Daugiabučio Namo Bendrojo Naudojimo Objektų Pavyzdinės Taisyklės Lietuvoje

Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kitais Lietuvos Respublikos įstatymais bei teisės aktais. Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82 straipsnio nuostatas, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso:

• Namo bendro naudojimo patalpos.
• Pagrindinės namo konstrukcijos.
• Bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.

Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Taip pat privaloma reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.

Pagal Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punktą, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai namo bendrojo naudojimo objektus (stogą, sienas, pamatus, laiptines, inžinierines sistemas ir kt.) privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.

Daugiabučio namo savininkai turi teisę ir prievolę laisva valia pasirinkti vieną iš Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse numatytų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo būdų:

• Nustatyta tvarka įsteigti daugiabučio namo savininkų bendriją.
• Sudaryti jungtinės veiklos sutartį ir paskirti atsakingą asmenį pagal jungtinę veiklos sutartį.
• Kreiptis į savivaldybės administraciją su prašymu dėl administruojančios įmonės paskyrimo.

Valdymo Būdai

Aptarkime kiekvieną iš šių valdymo būdų detaliau.

Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.

Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus. Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.

Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.

Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu. Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.

Jungtinės Veiklos Sutartis

Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis. Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.

Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Jungtinės veiklos sutartį (toliau - JVS) gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruota VĮ Registrų centre.

Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus.

Administratorius

Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.

Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais, patvirtintais Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005 m. gruodžio 19 d. įsakymu Nr. 30-2050 (Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2011 m. balandžio 18 d. įsakymo Nr. 30-637 redakcija).

Administratorius, įgyvendindamas pagrindinį uždavinį, suformuluotą minėtuose nuostatuose, nustatęs arba gavęs informaciją, kad namas, jo konstrukcijos ar inžinerinė įranga neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, privalo minėto reglamento nustatyta tvarka imtis priemonių (veiksmų) apsaugančių pastatą nuo galimų pasekmių. Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.

Jei savininkai neatlieka savo pareigos - patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.

Vilniaus Rajono Savivaldybės Parama Daugiabučių Namų Atnaujinimui

Jeigu norite pilnai renovuoti namą, galite pateikti prašymą (daugumos daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų pasirašytą) Vilniaus rajono savivaldybės administracijai dėl daugiabučio įtraukimo į Daugiabučių renovacijos programą bei investicijų plano su energinio naudingumo sertifikatu parengimo.

Jeigu norite atnaujinti tik tam tikrą namo bendrojo naudojimo objektą (stogą, sienas, šildymo sistemą ir pan.) siūlome pasinaudoti nuo 2017 m. teikiamą Vilniaus rajono savivaldybės paramą. Savivaldybė apmoka iki 70 procentų remonto išlaidų. Remonto darbus organizuoja daugiabučio namo valdytojas: administratorius, bendrijos pirmininkas arba jungtinės veiklos įgaliotas asmuo.

Plačiau apie paramos skyrimo tvarką skaitykite: Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir atnaujinimo (modernizavimo) finansavimo tvarkos apraše (patvirtintas 2017 m. balandžio 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T3-187).

Kvartalinė daugiabučių renovacijos programa yra kompleksinė priemonė, siekianti modernizuoti daugiabučius namus ir pagerinti gyventojų gyvenimo sąlygas. Kvartalinės renovacijos programa įsigaliojo nuo 2024 m.

Jungtinė veiklos sutarties atstovas arba bendrijos pirmininkas (toliau-Valdytojas) susipažįsta su Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir atnaujinimo (modernizavimo) finansavimo tvarkos aprašu (patvirtintas 2017 m. balandžio 27 d. Vilniaus rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T3-187). Gavus butų savininkų pritarimą ir surinkus banko sąskaitoje namo butų savininkų atitinkamą lėšų dalį, Valdytojas organizuoja paraiškos pateikimą savivaldybės administracijai. Iki einamųjų metų gruodžio 15 d.

Kviečiame nuo 2025 m. kovo 12 d. iki 2025 m. birželio 30 d. Paraiškas gali teikti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų atstovai: daugiabučio namo bendrijos pirmininkas, jungtinės veiklos sutarties pagrindu veikiantis įgaliotas asmuo, bendrojo naudojimo objektų administratorius, veikiantys teisės aktu nustatyta tvarka.

Teikiant paraišką Aprašo 5.2. Paraiškos priimamos Savivaldybės interesantų aptarnavimo langelyje (Rinktinės g. 50, Vilnius) arba siunčiamos paštu Vilniaus rajono savivaldybės administracijai.

Pažymėtina, kad darbai atliekami daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bei Savivaldybės lėšomis. Nustatyta maksimaliai leistina finansavimo suma visų atliktų remontų vienam daugiabučiam namui pagal namo naudingą plotą:

Kilus papildomų klausimų, prašome kreiptis į Energetikos ir inžinerinių tinklų skyriaus vyr. +370 5 240 1564, arba el.

Statinio Techninė Priežiūra

Statinio techninės priežiūros tikslas - užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.

Statinių techninės priežiūros reikalavimai, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, šių statinių techninės priežiūros dokumentų formos, jų pildymo ir saugojimo tvarka, daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka nustatyti statybos techniniame reglamente STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.

Organizuoti kasmetines statinio, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras, kurios atliekamos pasibaigus žiemos sezonui (atsižvelgiant į statinio naudojimo ypatumus ir prieš prasidedant žiemos sezonui), užregistruoti surašytus apžiūros aktus statinio techninės priežiūros žurnale (Reglamento 1 papunktis, 45 punktas). Kasmetinių apžiūrų metu detaliai apžiūrimos ir tikrinamos pagrindinės statinio konstrukcijos, inžinerinė įranga, nustatomas esamo statinio tyrimų poreikis, pastato defektai ir remonto darbų poreikis, įvertinama nuolatinių stebėjimų kokybė. (Reglamento 34, 37 ir 38.

Organizuoti kitas papildomas apžiūras, kurias nustatė statinio savininkas ar kurios yra numatytos kituose teisės aktuose. Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių statinio naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti statinio savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančius asmenis. Vėliau apie tai pranešama raštu ir pridedamas apžiūros aktas.

Asmuo, kuriam pranešta apie statinio, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir statinį nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas. Statinio techninės priežiūros dokumentai saugomi per visą statinio naudojimo laikotarpį.

Daugiabučio Namo Bendrojo Naudojimo Objektų Taisyklės

Bendrojo naudojimo objektai - bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.

Draudžiama:

• Savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
• Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
• Maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
• Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
• Palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3mėn.
• Plauti automobilius namo teritorijoje.

Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

tags: #daugiabucio #namo #bendrojo #naudojimo #objektu #pavyzdines