Šiandien į daugelį daugiabučių namų gyventojų aktualūs klausimai yra susiję su daugiabučių namų savininkų bendrijų veikla. Ypač svarbus tampa Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo 20 straipsnis, kuris reglamentuoja daugelį esminių bendrijos veiklos aspektų. Šiame straipsnyje pateikiamas išsamus komentaras apie šį įstatymą, siekiant padėti gyventojams geriau suprasti savo teises ir pareigas.
Aiškinamajame šio projekto rašte nurodoma, kad sukuriant vieną įstatymą yra siekiama įtvirtinti tokį gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, kad savininkai įgyvendinti savo teises ir pareigas būtų skatinami tai daryti aktyviai, jiems veikiant patiems ar perduodant tvarkyti su bendrojo naudojimo objektais susijusius klausimus tiems asmenims, kurie galėtų tinkamiausiai atstovauti jų interesams.
Tačiau ar nebus taip, kad keliamas tikslas taip ir liks nepasiektas, o šiuo metu esanti situacija dar labiau pabloginta. Todėl tikiuosi, kad Aplinkos ministerijos rengiamas įstatymo projektas neras pritarimo Seime. O svarbiausia reikia nepamiršti, kad teisės aktai turėtų būti kuriami siekiant pagrindinio tikslo - gyventojų interesų gynimo užtikrinant gerą daugiabučių administravimo paslaugų kokybę. Bet kokiu atveju, įstatymo projektas turėtų būti derinamas ir diskutuojamas atsižvelgiant į bendrijos pirmininkų pastabas ir pasiūlymus.
Esama centralizuota daugiabučių namų administravimo struktūra, ypač didžiuosiuose Lietuvos miestuose, gyventojams neužtikrina tinkamos paslaugų kokybės. Lietuvoje daugiabučių namų administravimas gana monopolizuotas, todėl turime skatinti bendrijų steigimąsi, taip apsaugant gyventojus nuo brangios namų priežiūros.
Įstatymo projekte numatyti pakeitimai kelia nerimą, ar atsiras žmonių, kurie norėtų dirbti bendrijų pirmininkais. Jau ir šiuo metu įsteigtoms daugiabučių bendrijoms dažnai yra nerandama pirmininkų, nes daugeliui jų ši veikla tik papildoma ir yra dirbama tik už simbolinį atlygį.
Bendrijos Pirmininko Atlyginimas
Bendrijos pirmininko atlyginimas - tai viena dažniausiai daugiabučių gyventojų aptarinėjamų temų.
Mokymai bendrijų pirmininkams. Ką reikia žinoti bendrijos pirmininkui?
Bendrijos pirmininkas - tai asmuo, kurį gyventojai išrenka administruoti bendrojo naudojimo objektus, prižiūrėti finansus, atstovauti namo interesams savivaldybėje, su paslaugų tiekėjais ir įvairiose institucijose. Pirmininkas atsako už bendrijos veiklos teisėtumą, finansinę drausmę ir tinkamą turto priežiūrą. Tai reiškia, kad jis privalo vesti apskaitą, rengti ataskaitas ir kasmet teikti gyventojams finansinius dokumentus.
Darbo Krūvis Ir Atsakomybė
Darbo krūvis tiesiogiai priklauso nuo bendrijos dydžio ir jos problemų masto. Kuo daugiau sutarčių, tiekėjų, priežiūros darbų ir finansinių klausimų - tuo didesnis ir atsakomybės svoris.
Atlyginimo Nustatymo Principai
Pagal įstatymus, bendrijos pirmininkas gali dirbti neatlygintinai, jei to pageidauja pats ir su tuo sutinka gyventojų susirinkimas. Vis dažniau gyventojai renkasi skirti simbolinį arba fiksuotą atlyginimą, kad paskatintų žmogų imtis šių funkcijų atsakingai ir ilgalaikėje perspektyvoje.
Bendrijos pirmininko atlyginimo dydį sprendžia patys gyventojai - tai vienas iš retų atvejų, kai įstatymai nesuteikia fiksuoto standarto, o palieka sprendimą pačiai bendruomenei. Šis procesas dažniausiai vyksta visuotiniame gyventojų susirinkime arba per valdybos posėdį, jei tokia yra sudaryta. Toks principas užtikrina, kad atlygio dydis būtų proporcingas namo dydžiui, finansinėms galimybėms ir darbo apimčiai.
Jeigu daugiabutyje yra bendrijos valdyba, ji gali pasiūlyti atlyginimo dydį, kurį vėliau patvirtina visuotinis susirinkimas. Kai valdybos nėra, sprendimą priima patys gyventojai balsuodami. Svarbiausia, kad atlygis būtų patvirtintas protokolu, o jo dydis aiškiai nurodytas - kad vėliau nekiltų ginčų.
Nustatant pirmininko atlygį, būtina vadovautis skaidrumo, proporcingumo ir pagrįstumo principais. Tai reiškia, kad atlygis turi atitikti faktinį darbo krūvį ir bendrijos finansines galimybes. Antrasis būdas taikomas rečiau, nes gali kelti klausimų dėl skaidrumo.
