Daugiabučių namų administravimas yra svarbus aspektas užtikrinant tinkamą pastato priežiūrą ir gyventojų interesų atstovavimą. Butų savininkų jungtinės veiklos sutartis yra esminis dokumentas, reglamentuojantis daugiabučio namo gyventojų bendradarbiavimą. Ši sutartis apibrėžia bendro turto valdymą, priežiūrą ir naudojimą, taip pat nustato savininkų teises ir pareigas.
Lietuvoje egzistuoja kelios daugiabučio namo valdymo formos, kiekviena iš jų turi savų privalumų ir trūkumų. Aptarkime jas išsamiau.
Daugiabučio Namo Valdymo Formos
Yra kelios pagrindinės daugiabučio namo valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB)
- Jungtinės veiklos sutartis
- Administratoriaus skyrimas
Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija (DNSB)
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai.
Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Jungtinės Veiklos Sutartis
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja.
Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra. Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi.
CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai.
Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu. Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.
Pagrindiniai jungtinės veiklos sutarties elementai:
- Šalių identifikavimas: Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti visi butų savininkai, kurie dalyvauja jungtinėje veikloje.
- Tikslas ir uždaviniai: Apibrėžiami konkretūs tikslai, kurių siekiama bendra veikla, pavyzdžiui, namo renovacija, teritorijos priežiūra ir pan.
- Bendro turto aprašymas: Detaliai aprašomas bendras turtas, įskaitant bendras patalpas, inžinerinius tinklus, žemės sklypą ir kitus objektus.
- Savininkų teisės ir pareigos: Nustatomos kiekvieno savininko teisės ir pareigos, susijusios su bendro turto valdymu ir priežiūra.
- Valdymo organai: Apibrėžiama valdymo struktūra, pavyzdžiui, bendrijos valdyba, pirmininkas ir jų kompetencija.
- Finansiniai klausimai: Nustatomos lėšų rinkimo, kaupimo ir naudojimo tvarkos, įskaitant mokesčius už bendro turto priežiūrą ir remontą.
- Atsakomybė: Apibrėžiama savininkų atsakomybė už sutarties pažeidimus ir žalos atlyginimą.
- Sutarties galiojimo terminas ir nutraukimo sąlygos: Nustatomas sutarties galiojimo terminas ir sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta.
Pavyzdinė jungtinės veiklos sutartis
- Šalys: Butų savininkai, esantys adresu [adresas], toliau vadinami Savininkais.
- Tikslas: Užtikrinti tinkamą daugiabučio namo, esančio adresu [adresas], bendro turto valdymą ir priežiūrą.
- Bendras turtas: Bendros patalpos (laiptinės, koridoriai, rūsiai). Inžineriniai tinklai (vandentiekis, kanalizacija, šildymo sistema). Žemės sklypas, esantis prie namo.
- Savininkų teisės ir pareigos: Dalyvauti bendrijos susirinkimuose ir priimti sprendimus dėl bendro turto valdymo. Mokėti mokesčius už bendro turto priežiūrą ir remontą. Laikytis namo vidaus tvarkos taisyklių.
- Valdymo organai: Bendrijos valdyba, kurią sudaro [skaičius] nariai. Bendrijos pirmininkas, kuris atstovauja bendrijai santykiuose su trečiaisiais asmenimis.
- Finansiniai klausimai: Mokesčiai už bendro turto priežiūrą ir remontą nustatomi bendrijos susirinkime. Lėšos kaupiamos specialioje sąskaitoje banke.
- Atsakomybė: Savininkai atsako už žalą, padarytą bendram turtui dėl jų kaltės.
- Sutarties galiojimas ir nutraukimas: Sutartis galioja neterminuotai. Sutartis gali būti nutraukta bendru visų savininkų sutarimu.
Šis pavyzdys yra tik orientacinis. Prieš pasirašant jungtinės veiklos sutartį, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku, kad sutartis atitiktų visus teisinius reikalavimus ir konkretaus daugiabučio namo ypatumus.
Administratoriaus Skyrimas
Trumpai apžvelkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą. Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų.
Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems.
Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Administratoriaus Funkcijos ir Pareigos
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai). Sudaro ir tvarkonamo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas) Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita). Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. 2.1. administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius; patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. 2.2. 2.3. 2.8. 2.9. reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Administratoriaus Atrankos ir Skyrimo Tvarka
Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 567 patvirtinto Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašo (toliau Aprašas) 5 punktas numato, kad prašymus teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas savivaldybės teritorijoje gali teikti Europos Sąjungos (toliau - ES) valstybės narės piliečiai ar kiti fiziniai asmenys, ES valstybėje narėje įsteigti juridiniai asmenys arba kitos organizacijos ar jų padaliniai, kurie naudojasi ES teisės aktuose jiems suteiktomis judėjimo valstybėse narėse teisėmis, atitinkantys Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 7 dalies nuostatas, ir kurių teikiamų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugų tarifo dydis neviršija tarifo, patvirtinto Šiaulių miesto savivaldybės tarybos 2015 m. birželio 25 d. sprendimu Nr. T-185 ,,Dėl Šiaulių miesto daugiabučių gyvenamųjų namų maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“, dydžio. Su prašymu savivaldybės vykdomajai institucijai pateikiama užpildyta Aprašo priede nurodyta Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus deklaracija.
Už prašyme ir deklaracijoje pateiktos informacijos teisingumą ir teisėtumą atsako prašymą pateikęs asmuo. Aprašo 7 punktas numato, kad asmenys, pretenduojantys teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymus savivaldybės vykdomajai institucijai gali teikti kreipdamiesi tiesiogiai, siųsdami paštu ar elektroniniu paštu savivaldybės vykdomosios institucijos interneto svetainėje nurodytu adresu.
Savivaldybės vykdomoji institucija, gavusi prašymą paštu, elektroniniu paštu ar elektroninėmis priemonėmis per kontaktinį centrą, praneša apie tai prašymą pateikusiam asmeniui per 5 kalendorines dienas nuo prašymo gavimo prašymo gavimo būdu arba asmens, pretenduojančio teikti bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, nurodytu būdu (paštu, elektroniniu paštu). Asmenys, pretenduojantys teikti daugiabučių gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, prašymą pateikia Šiaulių miesto savivaldybės administracijai, kreipdamiesi tiesiogiai, paštu ar el.
Savivaldybės Priežiūra ir Kontrolė
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Pagrindiniai Aspektai, Į Kuriuos Atkreipiamas Dėmesys Priežiūros ir Kontrolės Metu
Savivaldybės priežiūros ir kontrolės metu atkreipiamas dėmesys į šiuos aspektus: ar yra pagrįstų nusiskundimų (žr. CK 4.84.str. jų pagrįstumą (tikrinti
Trūkumų Šalinimas
Nustačius trūkumus, nustatomas terminas trūkumams pašalinti, paprastai nuo 10 iki 30 kalendorinių dienų. Apie nustatytus trūkumus surašomas aktas 2 egzemplioriais.
Dokumentų Perdavimas Pasikeitus Valdytojui
Gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d. jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre. Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.
tags: #daugiabucio #namo #savininku #bendrijos #administravimo #sutarties