamo būsto brėžinius bei apžiūrėdami jį gyvai pirkėjai tikrai ne visada sugeba teisingai įvertinti visus finansinius aspektus.

„Esame paskaičiavę, kad norint įsirengti būstą taip, kad liktų galvoti tik apie baldus ir buitinę techniką, reikia maždaug 300 eurų vienam kvadratiniam metrui. Tuo tarpu, jeigu planuojate įsigyti būstą, kuris yra be pilnos dalinės apdailos - šildymo sistemos, pertvarų, ištinkuotų sienų, išbetonuotų grindų, išvedžiotų inžinerinių sistemų ir kitų svarbių darbų - finansų poreikis padidėja maždaug trečdaliu, o kvadratinio metro įrengimo kainą pasiekia ir 400 Eur. Tai yra labai svarbus argumentas renkantis tarp dviejų skirtingo įrengimo būstų, kurių plotas ir kaina yra panaši“, - įsitikinęs V. Gramauskas.

Priklausomai nuo to, ko nori ir kokiu biudžetu disponuoja pirkėjas, kiekvienas dalinės apdailos variantas gali būti priimtinas. Tačiau bet kuriuo atveju svarbu įvertinti, ar norite įsikelti greitai, ar kaip tik turite laiko bei finansinių rezervų palaukti ir būstą įsirengti pagal savo norus.

Apgalvojus, kokį apdailos paketą renkatės, įsikūrimo laiką galima sutrumpinti kone dvigubai. „Įsigyjant būstą į jį persikelti gyventi dažniausiai norima kuo greičiau, tačiau realiai darbai gali užtrukti ir 4-5 mėnesius. Tai reiškia, kad tuo metu ne tik finansuosite naują būstą, tačiau lygiagrečiai teks išlaikyti ir esamą, o tai - papildomos išlaidos. Svarbu įvertinti net ir metų laiką. Jei tai pavasaris, vasara ar ankstyvas ruduo, tikėtina, kad meistrų užimtumas bus didelis, o kainos - aukštesnės.

tags: #buto #su #daline #apdaila #pirkimas