Nekilnojamasis turtas (NT) yra rinkos ekonomikos pagrindas, o NT sandoriai sudaro didelę civilinės apyvartos dalį. Planuojate įsigyti būstą daugiabučiame name? Svarbu žinoti visus etapus ir niuansus, kad pirkimo procesas būtų sklandus ir saugus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius daugiabučio gyvenamojo namo pardavimo etapus Lietuvoje, atkreipiant dėmesį į naujausius įstatymų pakeitimus ir praktinius patarimus.
Naujausi Statybos Įstatymo Pakeitimai
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigaliojo LR Statybos įstatymo pakeitimas, kuris įnešė reikšmingų naujovių į NT rinką. Vienas svarbiausių pokyčių - gyvenamosios paskirties patalpas (butus) bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose, t. y. statinys turės būti priduotas ir registruotas 100 proc. baigtumu. Advokatė Sandra Akelaitienė atkreipia dėmesį, kad asmuo, siekiantis pasinaudoti šia nuostata, turės įrodyti, jog prašymas dėl statybą leidžiančio dokumento išdavimo buvo priimtas dar iki 2024 m.
Kam Taikomas Šis Reikalavimas?
Advokatė paaiškina, kad nurodytas reikalavimas yra taikomas patalpoms, esančioms (trijų ir daugiau butų) daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms kitų paskirčių pastatuose. Atkreiptinas dėmesys, kad apribojimo privalo laikytis ne tik statantys naujus pastatus, bet ir tie, kurie planuoja statinį rekonstruoti, įrengiant naujas patalpas.
Ką Reiškia 100 Procentų Baigtumas?
Statinio baigtumas 100 procentų reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, įrengtos visos jo konstrukcijos, inžinerinės sistemos, įgyvendinti išorės apdailos bei lauko darbai, numatyti statinio projekte. Taigi, nekilnojamojo turto (NT) vystytojas, siekdamas parduoti butus, privalės užbaigti visus statinio projekte numatytus darbus 100 proc. baigtumu.
Apdailos Reikalavimai
Advokatė pažymi, jog šis reikalavimas nereiškia statytojo pareigos visiškai įrengti gyvenamąsias patalpas (butus). Statybos techniniame reglamente STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ numatyta, jog statytojui pageidaujant, daugiabučio gyvenamojo namo techninis projektas gali būti rengiamas ir su nebaigta daugiabučio gyvenamojo namo apdaila. Vadinasi, pilnai atlikti individualių butų apdailą NT vystytojas privalės tik tais atvejais, jei ji bus numatyta statinio projekte.
Lietuvos Respublikos aplinkos ministras (2023 m. balandžio 28 d. Nr. D1-126 įsakymu), peržiūrėjęs esamus techninio projekto apdailos reikalavimus, nustatė minimalius apdailos darbus, kuriuos vystytojas daugiabučiame gyvenamajame name turės atlikti, t. y. Naujasis įstatymo reikalavimas taikomas, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas po 2024 m. sausio 2 d. Jeigu prašymas, pagal kurį statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 m. sausio 2 d., yra priimtas iki 2024 m. sausio 2 d., galioja iki 2024 m. sausio 2 d. galiojusios Statybos įstatymo nuostatos.
Tikslas - Apsaugoti Naujakurius
Advokatės vertinimu, priimtu įstatymo pakeitimu įstatymo leidėjas siekia apsaugoti naujakurius nuo nesąžiningų NT vystytojų, kurie pardavę butus, ne visuomet tinkamai užbaigdavo visus statinio projekte numatytus sprendinius. Iki šio įstatymo pakeitimo, pirkėjai galėjo įsigyti būstą objekte, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau pasitaikydavo situacijų, kai tokiu atveju būstus įsigiję ir juose apsigyvenę gyventojai kelerius metus buvo priversti gyventi be užbaigtų ir sutvarkytų, bei su miesto tinklais sujungtų vandentiekio ir nuotekų sistemų.
Advokatės teigimu, praktikoje iki šiol pasitaikydavo ir tokių situacijų, kai statytojas, neužbaigęs visų planuotų darbų, tiesiog bankrutuoja. Siekiant išvengti tokių situacijų, įsigaliojus įstatymo pakeitimui, notarines NT pirkimo pardavimo sutartis pirkėjai su vystytojais galės sudaryti tik vystytojui įregistravus 100 procentų statinio baigtumą.
