Daugiabučių namų bendro naudojimo objektų tvarkymas

Daugiabučių namų bendro naudojimo objektų tvarkymas yra svarbus aspektas, užtikrinantis tinkamą pastato būklę ir gyventojų komfortą. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie objektai priskiriami bendro naudojimo, kaip jie turėtų būti prižiūrimi ir administruojami, bei kokios yra gyventojų teisės ir pareigos.

Kokie objektai gali būti bendrojo naudojimo?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme. Pagal šį įstatymą, bendrojo naudojimo objektai yra:

• Bendrosios pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos (pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai).

Svarbu pažymėti, kad pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.

Konfliktinės situacijos dėl bendro naudojimo objektų

Dažnai kyla klausimų dėl konkrečių objektų priskyrimo bendram naudojimui. Pavyzdžiui:

• Sandėliukai: Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
• Laiptinė: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas.
• Namo išorinė siena: Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...

Bendrijos vaidmuo

Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.

Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą, dažnai kyla, kai namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Jeigu žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą.

Bendrijos susirinkimai ir sprendimų priėmimas

Bendrijos susirinkimuose gali būti keliami įvairūs klausimai, susiję su bendro naudojimo objektų tvarkymu. Pavyzdžiui, ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą.

Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbu, kad visi turėtų teisę tuo objektu naudotis.

Gyventojas, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą, turi gauti kitų butų savininkų pritarimą. Sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu arba balsuojant raštu, vadovaujantis Civilinio kodekso 4.85 straipsniu.

Finansiniai klausimai

Daugiabutyje planuojant keisti liftą, pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo.

Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.

Daugiabutyje atlikus renovaciją, kurios metu buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos, dažnai kyla klausimas, kas yra savininkas termostatų ir tokių elektroninių sistemų - būsto savininkas ar bendrija? Sugedus termostatui ir / ar toms elektroninėms duomenų perdavimo sistemoms, už jų remontą, pakeitimą atsakinga bendrija, nes tai yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos dalis.

Jeigu namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą, svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Avarinės situacijos

Situacija, kai pirmame namo aukšte bute prakiuro bendro kanalizacijos stovo trišakis iš kurio sunkiasi fekalijos ir teka žemyn į rūsį, reikalauja nedelsiamo sprendimo. Už bendrų komunikacijų remontą tokiu atveju, kai prakiuro trišakis ir galimai stovo vamzdis ateinantis iš rūsio, turi mokėti bendrija, nes tai yra bendro naudojimo inžinerinės sistemos dalis.

Teisės aktai ir reglamentavimas

Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimą ir jų veiklos reglamentavimą apibrėžia Civilinis kodeksas. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu.

Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus.

Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.

Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų.

Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus.

Išvados

Daugiabučių namų bendro naudojimo objektų tvarkymas yra kompleksinis procesas, reikalaujantis aktyvaus gyventojų dalyvavimo, bendrijos veiklos ir tinkamo teisės aktų taikymo. Tik tinkamai prižiūrint ir administruojant bendro naudojimo objektus, galima užtikrinti komfortą, saugumą ir gerą gyvenimo kokybę visiems daugiabučio namo gyventojams.

tags: #daugiabuciu #namu #bendro #naudojimo #objektu #tvarka