Daugiabučio namo priežiūra yra pagrindinis bendrijos veiklos uždavinys. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto apžiūros reikalavimus, statinio techninę priežiūrą, avarijų likvidavimą ir kitas aktualias temas, susijusias su daugiabučių namų priežiūra Lietuvoje.
Bendrijos Įsteigimas ir Valdymas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Administratoriaus Pasirinkimas
1. Pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.
2. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.
Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų.
Valdytojo Priežiūra ir Kontrolė
5. Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Skyrius valdytojų priežiūrą ir kontrolę vykdo, Kauno miesto daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės taisyklių (toliau - Taisyklės), patvirtintų 2020-04-28 Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 6.
7. Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai.
Naujo Valdytojo Veiksmai
8. 2.1. gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.
2.2. jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Techninio Prižiūrėtojo Pareigos
Pagal 48 straipsnį, statinio techninę priežiūrą organizuoja statinio naudotojas ūkio būdu arba sutarties pagrindu paskirdamas statinio techninį prižiūrėtoją.
Statinio techninis prižiūrėtojas, atlikdamas konkretaus statinio techninę priežiūrą, vykdo organizacines ir technines priemones statinio techninei būklei palaikyti, kad būtų užtikrinti Reglamente (ES) Nr.
Techninio Prižiūrėtojo Kvalifikacija
Techninis prižiūrėtojas - statybos darbų vykdymo techninei priežiūrai atlikti samdomas specialistas. Jis turi turėti statybos, architektūros ar kitą techninio profilio aukštąjį išsilavinimą ir statinio statybos techninio prižiūrėtojo kvalifikacijos atestatą.
Techninis prižiūrėtojas atsiskaito renovuojamo namo administratoriui.
Svarbūs Aspektai
- Kontroliuoti modernizavimo metu naudojamų statybos produktų ir įrenginių kokybę.
- VTPSI specialistai tikrina visus atnaujinamus daugiabučius namus ir vertina ne tik rangovų bei projektuotojų, bet ir techninių prižiūrėtojų darbą, dalyvauja pasirašant projekto įgyvendinimo darbų užbaigimo aktą.
Statinio Techninė Priežiūra
Pagal nuolatinius stebėjimus, apžiūras, statinio tyrimus ar ekspertizę, energijos vartojimo pastate auditą ar pastato energinio naudingumo sertifikavimo duomenis ar šiluminės energijos sąnaudų analizės duomenis, nustatomi privalomieji pastebėtų defektų ir deformacijų šalinimo,....
Avarijų Likvidavimas
Visas avarijas likviduoti ir inžinerinių sistemų funkcijas atstatyti reikia kaip įmanoma greičiau, tačiau kiekviena situacija yra individuali - vieną problemą galbūt galima išspręsti greičiau, kitą - lėčiau.
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už visų darbų organizavimą, bet konkrečius darbus vykdo bendrijos samdomi specialistai. Tam, kad avarijų ir techninių gedimų...
Jeigu name yra bendrija, o kaimynai nesutinka keisti stovus, nors namas senas (daugiau nei 50 metų niekas nekeista), o kas keitė - visi avarinės būklės, reikia kreiptis į specialistus.
Daugiabučio Modernizavimas ir Renovacija
Daugiabučių modernizavimo procesas šalyje, nors ir pamažu, bet juda į priekį. Remiantis Būsto energijos ir taupymo agentūros (BETA) rekomendacijomis, projekto administratorius turi kontroliuoti statybos darbų eigą, kontaktuoti su statybos darbų vadovu ir atnaujinamo namo gyventojais bei atsakyti į visus gyventojams kylančius klausimus - tiek dėl darbų kokybės, tiek į klausimus, susijusius su finansais.
Kokybės Kontrolė
Kadangi gyventojai nuolat stebi atliekamus darbus, dažnai pro jų akis nepraslysta menkiausias darbo brokas, kartais, kaip juokauja statybininkai, gyventojai - tai visos inspekcijos kartu sudėtos. Tiesa tam, kad būtų galima stebėti statybininkų darbo kokybę, reikia išmanyti atskirų procesų darbų eigą, technologijas.
Garantiniai Terminas
Modernizavimo darbų garantiniai terminai yra tokie patys kaip ir kitiems statybos darbams: 5 metai matomiems darbams, 10 - paslėptiems ir 20 metų aptikus tyčia paslėptų defektų. Defektų šalinimo užtikrinimo suma garantiniu 3 metų laikotarpiu buri būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
Stogo Priežiūra
Vandens nuvedimui turi būti suformuotas stogo paviršiaus nuolydis, žemiausiuose taškuose montuojamos įlajos, iš jų nuvedamas vidinis vamzdynas, jis suvedamas į stovus.