Tokiu būdu siekiama, kad pirkėjas, prieš įsigydamas būstą, turėtų galimybę jį apžiūrėti jau pilnai užbaigtame objekte, ne tik su įrengtomis inžinerinėmis sistemomis, bet ir sutvarkyta objekto aplinka. Tačiau įstatymo leidėjo pasirinktas pirkėjo teisių apsaugos būdas pirkėjo neapsaugos vystytojo bankroto atveju.
Preliminarios Sutartys
Įsigaliojęs įstatymo pakeitimas nedraudžia sudaryti praktikoje plačiai paplitusių preliminariųjų NT pirkimo-pardavimo sutarčių. Todėl kaip ir anksčiau, taip ir dabar, pirkėjui išlieka galimybė su NT vystytoju dar iki pilno objekto pridavimo, ar net jo projektavimo stadijoje, sudaryti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
Taigi, pirkėjai, sudarę preliminarias NT sutartis ir susimokėję rezervacijos mokestį, ir toliau prisiims visą riziką tuo atveju, jei statytojas bankrutuotų.
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
- Būsto Pasirinkimas: Apžiūrėkite dominančius projektus ir išsirinkite poreikius atitinkantį būstą.
- Būsto Rezervavimas: Rezervuokite patikusį būstą (gali būti mokamas arba nemokamas).
- Sprendimas Dėl Būsto Įsigijimo: Apsispręskite dėl būsto, apdailos ir skiriamos sumos.
- Preliminari Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Sudarykite preliminarią sutartį su pardavimo atstovu.
- Užstatas: Sumokėkite sutartą užstatą.
- Pranešimas Dėl Būsto Perdavimo: Gaukite kvietimą atvykti priimti atliktų darbų.
- Būsto Perdavimas Pirkėjui: Pasirašykite darbų atlikimo aktą.
- Susitarimas Su Banku Dėl Paskolos: Jeigu reikia, susitarkite su banku dėl būsto paskolos.
- Turto Vertinimas: Atlikite turto vertinimą (jei reikalauja bankas).
- Pastato Energinis Sertifikatas: Susipažinkite su pastato energinio naudingumo sertifikatu.
- Notarinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Pasirašykite notarinę sutartį.
- Turto Registravimas: Registruokite turto nuosavybę Registrų centre.
- Sutartis Su Administratoriumi: Pasirašykite sutartį su pastatą administruojančia įmone.
- Būsto Paskolos Sutartis: Pasirašykite būsto paskolos sutartį su banku.
- Turto Draudimas: Apdrauskite turtą banko naudai.
- Įkeitimo Lakšto Registravimas: Registruokite įkeitimo lakštą hipotekoje.
- Visiškas Atsiskaitymas Su Pardavėju: Visiškai atsiskaitkite su pardavėju.
- Komunalinės Paslaugos: Sudarykite tiesiogines paslaugų sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais.
- Apdaila: Atlikite apdailos darbus (jei reikia).
- Įsikūrimas: Įsikurkite naujuose namuose.
NT Brokerio Pagalba
Nekilnojamojo turto brokeris gali būti labai naudingas įgyvendinant NT sandorius. Jie turi didelį žinių bagažą ir patirties, todėl gali padėti parduoti, pirkti ar išnuomoti Jūsų nekilnojamąjį turtą.
NT brokerio privalumai:
- Profesionalios konsultacijos
- Dokumentų tvarkymas
- Derybų vedimas
- Turto vertinimas
- Saugūs sprendimai
NT brokeriai teikia įvairias paslaugas, pritaikytas prie individualių klientų poreikių. Štai keletas iš jų:
- Turto pardavimas
- Turto pirkimas
- Turto nuoma
- Turto vertinimas
- Konsultacijos
Kaip Pasirinkti Tinkamą NT Brokerį?
Prieš patikėdami savo turtą, atidžiai išanalizuokite agentūros ir brokerių veiklą. Pateikiame keletą patarimų, kurie padės apsispręsti:
- Pasidomėkite agentūros reputacija.
- Įvertinkite darbo etiką ir principus.
- Išsiaiškinkite poreikius.
- Pasidomėkite kainų politika.
- Išsiaiškinkite bendradarbiavimo galimybes.
- Atsižvelkite į siūlomas paslaugas.
- Technologijų naudojimas.
Statybos Ekspertizė
Perkant naujai pastatytą namą ar butą naujai pastatytame name, svarbu iš statytojo ar pardavėjo išsireikalauti būsto statybą lydėjusią dokumentaciją: Projektą, Projekto techninę dalį, Darbo projektą (kurio dažniausiai nebūna), Technologines korteles, Objekte naudotų statybos medžiagų atitikties ir eksploatacinių savybių deklaracijas, Namo statytojo - rangovo civilinės atsakomybės ir statinio draudimo polisus.