Bendrijos pirmininkams kelia nerimą įstatymo projekte numatyta naujoji ataskaitų tvirtinimo tvarka. Įstatymo projekto 31 straipsnis numato, kad valdytojas ne vėliau kaip iki vasario 1 d. parengia ir savininkų susirinkimui pateikia tvirtinti metinę savo veiklos ataskaitą. Jeigu ataskaitai savininkų susirinkimas nepritaria dėl to, kad ji neatitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatytų reikalavimų, ataskaita turi būti patikslinta ir ne vėliau kaip per 1 mėnesį nuo savininkų sprendimo nepritarti ataskaitai priėmimo dienos pakartotinai teikiama savininkų susirinkimui tvirtinti.
Įstatymo projekte taip pat siūloma naikinti bendrijos valdybą numatant, kad bendrijos organai yra tik bendrijos pirmininkas ir bendrijos narių susirinkimas. Projekto 12 straipsnyje numatyta, kad bendrijos narių susirinkimas sprendžia esminius klausimus, tokius kaip bendrijos metinės administravimo sąmatos, metinio finansinių ataskaitų rinkinio tvirtinimo ir kitus. Kadangi bendrijos narių susirinkimas spręstų svarbiausius klausimus, tad ir būtų šaukiamas tik keletą kartų per metus. O kiti svarbūs per metus atsiradę klausimai panaikinus bendrijos valdymą būtų sprendžiami bendrijos pirmininko. Kyla klausimas, ar sprendimų naštą palikus tik bendrijos primininkui būtų tinkamai sprendžiami iškilę klausimai ir atstovaujama visiems bendrijos nariams.
Pavyzdys: Atlygio Nustatymas 60 Butų Bendrijai
Bendrija turi 60 butų, kiekvienas moka po 20 € mėnesinį bendrijos mokestį. Iš viso per mėnesį surenkama 1200 €. Gyventojai nusprendžia, kad 10 % nuo šios sumos bus skiriama administravimui - t. y. 120 €. Iš šios sumos 100 € skiriama pirmininko atlyginimui, o likę 20 € - buhalterio paslaugoms. Taip atlygis proporcingas bendrijos pajamoms ir darbo apimčiai.
Jeigu pirmininkas turi papildomų pareigų - pavyzdžiui, derina renovacijos projektą ar prižiūri kelias sutartis - galima numatyti papildomą priedą, kuris patvirtinamas susirinkime.
| Rodiklis | Suma |
|---|---|
| Butų skaičius | 60 |
| Mėnesinis mokestis | 20 € |
| Viso surenkama per mėnesį | 1200 € |
| Administravimui skiriama | 10% (120 €) |
| Pirmininko atlyginimas | 100 € |
| Buhalterio paslaugos | 20 € |
Vidutinis Atlyginimas Lietuvoje
Pagal viešai prieinamus duomenis, vidutinis bendrijos pirmininko atlyginimas Lietuvoje svyruoja nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir miesto. Tačiau verta atsiminti, kad tai nėra tik atlygis už laiką - pirmininkas atsako ir už finansus, dokumentaciją, saugumą bei komunikaciją su institucijomis.
Teisinis Reglamentavimas
Nors daugiabučių bendrijos turi gana plačią veikimo laisvę, bendrijos pirmininko atlyginimo klausimas yra aiškiai reglamentuotas įstatymais. Nė viena bendrija negali nustatyti atlygio savavališkai, ignoruodama teisinius reikalavimus - net jei sprendimą priima gyventojų dauguma.
Pagal šiuo metu galiojančią tvarką bendrijos gali būti kuriamos bendrai keliems namams. Tuo metu naujajame įstatymo projekte numatyta, kad bendrijas bus galima steigti tik viename name. Toks sprendimas bendrijas padarytų gerokai nepatrauklesnes gyventojams, būtų ne tik pasunkintas jų valdymas, bet ir padidintos valdymo sąnaudos. Vien jau tai, kad reiktų samdyti bendrijos pirmininką, kiekvienam namui reikštų papildomų išlaidų atsiradimą. Akivaizdu, kad bendrijų kūrimo procesą padarius sudėtingesniu ir brangesniu, tai būtų didelis žingsnis atgal.
Pagrindinis teisės aktas, nustatantis bendrijos pirmininko teises, pareigas ir atlygio skyrimo tvarką, yra Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas. Svarbiausia, kad sprendimas dėl atlygio dydžio būtų priimtas teisėtai - visuotinio susirinkimo metu, įtrauktas į susirinkimo protokolą ir pasirašytas pirmininko bei susirinkimo pirmininko.
Jeigu atlygis mokamas be aiškaus susirinkimo sprendimo arba nesilaikoma įstatymų reikalavimų, tokie mokėjimai gali būti pripažinti neteisėtais. Be to, neteisingai įformintas atlygis gali tapti ginčo priežastimi tarp gyventojų ir pirmininko - ypač jei vėliau pasikeičia bendrijos valdyba ar kyla abejonių dėl lėšų panaudojimo.
