Daugiabučių Namų Apžiūros Veiklos Reglamentavimas Lietuvoje

Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas ir kiti teisės aktai.

Civilinio kodekso straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka.

Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.

Daugiabučių Namų Valdymo Formos

Yra kelios pagrindinės daugiabučių namų valdymo formos:

• Daugiabučių namų savininkų bendrija
• Daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis
• Administruojanti įmonė (administratorius)

Panagrinėkime kiekvieną iš jų detaliau.

Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija (DNSB)

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma.

Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.

Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.

Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.

Daugiabučio Namo Patalpų Savininkų Jungtinės Veiklos Sutartis

Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis.

Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas.

Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.

Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Administruojanti Įmonė (Administratorius)

Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties.

Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.

Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.

Svarbiausi Būsto Priežiūros Aspektai

Svarbu užtikrinti tinkamą pastato priežiūrą, įskaitant:

• Stogą: Stogo konstrukcija turi apsaugoti namą nuo atmosferinių kritulių, saulės radiacijos, vėjo ir temperatūros pokyčių.
• Pertvaras: Pertvaros padalina patalpas į kambarius. Pertvarkant patalpas, svarbu nepažeisti namo laikančiųjų konstrukcijų.
• Elektrą: Daugiabučių namų gyventojų atsakomybė už elektros įrenginių priežiūrą prasideda nuo elektros skaitiklio.
• Šildymą: Šildymo ir karšto vandens vamzdynai, radiatoriai ir rankšluosčių džiovintuvai yra priskiriami prie bendrosios pastato inžinerinės sistemos.
• Vandentiekį ir nuotekas: Svarbu sekti, kad vamzdynai nebūtų pažeisti mechaniškai, plieninius vamzdžius apsaugoti nuo rūdžių, o žiemą nuo užšąlimo.
• Vėdinimą ir patalpų klimatą: Patalpų vėdinimas yra būtinas, kad neatsirastų pelėsis.

Šie aspektai užtikrina pastato ilgaamžiškumą ir gyventojų komfortą.

Pastato Techninė Priežiūra

Pastato techninė priežiūra yra pagrindinis bendrijos veiklos uždavinys.

Net ir naujame pastate gali rastis defektų, kuriuos būtina pašalinti.

Pagal nuolatinius stebėjimus, apžiūras, statinio tyrimus ar ekspertizes, energijos vartojimo pastate auditą ar pastato energinio naudingumo sertifikavimo duomenis ar šiluminės energijos sąnaudų analizės duomenis, nustatomi privalomieji pastebėtų defektų ir deformacijų šalinimo darbai.

Reagavimas į Avarines Situacijas

Visas avarijas likviduoti ir inžinerinių sistemų funkcijas atstatyti reikia kaip įmanoma greičiau, tačiau kiekviena situacija yra individuali - vieną problemą galbūt galima išspręsti greičiau, kitą - lėčiau.

Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už visų darbų organizavimą, bet konkrečius darbus vykdo bendrijos samdomi specialistai.

Tam, kad avarijų ir techninių gedimų būtų išvengta, būtina reguliari pastato priežiūra.

Teisinis Reglamentavimas

Veiklą reglamentuojantys teisės aktai:

• Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
• Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
• Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymas
• Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
• Statybos techniniai reglamentai (STR)

Šie teisės aktai nustato pagrindinius reikalavimus pastatų priežiūrai ir administravimui.

Pastato Apžiūros Žurnalo Pavyzdys

Štai pavyzdys, kaip gali atrodyti pastato apžiūros žurnalas:

Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai statinio ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai.

Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių statinio naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti statinio savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančius asmenis.

Asmuo, kuriam pranešta apie statinio, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir statinį nuo galimų pasekmių.

Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas. Statinio techniniame pase nurodomos statinio techninės, ekonominės ir konstruktyvinės charakteristikos bei jų pokyčiai po statinio kapitalinio remonto ar rekonstravimo. Statinio techninės priežiūros dokumentai saugomi per visą statinio naudojimo laikotarpį.

Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu įvertinami gyvenamojo namo konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir inžinerinių sistemų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo būtinybė.

Asmuo, kuriam pranešta apie gyvenamojo namo, jo dalies avarinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir gyvenamąjį namą nuo galimų pasekmių.

Gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja bendrojo naudojimo objektų valdytojas, paskirdamas gyvenamojo namo techninį prižiūrėtoją.

Gyvenamojo namo techninis prižiūrėtojas, vadovaudamasis Reglamentu ir jame nurodytais teisės aktais, vykdo organizacines ir technines priemones.

tags: #daugiabuciu #namu #apziuros #veikla