Tam, kad to išvengti, siūlome prieš įsigyjant būstą išsikviesti statybos - specialistą ekspertą. Išsikvietus statybos ekspertą, gausite profesionalų vertinimą, prietaisų ataskaitas, defektų nustatymo aktus ir kitą lydinčią dokumentaciją.
Ką Daryti, Jei Statytojas Bankrutuoja?
Nekilnojamojo turto vystytojui bankrutavus, šansų atgauti už būsimą būstą sumokėtą avansą nedaug. Iškėlus įmonei bankroto bylą, avansus sumokėję pirkėjai turėtų kreiptis į įmonės bankroto administratorių, kad būtų pripažinti įmonės kreditoriais. Deja, tokie reikalavimai bus tenkinami tuomet, kai įmonės lėšų dažniausiai arba nebelieka, arba lieka nedaug.
Nebent pirkėjai sutartyse su nekilnojamojo turto vystytoju būtų sutarę dėl avanso įmokėjimo į specialią depozitinę nekilnojamojo turto vystytojo sąskaitą, kad avansas nebūtų laikomas jo nuosavybe ir nebūtų naudojamas (išleidžiamas) statybų procese. Tuomet ir nekilnojamojo turto vystytojo bankroto atveju sumokėtą avansą būtų galima atgauti.
Kiti Svarbūs Aspektai Renkantis Būstą
Pirkdami būstą, žmonės dažniausiai vertina jo kainą ir vietą, tačiau yra ir kitų aspektų, į kuriuos derėtų atkreipti dėmesį, - kai kurie jų gali netgi padėti sumažinti būsto kainą. NT yra brangus ir ilgalaikis pirkinys, todėl, atrodytų, prieš jį įsigyjant viskas turėtų būti labai gerai ir racionaliai apsvarstoma, tačiau dažnai sprendimas nemaža dalimi būna nulemtas emocijų, nes daug reikšmės turi „patinka - nepatinka“ faktorius.
Kalbant apie tai, į ką reikėtų atkreipti dėmesį renkantis būstą, reikėtų išskirti senos ir naujos statybos namus. Naujos statybos būstas dažnai perkamas, kai dar tik sudaryti brėžiniai, todėl šiuo atveju reikia turėti fantazijos ir erdvinio mąstymo, kad galėtumėte įsivaizduoti, ar tai gali būti jūsų namai. Taip pat svarbu - patikimas statytojas.
Jei namas jau pastatytas, svarbu išsiaiškinti, iš kokių jis medžiagų, kokia sienų varža. Derėtų pasidomėti, iš ko pagamintos vidaus pertvaros. Svarbu ir tai, kas yra namo langų gamintojas - ar tai patikima įmonė, ar langai pirkti iš kokio garažiuko ir jų garantija trumpa, nes įmonės po šio projekto nebeliks. Verta atkreipti dėmesį, kurioje pusėje yra langai, nepatingėti statytojo pasiklausti apie kaimynus.
Žmonės apskritai nemėgsta langų į šiaurinę pusę, butų pirmame ir viršutiniame aukštuose bei kampinių butų. Taip pat butų, kurie yra be balkono, kuriuose įsiveisęs pelėsis, šlampa sienos, sklinda nemalonus kvapas. Šie dalykai leidžia pirkėjams derėtis.
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus etapas, norint parduoti, pirkti ar refinansuoti turtą. Vertinimas padeda nustatyti tikslią turto rinkos vertę. Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.
Ober-Haus parengė virtualią būsto kainos nustatymą sistemą NTkaina.lt - kviečiame sužinoti savo buto kainą nemokamai. Tai įrankis, kuris leis apskaičiuoti preliminarią būsto kainą Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje realiuoju laiku.
Patarimai Prieš Perkanti Būstą
- Atnaujinkite būstą (jei reikia).
- Informuokite apie pardavimą (jei parduodate).
- Apsvarstykite nuomą (kaip alternatyvą pardavimui).
Išvados
Būsto pirkimas yra svarbus ir atsakingas žingsnis. Žinodami visus etapus, naujausius įstatymų pakeitimus ir atkreipdami dėmesį į svarbius aspektus, galėsite sėkmingai įsigyti būstą, kuris atitiks Jūsų poreikius ir lūkesčius.
Glimstedt Komentaras: Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartys, ką reikia žinoti? (3 laida)
tags: #daugiabucio #gyvenamojo #namo #prodavimas