Svarbiausi dokumentai, reglamentuojantys atlygio skyrimą:
- Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas;
- Darbo kodeksas (jei pirmininkas dirba pagal darbo sutartį);
- Mokesčių administravimo įstatymas (dėl deklaravimo ir įmokų);
- Bendrijos įstatai - jei juose numatyta konkreti atlygio nustatymo ar peržiūros tvarka.
Laikantis šių dokumentų užtikrinamas teisinis aiškumas, skaidrumas ir išvengiama ginčų dėl finansinių sprendimų.
Įstatymo projekte taip pat siūloma keisti pirkimų tvarką, šį procesą padarant gerokai sudėtingesniu. Tokiu reglamentavimu siekiama užtikrinti skaidrumą pirkimuose, tačiau nors siektinas tikslas ir geras, bet kyla klausimas, ar tokia tvarka naudinga gyventojams. Visų pirma, pirkimų procesai galėtų labai užsitęsti dėl to, kad CPO LT sistemoje gali nebūti valdytojui reikalingų prekių ar paslaugų tiekėjų. Visų antra, reiktų prisiminti, kad nuo šių metų liepos 1 dienos visiems tiekėjams yra apmokestinamos CPO LT teikiamos paslaugos, todėl galutinė prekių ar paslaugų kaina gali būti didesnė negu su įmonėmis derantis savarankiškai.
Skaidrumas Ir Pasitikėjimas
Daugiabučių bendrijose atlygio klausimas neretai tampa jautria tema. Gyventojai dažnai nesutaria, kokia suma yra „teisinga“, ar pirmininkas iš tiesų uždirba tiek, kiek dirba, ir ar lėšos naudojamos skaidriai. Skaidrumas - pagrindinis veiksnys, lemiantis gyventojų pasitikėjimą.
Pirmininkas, kuris nuolat teikia ataskaitas, rodo išlaidas, pajamas ir savo veiksmų pagrindimą, paprastai nesulaukia tiek klausimų dėl atlygio. Tokiu būdu gyventojai gali patys įvertinti, ar atlygis proporcingas atsakomybėms. Gyventojų informavimas turi būti reguliarus ir aiškus. Svarbu, kad informacija būtų suprantama visiems, o ne tik tiems, kurie domisi teisės aktais ar buhalterija.
Ir šiame siūlomame naujajame įstatyme pamirštami vyresnio amžiaus ar turinčių sveikatos problemų gyventojų interesai. Šio įstatymo projekto 14 straipsnyje siūloma įtvirtinti nuostatą, kad bendrijos narių sprendimai priimami susirinkime arba balsuojant elektroninėmis ryšio priemonėmis. Pirmiausia, kyla klausimas kuriais atvejais bus priimami sprendimai balsuojant elektroninėmis ryšio priemonėmis, o svarbiausia, kaip bus užtikrinamos galimybės visiems bendrijos nariams balsuoti šiomis priemonėmis. Natūralu, kad tik maža dalis vyresnio amžiaus gyventojų geba naudotis elektroninėmis ryšio priemonėmis ir gali sau leisti apmokėti interneto išlaidas. Tačiau ne tik vyresnio amžiaus gyventojai gali neturėti galimybės balsuoti, bet ir kiti bendrijos nariai, kurie neturi elektroninių ryšių priemonių.
Jei gyventojų nuomonės išsiskiria, svarbiausia - vadovautis įstatymu ir procedūra. Visi sprendimai dėl atlygio turi būti priimami balsuojant, o rezultatai - užfiksuoti protokole. Toks žingsnis padeda išvengti asmeniškumų ir sukuria pasitikėjimo atmosferą.
Namo bendrijoje svarbiausia - ne tik tvarka dokumentuose, bet ir tarpusavio pasitikėjimas. Kai pirmininkas dirba atvirai, o gyventojai mato jo pastangas bei aiškius finansinius rezultatus, atlygio klausimas nebekelia įtampos. Skaidri komunikacija, aiškūs skaičiai ir periodinės ataskaitos - tai paprasti, bet veiksmingi būdai užtikrinti, kad kiekvienas gyventojas jaustųsi įtrauktas, o pirmininkas - vertinamas už savo darbą, o ne kaltinamas dėl atlygio.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
- Kas priima sprendimą dėl atlygio dydžio?
Sprendimą priima visuotinis gyventojų susirinkimas balsų dauguma. Valdyba gali teikti pasiūlymą, tačiau galutinį žodį visada turi gyventojai.
- Ar pirmininkas gali dirbti neatlygintinai?
Taip, jei pats to pageidauja ir gyventojai tam pritaria balsavimu.
- Kokios yra atlygio formos?
Galimos abi formos.
- Koks yra vidutinis atlyginimas?
Vidutiniškai - nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir atsakomybės lygio.
- Ar galima keisti atlygio sumą?
Taip, atlygio suma gali būti keičiama ar peržiūrima bet kuriuo metu, jei to reikalauja situacija.
- Kas nutinka, jei atlygis mokamas neteisėtai?
Tokie mokėjimai laikomi neteisėtais.