Pagal reikalavimus ne mažesniu kaip 0,5 m spinduliu aplink įlają stogo paviršiaus nuolydis turi būti ne mažesnis nei 6° (10,5 proc.), stogo latakų nuolydis į įlają turi būti ne mažesnis kaip 1,4 °.
Vanduo subėga į įlajas, kurių skersmuo, skaičius ir išdėstymas apskaičiuojamas pagal stogo plotą, kritulių kiekį ir kitus parametrus.
Atstumas tarp įlajų irgi nustatomas skaičiavimais, tačiau visais atvejais negali būti didesnis nei 12 m.
Fasado Šiltinimas
Sienų apšiltinimo ir apdailos defektus pastebėti paprasčiau, gyventojai mėgsta akylai stebėti apšiltinimo ir apdailos darbus ir tikėtina, kad, nepaisaint statybininkų nepasitenkinimo dėl tokios priežiūros, šiuose darbuose klaidų padaroma mažiau. Tačiau reikia žinoti, į ką atkreipti dėmesį.
Šiltinant fasadu polistireniniu putplasčiu dažnai netinkamai paruošiamas pagrindas. Jis turi būti švarus, sausas, plyšiai užtaisyti.
Vėdinamų fasadų sistemose dažnai pasitaiko fasadinių plokščių kampų atskilimai.
Polistireninio putplasčio plokštės prie fasado klijuojamos nuo apačios į viršų, glaudžiant jas vieną prie kitos. Jos ilgąja puse turi būti orientuojamos horizontaliai ir dedamos šachmatine tvarka.
Šilumos izoliacijos plokštės turi priglusti prie šiltinamos sienos visu paviršiumi, o viena prie kitos klijuojamos taip, kad neliktų plyšių. Klijai neturi patekti į plokščių sandūras.
Nuogrinda
Neįrengta nuogrinda. Nuogrindos įrengiamos tam, kad prie pamato nesusilaikytų vanduo, drėgmės skverbimąsi į pamatą turi sustabdyti hidroizoliacija.
Suabejoję savo daugiabutyje atliekamų modernizavimo darbų kokybę, paieškokite informacijos internete, pasiteiraukite apie tai asmenų, atsakingų už darbo kokybę.
Teisiniai Aspektai ir Dokumentai
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82 straipsnio nuostatas, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punktą, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai namo bendrojo naudojimo objektus (stogą, sienas, pamatus, laiptines, inžinierines sistemas ir kt.) privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Statinių techninės priežiūros reikalavimai, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, šių statinių techninės priežiūros dokumentų formos, jų pildymo ir saugojimo tvarka, daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka nustatyti statybos techniniame reglamente STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.
Bendrijos Pirmininko Veikla ir Atsakomybė
Klausimas: Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų?
Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...
Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais.
Bendro Naudojimo Objektai ir Jų Priežiūra
Bendrija rūpinasi visų bendrijos pastato savininkų bendrojo naudojimo objektais. Atsakingas už apžiūrą asmuo apie apžiūrų metu nustatytas deformacijas, defektus, dėl kurių pažeidžiami esminiai statinių reikalavimai ir kyla pavojus aplinkai, žmonių gyvybei, sveikatai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininkus (naudotojus), valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją, jei jis nedalyvauja apžiūroje.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra...
Klausimai ir Atsakymai
Situacijų būna įvairių, reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.
Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą. Jūsų nurodytas skaičius 0,05 skatina spėti, kad kalbate apie kaupiamąsias lėšas.
Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
Visi namai turi būti prižiūrimi, juos, t.y. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
Jei savininkai neatlieka savo pareigos - patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių.
Bendrija gali įdarbinti techninės priežiūros specialistus arba gali pagal ilgalaikes ar vienkartines sutartis samdyti atitinkamas paslaugas teikiančius asmenis (organizacijas ir fizinius asmenis). Labai svarbu užtikrinti šilumos ūkio priežiūrą ir bendrą pastato techninę priežiūrą. Kai kurios bendrijos atskirai samdo ir elektros priežiūros specialistus.
Konsultantas neturi informacijos, dėl kokio konkretaus asmens mokesčių kreipiatės, šį klausimą siūlome pateikti jūsų bendrijos pirmininkui, jis paaiškins, už ką ir kaip priskaitomi jums mokesčiai. Atkreipiame dėmesį į tai, kad priskaitant mokesčius bendrijoje, nėra remiamasi bute įregistruotų ar gyvenančių asmenų skaičiumi (tai neturi reikšmės).
Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai,...
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #daugiabuciu #namu #bendrijos #techninis #prioziuretojas